领导决策参考-中国房地产业如何健康发展？

    京中（研究员）点评：应重视张乃剑《中国房地产如何健康发展》一文之主张　

    张乃剑《中国房地产如何健康发展》一文，对当前中国房地产发展的形势及存在的问题，作了深入的分析。目前对于中国房地产业的发展是否健康，是否存在泡沫，存在不同观点。张文认为，当前确实存在泡沫，是不健康的。他从四个方面分析：1.房地产的基本功能是满足人类生存、繁衍的生活保障设施。当投资购房占到房地产销售超过13—15%左右时，房地产市场就不正常。而目前绝大多数的大中城市投资性购房的比例，都达到或超过了15%以上。2.合理的房价与当地居民年均收入比，应为房价为人均年收入的3-6倍，而北京这样高收入的城市，房价／收入比竟达到22.5：1。全国600多座城市的房价／收入比，没有一座不是很高的。如果以农民工和刚参加工作的大学生收入为依据测算，最低也在50：1以上。3.房地产空置一年以上的总面积占10%为合理空间，而我国目前房产空置率以每年20%的速度增长，目前全国空置房总面积，已超过2亿多平方米，积压资金数千亿元。这一空置率已大大超过国际公认的10%的警戒线。4.房地产业开发自有资金占总开发资金中的比例标准，目前普遍不足20%，全国商业性房地产贷款余额，占金融系统总贷款余额的比重高达20%，如果把与房地产业相关联的钢铁、水泥等企业的银行贷款计算在内，最少在35%—40%左右。这种现象，如果持续时间长，房地产泡沫破灭，资金链一断，就会引发金融危机。张文的上述分析是令人信服的。

    张文对中国房地产业的健康发展，提出了自己的设想和建议，主要有：1.将房地产业纳入社会福利保障网络体系。每一个社会公民享有购买最低平均住房面积的福利价住房待遇，购买超出最低平均福利住房面积部分，按照市场价付款。2.制定严格的土地市场调控制度。3.建立政府商品房专卖制度。4.利用税收杠杆抑制投资购房。5.对多套住房征收地租。他还提出，国家应该出台《房地产业法》，统一规范房地产市场行为。

    当前对于房地产业形势的评估和对策明显存在争议，分歧的实质在于，是从短期的保GDP增长和维护地方政府、房产商和银行相互勾联的利益出发，竭力保护并推动房价高涨，还是从维护广大民众的利益出发，决心忍痛调整失衡的经济结构，促使经济真正平稳健康的发展。张乃剑文所作的分析符合中国经济现状。他所提出的建议，是真诚致力于谋求最大多数人群的福祉，是真正符合社会主义经济发展的方向。

    建议经济学界、政府决策部门和广大关注房地产业者，重视并认真思考张乃剑这篇文章的观点。

中国房地产业如何健康发展？

    自2008年美国以房地产为导火索爆发金融危机以来，房地产业受其所害已蔓延全球。中国房地产业的问题，同样成为当代社会关注的热点问题和难点问题。之所以成为热点问题，是因为房地产业关系到千家万户的切身利益，而且房地产业已成为国民经济建设中支柱性的产业之一；之所以成为难点问题，是因为房地产业已出现泡沫的不妙趋势，这项产业已陷入了上不去下不来，动一发牵全身的两难境地。

    当前中国房地产形势究竟如何？未来趋势如何？今后如何健康发展？这是摆在中国人民面前的一张紧迫而严肃的答卷。现在值得关注的问题是，无论是学术界、房地产界，还是行政管理的政界及社会舆论界，对房地产的认识尚未形成共识，公说公有理，婆说婆有理，从而形成了误导房地产业的倾向，同时也影响了国家宏观决策的走向。因此，我们应该冷静地加以思考并拿出切实可行的对策来。

一、中国房地产业兴起的历史背景

    中国的房地产业成为当今中国生活中的热点问题，是前所未有的。也是人们所意料不及的。这牵涉到一个古老话题，即房产与人的关系问题。房产问题自古以来，一直是衡量一个人、一个家族政治地位、经济地位的重要标志，安居才能乐业，房屋是人们生存的基本条件。所以，历朝历代，上至王公贵族下至普通老百姓，祖祖辈辈都把住房作为终生的追求。

    我国房地产业的兴起，主要出现在改革开放之后。尤其是近20年发展迅猛。其原因主要有八种。一是过去计划经济体制下城市居民福利分房制度被打破，走向了市场化，出现了市场驱动力；二是城市化加快，原有城市居民住房不足，新增加城市人口无房，出现了房地产需求市场；三是市场开放，出现政府投资、社会投资、外资投入的供给市场；四是政府出台政策，鼓励房地产业合法经营，房地产业发展有了法律保障；五是地方政府利益驱动，放松“地根”，直接、间接参与房地产经营，推动了房地产业市场竞争；六是金融部门利益驱动，“银根”向房地产业超规模集约，为房地产业提供了巨额资金支持；七是股票市场发育不好，以及其它投资领域预期不佳，促使广大老百姓的社会资本转向房地产业投资；八是外资的投入。

    这八种原因的推动，促进了闲置土地、闲置沙石、剩余劳力、高储蓄闲置资金、社会零散资金、国际资金等主要资源的大整合，加速了资金增值流动，拉动了50多种产业的联动和紧密性发展。在这种历史背景下出现的中国房地产业，与外国的情况相比，虽具有一定的特殊性，但共性问题还是普遍存在。因此，我们在分析我国房地产业状况时，一定要有国际市场的视角，全方位加以分析考察。

二、评价房地产业健康状况应坚持的四个标准

    房地产业是一项关联度极强的产业，以此为纽带，直接拉动50多种相关产业，而且房地产业产业链传导机制极其敏感。房地产业的产值每增一个百分点，会促使相关产业的产值增加1.5—2个百分点。近几年，在我国的GDP增长率中，由房地产拉动的至少占2个百分点以上。研究房地产一定要从政治、经济、社会等多种因素去考察，不能单纯片面地研究房地产或冷或热的表面现象，现在社会上评价房地产业，出现盲人摸象的现象，公说公有理，婆说婆有理，还有的是有意从维护集团利益的立场，故意掩盖房地产业出现的深层次矛盾，没有根据地乱解释房地产的冷热现象，误导老百姓对房地产业的投资预期。我们认为，评价房地产业发展是否健康，一定要有一个科学的评价标准，否则的话，很难把握房地产业的走向。如同医生看病一样，要坚持几条主要标准加以判断。医生看病，首先要看病人的体温和血液血素结构等有何变化，超过正常量，身体就会出问题。评价房地产业同样如此，也有一个正常的考量要素。

根据我们对房地产业的长期考察研究，坚持四条标准比较科学，比较符合实际。

    第一，房地产的功能标准。这是一条最重要、最根本的标准。即通过这一标准考察房地产的功能是否错位。房地产功能一旦错位，房地产就容易出现泡沫，房产的价格和价值就会背离。保证定位，控制错位，房地产就健康发展。具体说，房地产的基本功能是满足人类生存、繁衍的生活保障设施。但是，随着社会经济的发展，人们的生存、繁衍生活保障设施得到较大改善之后，房产功能出现了变异，尤其在黄金储蓄、支付功能弱化之后，房产作为不动产，出现了代替和部分代替黄金和货币的功能。当股市发育不健康，社会经济发展不稳定的情况下，人们的投资需求，开始转向了房产。具体表现为，人们通过货币购买房产，积聚财富，等待财富增值。按照国际警戒线，当投资购房消费结构超过13—15%左右的时候，炒作房地产行为开始兴风作浪，房地产市场就不正常了。炒作房地产除了房地产商外，还有投资购房者积极参与，加上财政利益驱动，政府也推波助澜，进行炒作，这时候房地产泡沫就开始膨胀了。

    这都是由于房地产功能错位所造成的。由于我国对房地产情况统计缺乏完整性，对购房消费结构统计更是失缺，难有准确的数字，但从一些研究机构抽样调查和垄断性的大房地产掌握的情况分析，我国目前绝大多数的大中城市投资性购房的比例，都达到或超过了15%以上，这是不争的事实。这主要从两种现象说明，一是全国出现象温州、山西这样的规模性投资购房团，买房不住，屯房待售。如上海的房市，基本上控制在江、浙一带的投资购房人手中。上海的房市不具备正常房市的代表性。二是一些居民多处购房，房价上涨后转手变现或出租获利，这是导致房价居高不下的主要原因。例如，北京近郊的河北省三河县燕郊镇，近2年房地产开发商开发40万平方米以上的住宅小区已达三处，购房者多为北京市居民，所购房80%以上都不是用于自住，而是用于出租或待涨价抛售。这种现象在全国大中城市，相当普遍。实际上，我国目前已经形成了一批靠房地产投资的食利阶层。

    第二，房价收入比标准。所谓房价收入比，即房价与当地居民年均收入的倍数比。按照世界银行的评价指标，合理的房价收入比一般为人均年收入的3-6倍，象我国北京这样高收入的城市，房价收入比竟达到22.5：1。全国600多座城市的房价收入比，没有一座达到世界银行的评价指标。而且现有的城市房价收入比是以城市居民收入依据评价的，如果以农民工收入、刚参加工作的大学生收入为依据测算，最低也要在50：1以上。这就说明，现有住房价格，进城打工农民、刚参加工作的大学生2—3代也难买起一套房。现在有些科研机构和专家，不顾现实，有一种理论误导，推波助澜房地产泡沫出现。如，有人以全国城市化率平均每年以超过一个百分点的增长速度为依据，机械测算出每年有2000多万农民进城，如果按每一新增城市人口住房15-20平方米计算，每年全国应该新建住房3-4亿平方米左右，这还不包括农村农民的住房。而按照这一依据得出结论，近几年全国平均每年城市建房面积总量不足二亿平方米，房地产市场的需求潜力很大，应该大力发展。另一种理论误导就是以全国副省级以上大中城市和发达的地级城市的房价持续上涨的行情，代替全国房价整体走势利好的总行情。对于这一理论推导，我认为是不顾国情，是极为片面的。

    第三，房地产空置率标准。国际上经验，房地产空置一年以上的总面积占10%为合理空间，而我国目前房产空置率以每年20%的速度增长，目前全国空置房总面积，已超过2亿多平方米，积压资金数千亿元。这一空置率已大大超过国际公认的10%的警戒线。按照国际通行惯例，空置率在5%—10%之间的为合理区；空置率在10%—20%之间的危险区，空置率在20%以上的为严重积压区。现在有人为了炒作房地产，无根据地说空置房地产可以在2年内消化掉，这是一种从集团利益出发不负责任的误导理论。

    第四，房地产业开发自有资金占总开发资金中的比例标准。这是衡量房地产业能否可持续发展的大问题。我国房地产业市场真正发育不到20年，短期的膨胀，必然导致资金短缺，解决这一问题，主要是政府利益和金融部门利益驱动，分别放松了“地根”和“银根”，政府采用低价收购农民土地的方法，甚至是直接强制剥夺的办法，用土地和房地产企业一起从银行贷出了大量质押贷款，这是房地产业开发最主要的资金来源，这也是世界其它国家和地区所不具备的条件。现在根据国家金融部门公布的报告，目前房地产开发商项目自有资金普遍不足20%，另外的80%主要是房地产商采用房产土地抵押或以贷还贷、假按揭等手段从银行贷款。房地产建筑商也有相当一部分资金是以承担建筑项目作抵押获得了银行贷款。另外，购房者的购房资金有一半以上也来于银行信托分期付款。这样算起来，整个的房地产业的主要资金全都来源于银行一个渠道。根据金融部门2007年统计，全国商业性房地产贷款余额，占金融系统总贷款余额的比重高达20%，这还不包括与房地产业相关联的钢铁、水泥等原材料生产企业的银行贷款。如果把这部分贷款也计算在内，直接用于房地产业的贷款余额，最少也在35%—40%左右。因此，现在金融部门全行业都在大出冷汗，早在5年前就惊呼：“我们被房地产绑架了”。这种形势是相当严峻的，它给我们发出了中国房地产业有可能出现危机的严重信号。这种现象，如果持续时间长，房地产泡沫破灭，资金链一断，就会引发金融危机。

    坚持这四条评价标准，是我们分析判断我国房地产业走势的基本原则。正因为坚持这四条标准，近几年我们才得出了中国房地产业存在泡沫的基本判断。对于房地产业未来走向和应对措施，也应该坚持这些标准，否则的话，容易被一些表面的现象所左右。近几年来，党中央、国务院已看清了房地产业存在的问题，已经采取了一些调控措施，取得了一定的成效。但是，我认为当前国家的宏观调控只属于工程性调控。所谓工程性调控，就是指阶段性的、对某几项突出问题所采取的实用性、应急性的措施。而且各项调控政策多出于各管理职能部门，相互矛盾、不协调的问题很突出。仅仅依靠现有的几项应急措施，还不能解决根本问题，甚至有急刹车带来惯性翻车的危险。

    就目前发展趋势来看，在近期1—2年内，还不至于发生大的危机。我的判断从三个因素考虑，一是国家宏观调控政策能够暂时抑制房地产业的过度膨胀。如，国家加强了金融部门对房地产企业资金支持的调控力度，大大限制了房地产企业的规模发展；二是“地根”控制较严，这从源头上控制房地产的盲目扩张；第三，规模性的房地产业主要集约在我国的大中城市，大中城市近几年基础实施投资较大，城市公共产品保障功能水平大大提高，能将大中城市腹地以及腹地之外和海外的商品房购买力集约于大中城市，使大中城市现有的空置房房源逐步得到消化。大中城市房地产市场稳住了，中小城市、小城镇市场也就稳住了。因此，近1—2年之内，我国房地产业还不会出现多米诺骨牌效应现象。

三、应对房地产业的长远战略措施

    从长远看，我国房地产业应该在战略上进行重大的政策调整。否则的话，泡沫化的房地产业将会严重扰乱经济秩序。战略调整的指导原则，一定要贯彻科学发展观和建立和谐社会的以人为本的原则。

    科学发展观的理论核心是尊重事物的发展规律，房地产业具有规律可循，违背规律，就会受到市场自然规律的惩罚。发展是目的，科学是方法，处理好科学与发展的关系，才能使房地产业有一个健康发展的坚实基础。房地产业是一个特殊的行业，虽然拉动国民经济的动力很大，但由于其产品商品房属于人类生存的必需品，这种商品又具有一种社会福利性的商品的功能，因此，从国家战略层面上考虑，要坚决扭转房屋功能错位的现象，防止房地产业走向利益最大化的轨道。一旦房屋功能错位，走向利益最大化，就偏离了以人为本的原则，房地产业的功能就可能出现异化，房地产业有可能成为出笼的老虎。遵循这一规律办事，我们就能掌握调控房地产业的“度”，即做到在促进房地产业健康发展的同时，又能通过发展房地产业拉动其它产业的协调发展。

    在房地产业上坚持以人为本的原则，体现了宪法的宗旨和社会主义制度优越性的宗旨。因为宪法规定每个公民都享有居住的权力，人类生存的空间资源是共有的，也是全民的，如果房地产业利益最大化的问题得不到控制，社会上一部分人群体的居住权就会被剥夺，这是影响社会安定和社会和谐的重要因素。

    只要牢固树立科学发展观和以人为本的原则，作出房地产业重大战略调整，就有思想基础和理论基础了。本着这一原则，我对未来房地产业的战略调整，有初步的设想：

    第一、将房地产业纳入社会福利保障网络体系。具体做法为，国家规定对每一个社会公民享有购买最低平均住房面积的福利价住房待遇。这一平均住房面积，应该接近成本价，但不宜过多超过成本价。购房者购买超出最低平均福利住房面积部分，按照市场价付款。这一做法的优点是，政府保障公民基本生存住房，鼓励收入高群体多买房多付出，这样有利缩短贫富差距。这种做法可以代替目前经济适用房制度，经济适用房制度弊处太大，无法实现社会公平，应该取消。

    第二、制定严格的土地市场调控制度。这一做法主要是从以下几个方面介入。一是修改、完善现有土地管理的法律、规章。调整各级土地使用审批权限，限制地方政府随意审批土地和剥夺农民土地的行为；二是在法律上对农民土地使用权进行确权，严格保障农民的权益不容侵犯；三是制定严格的土地监管制度，对违法征地、用地行为，加以严惩。四是通过经济手段，对以牟利为目的的土地买卖的投机行为，加重经济处罚。对于规模性的土地商业化开发，实行重税制，限制土地无序开发的规模和速度。

    第三、建立政府商品房专卖制度。房地产商建好商品房后，可统一委托政府房地产非盈利管理机构出售，统一发放房产证。要规定购房者在一定的年限内，不能变卖房屋，变卖房屋也必须交政府机构出售。做到这一点，政府就可以从源头上控制房地产市场，防止社会少数群体垄断房地产市场、炒作房地产市场、投机房地产市场。坚持这一做法，房地产资源配置就会趋于合理，使政府有利，群众得到实惠，房地产企业、相关产业也得到稳定发展，金融部门的风险也减少。这是一种社会多赢的战略措施。这种做法香港具有成功的经验，值得借鉴。

    第四，发挥税收杠杆的作用，抑制投资购房。这一做法主要是政府对购房者二次出售房屋加征税收，从而降低投资购房利润空间，这样，就可以大大降低房地产业投资消费的比例，抑制房地产价格和价值的背离。

    第五，推行多套住房地租制。在国家保障公民有一套住房的基本社会福利政策外，对于购买二套以上多套住房的，每年征收一定的土地资源占用费，即征收地租。实行地租制，这是国际上一些国家和地区普遍采用的方法。其优点一是可以使房产资源配置趋于合理。二是政府增加收入，将土地一次性变卖转为国家永久性的收益。我国可通过地租收益的一部分安置失地农民，稳定郊区农民的生活。另外，国家通过地租的永久性收益，为国家持续发展提供财源渠道，不至于现在吃土地子孙饭。

    第六，建立房地产业信息化管理机制。现代化的电子网络通讯工具，为建立房地产业的信息化管理机制提供了得天独厚的条件，我们应该在房地产业整个领域建立信息一体化的网络管理机制，使房地产开发企业、市场动态，各地动态、房产结构、金融动态等信息，全部纳入信息化网络。这样，便于调控房地产走势，促进市场健康发展。

    实施房地产业战略重大调整，必须具备两个条件：

    第一，政府、企业和学术界必须对20年来我国的房地产业发展情况作深刻的反思。我们既要要客观地评价多年来房地产业的成就，又要对房地产业的失误作出清醒的认识。失误是改革开放进程中不可避免的现象，失误不可怕，回避失误最可怕。端正这一态度，是实施重大战略调整的思想基础。反思要形成几点共识，一是对房地产业的发展进行国家战略定位；二是完善房地产业行政管理和市场管理的体制和机制；三是制定房地产业危机管理的预警机制。

    第二，国家应该出台《房地产业法》，统一规范房地产市场行为。房地产关联度极强，涉及5 0 多个相关产业和政府多个职能部门的利益，是一项系统的社会性工程。只有在法律上统一规范，才能打破房地产业管理各自为政，无序竞争的局面。使全社会都能关注、监督、支持房地产业。真正使房地产业成为拉动国民经济发展的一项支柱性产业。

    我想，只要具备这两个条件，实施以上的对策措施，困难并不会很大。至于实施过程中的一些技术操作性问题，可以通过专业性的办法加以解决，对此，我抱乐观态度。

    关于现在有些人提出全球金融危机对中国房地产的影响问题，我认为影响不会象炒作的那样严重。其根据是，中国的房地产中国外资本所占份额并不大，中国的房地产市场还未形成国际性的市场，内需是中国房地产市场的主体，所以不必担心美国金融危机的太大冲击，现在有一点影响，完全可以在国内市场中化解。

    中国的房地产业发育在特殊时期，出现一些问题属于正常规律所致。现在问题是，我们能否拿出科学的应对措施加以管理，只要措施得当，措施有力，在2—3年之内，中国房地产一定会回归到正常轨道。否则的话，等待经济复苏，等待房市回暖是不现实的。如果不下猛药，不下治本之药，仍采取头痛医头，脚痛医脚的办法，中国房地产业有可能会步日本、东南亚、拉美、美国房地产危机的后尘。2009年6月我国少数城市出现“地王”和房价上涨的情况，有人就一片高呼，中国房地产业回暖了。其实，这又是一种炒作的虚热假象，这种虚热是因为短期内中央4万亿资本刺激计划和放松信贷政策所致，4万亿资金有一部分流向了房地产，一部分房地产企业重获了充裕的贷款，这种虚热在全国不具备代表性，也不会持续时间很长。对2009年值得担心的是，银行贷款增长过猛。上半年1—6月份全国银行系统人民币各项贷款余额达到37.74万亿元，增长同比达到34.44%。这是从1985年以来的最高增长速度。多年来，我国GDP与银行各项贷款增幅之比，一般维持在1：1.1之间，保证了经济增长的稳步进行，但按照2009年上半年的态势，如果全年GDP能达到8%的目标，那全年的GDP与贷款增长的比例有可能达到1：3.5左右，甚至有可能突破1：4的高限。这种超量的金融流动性，不一定是好事，有可能加剧房地产泡沫的危机。因此，我们千万要保持清醒头脑，否则，在2—3年之内，中国的金融部门和房地产的资金链就会断裂，到那时候再处理矛盾，我们就会付出极大的代价，甚至会陷入不能自拔的危险境地。

（作者：张乃剑   中国管理科学研究院秘书长、研究员，中国管理科学研究院区域发展研究所所长）