Equity Office令分析师大跌眼镜

在所有的房地产投资信托基金(REIT)类股票中，Equity Office Properties Trust可能是最缺乏吸引力的一个。不过，一些投资者正在买进这只公司总部位于芝加哥的股票，从而推动其股价上扬。
在过去几周里，该股的成交一直颇为活跃，股价也步步走高，而上月在公司下调派息后，该股曾下跌了5%。从下跌5%到收复失地可谓巨大的转变。不过迄今为止，华尔街的分析师仍无动于衷。
Equity Office的股价周一上涨11美分，至32.15美元，市值达到了120亿美元左右。
雷曼兄弟(Lehman Brothers)高级REIT分析师大卫•哈里斯(David Harris)预计该股今年的表现将弱于类股。他说：“我对此困惑不解，一直在想为何会有投资者买进收益率和增长前景都低于类股平均水平，甚至2006年派息都难以保证的公司股票呢？”（哈里斯不持有任何股票，但雷曼兄弟在寻求同EOP开展业务的机会。）
很容易理解为何分析师如此不看好EOP。按面积计算，EOP是全美最大的上市写字楼业主。同竞争对手相比，EOP表现一直不佳。EOP和另一只REIT──Boston Properties Inc.在1997年相距不到一个月的时间里先后首次公开募股，当时两只股票的定价都为20美元。如今，Boston Properties的股价为78美元，在过去五年里的累计回报率高达131%。而Equity Office在过去五年里的总回报率是26%，在美林跟踪的12只写字楼类REIT中排名最后。
而令投资者更加愤怒的是，EOP在12月14日宣布，把其折合成年率的普通股股息下调34%，至1.32美元，从2006年第一季度起生效。对REIT而言，这是一个令人厌烦的举措。REIT是收购、管理和经营房地产的上市公司，通常至少会将90%的应税所得作为股息派发。部分分析师认为，这对EOP的声誉尤其有害，该公司的董事长萨姆•泽尔(Sam Zell)在2002年曾向分析师们信誓旦旦地表示，每股2美元的股息是“不可侵犯的。”
但公司不得不食言了。该公司自2003年第三季度以来就无法保证资本支出后的股息，不得不卖出资产。即使在下调派息后，该公司预计2006年仍将存在5,000万至1亿美元的缺口。根据雷曼兄弟的数据，由于下调股息，预计股息收益率已经从6.2%降至4.1%，已经低于REIT平均4.5%的收益率水平。
Equity Office曾一度雄心勃勃地想成为美国REIT市场上的超级航母。其管理的物业曾从IPO时的3,200万平方英尺增加到1.34亿平方英尺。但分析师认为，EOP收购一些物业时的价格过高，尤其是2001年2月收购矽谷REIT Spieker Properties Inc.的交易。交易达成后不久，当地的房地产市场就出现暴跌。
公司已经开始反思这种越大越好的理念。去年，该公司卖出了总值27亿美元的物业，退出了达拉斯、克利夫兰和费城等那些奄奄一息的写字楼市场。
尽管旗下的地产面积已削减到1.12亿平方英尺，EOP仍是一个庞然大物。在12月14日的分析师会议上，该公司管理人员表示，资产组合的调整已经告一段落，泽尔称，EOP目前的资产在就业增长的市场中应予以保留。
在目前楼房销售价格达到创纪录水平的情况下，这番言论没有得到部分分析师的认同。
美银证券(Banc of America Securities)股票研究部的REIT分析师罗斯•努斯鲍姆(Ross Nussbaum)说：“我们认为在目前这个明显的卖方市场中，今后12个月可能会有更多资产被出售。”他对该股的评级为中性。（努斯鲍姆不持有EOP股票；美银证券同EOP具有投资银行业务关系。）
而且，分析师表示，该公司没有详细阐述长期增长的大胆计划。雷曼兄弟的哈里斯说，该公司应该表示：“我们将股息下调至一个可以承受的水平，尽管2006年仍无法保证全部股息，但将会出现一个崭新的EOP。”哈里斯称：“我认为该公司错过了一个机会。”
Advantus Capital Management的副总裁、投资组合经理约瑟夫•贝莱叶(Joseph Betlej)说，EOP的一个可取之处是它在全美各城市积累了大量的写字楼资产。Advantus是一家为机构投资者服务的企业，管理著170亿美元资产，该公司旗下的基金在2005年第三季度买进了22万股EOP股票，但在第四季度卖出了大约5万股。贝莱叶称：“从长远角度来说，我们看好Equity Office。公司的困难只是短期的，我们认为会有更好的机会。目前，我们只是看好EOP的交易机会。”
不过该公司之外的一些投资者也在买进EOP的股票。这可能是因为投资者相信EOP最困难的时期已经过去。
在几个季度拒绝做出收益预期后，该公司在12月14日的电话会议上表示，2006年的每股收益将在14美分至29美分之间，稀释后经营性现金流量(FFO)为每股2.15美元至2.30美元。
尽管这些数据并无特别之处，但晨星公司(Morningstar Inc.)的高级股票分析师亚瑟•奥德马(Arthur Oduma)说，他们现在能够将重点放在公司经营方面，而不必疲于回答分析师的问题。他对该股的评级相当于持有。（晨星公司与EOP没有业务关系。）
摩根大通公司(JPMorgan Chase & Co.)的分析师安东尼•保罗内(Anthony Paolone)指出，该公司的股价相对于其资产组合价值而言偏低，股价与FFO的比率也低于其它写字楼类REIT。他对该股的评级为中性。（摩根大通与EOP拥有投资银行关系。）
位于加拿大多伦多的BMO Financial Group在美国的研究及投资银行子公司Harris Nesbitt称，Equity Office的股价与2006年预期FFO的比率为14.2倍，而写字楼行业的加权平均FFO比率为15.1倍。
而且，全美写字楼行业的基本面正处于2001年以来的最好时期。如果这种趋势能够延续下去，这将使EOP更加受益匪浅。该公司预计，2005年年底的出租率高于90%，其首席执行长理查德•金凯德(Richard Kincaid)预计，今后几年里的出租率将达到95%。
Thomson Financial的数据显示，大多数股票分析师对EOP的评级为持有或卖出。加州研究机构Green Street Advisors的主管吉姆•苏利文(Jim Sullivan)说，看涨的买家可能会想：“我得到的是较低的价格──相对于其同行较低，相对于房地产真正价值也较低。无论怎样，这对拥有大量优质资产的公司而言是一个良好的开端。”
这也正是EOP希望得到的看法。金凯德说：“我想，你会发现我们已经消除了许多不确定因素。市场正在好转，我们正在取得长足的发展。”