前海等房价先松动 深圳房价哪个片区可能下降?

2010年6月12日  来源:深圳新闻网
在“新国十条”调控政策的影响下，开发商和购房者观望情绪严重。据统计数据显示，5月份，全国主要城市总成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44.18%。其中北京、上海、深圳、杭州跌至接近其历史最低水平。
然而，“量跌价挺”是5月份全国地产最真实的写照，重点城市中，杭州、成都的价格逆市上涨。素有“中国楼市风向标”、“中国楼市样板房”之称的深圳成交量大幅下降，但成交价却是小幅下跌，属正常的涨跌波动。
少数楼盘价格下跌是以“开盘折扣价”、“活动特价”等暗降面目出现。多重原因导致地产商不敢、也不愿率先降价，生怕坏了“行规”，招来同行的不满及谴责。
可是，在上周末，地产开发监控升级，“新国十条”中“最严格差别化信贷政策”出台一个多月后，由中国住房和城乡建设部、央行、银监会三部委联合发文，史上最严的第二套房的认定标准出炉。据说敏感性、前瞻性很强的深圳某品牌地产商连夜开盘降价销售，也拉开了深圳地产降价的序幕。
有专业投资人士认为，深圳地产短期受调控的影响，降价是必然的。现在中国经济复苏并出现局部过热的苗头，此次调控可能严而长。
鉴于深圳地产的走势及哪个片区先降价、降幅大？本报记者独家采访了多位专家、地产商、中介商、企业主、地产剑客，从不同的角度诠释了各种真实的观点。
专家说法
深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕
降价与否与企业有关
“新国十条”实施近两个月，房地产市场在经历了交易量的萎缩后，价格也开始出现松动，尤其是近期少数降价楼盘实现了较好销售业绩的事实，使得一些开发企业并不一定会把降价看作“洪水猛兽”。可以预见的是，在楼市新政的持续作用下，深圳楼市会陆续迎来降价的态势，尽管降价的形式可能是多种多样的，或者以各种名义进行的。
一个项目降价与否应该与所属开发企业的状况和心态有关。比如上市公司可能会出于年中、年终财报的需要而选择降价，以在销售业绩上对股东和投资者有所交待；比如大型房地产开发企业因为追求平均利润，并且需要维持滚动开发从而选择降价；比如有3个以上在售项目的企业可能出于资金回笼的要求而选择降价；比如土地储备过多的房地产企业因为承受土地开发周期管制的压力必须实现在售项目的销售，获得资金进入新一轮开发；比如资金周转能力不强且融资困难的少数中小企业也可能需要尽快销售而选择降价。
总而言之，大型房地产企业、商业管理和商业判断成熟的公司、在售项目多的公司都有可能是首先降价的企业，而与项目所在的区域价值无关。近期降价的开发企业大多属于上述类型。当然这只是深圳房价降价的第一步表征。
深圳大学当代金融研究所长、博士生导师国世平
龙岗将率先降价
目前深圳的房地产成交量开始大幅度下跌，根据房地产的一般规律，先是成交量下跌，再是价格下调。从今年的房地产趋势来看，价格下调应该没有疑问。深圳作为中国的一线城市，2009年房价涨幅太大，房价下调的幅度肯定可以期待。
我认为，龙岗区的房价将会率先下调。其理由是：第一，2010年深圳小户型楼盘扎堆在龙岗上市。站在小户型定位的角度来看，由于其的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性是比较大的，对价格的敏感度非常高。如果龙岗区推出大量的小户型，价格不下调，这批上班族是不太会出手的。第二，龙岗（除布吉、坂田外）有440万平方米的房源，出现供大于求的局面。2010年新盘有：星河龙岗项目、万科(论坛新闻视频)九州项目(论坛新闻)及广业城、岗宏家和盛世(论坛新闻)等项目，预计2010年龙岗中心城新增供应总建筑面积也近百万平方米。也就是说，从2009年4月到今年年底，龙岗中心城合计约340万平方米的供应量，供应单位主要以两房、大三房和四房为主。
龙岗开发商普遍认为，片区产品供大于求的现象会长期存在，存量产品和新增产品同质化严重，加上与关内的交通纽带还未完全打通，龙城楼盘的消化进度也会受到影响。因此，今年深圳房价应该从龙岗率先降价。
业内说法
深圳市长城(论坛新闻)地产有限公司营销总监张晓琦
前海等房价先松动
新政后，二手房市场率先降温，新房市场陷入僵持。“五一”期间，央行进一步收紧流动性，上调存款准备金率至17%，逼近2008年历史最高位17.5%。在政策威慑下，各地成交量应声下落，观望氛围骤增。
有些片区的利好已被提前消费，以龙华片区为例，一些楼盘价格已从2009年1月的1万元/平方米左右，飙升至如今的二三万元/平方米，翻了一倍多。而前海片区作为关内曾经的一个价格洼地，受益于深港合作等利好，2009年初卖1万多元/平方米的房子，如今都已涨到3万多元/平方米。所以，如果泡沫真的破裂，这两个片区亦或受此波及，价格先于其他片区开始松动下调。
英联国际董事长郭建波
关外虚高板块领跌
如果说价格下降将是大势所趋的话，我认为关外板块，尤其是关外价格虚高的板块将首先充当领跌的角色，比如龙岗中心城、龙华等区域。所谓“领跌”，一是说价格会率先降，同时是较大幅度。
关于价格先降后降，降多降少，主要取决于价格与价值的关系，这价值包括区域、地段、配套、产品品质等在内，这实际上是个结构性问题。从现实情况看，关外一些板块在道路交通、商业、商务、教育、医疗等配套的发展，在城市功能、居住环境等方面与南山、福田、罗湖还存在较大差距。这些板块在“牛市”中往往能通过透支城市未来规划实现较高的售价和较快的销售速度，然而一旦遇到楼市下行拐点，便必须直面接受自住客、投资客对居住价值、投资价值、置业风险更为严谨、更为挑剔地检验，没有很强的刚性价值支撑，过度“透支”的价格将难以为继。
某公司负责人吕宇晖
龙华将走在降价前沿
在深圳，我们不时听到因高房价而导致企业骨干员工离开深圳的消息，作为房价高涨的一线城市，深圳有必要重视这种现状，毕竟深圳的未来要靠全体深圳人脚踏实地地工作来创造，而不是靠少数人的投机游戏所能实现的。
我觉得新盘比较集中的片区，由于房源比较多，有可能出现降价的现象，率先迈出降温的步伐。如龙华片区，因为这里是关外的热点片区，一些楼盘价格飙升太快，很可能在降价的速度和幅度上都会走在深圳房价下降的前沿。
地产剑客风林火（林晓华）
关外利好出尽忙出货
根据房地产市场的供需规律，当价量趋势拐点出现后，供应量大的区域或产品类型，其降价压力也越大。据观察，深圳存量商品房关内四个区合计只占一半份额，而关外未来供应压力有增无减。价格近日松动幅度最大的新盘，无一例外身处关外，也印证了这一点。事实上，由于关内土地开发成本长期居高不下，且开发商实力相对雄厚，即使长期僵持，也不会轻易降价。
目前，首次置业者尤其要警惕开发商利用刚公布的“关内外一体化方案”，诱使刚性需求购房者匆匆入市。虽然关外房价相对关内便宜，但与2006年相比新房价格已翻了二番，基本透支片区未来发展利好；同时，在交通、环境、综合配套，尤其是教育、医疗和治安方面，还需较长时间改善。像龙坂片区、宝安中心区、龙岗中心城等新兴片区，近年投资客云集，一旦市场调控升级，抛售和出售压力倍增。