论中国房地产业（一）

首要之事，应是对现代房地产业有一个正确的基本认识，从而才能政策有据，投资有方。

1、房地产业是可持续的支柱产业。

不仅德、日、韩各国战后从废墟中的复兴证明了这一点，就是美国和欧洲现代化全进程也提供了有力的佐证。时至今日，有二三百年历史的美国房地产业火热依旧。根据2005年资料，美国136个大都市中有66个房价飙升10个百分点以上，并正由沿海大都市向内陆各州推进。十几年来，英国经济连续增长，购房供不应求，房价涨速超过10%，最近三年更超过20%。中国现代化建设也必然是这个规律。

首先，从社会需求看，理由有三：

（1）现代化的根本标志是工业化，进而信息化，第三产业逐步成为主体。而无论是工业、商业还是现代服务业的发展，无不伴随着大量房地产的建设；

（2）现代化另一个根本标志是人民生活水平提高。在解决温饱之后，安居总是首先提到日程上的家庭建设，安居才能乐业。人民生活上一个台阶，又上一个台阶，房地产建设也必然台阶式持续提升。特别地，现代化人民生活提高的一个重要特征是中等收入阶层不断增加，成为社会主体。而成为中等收入阶层一个重要标志就是拥有一座100-300平方米左右的现代化住房。

（3）现代化还有一个根本标志就是城市化，农村人口要逐步减少到10%乃至5%以下。大量农村人口逐步进城，必然促进房地产业持续发展。

中国现代化是一个相当长时间的历史进程，因此，房地产业必然是持续整个历史时期的支柱产业。

第二，但不是次要的，从产业本身看，理由有四：

（1）房地产业是一个具有高度辐射力的产业。它的关联产业有金融、钢铁、水泥等建材、木材及家具、装修、家电等等乃至文化艺术品一系列产业，有资料称达42个之多。以钢铁而言，房地产用钢铁约占钢铁市场的15%左右。建材等就更是高达70%-80%，而家具、家电就可说是100%了。

（2）房地产业是一个资本、技术和劳动力都密集的产业。资本自不待言。智能化住房凝聚着巨多的高新技术。劳动力密集更使它成为社会就业的大产业，当前中国房地产业仅建筑工人就达3500万人，成为农民工进城的一个主导就业领域。这在工业化进而向信息化知识化转轨中对于低文化劳动者就业具有尤其重要的作用。

（3）房地产还是消费性产业。住房需要不断维修与更新，使其产业具有可持续性。随着人民消费水平提高以及科学技术革命性变化，总伴随着一次又一次房地产业更新的大潮。三十年前农村住房是草房或陈旧瓦房，城市住房有公用的厨房、厕所和盥洗室就已满足，现在农村是二三层楼的水泥房，沿海地区现代别墅式洋房也相当普遍了，城市住房讲的是独居的煤卫俱全、主卧客卧、餐厅、大客厅了，这是我们这一代中国人当年做梦也梦不到现在却亲身经历的事。当前智能型、节能型、人文型房产崛起，在发达国家掀起了新一轮房地产热。

（4）房地产是人文关怀的产业。人与自然的协调、人们生活的人文质量等都与房地产建设密切相关。它如果在工业化阶段还不突出，那么在后现代化即信息化、知识化发展阶段就越来越重要了。它也将成为房地产不断更新和持续发展的重要依据。

由此可见，全社会必须高度重视房地产业，如实地把它作为现代化可持续发展的支柱产业来建设。

2、现代房地产业是重要的投资性产业。

这是市场经济的必然。作为一种特殊的耐用商品，当然就可以买卖，就包含了投资性。同时，它也是劳动者资本的必然。当生产力相当发达之后，特别在社会主义消灭剥削之后，劳动者收入在日常家庭消费之后尚有存余积累，形成了劳动者资本。劳动者资本的有效出路是社会主义重大课题。愚昧消费（如烧香拜佛、大吃大喝等）、腐化消费（如吸毒、嫖赌等）都是败坏社会进步和经济发展的。如果长期存入银行，因为通胀而徒然减值。投资股市，风险太多。因此，购房既能提高人民生活质量又促进经济社会发展，应是劳动者资本基本出路，同时，作为不动产也是劳动者资本保值增值的正当而有效的途径之一。这就为资本投资提供了一个广阔而持续的市场。特别在中等收入阶层形成与壮大的过程中，房地产业起到相当大的特殊作用。不仅住房自有是中等收入阶层的标志之一，而且可以通过自己少量资本的投资，实现比较稳固的中等收入阶层地位。众所周知，形成强大的中等收入阶层是社会稳定与和谐的基础。所以，房地产业作为投资性产业，对于社会主义经济发展、社会稳定与和谐，都具有十分重要的意义，从某种意义上讲，它应是社会主义产业结构的一个重要特征。

当然，正如任何投资活动总是不可避免地出现某种投机行为，对房地产的操纵性投机对经济和社会都不是积极力量。它应该通过健全市场经济法制建设被减少到最小程度，但绝不能倒洗澡水连小孩也倒掉。

3、现代房地产业是促进社会持久稳定的产业。

二十世纪“按揭购房”是一项伟大的发明。年轻人不仅可以从青年起就享有自己的现代文明的居房，同时为了偿还十年二十年的按揭银行贷款，他们必须勤奋努力地工作，为自己也为社会创造财富；他们也必然最大限度安分守己地工作，不敢违法或有过激行为，从而促进了社会持久稳定。二战后西方资本主义社会日趋稳定，“按揭购房”普及化是一个重要因素。

应该指出，房地产还是现代养老保险投资的重要途径。且不说国家等社保机构对房地产投资，就以个人投资而言，如果年轻时在市区按揭200万元住房，等到支付按揭完毕，房屋价值已涨至400万元，等老年退休时已增值600万元或更多，就可卖出，再到郊区或还乡购买300万元住房，差额300万元就是养老金了！这在西方经济发达国家已相当普遍。无庸讳言，可靠的充足的养老保险是社会和谐和稳定的重要保证。

当然，最重要的还在于，现代房地产业在相当大程度上促进和巩固了中等收入阶层的崛起和发展。众所周知，中等收入阶层成为社会主体，不仅是社会主义“各尽所能，各取所需”达到共同富裕的必然，而且也是社会和谐和持久稳定的人本基础。

（作者系中欧国际工商学院名誉院长）