透视中国房地产业的命门

  
世界名城---上海

    总部设在瑞士日内瓦的世界经济论坛，26日发布今年的《全球竞争力报告》，中国竞争力落后印度11位，排名第54位，相比去年下跌6位。对这个排名，世界经济论坛一个重要的依据，就是各国在公共机构的质量和智力投资上的份额。这些年，印度在软件开发方面、教育投入方面以及基础研究的开发投入方面，比中国相对要多。印度拥有1400万大学毕业生，也比中国要多。在美国大学的印度留学生人数为8万，而中国是6.2万。相比而论，中国的投资则大规模投向了不动产。在中国经济迅速攀升为世界第四大经济体的同时，中国的竞争力排名却呈下降的趋势，而且还远远落后于同是发展中大国的印度，不能不引发中国人的深刻反思！而这恰恰是我上一篇文章的主题。竞争力排名为我们的立论增添了新的论据。

    另据新华社9月28日报道，国务院总理温家宝２７日主持召开国务院常务会议，严肃处理郑州市违法批准征收占用土地14877亩建设龙子湖高校园区问题。 2005年国土资源部对郑州市违法批准征收占用土地问题进行调查，并报经国务院同意，要求郑州市纠正土地违法行为。可是经河南省及郑州市政府有关会议决定，郑州市没有进行整改，还继续扩大违法征占土地，已造成生米成熟饭之势。国务院认定，这是一起严重违反土地利用总体规划、违法批准征收占用土地数量巨大的案件。国务院总理主持会议对郑州违法用地的定性，意义特别重大。这里涉及房地产体制的核心地带，预示我国土地资源配置的支配权力结构的重新调整。

   为深入探讨这一重大主题，简略回顾一下我们的若干基本立论是一个不错的出发点。

我们省察了习以为常的“愚蠢和矛盾”

   我们讨论了财富模式。一国财富模式，决定了一国未来的竞争力。当欧美人的财富选择了集中投向产业资本和金融资本，从而创造出日益强大的跨国公司，已然控制了资源的全球分配走势，而可怜的中国人却一窝蜂地挤向了不动产！日益沦落为给跨国公司输送利润的机器！当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添砝码，反而会直接削弱竞争力。住房危机这个庞然怪兽，正在危机着共和国的竞争力，正在极大地损害着我们子孙后代的福利！

   我们讨论了住房投资何以成为一道泄洪口。中国经济20年持续每年10%的增长速度，其中80%转化成居民收入，这是一个相当可观的量。居民收入中的40% 转化为储蓄，形成金融资产。金融资产的分布高度不均衡，而且投资渠道狭窄，使得住房成了高收入者投资的一个泄洪口。大量为卖而买的投资，模糊了真实的住房需求。在还有一大批人没房住的情况下，使得从总量上看的住房水平却大大超越了国力。

　　我们讨论了城市开发模式。透过德国人100年前建设青岛老城区，还为今天的新需要留下了足够的空间，通过回忆《悲惨世界》冉阿让背负马吕斯走出长长的地下隧道，一下子勾起了善良的人们对身边反复挖马路的愤慨。通过直观的感受，我们意识到，满目疮痍的城市开发方式，正在吞噬共和国的大量能源和竞争力。我们甚至得出了结论，“中国再不深刻反思调整城市开发建设方式了，中国经济恐怕要毁在这高能耗、满目疮痍和腐败GDP的城市开发方式上了！”

   我们还讨论了文化模式。中国城市居民，虽然在外观现代化的宅子里，说着现代话，骨子里还是农民。农民意识，重实体轻虚拟，重元宝轻票据，重现金轻虚拟。一个父母如果不能为后代置房，将是一种耻辱。农民的占有欲被推到不动产上来，便产生了住房自有率最高的国民性。后代也不依不饶。当然，或许中国的私有财产要在这一代人的手中完成积累，作为恒产传给下一代。西方已经走完了这个过程，所以现代西方人买房的并不多。

开拉锁原来是中国城市的一种普遍现象

    读者不会满足一般性的讨论，他们需要更实际和更为深入的东西。他们在我文章后面跟帖评论近万条，抒发着自己的忧虑和苦闷，丰富着我的视野和提供着新的论据。善良的人们突然意识到所在城市见惯了的“开拉锁”工程，原来却是一个潜伏着巨大危机的普遍现象。

　　青岛网友出来作证：“我家就青岛的，你说很对！我家附近就是德国占领时挖的地下设施，小时候还进去玩过，4个人并排走没问题，2米多高！能一直走到海边，想想真是不简单！但是现在新市区根本不是这样！照样不停地挖和填！”同一城市今昔对比，尴尬难当！

　　广州网友说，“城市建设中的‘无用功’，显然为这高能耗添加了马力，我们日常见到竖立着‘实政施工’的障碍栏，在广州市转悠一圈，几乎无论哪一天都能看到的被挖开的马路，在我们的视野中，几乎就要‘习惯成自然’了！”习惯是最可怕的堕落！

   上海的网友说，“当时报纸说上海的四川路说花了5个亿改造。结果现在两边又要拆迁了，这条马路不就完了？两边原来刚搞好的人行道，当然也废了。这只能说明一点，资金要流动啊！否则怎么会自己跑到口袋里面去啊？！”上海人也一拳到肉了！

   杭州的网友说，“的确是这样，我住在杭州，文一路东段平整水泥路刚修好没几个月就挖开至少 3次了，有一次就正中间挖，有好几米深，还掉进去过车子。后来再填上去的就坑坑洼洼，一条新路就这样弄坏了，煤气的挖，电信的挖，电力的挖，难道修之前就没规划好这些东西，政府部门都是干什么的？”看来名列《福布斯》最佳城市的杭州，也逃不脱开拉链的宿命。

   长春的网友说， “长春市的马路也是每年都刨开，哎，什么时候才能不这样？我们这里就是要挖楼房，建什么江北秦淮，张口几百亿的投资。刚健不久的小区也要拆。把穷人的楼房挖掉，赶到新区，好的地方都留给富人建别墅。省吃省喝多少年，好容易有了房，一挖楼房，又回到房奴了。”沙漠上建黄金宫殿，败絮其中！

   搞工程的网友说，“说在中国经济的病根上了,一针见血。中国的城市建设就如锯箭竿疗伤，管管外面,根本不管里面的箭头长久下去会危急性命。我是搞工程的,我们公司对于隐蔽工程是能蒙就蒙,能哄就哄,实在不行请业主和监理喝喝酒,或塞个红包,都能搞定。其实城市的地下管网建设国家应该长远规划,分类制定标准,应该明确产权,严格立法,严厉执行。这才是根本性的措施。我听说天津的城市建设专门成立了地下管网公司,这是很好的尝试。 只是这方面的事早该有个负责任的大人物过问了,但中国现在还没发现。”一个局部，但是比多少论述都更有说服力。

   学规划的网友说，“我是一移居加国的年轻人，目前就读多伦多大学习城市规划。偶然的机会看到你的文章，非常欣赏你分析问题的方法和做学问的态度！网络上已经很少能够看到像这样的一针见血，针砭时事的文章了。我相信有些人不是不懂得经济，但是却因为个人懦弱或者利益引诱而不愿意去引导民众。但是看了你的博客，我却深受鼓舞。”规划的简单的事实，在我们这里却被束之高阁。

   日前建设部副部长刘志峰提供的一组数据，进一步支撑了我们的结论：“我国住宅使用能耗占全国总能耗的20%左右，如果加上建材生产和制造过程中的能耗，住宅总能耗占全国总能耗的37%，我国住宅使用能耗为相同技术条件下发达国家的两到三倍。”此外，居民住宅消费心态不成熟，没有形成梯度消费观念。据此刘志峰提出政策建议，大力发展节能省地型住宅，推进住宅产业化，提高住宅规划设计水平，大力推进危旧住宅整治，引导合理的住房消费。刘志峰抓住了问题，却放跑了元凶。他还没有看到“高能耗的满目疮痍的城市开发方式”，更没有抓住开发方式背后的体制和文化问题。

习以为常现象的背后都有见不得阳光的东西

    我很能理解一些偏激的网友的一些偏激的言辞。其实，在那带刺的言辞后面，是一颗火热滚烫的心。他们毕竟是在自己的休息时间，跳出小我，思考这些关系国计民生的问题。太多的忽悠，太多的拘押，太多的迷茫，已经让他们失去了选择恰当表达的心情和条件。

   我们见惯了大马路一会儿铺砖，一会儿铺大理石，一会儿又恢复水泥，我们曾欣慰城市面貌的日益改善，可是当我们知道，这不过是城市或关键部门一把手换任，跟进了一大批老家嫡系公司掘金的工程，我们会有被抽了一个嘴巴子的感觉！原来一把手工程有这么多精巧的算计！

　　我们见惯了城市主要街道和小区外围种植昂贵的草坪，见惯了城市引进价格高昂的树木，见惯了工人的浇水和修整，我们或许会还曾为满目青翠而心满意足，可是当我身边的外国友人看着我们种植的草坪摇头，说太奢侈了，欧洲很少有这样大面积种植的草坪！就是美国国会山的大草坪只是自然生长的草！或许我们会为面子工程的高能耗瞠目结舌！

　　当这时又有个懂经济的人告诉你，马路反复开拉锁、城市面貌的每一次无谓的更新，昂贵草坪的每一次引进和灌溉，都是普通劳动者节衣缩食，经由超额劳动换来抵工资所形成的转移支付所覆盖，而且，在过程中，还要中饱裙带关系的私囊时，恐怕就不只是气愤了！在西方，纳税人意识非常明确，每一个公民都知道是自己凭藉所得纳税支撑了公益开支和政府运作。而在中国，这一点被二次分配之转移支付体制给模糊了，好像公共开支不是来自每一个百姓的劳作，而是来自政府，有时甚至来自手握重权的城市执政官。

　　一个网友讲述了他在纽海文大学，发现了他现在居住的房子的规划图和小区的道路，很是兴奋。这让我记起了15年前，我作为世界银行顾问去上海调研，听到了一个类似的故事。上海要维修一座150多年的楼房，可是怎么也找不着大楼的设计装修图。不知怎么排线是个棘手的问题。于是抱着试一试的想法，向这座大楼的设计者德国的一个设计事务所发出了咨询函。没想到，最后那家事务所居然给找到了原始的设计图纸。这就是德国的设计所，它们不是公司说改朝换代或换人就找不到经手的东西了。事务所是无限责任的承担者。既然承担了设计，就要永远为客户留有一份责任。我都纳闷，这些不重要的档案资料，竟然能活过第二次世界大战的熊熊烈火！而我国，别说那么大的战火，也别说一场文化大革命，甚至一个执政官的换任调离，就会跟着消失一批不负任何责任的事务所！就是十几年前建的楼，也会因为事务所的倒闭而烟消云散。

　　为什么我们的设计事务所会很快烟消云散？答案很中国化：因为一个城市的执政官或者专业主管要经常轮换，有新的权重人物进驻，就会跟随而来一大批裙带食利层，其中最方便起家切入的就是设计、广告、策划与公关服务。虽然设计事务所在国际上是属于无限责任公司，而我们的设计事务所却是应景而生。这就是根深蒂固的制度差别。正是类似的运作和安排，构成了一整套体制和制度，支撑起我们满目疮痍的城市开发方式。

规划权力是城市政府的提款机

　　我早已厌倦了经院式的旁征博引。让我们从案例解读进入房地产体制的核心地带。

这是北京某高尚住宅小区的真实故事。一个有点背景的人，帮助一个职业学校获得了10万平方米土地的开发权，并申请了2.16万平方米的建筑面积。学校报答他的神通，分给他4000平方米占地和一个楼座，1.08万平方米建筑面积。他借此获得了农业银行2000万贷款，有了原始启动资金。后来经过一系列次特权运作，1个楼座变成了2个楼座，建筑面积更被提高到4.4万平方米。按理，拿到了这么大面积的红头文件，已经可以满足了。可是开工建设后，熟稔规划运作的开发商，却有点把持不住自己了，最后的建筑面积超过5万平方米。后来在办销售许可证的时候稍稍碰到一点麻烦，也懒得去走那么复杂的程序。为了压低成本，就找规划委的一名主任科员，制造了一个复印件，把建筑面积由4.4万平方米改为4.9万平方米。借此竟然就从稀里糊涂的政府官员那里拿到了后续的所有正式批件。

后来在办产权证时，碰到了政府权威部门测量这个障碍。如果实际测量大幅度超出正式文件所规定的面积，就要遭受罚款。他花心思搞掂了测量部门，把整体测量改为分户测量。这样就把所有的违规都避开了。经过一系列特权运作多出来的面积为：5.08-1.08 = 4万平方米。按每平方米10000元的售价，去掉4000元的成本，每平方米多收入6000元。多出来的4万平方米多收240000万元。一个特权运作下来，一个占地4000平方米的建设项目，就多贡献了2.4亿多元，不能不让人动容。这个小区名为高尚家园，实际非常狭促，没有地面停车场，楼座四周只有一条单车道，开车技术稍不过关，常常会碰到墙。后来，因为学校的草场被巧妙地用做了小区的活动场地，引起学校的诉讼。而且楼房的建筑质量太差，业主不断投诉，问题一直没法解决。业委会经过努力，法院、公安机关、人大代表也切入了，这才把后面这些故事给折腾出来。这个案例不大，但是典型。

这个案例显示了，规划权力是怎样在2年之内，把一个两手空空的人迅速造就成亿万富翁。行政权力，可以是一把手，也可以是体制中的一个环。一个处长、一个科长、一个办事员，只要是在关键岗位上，就可以形成很强的特权。在他通过一系列关节获得规划委4.4万平方米的红头文件，已经不容易。而其后违规增加的部分，是一笔超额红利。据说，相关人员获得不俗报偿。

　　这个案例还显示了，开发商的暴利，往往来自于对公共权利的掠夺。扩展出来的4万平方米，那是原本1.08万平方米业主的公共空间，那是他们的草地和活动的地方，可是现在却被精巧的算计与行政权力这个帮凶被剥夺了。本来一个占地4000平方米的地块，建设1.08万平方米已经勉为其难了。可是，当 1.08万平方米被放大了4倍，还冠冕堂皇地走过了所有的行政审批，使得行政权力沦落为开发商掠夺公共利益的帮凶。

　　这个案例揭示了一个重大的主题：规划权是地方政府的提款机！房地产的真正奥妙在规划。到底土地上可以批多少建筑面积，可以建什么样的物业，不归规划部门的专家说了算，而是归主管市长或者部门一把手说了算。一把手都知道规划的利害。不站在一条线上的规划局长，就必须靠边站。

　　到这里，我们就来到了中国住房危机的核心地带。

　“公器私用”的开发商体制

有人想要投资住房，找个合适的地块，把房子建起来。这个简单的事，因为体制不同而呈现出不小的差异。

在西方，投资者首先要查询规划。城市总体规划和祥规经过立法机构通过，再大的行政长官不具备调整“规划公器”的权力。政府官员是政府的雇员，受着新闻媒体和立法机构的双重制约与监督。官员们能够积极参与的东西，就是负责把规划涵盖地块的地下基础设施组织建设到位。一旦有投资者来申请，就按明示的条件出让。这个投资者可能是一个人，也可能是一个公司，可能是私募基金，也可能是公募的证券化房地产基金。可能是一块住宅用地，也可能是一个大型商场或写字楼用地。如果是大型商场和写字楼用地，政府相关部门在批地的时候，还要查看投资者是否已经与最终用户签订租约。如果没有租约，这块地是不能给的。投资者在选地块，查规划、办手续、搞设计、施工等若干方面，可以请比较专业的开发商提供中介服务。土地证直接落在这个投资者的名下。

在中国，规划不是公器，而是城市政府的提款机。城市的总体规划和祥规不是通过立法就可以确定的。它是城市政府独立掌控的资源，需要一把手与时俱进地拍板作出调整。一块工业用地，经过权衡可以变为住宅用地或是商业用地，容积率可以从 0.5变成1、3、5??????。一切都在因地制宜和与时俱进的旗帜下完成，而同样一块地，建楼房 1万平方米和建5万平方米的收益差距，显而易见的巨大。这种伸缩度在很多情况下维系于关系的运筹。变更规划条件，几乎成了一个独特的无本万利的行业，几乎遍布每个城市。如果调出一个变动多的项目规划档案，可以清楚地看出权力的支配作用。关乎未来 50年发展的城市规划一旦游离公众的监督，便成为滋生腐败的重要温床。城市政府的规划权也不全都集中在市政府手里。区县政府有相当大的权力。区县政府本身没有规划权，但是它们通常通过违章建筑遭受罚款的方式，获得正式准生证。一个城市建设比较规范的城市调查显示，有3/4的建筑，是在区县政府支配或默许下的非法建筑。镇和村也有“州官放火、百姓点灯”的冲动和自由。违章建筑就是此类用地的放行条。

中国获得建设用地基本有两个合法路径。第一个合法途径是农户获得宅基地。近年来许多城市人从农民手里买块宅基地建房，虽然没有产权证，但是却也低价住上了别墅。第二个合法途径就是城市开发土地直接给了开发商。而国外通行的把地块直接给最终投资者的做法，在我国却很难行得通。集资建房的侠客于凌罡，实际上所要求的就是西方社会通行的做法，即政府把建设用地直接给最终投资者。可是，虽然于凌罡迅速窜红，但是却根本不可能带领大家闹革命，关键是不可能撼得动独重开发商的体制。

我们的体制，不把土地直接卖给最终投资者，而是出让给开发商，这个小利益团体。所以要转给开发商，还有着不得已的理由：中国的市政建设许多是由开发商完成的。20世纪80年代晚期，随着经济改革的启动，形成中央和地方两级财政的区别，地方特别是城市政府，为了支配更多资源，而普遍采取了实物地租的形式，搞城市开发。即，批给开发商一块地，价格不高，但是让开发商投资搞一些共建作为交换，俗称“实物地租”。

现在，改革虽然深化了许多，但是这种由开发商把土地变成熟地的习惯，却一直沿袭下来。政府官员也就把土地开发的责任交给了开发商。开发商则正中下怀，实物地租正是搞名堂的地方。就是近年来的公开招拍挂，前后有一系列闭门运作，能够确保特定地块交到特定开发商手里。开发商通过招牌挂的形式拿到土地，也可以跟城市政府谈判，把一次性交的地价分展成横跨几年分期交付。这个谈判过程是如此的隐秘，以至于一些高端楼盘已经全部售罄，就是连开始承诺的从农民那里征地的价款也还没有付完。

凡是合同没有执行的地方，总是有一些的独特的安排，总是有一大批相关人士从中获得了好处。然而作为这种公器私用的结果之一，城市地下基础设施的建设，却找不到了责任人。城市政府只关心任期利益，开发商只关心眼前利益，而真正的公共长远利益，却无人问津。而且，城市公器私用，造成了普遍的城市“开拉锁”现象。追根寻源，却原来出自城市建设的开发商体制。

城市建设独重开发商体制的弊端主要有两点，一是往往置城市长远利益而不顾，形成任期官员与开发商一体的对短期利益的掠夺，致使城市开拉索这样的无谓的耗能方式成为一种常态。二是置最终投资者的利益于不顾，使得他们本来可以直接从政府手里拿到的土地，却要绕道走开发商的专断之路，致使投资者的一系列公共权力被侵蚀而哭诉无门的境地。

住房危机考验着决策者的远见和魄力

温家宝2006年9月27日主持国务院常务会议严处郑州违法占地问题，对河南省人民政府予以通报批评，责成其向国务院作出深刻检查，并对有关责任人员作出严肃处理。据国土资源部执法监察局局长张新宝介绍，国庆节后，由监察部牵头、国土资源部等部门参加的土地执法专项行动将在全国范围内展开，目的就是推动各地自查自纠，同时查办大案要案，严肃惩处土地违法违规行为，遏制土地违法违规行为大量发生的势头，重点查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等行为。看上去，这回中央国务院要动真格的了。但愿这种决心不会被体制的惯性消失殆尽。

中央对住房的问题的重视，并不是始于今天。温家宝总理在2006年3月14日答记者问时曾强调，“我最觉得痛心的问题是在这三年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等问题解决得更好”。随着时间的推移，让温家宝总理痛心的住房问题，并没有得到什么缓解。房价持续攀高，民怨积累日盛。尝试有所作为的一届政府，一如被置于一个巨大的风箱之中，被一股无形的力推来搡去，左右为难：调控楼市价格伤了经济；放任价格伤了民情。其实，这其中还是个判断问题。不是不可为，而是想不想为。

任凭房价上涨，将直接降低我们国家未来的竞争力。判断一个政治领袖魄力的地方，就在于是否能够提升一个民族未来的竞争力。如果我们民族的竞争力，丧失在这一代领导人手里，那么这个罪名很少有人担待得起。毛泽东当年节衣缩食，开发研究出了原子弹，引来了尼克松主动访华；邓小平打开了国门，搞了改革开放，从制度上焕发了中华民族的活力，创造了 20多年的经济奇迹，还收回了香港。可是，这个经济奇迹，却在近十年的过程中，被房地产的混乱和腐败严重打了折扣。而且目前这种全民皆买房的氛围，将直接降低我们在科技创新和产业创新上的投入，抬高了中国制造的成本，套住了中国的相当大一部分资金，给中国的经济留下了无穷的隐患。历史上有这样的悲剧。明朝时代中国的白银一度占世界的1/3，大多购买的土地,或者是直接放在仓库里面。可是土地的囤积非但没有带来稳定的发展，还造成明末动乱的根源。

而且，目前强劲的需求也表现出暂时性特点。我们国家特有的第一代“独生子女”现在正处在婚配年龄，故此，房价的暂时虚高是可以理解的。但伴随着这一代人爷爷、奶奶、爸爸、妈妈的老去，10年以后，中国大部分城市的住房别说销售，恐怕连出租都很难了。如果按目前全国的建房速度和人口成长速度计算，20 年后的城市人均拥有房产面积可达70m2。这些问题我坚信这一届政府一定能尽快想出解决办法的。毕竟，他们中大部分人都能看到这个严重后果的。如果任其发展，从经济上说，就可能成为历史的罪人。没有哪一个领袖甘愿背负这样的骂名。

任凭房价上涨，就是劫贫济富。贫富差距已经到了今天这样的程度，以至于整个社会缺乏一种安全感。如果人人都不敬鬼神了，一口气过不去就提刀杀人，就是亿万富翁又有什么安全可言？这种争先恐后的全民奔不动产的盲动，正在以极大的速度制造着财富积累的不平等。这就不可避免地加剧恶化国民的性格和心理。

北京四环开外的房价也超过了10000元/m2，一套90平方米的住房，也需要90多万元。当一个年收入为5万元的普通家庭，在北京奋斗18年，不吃不喝，也还不够拥有90平方米的房子，因为还要有许多税费插足其间。住房上的舆情，或是激烈，或是消沉，或是愤慨，或是无奈，这反映了我们这个民族的一种意识和情绪。房价飞涨超过一定限度，会严重损害国家的长远竞争力，甚至抽干青年人的立身之本（教育投资）。子孙后代肯定会责怪我们这一代人的无知和荒唐。

住房危机考验着决策者的远见和魄力。

治理住房危机重在制度和流程建设

抑制房价不是不可为，而是想不想为。这里有个大清算还是小清算的问题。从中国历史看，秦汉、唐宋、元明、明清等皇朝的更替，甚至国民党政府的倒台，追根寻源，均始发自土地掠夺造成的巨大社会不公平。如果由于我们的目光短浅、管理不善和小集团利益的掠夺，使得房价不可控制，势必造成的社会分化，成为社会动乱的根源。为避免大清算，亟需刹住上升的房价，通过一系列综合措施，给居民开辟投资通道，把国民的心性由贪图安逸转移到自主创新上来。要保持这个大局，就需要对房地产来一点小清算。

国务院已经启动了这个小清算的程序。一场全国性的土地违反清查风暴将在10月拉开序幕，清查问责的对象直指地方政府一把手，并且延伸到了省部级官员。今天有郑州的1万多亩违法用地曝光，明天可能还会有其他城市10万亩非法用地曝光的案例。但是，清算要走出一个稳定的局面，必须强化基本制度和流程的建设。不进行制度和流程建设，只是在那里采取一些魔高一丈道高一尺的临时性措施，是不会见效的。

恢复城市规划的“人民公器”的本来面目，按照城市规划的本质来搞城市开发建设，无疑是制度建设最重要的方向。现行开发商实物地租的体制，不是长治久安之道，而且滋生出许多病变。一个负责任的政府，不会把自己的责任旁落，使公权力沦为小集团谋取利益的工具。变革开发商实物地租体制的前提，首先要确立规划的权威，规划要真正吸取世界性的智慧，前瞻50年的大规划，经过立法成为任何个人不能随意变化的公器。现在一般的做法是，请知名规划师参与竞标，制定出一个总体规划；再由主管部门征求相应专家的意见，报请政府官员讨论；政府官员根据他们的爱好和接收到的信息，作出接收或调整规划的决定；走完了这些层面的工作之后，再报请上级规划部门和人大批准。这个总体规划虽然美其名曰广泛征求意见，而实际一旦广泛了，也就没有意见了。一旦彻底民主了，也就是彻底专制了。关键找不到负责任的人。一如现代公司治理结构，由外部独立董事占多数席位的董事会，执掌对公司经营战略确定和实施督察，一个城市的规划权力，可以交给由内外精英组成的城市治理委员会来实行权力，而城市外部独立委员占有多数席位，可能会有助于突破中国目前的困境。那些有投票权的委员，要以自己的名誉、专业和收入，为这个城市的未来担负起责任。

过多投资砸向不动产，是宏观政策的失误。在中国一窝蜂涌向不动产时，欧美城市几十年城市面貌没有发生变化的情况下，跨国公司却飞速发展，日益控制全球资源配置的上游，攫取大量的超额利润。现在国外资本也开始大规模挤向中国房地产。为什么国外资本也迅速挤向中国房地产？因为暴利。与大部分行业社会平均利润率7%至8%的水平相比，30%以上的利润率就算是暴利了，而近年来房地产开发的利润普遍高于此水平。据新近江苏盐城公布房价成本的统计，开发商成本利润率达到100%。许多城市的典型调查，显露出同样的趋势。值得注意的是，这里仅仅是成本利润率，而不是自有资金利润率。据估算开发商的自有资金回报率，往往高达300%。

在中国百业待兴，自主创新特别缺乏的背景下，房地产回报率如此之高，形成了很危险的导向。故此，各级政府，应该迅速制定基于行业平均利润率的宏观导向。可以设计一个累进的基数，在政府与开发商之间进行重新分配。比如，在超过平均利润率10-20%的部分，可以考虑政府与开发商五五分成；在超过平均利润20-40%的部分，可以政府得60%，开发商得40%；在超过平均利润率40-60%的部分，可以考虑政府得80%，开发商得20%；在超过平均利润 60-100%的部分，政府得90%，开发商得10%；在超过平均利润率100%时，则100%交归政府。

对最终投资者的调控，也至关重要。房地产的增值，基本上是一种城市环境丰度的指示器。因此因该开征不动产增值税。这个税项并不是要在转让时才征收，而是每年都应该根据当地的权威评估，确定征收系数。一位美国朋友一年住着1000平方米的房子，一年要交1万美金的不动产增值税。对自己没有住，也没有能够租出去的房产，还应该加收空置房税。这种对占用国家稀缺资源的惩罚性征税，有助于遏制囤积住房的过度投资行为。

中央政府更要推进金融体制改革，为居民日益增添的金融资产寻找出路。我们的资本市场建设有待于强化力度。其实，现成的金融体制和做法都摆在那里，就是看我们能不能强化制度建设，引进好的体制。房地产金融也是一个继续开拓的处女地。居民金融资产很可以通过抵押贷款证券化的形式解决。

在注重体制和流程建设的同时，也要整顿是房地产开发秩序，对违规违章的项目该罚就罚，对隐瞒不报的收入课以重税。像我们开始列举的案例，规划部门的执政人员，肯定查不出那么多问题。真正能够把问题曝光的，是合作伙伴和入住的业主。他们受到了伤害，由他们追出了规划文本的7、8次变迁，由他们追出了复印件堂而皇之地过了一道道执政部门审批，换来了红头文件。从这个案例曝光的过程看，小清算实际上比较容易操作，可以从公示土地使用证、规划许可证、建筑许可证开始，让现在已经买了房的业主看看，他们的公共权利是否被侵犯。如果被侵犯，就要加倍补偿他们。补偿之余还要把一大笔资金用于改造城市公共设施和地下基础设施。

我们是未来的建设者。我们需要重新审视我们国家的提升国民福利层次的总体战略，需要检讨我们的城市开发方式和一系列体制安排。不进行果断的整体转型，我们便没法对付住房危机这头凶猛的“庞然怪兽”！