华南商业网-铜锣湾“联邦 东方明珠”签约仪式实况

铜锣湾“联邦•东方明珠”签约仪式实况
(2005-9-11) 作者：
9月9日下午，在2005年第十二届亚太零售商大会暨中国零售业博览会的现场，隆重举行了香港铜锣湾和“联邦•东方明珠”项目合作的签约仪式。
联邦房地产开发有限公司总经理高会臣
【高会臣】各位来宾，各位朋友，大家下午好！金风送爽。在这个大喜的日子里，今天由我公司投资开发建设的“联邦•东方明珠”与香港铜锣湾广场合作签约仪式将在这里隆重举行。双方决定共同投资8亿元人民币，打造燕赵商业第一摩尔。在此，我首先感谢第十二届亚太零售商大会组委会，为我们开发商和商业企业搭建一个这样良好的交流平台！同时，对各位媒体朋友的大力支持表示衷心的感谢！在此，还要感谢国际知名战略策划机构—香港太平洋国际集团投资顾问有限公司贾卧龙博士，感谢他的牵线搭桥和大力支持。
【高会臣】“联邦•东方明珠”，由我公司投资20亿元开发建设，项目位于河北的省会—石家庄市东南城市中心，未来三大商圈范围之内。项目总建筑面积45万平方米，其中商业部分为18.2万平米，分别分为室内街、室外街和地下步行街，街区分为小品文化街和地下风情街。在业态定位方面，项目首先打破传统的单一业态经营，商业经营涵盖百货、超市、专卖店、特色店、餐饮、娱乐、健身、美容等多种业态。另外，项目的周围分布有包括悉尼音乐广场、巴黎梦幻广场在内的六个世界五大洲主题风情广场，具备2100个停车位和物流配送设施。住宅部分最为经典的是其独特的景观，2.6万平方米的空中花园把商业与住宅完全隔开，而且这个超大型的室内花园也开创历史先河，是全国首家热带雨林式空中生态温室花园。
【高会臣】我相信，此次与香港铜锣湾广场强强联手，形成紧密的战略联盟，不仅将为项目的开发建设锦上添花，同时通过我们双方的共同努力经营，建成后的“联邦•东方明珠”必将成为河北乃至全国地产项目的典范！最后预祝香港铜锣湾与联邦伟业合作愉快！顺祝第十二届亚太零售商大会取得圆满成功！谢谢大家！
【董宛】谢谢高总激情洋溢的致辞。香港铜锣湾是国内比较知名的ShoppingMall运营商，这一次“联邦•东方明珠”和铜锣湾广场达成战略合作也说明我们优势所在。北京的朋友可能不太了解，可以介绍一下“联邦•东方明珠”它现在建成之后总建筑面积将达到45万平方米，其中商业的面积有18.2万平方米，建成之后“联邦•东方明珠”相当于目前石家庄非常成熟的两个商圈北国购物商圈和东方购物商圈加起来的面积还要大，是燕赵第一个ShoppingMall，我们相信名企和名盘紧密结合也会引起成功。下面有请香港铜锣湾广场杜鸿总经理给我们致辞。
香港铜锣湾集团华北拓展总监杜鸿
【杜鸿】各位朋友、各位来宾：大家下午好！我是铜锣湾集团华北拓展总监杜鸿，首先我谨代表香港铜锣湾广场及华北ShoppingMall的创始人陈总向到场的各位朋友表示热烈的欢迎和诚挚的感谢！今天，香港铜锣湾依托第十二届亚太零售商大会平台，与石家庄联邦伟业房地产开发有限公司就“联邦•东方明珠”项目实现合作举行签约仪式，在此我谨代表公司向联邦伟业表示感谢，同时还要感谢今天与会的所有媒体朋友，感谢你们长期以来对香港铜锣湾的大力支持和厚爱！
【杜鸿】铜锣湾集团作为国内知名的ShoppingMall运营商，同时也是ShoppingMall的创始人，我们在全国有43家Mall和25家百货店，经营面积将近500万平方米，通过这几年的运作，我们已经建立起一整套科学的运作思路和操作体系。当然，我们在选择合作伙伴时，是要充分考虑项目的具体情况和发展前景的。“联邦•东方明珠”，作为石家庄一家超大规模的商业物业，其在业态定位、建筑规划及运作理念方面都是较为科学的，另外项目周围的交通配置、服务配套及其消费群体构成，都是令人乐观的。我们将共同投资，努力把“联邦•东方明珠”打造为燕赵最高水平的商业摩尔。同时，我们相信项目会有一个美好的发展前景！最后，预祝香港铜锣湾与联邦伟业合作愉快！顺祝第十二届亚太零售商大会取得圆满成功！
【杜鸿】首先一点，我说我们铜锣湾的信念和理念，我们铜锣湾做的是ShoppingMall，ShoppingMall在中国目前为止是最高的商业形态，我们过去做的是小百货或者是商店，后来有了连锁超市和专业店，可是我们在中国国内一种复合性的、综合性的商业业态一直没有出现，也就是在1996年的时候，我们陈总裁从美国把这一概念，把这一业态引进了中国，这些年我们一直在为中国的摩尔事业做出自己的努力，也积累了丰富的经验。当然在工作当中我们也交了很多的学费，我们也有很多的教训，但是正是这种挫折、失败和教训，使得我们现在以及以后的发展中、运营中，我们更加认真，更加科学、细致。
【杜鸿】另外，对于摩尔和普通原来的商场有什么区别呢？我要说它有很大的区别，我们过去做的是商品品牌，到品牌时代我们说可口可乐，我们说耐克，我们说他们是商品的品牌，后来我们又发展商场品牌，比如说家乐福，比如说西单商场，比如说肯德基，这是商场的品牌，这些总体来说都是单品，我们铜锣湾要打造商圈品牌，实际上王府井本身就是商圈品牌，我们光说王府井，是王府井百货大楼吗？显然不是，实际上王府井就是一个商圈的品牌，包括东方新天地，包括SOGO一带，SOGO虽然是一个商场，但是已经形成一个商圈，我们铜锣湾在这方面就是要打造一个商圈的品牌。这个商圈代表着一个城市的形象，它是一个城市的名片，也就是说一个现代化的城市，如果没有一个复合型的，综合型的，有品位的一个商业、服务业作为一种支撑，那么这个城市是没有魅力的，没有吸引力的。在石家庄我们知道，它是传统的批发业非常发达，也就是说在石家庄更多的是一种价格战，低商品的价值以及服务，使得它的商业比较繁荣，但是石家庄目前为止还没有形成一个让人们感觉到去了石家庄，这个地方我都应该去逛一逛，逛一逛能够感受到石家庄的现代，石家庄的品位，我们铜锣湾就是要选择这样的商业地产项目，选择能够和我们门当户对的合作伙伴，在我们的共同努力之下，同舟共济，培育这样一个新商圈，打造这样一个新的商业、服务业的中心，为我们的石家庄商业的发展，为我们区域经济的发展做出我们自己的努力，谢谢大家！
【董宛】没错，就像杜总所说的我们“联邦•东方明珠”也是石家庄首个多潮流的复合业态ShoppingMall。
【提问】我想问一下高总，当时我们公司是为什么有这个理念，这个想法来做这么大的一个ShoppingMall，还有在石家庄区域，因为在北京实际上也有几个ShoppingMall，但是还是出现了一些问题，问题还是比较多的，我想问一下在石家庄有这么大的消费能力来支撑这么大体量的ShoppingMall吗？
联邦伟业房地产开发有限公司高会臣
【高会臣】需要给大家汇报的是石家庄按照2005年以后十年发展战略，总体规划石家庄市划分6个功能区，其中石家庄东南方向作为石家庄市的城市中心，这是未来发展方向；现在在东南方向这个位置已经形成的小区大概是不下20个，这是一点，正在启动的还有几个，现在拥有的人口大概是20多万。第二方面是交通的问题，交通是在东南方向这一大片，基本上交通布局是比较合理的。目前按照东南方向的业态分布来看，绝大部分是学校，是机关和咱们的住宅小区。在这么大面积的范围内，缺少的就是一个ShoppingMall，这么一个项目。我们经过仔细的调研和论证，用了一年的时间，最后确定为把这个项目打造成为一个比较大的摩尔，从消费程度来说，它能够拉动周边几个县市，包括东南方向的消费能力能够满足的，这是一点。
【高会臣】第二点石家庄商圈大概是有两大块商圈，第一个就是坐落于中山路北国和东购方向这是原来固有石家庄旧的商圈；第二就是在玉华路一带形成的第二个商圈。第一个商圈现在人们购买力很强，但是由于一个很大的缺陷，也是致命的缺陷，就是由于交通的问题车辆不能进入。所以我们打造以后把主市区的消费拉向东南方。按照石家庄市现在的布局格式，基本上就是孔雀东南飞的项目。
【董宛】的确“联邦•东方明珠”就是位于石家庄未来新城市中心，也就是东南区。接下来我们看看还有哪位媒体朋友想提问。
【提问】我是燕赵都市报驻北京的记者，我有一个问题问一下杜总，刚才说到培养商圈，培养商圈需要过程，而且需要很强大的资金支持，因为很多人有习惯性的消费。比如说外地人、北京人都喜欢到西单、王府井那边去，北京ShoppingMall经营情况非常不好，我们开过很多次，当时开业的时候也请我们过去报道，这可能跟选址有关系。刚才高总说河北人习惯往那个商圈去消费，我们怎么考虑这个问题。第二问东方明珠的老总，逢年过节河北有很多人都到北京购物，因为北京有很多吸引他们的地方，你们现在搞这么大的一个ShoppingMall，石家庄做ShoppingMall拿什么吸引人，让石家庄不要到北京，直接在你那个地方买东西。
【董宛】第一个问题比较适合贾总回答，因为贾总是来自香港资深商业专家，也是云南省很多城市运营顾问，我们记者第一个问题是你怎么来面对其他的石家庄现有成熟商圈，比如说东方购物广场他们的抵抗性，因为这是需要时间，包括在北京的金源Mall，经营也出现一些问题，之前跟贾总也有沟通，我不知道你们怎么看现在的挑战和原有的成熟商圈怎么竞争？
【贾卧龙】刚才谈到商圈，商圈的培养，我想最重要的就是差异化定位和经营，也就是说考虑商圈的时候要考虑错位，石家庄目前真正成有两个商圈，一个是北国商圈，一个东购商圈，但是两个商圈发展过程当中，从目前来看还是石家庄的主要消费的商圈，但是现在这两个商圈受到了一些发展的制约，比如说停车的问题，包括单行道的问题，好多随着城市人口有车一族的增加，很多人想购物到那个地方没有办法停车，他就必须要找一个能停车，能很方便的一个地方去购物，这是第一个老商圈存在的问题。
【贾卧龙】第二它的购物功能非常单一，未来的商业发展趋势是复合业态的构成，也就是我们在购物的时候，它不单纯是一个购物的功能，还有旅游的功能，休闲的功能，就餐等等一些功能。东购和北国两大商圈目前几乎是单一的购物功能，这就会影响它未来的发展。
【贾卧龙】第三，石家庄整个城市在向边远化，城市发展到一定程度以后，城市的居住功能、购物功能在向城市边远化发展。在美国都叫郊区摩尔，在中国有叫中心摩尔，也有郊区摩尔，但是国外购物都是到郊区摩尔。这就是方便性，在中心租房可能需要100块，在边远租房可能就是30块、50块。就像沃尔玛选址不是城市的中心的中心，而是在边远化选址，这样就大大降低运营费用和租金成本，提高了企业的低价格销售的战略，我想刚才谈到石家庄整个商圈，“联邦•东方明珠”这个商圈在石家庄整个发展格局当中，东南区将成为城市重要发展区，特别是居住区，按照石家庄整个政府的规划，在未来3至5年，人口要达到50万至80万，这样就会形成强有力的周边的消费力，我想这是从人口来讲。
【贾卧龙】另外从交通和环境，“联邦•东方明珠”它这个项目我们之所以看好，铜锣湾之所以进驻，我认为它与东购和北国有本质的区别，第一业态的区别它不是一个单纯的购物功能，而且购物在整个业态里面所占的比例，不会超过40％，那么其他的在购物的时候你可以休闲，可以娱乐，还可以旅游，它是一个文化。我想这是“联邦•东方明珠”第一个特征。
【贾卧龙】第二规模优势，因为将来的发展不是靠一家一家小店去拼打，而是靠一个整个资源规模优势去竞争。“联邦•东方明珠”它的规模是18多万平方米，商业部分10万平方米，东购整个商场建筑面积是6万多，北国是5万多，我们可以想象北国和东购加在一起面积还不如未来明珠的面积之大，这样就奠定了它强有力的竞争规模优势。
【贾卧龙】第三点是文化优势。现在东购和北国，他们给消费者提供的就是购物的功能，而没有满足消费者多种需求。联邦将来在文化主题上，打造世界风情五大洲广场，巴黎梦幻广场、悉尼音乐广场等，而且还有风情街，还有特色餐饮区、购物区、休闲区，还有恒温生态热带雨林区，这样就能充分满足每一位购物者在此购物、娱乐、消费多种需求，这也是它未来商业发展的必然。文化主题的概念，除此之外还有一个最大的优势，铜锣湾的进驻，会对联邦明珠锦上添花，无论是规模上，运营方法上、理念上，还是实力上，我想铜锣湾和东方明珠的合作，既是一个强强联合的合作，也是一种新观念、新理念、新经营模式的合作。我想通过这些优势，它将来就会在石家庄形成强有力的市场的竞争力，也是企业未来的核心竞争力。
【贾卧龙】我认为东方明珠和铜锣湾明天会非常美好，谢谢！
【杜鸿】我补充一下这个问题，刚才两位记者都提到北京或者是其他的地方很多Mall不成功，我们不要一下去下这个结论，Mall首先它是一种新业态，特别是北京燕莎Mall，这个Mall总共面积达到60多万，我们知道在三年以前那个地方是荒地，是建设工地，原来这个地方根本就不是一个商圈，能够在一片荒地上修起那么大的住宅，有这么大一个庞然大物，现在是全世界最大单体Mall，去年7月24日开业，在这么短时间内像王府井火爆、像西单火爆，本身就是违反事物发展规律的，所以一个Mall商圈的形成，培育和发展，它是需要周期的，就像我们生一孩子一样，不可能你说想要马上就能来的，它是需要周期的。那个地方当然有它的局限性，它的局限性就是在于在早期的时候，没有和专业的Mall运营商进行合作，我们在金源Mall后期才进入的，如果他能够在规划阶段、设计阶段、建筑阶段就量身定做，和我们这样专业的运营商合作，我相信它的效果会比现在更好。即便是现在有种种不足之处，但是现在每天将近10万的人流，周末达到20万的热流，作为商业地产它是非常成功的。也就是说金源Mall作为商业地产是非常成功的。有的商家挣不了钱怎么办？业内人士就能知道怎么回事，因为运营成本必然要和房地产紧密结合，也就是说我们和联邦的合作，肯定是在房地产与商业的互动这一方面的合作，最终大家肯定要共同来运作这个商业地产，而不是我们一方，我们利用我们经营优势、品牌优势、综合的管理优势，他们已经有地域的优势结合，这样相得益彰。中国现在不是Mall太多，而是Mall太少，特别是Mall的运营商太少，特别是像铜锣湾这样专心致志做Mall的企业还是比较少，我们希望能够在商家的支持下，在房地产商共同合作制下，能够把中国商业地产，中国Mall的事业推上新的台阶。
【董宛】谢谢杜总，杜总分析金源Mall的问题，也倒出了实质，像商业运营商和地产开发商一开始就形成紧密的战略联盟来共同开发打造，可能是操作模式上的一个创新。接下来有请北京晨报房产编辑张小莉女士。
【提问】双方的合作模式，因为我刚才看一下给我们的资料，就是双方决定共同投资8亿打造商业第一摩尔，在通常这种签约仪式上更多听到是某某商业进驻某某地产项目，在项目规划阶段双方是一种非常紧密的合作方式，这对以后项目合作会带来非常好的种子，大连万达操作模式在商业地产比较知名，就是订单地产，咱们是不是类似这种方式；还有就是地产项目开发出来以后是咱们作为业主持有物业还是要销售？
【杜鸿】刚才提到大连万达，大连万达陈健林和我们贾总都是非常好的朋友，万达的订单地产理念非常先进，但是我们铜锣湾和所有商业地产合作，在这方面考虑是更为全面一些，我们除了引进几个大的主力店，万达比如说和沃尔玛、时代华纳等等，就是几个大店，不同的业态进驻以后，整体摩尔的运营，或者是整体商圈的运作是谁来做？房地产商做不了，单独的商家做不了，需要专家的运营商做。铜锣湾最大的优势就是整体运作，我们不光管前期，我们也管后期。我们共同开发不是说我们去修大楼或者是买他们的商铺，也不是简单去租一个商铺，而是一种整体的打包式的运作，通过合作伙伴，从战略到战术，从国内品牌到国外品牌，最终形成捆绑式的发展，互动式的发展，最终他们是资金、房地产优势，我们是商业资源、商业运作优势，这样是相得益彰。
【董宛】贾总作为战略顾问，怎么看待这种合作？
【贾卧龙】铜锣湾和东方明珠的合作，我认为是一种优势互补的合作，也是一个双赢的合作，各自利用各自的优势，东方明珠利用它企业的实力，资金优势、区位优势、项目优势和铜锣湾的运营模式的优势、企业管理的优势，包括经营的优势，大家的强强联合，形成一个商业舰队，这样我想将来是刚才杜总谈到的，不是一个区域主力店的合作，也不是单纯铜锣湾进去要2万平方米，这2万平方米我来运营，其他的地方我就不管了，不是这样的概念。铜锣湾和联邦的合作，是整个战略性的合作，双方运营的合作，这种合作可以避免我们刚才谈到的北京金源燕莎这种后期介入带来的问题，因为金源燕莎从整个发展定位，有很多是科学的，但是之所以出现这样和那样一些小问题，和它的管理，像贵友百货、燕莎、居然之家等，实际上大家是各自为政，这就没有一个统一战略的联盟，因为一个新商圈的培养，需要一过程，在培养商圈的过程当中，就需要给老百姓们很多说法，什么样的说法？如何让老百姓来？那就是通过优惠让利、产品促销，让更多的百姓进入你的店去消费。但是我也考察到金源燕莎，目前和前一段的问题可能是金源搞优惠，贵友没有搞，大家虽然是大集团，但是这种优势没有很好的发挥出来，所以我想石家庄联邦和铜锣湾的合作，它是一个整个从前期，全方位介入，派出管理团队直营、统一管理，全方位大方位的合作，这种合作为将来的双赢和商圈的繁荣创造一个很好的条件。