近代西方教会在华购置地产的法律依据

近代西方教会在华购置地产的法律依据及特点
王中茂
在近代中国活动的西方教会，主要是基督教所属的三大教派，即天主教、东正教、新教之修会或差会（简称新教）。它们在华永租或购置地产的法律依据是一系列的不平等条约及协议。各教派购置地产的规模和数量相差悬殊，方式、用途迥异，因而对近代中国社会的影响各不相同。
一、基督教势力的东来
基督教最早传入中国是在唐代。据公元780年所立《大秦景教流行中国碑》记载，公元635年，基督教的一个支振聂斯脱利派(Nestorianism)由波斯传入中国，我国史籍称之为景教。但景教的传播范围很小，仅限于唐宗室和在唐的西域商人、使臣之间。到唐的后期，在朝廷的禁教措施下，景教基本上趋于消亡。（注：《大秦景教流传中国碑》，引自江汉文：《中国古代基督教及开封犹太人》，知识出版社1982年版。）
基督教势力的再次东来是在明末清初。当时，新航路已经开辟，新兴的资产阶级急于向海外扩展势力，这为基督教向东方传播提供了条件。与西方商人、海盗几乎同时，基督教十字军的探险家们，也出现在中国东南沿海一带，并成功地进入了中国内地。在这一时期，天主教耶稣会士以西方的科学技术为媒介，取得了中国统治者的欢心，获准在北京居住和内地传教。继天主教之后，俄国东正教也于1715年派遣传教士团来到北京，并在北方地区设堂传教。由于清廷允许传教，在华的天主教、东正教获得了较为迅速的发展。以天主教为例，到18世纪初，全国就有天主教堂300余个，教徒30万人，传教士166人。（注：赖德烈：《基督教在华传教史》，纽约，1929年版。）
面对天主教势力的迅速发展，清廷逐渐感到不安，加上传教士经常进行一些非宗教性的活动，特别是1704年罗马教皇下达关于禁止中国教徒祭祖、祭孔、祭天的七条禁令，终于促使清廷下决心禁教。从1720年开始，传教士被勒令回国或送往澳门，教堂充公或改为公所。据载，全国的300余处教堂，除少数被教徒代为看管外，其余全部改为公所，天主教在华势力受到沉重打击。（注：徐宗泽：《中国天主教传教史概论》，上海圣教杂志社1938年版，第260-261页。）然而，清朝的禁教并没有造成如景教在唐代那样的结局。天主教势力还是通过各种途径顽强地活动着。基督教新教也在19世纪初东来，活跃于澳门、广州一带，从事出版报刊、创办学校、培养传教士等活动，为打入中国内地做准备工作。
1840年鸦片战争的爆发，为基督教传教士重新合法地进入中国提供了新的契机。法国天主教在华传教有着深厚的基础，相对英国来说，他们在华的商业利益比较少，故扩张教会势力就显得特别重要和迫切。因此，法国传教士充当了冲破中国禁教壁垒的先导。1844年订立的《中法黄埔条约》第二十二条规定：法国人可以在“通商口岸地方建造礼拜堂，倘有中国人将佛兰西礼拜堂、坟地触犯毁坏，地方官照例严拘重惩”。（注：王铁崖编《中外旧约章汇编》第1册，北京：三联书店1982年版，第62页。）1844年12月，道光帝又准耆英所奏，弛禁天主教。随后又明谕发还康熙末年以来没收的天主教教堂。于是，查禁了120余年的天主教又重新许可在华传教。但根据条约规定，传教士“只于通商五口地方建堂礼拜，断不越界传教”。（注：《筹办夷务始末》，道光朝，卷七三，第2880页。）即使到口岸地区游历，也只能“以早出晚归，不准在外过夜为断”，（注：《筹办夷务始末》，道光朝，卷七九，第3136页。）仍然有着一定的限制。然而，蓄意要把十字架插遍中国的外国传教士，当然是不愿意遵守这种限制的。他们千方百计向中国内地渗透，而战后的清政府，对于传教士的这种行为，也只有采取承认现实和默认的态度。这样，在第二次鸦片战争正式确立内地传教权之前的短短数年里，外国传教士的足迹已遍布中国的20个省区，连京畿重地北京也不例外。其中，法国天主教传教士进入内地的人数最多，分布区域最广。
虽然清政府对传教采取承认现实和默许的态度，但毕竟还没有正式的认可。传教士虽然在一般情况下可以潜入内地，但还是经常受到来自民众甚至是地方当局的抵制和反对，有时甚至要冒生命危险，例如，1856年著名的广西西林教案，传教士就受到了官方的惩治。至于来自民间的反对，则不胜枚举了。鉴于这种情况，传教士强烈希望获得在内地传教设堂的权益。他们认为，“基督教来自上帝，整个中华帝国都在上帝统治的范围之内，我们奉命要对全中国传教，就应当容许我们在整个中国传教。”（注：《教务杂志》，1869年7月，第51页。）在第二次鸦片战争之前，他们“都以急切的心情期待着扩大他们的权利，以便进入内地旅游和定居下来，并正在计划尽快地能在重要的中心地带开始传教事业。”（注：汤普生：《杨格非传》，伦敦1908年版，第145页。）传教士的这种夙愿，最终通过第二次鸦片战争签订的一系列不平等条约得以实现。
1858年的中俄《天津条约》第八款规定：“天主教原为行善，嗣后中国于安分传教之人，当一体矜恤保护，不可欺侮凌辱，亦不可于安分传教之人禁其传习，若俄国人由通商处所进内地传教者，领事馆与内地治边地方官按照定额，查验执照，果系良民，即行画押放行，以便稽查。”（注：王铁崖编《中外旧约章汇编》第1册，第88页。）
接着，美国、英国、法国都紧效俄国之例，在与清政府签订的条约中，毫不例外地加上了允许本国传教士进入中国内地传教，中国地方官应加以保护的条款。伴随着传教权的获得，购地置产，建立教堂等被提上了议事日程。
二、西方教会在中国置产的条约、协议
（一）第一批不平等条约
西方教会在中国通商口岸置产的合法依据源于鸦片战争之后签订的第一批不平等条约。早在1842年议定《南京条约》时，英国全权代表璞鼎查就提出在上海等通商口岸任英人“自择基地，建造夷馆”的要求，中国钦差大臣耆英等以英人“所欲住之地，皆系市廛，断难任其自择，坚持未许”。（注：《筹办夷务始末》道光朝，第5册，北京，中华书局1964年版，第2740页。）因而订立于1842年8月的中英《南京条约》仅规定，“自今以后，大皇帝恩准英人带同所属家眷，寄居大清沿海之广州、福州、厦门、宁波、上海等五处港口，贸易通商无碍。”（注：王铁崖编《中外旧约章汇编》第1册，第30页。）至于租地建屋的地点，1843年10月签订的中英《五口通商附粘善后条款》确定，由中英双方官员会同商定。同时，该约还规定，来华的英人不能深入中国内地，只能在通商口岸指定的地段行走、贸易、居住，“不许逾越”。继英国之后来到中国的美国、法国全权代表，坚持他们的商民在中国的通商口岸应有自由居住之权，因此在1844年议订中美、中法条约时，清政府不得不做出让步。中美《望厦条约》规定，美国人可以在通商口岸建立学校、礼拜堂和殡葬处所。中法《黄埔条约》则进一步规定，在五口地方，对法国人“听其租赁房屋及行栈贮货，或租地自行建屋、建行”，或建立教堂，且“房屋间数、地段宽广，不必议立限制”。（注：王铁崖编《中外旧约章汇编》第1册，第62页。）这些内容在1858年签订的中法《天津条约》中又予以重申和确认。由于西方列强在中国享有片面的最惠国待遇，因而包括西方传教士、教会在内的个人或团体，也都取得了在通商口岸自由地永租土地及建立教堂的权利。
然而，传教士对仅限于在通商口岸租地造屋远未满足，更希望获得在内地自由置产的权利。这种愿望终于通过以下条约及协议得以实现。
（二）中法《北京条约》（中文本）第六款
中法《北京条约》（中文本）第六款全文如下：“应如道光二十六年正月二十五日上谕，即晓示天下黎民，任各处军民人等传习天主教，会合讲道，建堂礼拜，且将滥行查拿者，予以应得处分。又将前谋害奉天主教者之时所充之天主堂、学堂、茔坟、田土、房廊等件应赔还，交法国驻扎京师之钦差大臣，转交该处奉教之人。并任法国传教士在各省租买田地，建造自便。”（注：王铁崖编《中外旧约章汇编》第1册，第147页。）条款的最后一句，即“并任法国传教士在各省租买田地，建造自便”。在双方交换的法文本（原件现存台湾中央研究院近代史研究所）中并无此语，这是当时担任中法谈判翻译的法国传教士艾美在该约中文本中擅自增入的。（注：顾长声：《传教士与近代中国》，上海人民出版社1981年版，第67页。）两种文本条款的内容既然如此不同，究竟以何种文本为准？其实，这一点早在1858年签订的中法《天津条约》第三款就作了明确规定：“自今以后，所有议定各款，或有两国文词辨论之处，总以法文作为正义。兹所定者，均与现立章程而为然。”（注：王铁崖编《中外旧约章汇编》第1册，第105页。）可见，经增添过的《北京条约》中文本第六款是不具法律效力的，理应为清政府所反对。但在谈判时，法方一方面利用清咸丰皇帝急于结束战争的心理，以武力相威胁，一方面利用参加谈判的清朝官员昏聩腐朽、不谙外情与外文，诱使清方上当受骗、签约画押。这就是西方教会势方“内地置产权”的由来。
（三）柏尔德密协议
所谓柏尔德密协议，是1865年法国公使柏尔德密与清总理衙门达成的关于法国教会进入中国内地置产的协议。同治三年十月，浙江省会稽县一位商姓业主将产契卖给法国主教天台建立教堂。当时兼任南洋通商大臣的李鸿章在处理此事时认为，《天津条约》第十款准于法国人租地建堂是在通商口岸，《北京条约》第六款“虽有各省二字，实未载明内地字样”。因此传教士在通商口岸之外租地建屋“即属违禁”，下令“将卖产人提究查办”，并照会法驻浙领事，要求取消这次非法的地产买卖。（注：《教务教案档》第一辑，第1273页。）法领事则认为内地置产事宜条约已准，照会内容与之抵触，故禀请法驻上海总领事转法公使做出决定。
同治四年正月初五日李鸿章在致总理衙门咨文中重申了条约中“各省”字样系指通商口岸的意见，并认为应将中法《天津条约》第十款与《北京条约》第六款参看，“（法方）不得因各省二字含混扯算。”（注：《教务教案档》第一辑，第51-57页。）
同年正月十六日法使柏尔德密致函总理衙门，希望总理衙门妥善办理教会内地置产之事。声称《北京条约》第六款“甚易了悉”，“李鸿章何以将通商口岸与各省强为区别？若不准伊等买地为建堂并善举公所诸事，是与不准伊等在该处传教何异？”“应知教堂及各公所，并非一人私产。为外国人所有，亦仍为中国人所有。”（注：《教务教案档》第一辑，第51-57页。）十九日又致函总理衙门，公然威胁说：“将来本国得知贵国官员于大皇帝颁布和约，竟敢概行藐视……必皆怒目于中，以不致应有如此信函也。”并附上了李鸿章复法驻沪总领事不许在内地置产的函稿。
总理衙门肯定了李鸿章的意见，指出“传教士在各省租买地基一事，所以必与争辩者，只以内地与各口不同。内地地基一旦为外国租买，则内地之地遂为外国之地，其中流弊甚多。”要求凡教堂买地“应有奉教教民出名。”（注：《教务教案档》第一辑，第51-57页。）但法方仍然坚持《北京条约》第六款中“各省”即指通商口外各处，并坚持由传教士出名置产。
中法的这次交涉，最后以总理衙门于同治四年正月二十五日（1865年2月20日）、正月二十八日（1865年2月23日）分别致柏尔德密、李鸿章的信函形式确定下来。总理衙门致柏尔德密的信函中说：“嗣后法国传教士如入内地置买田地房屋，其契据内写明立文契人某某。此系卖产人姓名，卖为本处天主堂公产字样，不必专列传教士及奉教人之名。现已致函江苏李抚军查照办理。”（注：《教务教案档》第一辑，第51-57页。）并将相同内容的总理衙门致李鸿章函稿录呈法使备查。以上就是柏尔德密协议的由来及内容。
但是总理衙门在正月二十八日致李鸿章的信中实际共有两函。一函与录呈法使函内容相同，是为了李与法总领事商办时法方索阅之用。另一函除列有柏尔德密协议外，还有如下内容：“至卖产之人，嗣后须令于未卖之先，报名该处地方官，请示应否准其卖给，由官酌定准否，方准照办，不得将己业私行卖给。如有私卖者，立加惩处。”（注：《教务教案档》第一辑，第51-57页。）这是在柏尔德密协议中所没有的，表明了清政府在教会内地置产问题上的限制态度。李鸿章称这是“于无限制之中，尚寓限制之意”。
由上可知，经过交涉后中法双方虽然于同治四年正月达成了这项新的关于教会内地置产协议即柏尔德密协议，取代了咸丰十年中法《北京条约》（中文本）第六款，但各地在实施过程中，还要执行总理衙门所提出的“卖产人需在卖产之前报官酌定”的先决条件。不过，清政府这一限制办法不久便被各地传教士所察觉。他们认为这一暗中附加条件，会使柏尔德密协议最终成为“一纸空文”。（注：《教务教案档》第五辑，第53页。）
（四）1895年教会置产协议
自1889年开始，法国公使李梅就多次向清政府提出，同治四年法方与总理衙门商定的柏尔德密协议中并无“卖产之人于未卖之先报官酌定”一节。要求总理衙门澄清此事。1893年，两江总督兼南洋大臣刘坤一与驻沪总领事曾为教堂置产报官酌定事发生争论。刘坤一认为传教士在内地租买房地，设堂传教，多系私相授受，业主并不照章先行报官，以致盗卖纠葛，流弊百出，案牍繁兴。法总领事认为报官酌定系原约所无。此后，法公使一再照会总理衙门，明确要求删去在教堂置产协议中的“报官酌定”的内容，并先后录呈江西、广东、四川等地关于教堂置产需报官酌定的告示，要求总理衙门明定教堂置产章程。在法方的一再要求下，清政府关于教会内地置产的态度发生了重大转变。光绪二十一年三月十四日总理衙门行文南北洋大臣，重申按照同治四年柏尔德密协议办理，除教堂按契照章纳税外，毋庸固执卖产人先报地方官酌定，以免滋生事端。同时，总理衙门将关于教会置产的新规定照复法使。（注：《教务教案档》第五辑，第207页。）但法使对总理衙门的新规定仍感不足，于同年三月十八日又向总理衙门发出照会，提出三项要求：一、申明同治四年教堂置产章程，天主教堂照例纳税，并写明卖产者毋庸报官请示；二、要求总理衙门将以上章程，通知各省督抚将军等出示晓谕，不用地方印信而用上宪印信，广为张挂；三、要总理衙门将通知各地督抚将军咨文原稿抄送法使阅看。同年五月初三日，总理衙门均照法使所提上述要求行文南北洋大臣并各省督抚将军。同日又将行文内容复照法使。
上述协定下达后，各地督抚虽然张挂晓谕被迫执行，但对总理衙门废除教堂置产需报官酌定的限制办法多持保留甚至反对态度。如福州将军庆裕认为“华民卖产必须两厢情愿，来历分明，方可卖给”。（注：《教务教案档》第五辑，第248、256页。）两广总督谭钟麟担心，由于“卖产毋庸报官酌定，则以后私卖盗卖之案层出不穷，不独华洋争讼，多滋口舌，甚至酿成巨案，致启滋端。”（注：张之洞奏折，光绪二十一年六月十八日，见第一档案馆馆藏《军机处档》。）闽浙总督边宝泉等还拟写了教堂置产的变通办法。总理衙门又与法使施维兰交涉，但施维兰坚持按原议章程办理，毋庸变通。
（五）关于《北京条约》置产骗局的披露及其交涉
1895年6月，湖广总督署南洋通商大臣张之洞根据1886年美国议院刊《各国交涉政书》所载中法《北京条约》（法文本）有关内容，上奏朝廷，揭露了法方在《北京条约》中的置产骗局。张之洞在奏折中称：“查近年来各国教士皆援引法续约第六款，有并任法国传教士在各省租买田地、建造自便等语，以为借口。殊不知法文续约并无此语。”（注：张之洞奏折，光绪二十一年六月十八日，见第一档案馆馆藏《军机处档》。）在上该折之前，张之洞于湖北办理教堂买地时，就曾向法国领事当面指出，《北京条约》法文本“并无准其买地之语”。结果法领事竟“无词以对，气焰立沮，默然而去。”因此，张之洞认为：“由是观之，是内地置产居住一事，各国本无可争之理，亦无必争之意。”他请求清政府按1885年《英例全书》办理教士置产不法一事。还要求总理衙门应与法使据理力争，与法使重新详商教会置产善后章程。
清总理衙门于同年八月初九日照会法使，援引张之洞函件内容，要求与法使重商教会置产善后章程。法使于八月十九日复函总理衙门，不得不承认中法续约第六款确系“中法各文两歧”。但回避了因何在《北京条约》（中文本）增添置产权这一实质问题，反而诡称：“本因当年深知情形，且恐两国文字因出两歧，或致将来误会生事，正所以法国驻京大臣会同总理衙门于同治四年正月二十五日另定章程之故。所谓柏大臣章程是也。”（注：《筹办夷务始末》（同治朝），卷九六。）坚不同意与总理衙门另立教堂置产善后章程。十一月二十一日法公使又复照总理衙门，一口咬定，“柏大臣原章，实为天主堂在内地准买房地详定章程铁案。”至此，清政府关于重新商定教会置产协议的交涉失败。
需要指出，从1868年开始，总理衙门派人检查中法条约以备修约时，已由当时的总税务司赫德及总理衙门法文馆工作人员发现了1860年《北京条约》第六款中内地置产规定中法文本的差异问题。《查核法国条款底本》中有一夹条这样写道：查续增（笔者注：指《北京条约》）第六款，据赫德另译，‘至转交该处奉教之人’止，其下‘并任传教士在各省租买田地、建造自便’等语，为法文所无。”（注：《查核法国条款底本》，现藏中国第一历史档案馆外务部档案内。）对此发现，清总理衙门却一直未予及时公布，甚至“对这条很明确的条文从未提出抗议”。（注：《教务教案档》第一辑，第803页。）直到1895年被张之洞发现后公布于众，才引起了清政府的重视，开始与法国交涉这一历史骗局。但时间已过去30余年，且法方已迫使清政府在《北京条约》（中文本）的基础上达成了新的置产协议，来替代《北京条约》第六款。这对于清政府来说，已悔之晚矣。
通过上述关于教会内地置产协议产生及交涉的考察，可知正是天主教教士利用欺诈无耻违反国际公法的卑鄙手段，在清方“无熟识洋文之人”的情况下，才骗取了1860年中法《北京条约》（中文本）中的内地置产条款，由此确立了天主教士入内地置产的特权地位。继它之后产生的1865年柏尔德密协议，从内容上讲只是明确了传教士内地置产的手续和细则办法，进一步加强了传教士内地置产权的所谓合法性，有效地掩饰了《北京条约》内地置产权的虚伪欺骗本质。1895年的中法教会内地置产协议，只不过是再度重申了1865年的柏尔德密协议的内容，并公开废除了清政府暗中实行的“卖产人报官酌定”的限制办法。自鸦片战争之后，清朝由一个独立国家逐步半殖民地化，国家的主权不断被削弱被剥夺。这种国家地位所出现的变化，正是帝国主义的强权外交与武力侵略所造成的。上述清政府在教会内地置产条款与交涉中的一味妥协退让的态度，以及清政府限制教会置产办法的失败，都说明了这—点。清政府在关于教会置产问题上的失败交涉，连同近代史上的其他一系列屈辱失败外交一样，最终加速了中国进一步半殖民化的危机。
三、索还天主堂旧址
“索还旧址”系指索还自康熙末年以来被清政府查封没收的天主堂旧址。1844年，法国公使拉萼尼一到广州，就收到了罗类思主教送来的“汇报天主教在中国的状况，并追述自乾隆以来所受迫害的经过”的备忘录一件，“罗主教恳请法国使臣，为天主教的利益向中国方面提出交涉”。（注：高龙倍：《江南传教史》，上海，无出版年月，下编第1卷，第6章，第10-11节。）拉萼尼不负所望，《黄埔条约》保护天主教的条款与天主教弛禁令的颁布，正是他为天主教争到的最大的“利益”。但是，拉萼尼并未就此满足，1845年他又与钦差大臣耆英交涉，要求清政府发还被封闭的天主堂旧址。道光帝根据耆英的奏折于1846年2月20日发布上谕：“所有康熙年间各省旧建之天主堂，除已改为庙宇民居者毋庸查办外，其原旧房屋尚存者，如勘明确实，准其给还该处奉教之人。”（注：顾长声：《传教士与近代中国》，第56页。）这个谕旨颁布之后，引起了一系列索还旧址的交涉。其中，法使拉萼尼就亲赴上海要求发还南门的所谓天主堂“旧址”。因南门旧址早已改为庙宇，不在发还之列，拉萼尼一连跑了十趟，也未能如愿。但是传教士并未罢手，又请出英国驻上海领事阿礼国对上海道台施加压力。阿礼国以庙宇后边的大花园、旁边的一座大屋应该归还为由，迫使道台在洋泾浜和董家渡购买土地偿还给天主堂。这是上海一地一个旧堂的交涉，且是较为“文明”的一次交涉。此后，在法国使领馆的支持下，天主教传教士向地方当局提出种种无理要求，使这种所谓“索还旧址”的交涉延续了长达一、二十年之久，制造了不少事端。
据总理衙门起草的《议办传教章程》所云：“各省地方抵还教堂，不管是否有碍民情，硬要给还。……即或实系当年教堂，经教中人卖出，嗣后民间转相售卖，已非一主，并有重新修理费用甚巨者，教士不出价值，逼令交还。又因房屋偶有倾倒，反索修理之费。各种举动，百姓均怒目相视，严若仇敌。”（注：转引自顾长声：《传教士与近代中国》，第59页。）
以上是官方的记载，实际情况比这严重得多。不少资料显示，天主教传教士们擅自跑到江苏、江西、广东、湖北、四川、直隶、山东、山西、陕西、河南、奉天等十几个省区任意指控，恣意讹诈，以还堂名义大肆抢占房地产。仅在直隶一省，传教士就提出所谓的旧址七十二处，强行要求归还。在江南一带，传教士甚至连处所也不提，只提十五个县府名称，强令地方当局勘址归还。在山东济南，传教士煽动教徒用暴力驱逐旧址大批居民，所强占的房屋地产，分文不予。在山西绛州，传教士根本提不出任何证据，却强令给还东雍书院旧址。总理衙门后来述及“索还旧址”的交涉情况时又写道：“甚至绅民有高华巨室，硬指为当年教堂，勒逼民间让还。且与体制有关之地及会馆、公所、庵堂，为阖境绅民所最尊敬者，皆任情需索，抵作教堂。”（注：刘锦藻：《清朝续文献通考》第350卷，第10938页。）据此可以认为，“索还旧址”实际上是天主教传教士借清政府给还旧址之机，在华放肆地掠夺国家和人民财产的特殊置产活动。
四、各教会在华置产活动的特点
在西方教会有了购置土地和房产的合法依据后，进入内地的传教士无论是数量还是活动的地域范围，都比以前有所扩大。他们在华购置地产的规模及资产总额也远远超过了历史上的任何时期。由于各教会在华活动各有侧重，因而置产事宜也各有特点。
天主教是在欧洲中世纪末从基督教中分离出来的，基本保持了在中世纪长期形成的各种传统。在进入资本主义社会以后，虽然也做过一些适应资本主义的调整，但仍然保留着相当多的封建痕迹。例如教阶制，强调教民对教会的依附关系，统一于罗马教皇之下等等。在天主教中，法国的势力遥遥领先。据不完全统计，从鸦片战争到20世纪初年，先后有20余个天主教主要修会进入中国，其足迹遍及除黑龙江、新疆之外的所有省份。1935年它在中国的教区就达117个。
在农村占有大量的地产，进行封建的地租剥削，是天主教在华活动的一个重要特征。这个特征的存在，除了天主教保留着浓厚的中世纪色彩之外，还与天主教修会在华活动的经费来源有关。在华天主教会的活动经费，除少部分来自国外的捐款以外，大部分依靠在中国的房地产的剥削收入。基于这种情况，在华各地天主教会就通过各种各样的方式获得土地房产。首先是强迫捐献。传教士以宗教语言对教徒许诺未来天堂的种种好处，诱使他们将土地、房产甚至日用品诸如桌椅之类“捐献”给教堂，有的传教士甚至以此作为入教或接受教堂“保护”的条件。其次是盗买盗卖。传教士看中了某处地产，或指为以前的“教产”，强行索得；或指示教徒和地方官以私产或公产的名义出售给教堂。再次是趁天灾人祸之危，廉价向农民收买。在地广人稀的地区，如内蒙古，传教士就干脆将清政府的垦地据为己有。通过以上种种方法，在华天主教会获得了相当多的土地房产。据统计，1899年在河北献县，天主教会就占有2184亩土地，（注：《天主教在献县等处的田产》，《近代史资料》，1982年，第1期。）在江南教区，共占有200万亩之巨；（注：顾长声：《传教士与近代中国》，第108页。）而在绥远，教会占有土地高达500万亩，平均每所教堂占地18867亩；（注：中国科学院山东分院历史研究所编《义和团运动六十周年纪念论文集》，中华书局1961年版，第149页。）在陕西“三边”地区（指定边、靖边及定边县属安边堡一带），仅19处教堂就占地154000余亩，拥有佃户800余家。在四川，1910年天主教会所占的土地有16680亩，房屋629栋又419间。（注：林顿、刘军：《清代外国教会在川势力述论》，《四川大学学报》，1985年第4期。）天主教会已成为近代中国农村势力强大的地主。
天主教会所夺得的土地，一般租佃给无地或少地的农民耕种，进行封建剥削活动。教会对佃农的地租剥削率是很高的，一般是对半分的分成租，如河北献县的教堂租佃剥削率，有的竟高达70%左右。此外，教堂对佃户的超经济强制剥削也相当严重，农民常常要为教堂无偿服劳役，逢年过节缴纳一定的额外税捐。请客送礼还不在此列。教会租佃制已成为近代农村一种不可忽视的封建剥削形式。
摹督教新教是反映新兴资产阶级利益和思想观念的宗教，虽然也是从传统保守的基督教中分离出来的，但它更能适应资本主义的发展，表现在发展教徒和地产的购置及使用上与天主教修会不同的特点。发展教徒方面，新教强调发展成年人，一般不对婴儿洗礼，所以新教在华教徒数量只有天主教的三分之一到四分之一。不过，这并不意味着新教势力的薄弱。与天主教一样，新教所深入的区域也相当广泛。以英国人所创办而逐渐被美国势力所代替的基督教内地会为例，这个差会1885年有正式教。堂55处，1897年有154处，1905年有475处，1917年有914处，1935年达到1223处，另有支会2261处。到1935年外国基督教各差会在中国拥有教堂不下5800处。（注：吴承明：《中国资本主义与国内市场》，中国社会科学出版社1985年版，第39页。）新教差会的活动经费，一般来自派遣国资本家的捐款和教徒的捐献，因而他们没有如天主教那种封建的地租剥削。虽然他们在华也有地产，但数量极少。如在四川地区，到1910年，其地产仅700余亩，房产200余处，分别占天主堂在川房地产的八十分之一和三分之一，而且这些房产、地产一般为教堂、学校等机关占用，鲜有为租佃剥削之用。（注：林顿、刘军：《清代外国教会在川势力述论》，《四川大学学报》，1985年第4期。）
除广大的农村外，无论是天主教还是基督教新教，在大城市中所占房地产数量都极为可观。有人估计，1948年的北京、上海、天津、汉口、广州、青岛、哈尔滨等七个城市内，外人所占的土地中有44.4%为教会所有，外人所占的房产中有43.2%为教会所有。这些房产中80%以上是出租牟利的。（注：吴承明：《中国资本主义与国内市场》，第40页。）有的教会还设有房地产公司，如上海的英法产业公司，即由法国修会江南天主堂所创办。一个美国学者估计，1930年左右法国教会在上海的财产中有91.1%为“生财资产”，只有8.9%是教会自用的。（注：雷麦：《外人在华投资论》，1937年版，第632页。）
如果按照国别考察教会势力占有房地产的比例，有人估计，美国在华所占的土地中一半以上属于教会所有，在所占房产中教会占三分之一。在法国所占的土地中，教会占有67%，所占房产中，教会占有高达83%。（注：吴承明：《中国资本主义与国内市场》，第48页。）因此，这些教会实际上无异于一个大房地产公司。
俄国东正教势力在近代中国是远远不如天主教和新教的，然而它的“名声”却比前者要差得多。正如他们自己宣传的那样，在华的东正教传教士的宗旨不是传教，而在于政治。北京传教士团与沙皇政府关系十分密切。在相当长的时间里，它担当着沙俄驻中国正式外交使团的职责，它的大主教也是由政府挑选和任命的。
东正教的活动经费主要由俄国国库提供。起初每年拨付6500卢布，从1820年起增至16250卢布。（注：中国社科院近代史所编《沙俄侵华史》第1卷，人民出版社1978年版，第34页。）后来从庚子赔款中又获得了13.8万两（1两＝1/32千克）白银用于置产。到1917年，东正教在中国设有教堂37座，神学院一所，男女学校20所，气象台一座，企事业单位计46家。（注：费·英诺肯提乙：《中国的东正教会》，《教务杂志》1916年第10期。）虽然东正教置产的数量有限，教务也很不发达，但教士们以“搜集有关中国及其领土的可靠情报”为己任，参与策划沙俄对华的领土掠夺，对中国造成的危害比天主教和新教更为严重。例如，19世纪50年代，当沙俄向黑龙江地区扩张的时候，莫斯科都主教英诺森就充当了扩张分子穆拉维约夫的顾问，提出过占领黑龙江的步骤和方法。为了表示对英诺森的奖赏，穆拉维约夫就把占领中国的城市海兰泡易名为“布拉戈维申斯克”（意即“报喜城”），（注：道尔苏科夫：《穆拉维约夫：阿穆尔斯基伯爵》，第2卷，第513页。）原因是英诺森在伊尔库茨克的圣母报喜堂中担任过主教。
第二次鸦片战争中，北京传教士团巴拉第·固礼·卡尔波夫向英法联军提供了大量军事情报，特别是在京津地区的中国驻军及武器装备情况。1860年英法联军再度由天津入北京，就是根据固礼关于清军在大沽设防严密、而北塘“毫无戒备”的情报，由北塘登陆获得成功。沙俄驻华公使伊格那提耶夫对固礼的工作倍加赞扬，他说：“在上帝的保佑下和修士大司祭的建议下，……有可能同中国签订北京条约，使俄国得到乌苏里一带的广大地域和很多在中国的特权”。（注：格列勃夫：《北京东正教传教士团的外交职能》，第22-23页。）
披阅西方传教士在华活动的历史，可知在近代中国影响最大、给人们印象最为深刻的莫过于层出不穷的民教纠纷和连绵不断的反洋教斗争。产生这些纠纷和斗争的重要原因之一乃是教会势力除凭借不平等条约规定的领事裁判权、传教权为非作歹外，还依据内地置产协议，或直接购买，或指示教徒盗买盗卖土地房产、直至强占房产，霸占耕地，进行残酷的封建剥削。当然，近代反洋教斗争的矛头绝大多数是针对法国天主教的。这与法国天主教所属教会在华活动的方式、特点相联系。新教教会更加注重他们所在国的商业利益及思想文化方面的长远影响，不像法国传教士那样注重在农村发展教会统治网和进行封建剥削，这样就避免了许多传教士、教徒与当地群众的直接、正面的对峙。早期维新思想家王韬说：“因教以滋事者，大抵天主教居多”，“唯耶稣（新教）一教，不与天主教同日而语”。（注：王韬：《弢园文录外编》卷三，第62页。）这反映了某种程度的真实情况。