2009年黄山房交会变成了“房焦会”

管理提醒: 本帖被 admin 设置为精华(2009-10-25)

前言
今年的房交会不存在任何悬念，多数楼盘都是形象展示，中心城区如今是一房难求，房价高高在上，房交会上，有房在售的不愁卖，无房在售的在试探民情。2009黄山房交会，开心的是开发商，发愁的是购房人，顶顶郁闷的是没有开盘的开发商，看别人发财，心里没底。天

凉好个秋，又是一年房交会，2009年黄山房交会于10月24日在屯溪世纪广场举办，为期三天。说到今年的房交会，我认为我们有必要回顾一下2008年的黄山房交会，我清楚记得2008年的成交套数是71套，记得黄山晨刊的程向阳记者为此写过一篇“房交会后看收获71套的喜悦”的文章，将房交会的惨淡苦中作乐幽默了一把。我也在房交会前写下“黄山房交会，冰火两重天”的拙作，把我对2008年房交会的担忧提前批露出来，发出“房地产市场由盛极而衰,耐人寻味!”的感触。2008年在金融危机的阴影下，开发商度日如年，愁肠寸断，惶惶不可终日。那么2009年的黄山房交会又将如何呢？时隔一年，2009年开发商终于等来了“守得云开见月明”，又唱起了“解放区的天是明朗的天”，上半年黄山楼市迅速回暖，销量攀升，价格高走，传统淡季变成了“金七银八”，创造了多层售罄，高层热销，学区房断档的销售神话，多家房企提前完成了全年销售量。开发商不差钱了，开发商又牛了。今天我来简单说说经历房交会后黄山楼市的“两弊两利”及2010年黄山楼市展望。

弊一：房交会变成了“房焦会”
这次房交会，不少开发商由于房子卖得好，更多的只是形象展示。今年以来新开工楼盘并不多，中心城区在2009年只有三个新楼盘开工，分别是天一国际、博林山庄、迎宾丽景三个房地产项目，从目前开工情况来看，这三个项目都赶不上这趟房交会的班车了，中心城区仍将维持新增房源供应不足现象。因此在10月房交会有新盘上市的，也仅仅集中在碧桂园、江南新城、御泉湾、栢景雅居、玉屏府等楼盘，这些楼盘在房交会之前都进行了预约认购，由于销售良好，将导致这部分开发商对这次房交会热情不够，优惠举措少。中心城区多数开发商在前十个月已经完成了全年的销售指标，现在开发商正处在一个对未来营销策略的改变中，这让他们暂时不会大规模推盘，更多是只是参加房交会进行一个形象展示，并根据客户对楼盘的关注度进行价格预期，一旦开发商认为预期看好，则价格看涨。因此，在房源紧俏，房价待续走高的形势下，必然会产生两种市场消费心理，一种是购房人“焦虑不安”的心理，另一种是开发楼盘成为“市场焦点”待价而沽。在这两种消费心理的作用下，将会加大黄山楼市的市场变局。

弊二：高房价变成“绊脚石”
在市场整体回暖的影响下，黄山房地产市场上半年出现了成交量的井喷，因此，在售楼盘针对房交会的销售策略就是提价减量，控制销售节奏。如御泉湾10月新推房源销售均价已经在3600元/平方米以上，与年初的销售均价3100元/平相比已经高出了近500元/平方米，同时楼盘的优惠政策也相应降低， 此次开盘仅有5000元冲抵8000元的优惠政策。而江南新城新开盘的西区销售也达到4000元/平方米，加上玉屏府9月开盘的一期多层均价突破4000元/平方米的大关，黄山楼盘已经屹立于4000/平方米的新高度。根据房管局统计数字中心城区商品房销售均价为3490元/平方米，在此我可以毫不客气地说2009年6月份之前的房价和成交量是2008年压制情形下的井喷，但之后则是一种不理性的“抢购风”，在一线城市销售火爆的带动下，黄山的购房人提心吊胆，在开发商制造的“房源稀缺”恐慌下，一头扎入这股上涨风波里，助长了房价的进一步上涨。不过我们也要清楚地认识到黄山市民的购买力，我一直认为目前黄山人的生活水平不如90年代的黄山人，因为那时候工资差距不大，不存在高房价，老百姓生活踏实。而现在的黄山人，为一套房子劳碌终生，我身边的许多年轻人都是高房价的受害者，他们工资不高，工作不稳定，但都背负着巨额的购房贷款，有的不敢生子，有的不敢生病，有的不敢辞职，过得真是一个“累”字。另外高房价的负面作用是制约了黄山当地的经济发展，迫使许多外地人离开黄山，迫使许多当地人“背井离乡”，看看我们周围还有多少年轻人在黄山？看看黄山二手房的租赁价格比上年降了多少？当你打听完就可以得出高房价对黄山的经济和老百姓伤害有多深。

利一：多种业态“千帆竞发”
今年以来，黄山的房地产业态百花齐放，让人目不暇接，昭示多层时代终结，高层时代已向我们走来，酒店式公寓、精装小户型正在悄然改变我们的生活，旅游地产的高端楼盘吸引着无数的外地人落户黄山。8月份元一柏庄推出的酒店式公寓一抢而空，栢景雅居的学区房书香阁“一房难求”，9月则掀起了“小户型”热购风，永佳福邸星座、锦绣江南、金太阳家俱城的广告无处不在；一向不为看好的产权式酒店亦水涨船高，蝶尚、南方百合、豪泰等一批产权式酒店招摇过市。中心城区的雨润高尔夫水视界、新徽天地、香茗酒店的产权式酒店、太平湖景区的别墅、黟县宏村的旅游地产频繁亮相长三角的各大房展会现场，黄山休闲旅游的知名度倍增。同时我们也看到了2009年黄山楼市的竞争格局发生了巨变，以前浙江开发商、本地开发商、外地开发商“三分天下”的格局被打破了，举目中心城区开发楼盘，我们会惊奇地发现有“二少二多”的现象，“二少”就是浙江开发商的身影少了，本地小开发商的身影少了；“二多”就是多了许多合肥的开发商，多了许多外地的大公司。浙江人走了，全国人民来了，这也从侧面说明了黄山的房地产前景看好，黄山楼市的桎梏已打破，黄山楼市将会迎来更多更好的开发企业入驻黄山，黄山将进入了一个大楼盘大发展的时期。而黄山房地产也从单一的普通商品房开发过渡到“旅游地产”时代，黄山的开发企业不再将目光瞄准在中心城区一个战场，而是结合黄山的旅游资源，结合徽州文化的博大精深，形成一种全新的地产模式“黄山旅游地产”。

利二：黄山楼市“前景挺好”
在黄山各大楼盘的展示中心，我们经常会听到销售人员提到未来三年，黄山三条高铁的开通，黄山机场的升级，黄山五条高速公路陆续贯通等等，言下之意黄山房价还要猛涨，外地客户会大量涌入黄山，此时不购房更待何时。有人已预言黄山楼价在2010年会站在5000元/平方米，黄山房价即将进入一个快车道，五年后达到10000元/平方米亦不例外。这番话虽语出惊人，但也让人无法反驳，这种预期心理正是对黄山看好的反映。我虽没有如此乐观，但一直认为黄山楼市“前景挺好”，正如“做女人挺好”。不过中心城区的地理位置限制了黄山楼市的发展空间，江南片处于高速公路包围之中，城北是工业园区，“城市向西”发展是大方向，而最佳居住在城东，最美丽的楼群在新安江两岸，2009年随着新安江整治工程的展开，黄山楼市也将进入“新安江时代”。横江、率水、三江口直到花山谜窟将是黄山楼市的下一个目标。众所周知，杭州由西湖时代跨入钱江时代，杭州的“沿江发展”，使钱塘江两岸成为了杭州现代化形象的象征。届时，在新安江两岸，秋高日丽时，江上浮光跃金，两岸建筑拔地凌空，看江上烟波浩渺，千帆竞发，再现百年前“新安大好河山”的美景。近日香港恒基兆业地产一行人就专门考察了新安江三江口公园处地块以及休宁齐云山岩脚村地块等地块，有意进军黄山房地产，认为黄山山水优美，生态优质，区位优势逐渐凸显，发展潜力巨大，投资环境很好。而国土局近日也将北上合肥拿出多幅地块吸引省内外知名开发企业参与黄山房地产开发。相信不远的将来，黄山楼市将进入一个理性的发展轨道，黄山楼市的明天会更好。

展望2010年：黄山明年房价“涨不动”2009年的房地产行业在4万亿投资、9万亿信贷规模的强心剂下，很多城市的房地产价格已经超过了2007年的历史高点，使得开发商赚的盆满钵满。新一轮的跑马圈地也进行得如火如荼，各地地王的出现也很大程度上吸引了眼球，使投资者觉得房地产价格依然有进一步走高的可能。但从其基本面的情况看，2009年房地产的这轮上扬并不完全是由于需求带动的，而主要是由于流动性增加而促成的。相信2010年的信贷规模很难延续2009年的增长趋势，所以房地产价格在接下来一年再创新高的可能性已没有，而09年国家保八的任务基本完成，实体经济企稳后，国家必然会对房地产行业进行整治，今年的房价如此疯狂上涨将成为明年调控的导火索，我们有理由相信明年全国的房价将会处在一个震荡下行的过程，而黄山楼市将会在今年的12月底上演最后一轮的上涨，这是因为房地产优惠政策截止到今年年底，许多购房人会抢在12月底购房，以搭上这趟政策的末班车。2010年黄山市民的购房选择也将限制在小高层、高层，这是因为多层已成为市场稀缺产品，价格会依然故我上涨，而小户型在来年将会呈现遍地开花的情形，为购房人所不看好。至于产权式酒店则只能是针对外地客户，想拉动本地内需可能性极小。所以2010年黄山楼市将会波澜不惊，更多购房者会选择作壁上观。


本人熟悉黄山本地房地产市场,黄山市房地产方兴未艾,诚邀各路开发商及中介代理商来黄山投资地产,本人愿意为此牵线搭桥,有意者可进入我的BLOG:  http://blog.focus.cn/~pyt911联系QQ:395843120,
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最后登录: 2009-10-25 1  发表于: 昨天 10:32    只看该作者 ┊  小 中 大 相对于小高层、高层，本地人更加习惯多层住宅，这也是为什么多层成为稀缺资源的原因，虽然有本地土地开发资源稀缺的因素，但是居住习惯也不应该忽视。
当然，随着东方丽景、龙翔御景等楼盘优质高层的开发，本地人对高层住宅有了新的认识。但是高层住宅产生的电梯、二次供水等附加费用，使得居住成本相应增加，这也使得原本腰包不鼓的本地人在购买的时候需要思量再三。
根据省统计局反馈的数字看，本地前三季度的房地产投资总额已经高居省内第三。这对于一个人口和建成区面积在省内都不突出的小市而言，是一个惊人的数据。这个数据的背后，固然有雨润、新徽、太平湖、宏村等旅游房产的拉动，但也足以反映本地房市的红火局面。
从中心城区看，新安江综合开发解放了东区的潜在土地资源。而迫在眉睫的仙人洞南路改造以及市里确定的中心城区的十五处地块的旧城改造为本地房市的继续发展提供了土地资源储备。房产开发商的好日子远远没有到头。 大梦谁先觉，平生我自知，草堂春睡足，窗外日迟迟。 回复 引用 举报 顶端 徽州女子 离线 走自己的路，让别人去说吧！ 级别: 天王

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最后登录: 2009-10-25 2  发表于: 昨天 11:44    只看该作者 ┊  小 中 大 难得看到这样的好文章！
清道夫要就不出口，一出口，一鸣惊人，分析透彻到位。
顶！