苏州将与11月拍卖42块地 地块详解

11月5日，2009年第7号苏州国有建设用地使用权将拍卖。据统计，本次又将有42块土地上市，总面积达到了2085198.9平方米。较之上次的8月份土拍的29宗用地1171718平方米此次拍卖面积涨幅达到78%，从推地面积就可见政府十分看好本次土地拍卖。苏州房地产市场，新一轮探地、派地热再次涌动起来。市民一方面关注着什么地块会诞生新的楼盘，同时也担心着热门地块的高价出手又会制造出高房价的可能……
　　
土地市场快速回升
从今年苏州土地市场来看，8月份的苏州国有土地拍卖第4号、第5号就让人感觉“火药味十足”，大部分地块均有一定的涨幅，其中苏地2009-B-14独墅湖地块保利置业与中海之间的激烈争夺更是让人记忆犹新，最后地块由保利置业以19.9亿元竞得，涨幅更是高达108.3%。
　　
时隔不久，9月22日，园区又推出了独墅湖两幅优质地块，最后被浙江绿城61亿元收入囊中，其中苏园土挂（2009）06号地块从10.265亿元最后飙升至36亿元，涨幅达到了250%，不到两个月的时间，保利置业的“地王”位置就被浙江绿城取而代之。
　　
可以让人联想的是，苏州这两次土地拍卖的火爆直接催生了2009年第7号土地拍卖。一方面，政府需要储备大量资金进行城市基础设施的再升级，增强城市竞争力。另一方面，房地产开发商也只有取得新地块才能有更长远发展。
　　
楼市火爆助推土地拍卖
据苏州厂房网相关数据统计：苏州楼市则从今年4月份开始快速回暖，楼盘纷纷提价，涨幅十分惊人。进入传统销售旺季的十月份，苏州房市成交均价稳定在了每平方米8200元至8300元之间。相比于前两个月，楼盘的涨幅高达1000至2000元/平方米。
　　
市场的快速回升给了政府再次大举推地的信心。 

商业综合用地唱起主角
从即将举行的土地拍卖上来看，本次商业用地和综合用地仍是占到了较大比例。其中商业用地为12块，综合用地15块，占到了整个出让地块宗数42块的64.3%，可以看出，商业用地和综合用地仍是本次土地拍卖的主流方向。而这种情况在市区表现的尤为突出，市区的10宗出让土地中，商业和综合用地就占到了80%。
　　
本次土地出让，市区推出地块10宗，吴中区推出地块14宗，相城区推出地块9宗，园区推出地块6宗，高新区推出地块3宗。
　　
从各区域推地面积上来看，市区推地面积为151221.3平方米，吴中区568081.3平方米，相城区737414平方米，园区373140.4平方米，高新区255341.9平方米。数据显示，吴中区和相城区仍是本次推地的主力区域，市区地块宗数虽然还略高于相城区，但是由于土地资源的稀缺和土地面积相对较小，所推地块面积位列五个区域之末。
　　
中心城区部分土地拍卖分析
　　
本次国有建设用地使用权拍卖用地公告上，中心城区共推出10块地，占全市土地宗数的23.8%，总面积151221.3㎡，占所拍土地总面积的7.3%。其中，商业用地9块，占地面积128942.1㎡；住宅用地1块，占地面积22279.2㎡。
　　
就拍卖地块数量而言，中心城区位居第一。商业用地的9块主要功能是批发零售、住宿餐饮和商务金融。城区仅1块稀缺住宅用地。商业用地的更多推出则是给开发企业更多选择空间，政府则通过改变地块出让方式来调控土地价格，在市场价格不理性的今天，政府适量的增加出让手段，来调控土地价格。
　　
平江区：
平江区此次共计5块地，均为商业用地，总规划面积52324平方米，占总体中心城区的34.6%。其地块分别为批发零售、住宿餐饮、商务金融和文体娱乐用地。该区作为中心城区向北拓展的第一步，东起东环路、南至护城河，现总面积9.97平方公里未来将建成总人口14万，集金融，物流等现代化服务业为核心的新城区。“三区三城”的定位为以现代商务商贸为支柱产业的功能集聚区，重点发展生产性服务业，着力引进智慧型、科技型产业，将逐步建成现代商务功能区等四大功能服务区域。
　　
沧浪区：
此次沧浪区土地出让国有建设用地共计3块，其中一块为中心城区唯一一块住宅用地，总规划面积75401.06平方米，占总体中心城区的49.9%。其中53122.4平方米为商业规划面积，均为批发零售用地。城镇住宅面积为22279.2平方米，从项目﹤1.0的容积率来看，项目产品将以多层、小高层住宅为主。 

金阊区：
从地段来看，人民路东、总官堂路南的苏地2009-B-10地块较为引人关注，而城北东路北、江星路东的商服用地（邻里中心功能）则将大大提升整个平江新城北区的商业功能。
　　
就2块住宅用地而言，金阊区西园路北、安利路西地块的功能主要是定销房，但是定销房的利润比较稳定，也不排除该地块在本地土地拍卖上受到热捧，而另一块则位于原苏纶纺织厂西南角，容积率达到了3.5，整个社区建成后将主要以高层、超高层为主，而其周边项目则有嘉业·苏纶场、鼎欣城、水城丽都等项目，该区域将随着该地块的加入，市场的高层房源会有一定的增加。
　　
金阊区土地挂牌出让推出的地块总规划面积23495.7平方米，占总体中心城区的15.54%，为商服用地与住宿餐饮用地。依托正在进行的轨道一号线、二号线工程，这个金阊最破旧的街区被规划成“美丽新天地”，可建20万平方米的商场、酒店、宾馆、商住楼等设施，加上现有的商业面积18.3万平方米与西扩用地规划商业中心相结合，石路将形成一个40多万平方米的商业圈。
　　
吴中区：
本次土地拍卖上，吴中区共推出了14块土地，占全市土地宗数的33.3%，地块面积为568081.3平方米，占所拍卖土地总面积的27.2%，就地块面积而言，仅次于相城区，位列五个区域第二。其中，商业用地7块，占地面积342204.5平方米；住宅用地7块，占地面积225876.8平方米。
　　
从地块分布上来看，除木渎外基本上为远郊区，吴中经济开发区、临湖镇、胥口镇、光福镇、东山镇、?直镇、横泾街道均有分布。古镇木渎囊三块地块，其中值得关注的是苏地2009-B-45地块，该地块位于吴中区木渎镇金枫路西、苏福路北，面积为111303.8平方米，容积率2.5，可见该块用地将以高层、小高层为主。吴中区的其他地块用地基本上为商业用地（含批发零售用地、文体娱乐用地、宾馆用地、农贸市场），可见，未来区域内的商业配套的完善和提升将会达到一个新高度。 

相城区：
本次土地拍卖上，相城区共推出9块地，占全市土地宗数的21%，总面积737414㎡，占所拍卖土地总面积的36%。其中，商业用地1块，占地面积10340㎡；住宅用地3块，占地面积470144㎡；综合用地4块，占地面积219590㎡，另外，位于澄阳路东、苏明装饰北的B-60地块为科教用地，占地面积37340㎡。
　　
就地块数量而言，位列第三，但就拍卖面积而言，此次相城区独占鳌头，位列五区域之首。
　　
住宅用地中2009-B-61、2009-B-65号地块均分布于相城区以北的位置，分别位于北桥街道及盛泽湖的周边。B-61地块面积为66557㎡，容积率1.2，该项目建筑类型预计将以多层、小高层为主；B-65地块预计将以别墅产品为主，容积率为0.8，周边在售同质化项目有聆湖丽墅、合景·朗悦湾、阳澄·领岛别墅、81栋等，不难预见，该区域内的市场竞争将更加激烈。
　　
综合用地B-58位于元和街道春申湖路北、御窑路西1、2、3号，共计占地面积126050㎡，其中，住宅用地两幅，1.8及2.5的高容积率，预计该项目建筑类型将以小高层、高层为主，区域内同质化项目并不多，填补了相城以北“高层住宅干涩”的缺憾，项目前景看好，该地块中涵盖的商业项目也会将此住宅项目的功能提高一个档次。
　　
园区：
本次苏州市国土资源局出让国有建设用地使用权拍卖公告共有42幅地块一次性推出，其中园区共推出6个地块，总面积为373140.42平方米，占本次所推地块总量的17.89%，所占比例不是很大。含住宅类地块面积为293059.34平方米，占园区此次推地的78.54%。从本次所推地块的位置可以看出，所推的较大幅的地块基本上位于唯亭镇。除了两块分布在东环路沿线外，其余都处于青剑湖板块内。
　　
高新区：
高新区此次共推出了3个地块，其中含住宅地块有2块，总面积达到了233880.8平米。此次推出的B-72号地块位于高新区浒关分区星宇路东、大新河北。地块面积为56984.3平米，容积率为≤1.4，建筑面积将接近8万方，是一个单纯的城镇住宅用地。从其容积率上可以看出，未来该地块的开发将以高层小高层为主。另外一块B-73号地块包含住宅和商服两个用途。这是高新区此次所推地块中最吸引人眼球的地块了，因其地块的单体面积达到了176896.5平米。该地块位于高新区浒关分区兴贤路南、文昌路东。此地段兴贤路、文昌路、312国道纵横交错，交通十分发达，京杭大运河近在咫尺，环境优美。周边已建成或在建的住宅也很多，如金光大道二期、鸿锦新苑等。此地块的加入将会使该地段的住宅市场竞争更加激烈。