论中国房地产业（二）

经济观察报 刘吉/文

1、关于房地产高速发展和泡沫问题。既然房地产业是现代化乃至后现代化持续发展的支柱产业，因此，在中国现代化历程中它将持续高速发展就是必然的了。只要经济发展快，人民收入提高快，富裕阶层特别是中等收入阶层壮大，房地产供不应求，在市场经济机制下出现高速发展的同时房价持续高涨就是再自然不过的事了。反之，房价持续高涨使房地产业利润空间大，对投资者有更大吸引力，从而又进一步促进房地产业高速持续发展，这也是再自然不过的事。这里断乎不存在泡沫问题。只要房地产有人购买使用，就不必担心什么泡沫问题。

房地产业成长有一句名言：“地区（段）、地区（段）、第三还是地区（段）。”对于中国这样一个发展十分不平衡的大国，这一点尤其重要。万不可一刀切地发展房地产业，也不可一刀切地限制房地产业的发展。一般说来，一个地区先富裕起来的人们总是移居到该地区的中心城市，如省会市。而沿海地区大城市，更是全国先富裕起来的人们争选的居住地。像上海、北京、深圳、杭州、苏州等国际性城市，还必须考虑到经济全球化的因素，全世界企业争先到中国来发展，从而来中国工作的人们和在中国赚了钱的外国人、海外华人，自然增加了对这些城市房地产业的需求。所以，这些地区房地产业持续高速发展更应慎言泡沫问题。

上海等城市的房价增长很快，出现了某些所谓“天价”，是不是注定就是泡沫？今日上海等城市的房价比之纽约、东京、香港仍低许多倍，也就是说，随着上海等城市国际化发展水平的提高，房地产业的发展和涨价空间仍然是巨大的。这是正常的发展而不是泡沫。豪宅有几家？高档房比例多少？再“天价”，房地产泡沫又能多大？退一步说，这些豪宅、高档房子泡沫大，一旦泡沫破了，破产的是海内外富豪，与我们广大老百姓何干？那时房价直下，正好适合中国中等收入阶层购买，正是中等收入阶层壮大的一次机遇，而中等收入阶层原来居住的较低素质的房子又正好作为“二手房”卖给较低收入人群。总之，中国老百姓受益，对中国社会发展也不一定是件坏事。

当然，如果这些海内外富豪是利用中国国有银行贷款投机、或者中国国有企业不务正业投机房地产，那么这种泡沫最后冲击的是国有金融业和国有企业，这倒是政府应该预见并通过立法和宏观调控要解决的事。

2、关于民有所居和低收入人群住房问题。当出现房价持续高涨，老百姓买不起，这个问题成为舆论指责中国房地产业最撼动人心的口实。这里有基本认识上的错误。

民有所居，不等于必须“居者有其屋”。“耕者有其田，居者有其屋”是传统小生产者的理想。在现代市场经济中，民有所居也包括租房居住。劳动者的收入和资本毕竟有限，各人的消费观和投资观也不同，例如有的人喜好旅游或投资产业，就不可能也不必住房自有。同时，在市场经济下，就业观也在改变，人们工作流动性大，经济全球化更促进了在全球范围内流动就业，住房自有有何意义？随时租赁满意素质的住房不是更好吗？据有关统计资料，美国个人住房自有率仅为68%（2001年），法国为44%，德国为34%，瑞士为28%，中国香港目前也只在50%左右。而今日中国，由于三十年改革开放，前年全国城市个人住房自有率已超过76%，上海达到81%，北京更为85%！当然，目前中国大多数自有住房的生活质量还不高。这也正是中国房地产业继续高速发展的一大空间。关键是中国要抓住机遇做好“发展是第一要务”这篇大文章，让经济持续高速发展和人民收入再上新台阶。特别是造就庞大高水平的中等收入阶层，他们有能力去买中高级房子，从而使中国住房质量上一个大台阶！而他们现在住房就可进行“二手房”市场交易，既可增强自己购买新房能力，又可提供给低收入阶层和不断进城的农民选购，各阶层梯度推进，从而更好地实现了民有所居，乃至中国文化传统的“居者有其屋”。这里繁荣“二手房”市场十分重要，既有利于中等收入阶层，又有利于低收入阶层，是社会主义房地产业持续高速发展不可缺少的环节。

或曰，毕竟广大低收入家庭还没有住房。“没有住房”？露宿的流浪汉，中国毕竟极少。准确地说是还“没有自己所有的像样的住房”。“广大低收入家庭”的概念也不准确。既然中国76%-85%的城市居民都自有住房，低收入家庭应该只是占15%-24%，是城市居民的一部分或一小部分，断乎不能概括为广大。市场经济行为的房地产业和房市是解决富裕阶层和广大中等收入阶层人民住房问题的良好机制，它没有机制也无社会责任来解决低收入贫困阶层住房问题。全世界现代化实践证明都是如此，概莫能外。或许“二手房”市场可以解决一部分收入增加了的 “低收入家庭”住房。如果行政强令大量建造廉价商品房，按市场经济价值规律没有足够利润空间，是绝对没有企业肯真诚投资的，反而造成许多虚假和腐败；房地产商们就可能资金“外逃”；同时廉价房市场需求毕竟有限，必将造成资源的大量浪费，姑不谈珍贵的土地资源建造廉价房产的不合理性，廉价房质量不高，十年十几年之后连“二手房”的市场价值都没有了。总之，永远不要指望依靠市场经济的商品房来解决低收入贫困家庭的住房问题。

解决低收入贫困阶层住房问题惟一的办法是政府或慈善事业建造福利房。当然福利房应该是廉租房，还是该社会发展阶段最低水平的住房。道理很简单：因为低收入贫困阶层一般也是落后的低生产力代表。如果他们对社会的贡献少却获得不是相应的而是高水平的福利，无疑也是对社会的一种剥削。只有社会主义生产力高度发展，社会财富大大增加了，从而可以也应该从“大蛋糕”中切出一块来不断改善贫困阶层人道主义的生活水平。如果超越人道主义生活水平，吃大锅饭只能培养懒汉，高福利必将培养出更多高水平的懒汉，那就必将破坏整个国民经济发展和社会进步了。这正是西方“福利社会危机”告诉我们的真理。

3、西方房地产泡沫终于破了，不是前车之鉴吗?且不论西方发达国家工业化早已完成，现正在向信息化知识化过渡，房地产的供求关系不是中国可以同日而语的。这次美国房地产“泡沫”及其破产，是由次贷危机引起的。所谓次贷，就是在房价正常高涨的情况下以“人人都有自住房”这类“公平”堂皇的广告为号召，一些银行及中介机构将资金（按揭贷款）贷给过去决不贷的低收入贫困阶层购房。对于低收入贫困阶层，突然“天上掉下馅饼”，何乐不为？有的甚至利用贷款低价购房高价卖出捞了一把。明知此事有巨大风险，银行为什么要干？原来聪明的银行早已设计好：利用贷款债券包装保险等构成所谓新的“金融衍生产品”，卖向市场，它的风险早已化为乌有而大赚了一票！接着，中介金融机构层层包装成各种“金融衍生产品”卖出，风险一层层转移。最后，或者说归根到底，风险转移到不知底细而购买了这些债券及其层层“金融衍生产品”的机构和个人（绝大多数是中等收入阶层）。然而，不可改变的根本问题在于这些低收入贫困阶层，即使以毕生创造的价值（收入）也无法偿还这些按揭贷款的。这是真正的人造泡沫！结果经济状况稍波动，这些吞下馅饼的贫困阶层房主无法偿还贷款及利息，于是大量被银行收回住房，造成房价下跌，贷款债券及“金融衍生产品”下跌，形成恶性循环。结果，一系列笨拙的和上当的银行及中介机构就不能不陷入破产的境地。许多中等收入阶层又沦为贫困。这就是“次贷危机”的本质!根本道理极其简单:“人人都有自住房”是破坏经济社会发展的大谎言！因为它从起点违背了劳动价值论和价值规律，这两个现代经济学最基本的道理。以“公正”道德代替经济规律是必然要受到惩罚的。这倒是中国房地产法制建设和宏观调控真正要吸取的教训。