房价下降的唯一可能

作者：郁九曲 提交日期：2009-8-26
探讨房价的帖子很多，认定房价下跌的帖子甚至能够列出几十条的原因，经过这几年的持续观察，我觉得房价下降的唯一原因就是信贷紧缩。
由于中国的贫富分化十分严重，可以说是世界上贫富分化最严重的国家，所以一些国际上通行的衡量指标已经不适用中国的实际。就比如现在的房价，百分之八十以上的老百姓都觉得房价太高了，房价肯定应该掉下来，但这百分之八十的老百姓占有的财富却仅占百分之二十，百分之二十的富人觉得房价还有上涨的空间，那是因为这部分人太有钱了，百分之二十的人占有百分之八十的财富，房价即使再翻番他们还是买的起。中央政府对高房价的态度是明贬暗抬，原因不言自明，政府有自己的利益在一起，有利于GDP的增长。大家可以反思这几年出台的房地产政策。有利于老百姓的政策，比如经济适用房政策、二套房信贷政策、房地产物业税政策，这些政策大多是在特殊时期用于安抚民众的，另一方面，在房价暴涨时期用于吓唬开发商，有很大的机会主义，风头一过，老百姓的抱怨少一些，这些政策就不执行了，只有在房价暴涨、民怨沸腾的时候，才把这些尚方宝剑抬出来“用一用”。而有利于房地产商的政策，都是实实在在的，中国的房地产政策哪一项不利于房地产商囤地、囤房、拉抬房价，期房销售、土地出让金的缴纳、银行的贷款，反面的例子我还真不知道，知道的可以回复一下，我也可以多学习学习。当然除了政策之外也还有其他的原因，比如中国人比较乐于囤积房产，中国人比较乐于投机，通货膨胀，调控几次无效后老百姓失去对政府的信任，但毫无疑问的是，政策在其中是起主导作用的，政策可以抑制囤积和投机。
中国经济的宏观调控有一个很大的缺陷，就是信贷的投放总量并不以资产的价格为考量，而是以GDP的增长率为考量，以CPI和PPI的升降为考量。2008年是主要以CPI和PPI为考量，为了使这两个指标下降，实行信贷紧缩政策，房价在撑了一年之后开始下降。2009年以GDP的增长率为考量，实行信贷宽松政策，房价在犹豫了半年之后开始暴涨。政府在调控的时候并不是以老百姓的意愿为目标，所以老百姓指望政府良心发现也是缘木求鱼。
老百姓唯一的指望就是政府的信贷紧缩政策，但是政府在一般情况下是不用信贷紧缩政策的。大家可以回忆一下，从05年以来政府就说经济过热，但只有到了08年，经济过热的累积和外来资源的输入导致比较严重的通货膨胀的时候，政府才使用了信贷紧缩政策。政府是个飙车党，唯GDP为纲，在通常的情况下会一味的踩油门，只有在车辆有倾覆危险的情况下才踩踩刹车。踩刹车还真管用，房价还真的下降了，这不一定是政府的本意。今年以来，中国受国际经济危机的影响越来越重，眼看着GDP增长率直线下滑，这时政府就急了，狠踩油门，两个油门一起踩，刹车也改成了油门，财政政策和信贷政策。两个油门也很管用，房价刚下跌不久就被拉了回来，大有突破07年高点的意味。大家可以看看09年经济的半年报，投资对GDP的贡献接近90%，出口和消费加起来才有10%。两个油门一起踩有两个效果，一是完整了保八任务，而且完成的相当漂亮，数字相当完美，二是吹高了资产泡沫，拯救了外国的大矿产商，拯救了中国的房地产。
老百姓似乎已经无路可走，政府现在是在踩两个油门，实施信贷紧缩的政策微乎其微，尽管有经济学家预期明年会严重通货膨胀，当然预期也可能通过反身性作用导致发生通货膨胀，输入性通货膨胀也还是有发生的可能，发达国家可以在优先复苏后通过制造输入性通胀扼杀中国。但我总觉得通货膨胀不太靠谱，08年的一幕不太容易重演，一个是通货膨胀不是想制造就能制造出来的，另外即使是疯狂房贷，其最终导致的通货膨胀的时间也很难预测。我更觉得是两个油门一起踩，油箱里面的油可能快用光了。政府现在为什么给各部委下任务，加强税收征管，改革税制，提高烟草税收，审计企业前三年有无偷漏税，地方政府发债，等等，不一而足，原因无他，扩张的财政政策已经吃不消了。银行在经历了半年的疯狂放贷之后，也开始放慢了速度。由于投资拉动，而且主要又是铁公鸡，都是投资时间长信贷回收慢的项目。给银行的后续几年带来严重的资金压力，放吧，会挤压民营经济、中小企业的贷款需求，还有可能导致通货膨胀，不放吧，开工没有回头箭，会形成大量的烂尾工程，形成大量的呆坏账，银行也已经处于两难的地步。温家宝在浙江考察时的讲话中终于承认了几点，外部需求可能需要几年的时间来恢复，内部需求的拉动存在巨大的困难，几乎就是不可能，而且还承认投资拉动也是不可持续的了。遥想年初，温总理信心十足，频频喊话，什么固定资产投资四万亿，什么信贷投放至少五万亿，什么大家不用担心，子弹还多得是呢。现在呢，不喊了吧，岂止是五万亿，就是十万亿也放出去了，除了股市弹了弹，房价高企之外，实体经济没有本质的好转。温总理的这个讲话，可以说非常的重要，大家可以细细的品读。论坛里没人转，我转了下，也没人回帖，看来大家都不是很关注。温总理的讲话，可以说是给自己一个台阶下，也等于间接的承认，政府的救市政策有很大的失败的可能。
银行面临两个困难，一个是信贷放无可放，二是呆坏账严重，银行被迫严格条件，导致发生金融危机的可能。上一次是为了控制通货膨胀被迫收紧信贷，这次是为了维护金融安全被迫收紧信贷。我预测，按照十万亿的标准两年肯定玩完，因为现在已经有吃不消的迹象了。房价什么时候会降，大家好好想一想。
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虽然楼主没说到位，但是还要表扬一下，毕竟楼主在思考的方向是对的，确实跟信贷有关系。这样，我来给楼主聊聊我所理解的楼价和贫富差距，你看我说的对不对。
04年银行改革以后，资产价格一定会上升，股价，房价都是，这是个必然，而且会一直往上涨去，会创新高。为什么这么说呢？商业银行追逐利润的本性。商业银行为追求利润，所表现的道德缺失在这里我不说了，说多了说过了就有银行代表投诉我弄得天涯值班编辑0027不得不删我帖子，再者说罗里啰嗦也没意思。
商业银行的利润，主要来源于存贷息差。从银行发展这么多年的情况来看，银行信贷可以投向的三大方面分别是：生产，投资和消费。我给你一项项分析。第一，信贷投向生产部门，这个没有问题，至少说在市场经济下没有问题，是很好的事情，它促进和鼓励了社会资源的合理配置，为社会创造更多的财富和价值，人们会为此富裕，这个信贷方向在具体形式上主要是体现工厂或企业主动贷款。第二和第三合起来讲，信贷投向投资和消费。这两个方向是会出问题的方向，特别是消费领域，一定会造成资产价格的扭曲上升。怎么这么说呢？因为信贷消费大范围大面积的增加了购买力。当这个购买力突然在某一领域集中释放出来的时候，这个场面谁也控制不住。
信贷投资在理论上就不允许，至于很多人都在这么做，这个肯定是违法或违规的资金挪用，这个没必要细细的谈。
还是要来说信贷消费。就拿房价问题来说，为什么说银行改革之后房价就一定要涨而且会一直上涨上去呢？就因为银行改革之后，商业银行推出了许多商品，其中有一种商品叫“房贷”。这个“房贷”是很了不起的，它突然扩大了老百姓在某一个时间对某一房屋的即时购买力。房地产和其他资产相比，有本质上的特殊性。我个人认为就是房地产的时间跨度够长并具有相当的稳定性，因为房地产增值保值那是有了房贷之后才有的理论，没有房贷房地产增值保值几乎不可能。另外，中国老百姓对寄人篱下的意识比较反感，都想有一套自己的住处，所谓金窝银窝不如自己的狗窝，另外作为个人投资，房地产业也具有更好的稳定性。所以，老百姓会心甘情愿的利用起这部分购买力然后投放到住房上非常符合逻辑。那为什么房价会因为“房贷”的存在而上涨？举个简单的例子，2004年，A先生从房地产开发商手里买了一套100㎡的住宅，价格40万，A先生如果全额付款，那么这套房子的价格就是40万，如果采取20年的房贷，并且每年按时还款，A先生最终的支付总数是45万。采取不同支付方式，结果就会不同。选择了房贷之后，A先生在将这套房子出售的时候，价格一定会高于40万。就是说这个例子中，排除其他的因素，因为A先生采用了房贷方式购房，只要将来出手，房屋价格就一定至少增长5万元，房价提高。提高的部分由当期银行和储户分成。在现实生活中，房屋转手的频率很高的，可能正在该的或者是期房空中楼阁就已经是是二手房，三手房...其实不怕转手，就拍接手的那些人是在用房贷来做，谁也不会亏本卖，房价就会持续走高，直到没人能买动为止，房子由最后一个接手的人享用。增长的部分就是贷款利息，由当期银行和储户分享。（这里多说一句，以前看过犹太人商经里说，要利用人类的贪婪赚钱，就是不懂。现在看来，有点懂了，储户因为追求非常微薄的不劳而获的存款利息使得生活步履维艰，只因为存款变成了投资行为）
所以说到这，回到楼主的观点。目前房价以及很多的资产价格高居不下确实是信贷出了问题，但是问题不一样。现在的大体情况是，生产性信贷太少，消费性和投资性信贷过于泛滥。要是就是想让房价跌下来，其实并不难，我相信政府心里有数。你试想一下，如果哪一天政府突然完全禁止了二手房的房贷，那么房价会出现怎么样一个情况？当然，政府不会这么做，这个要综合很多方面考虑。
至于可恶的开发商，呵呵，房贷刚推出的时候，开放商其实没有那么多的产能，完全是买方市场刺激和鼓励了房地产的扩大规模。这个房贷弄的大家疯一样的投资房子，开发商想不挣钱都不行，地产商毕竟就那么少数人，贫富差距肯定大的吓人（其实银行的收入比地产商高，呵呵）。不过，现在缺乏一个很好的收入分配机制，将地产商的利润通过一个比较科学一点的渠道洒向面积比较大的社会大众，这个是政府的责任。对这个我倒是有个主意，就是凡是房地产企业（我国的房地产企业大多是私营）在工商年鉴的时候，应当由政府牵头设定一个强制性慈善门槛，否则不予批准通过。这个办法也有问题，容易产生机构冗余和腐败。