神马文学网本轮房价飙升的根本原因
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 08:07:44
决定房价的原因很多，但最为直接的、起决定作用的，只有一个：供求关系。今年以来这波大行情，刚需、改善需求、投资投机需求，依次进场，但不管何种需求，如果是供应量远远大于需求量，是不可能迅速推高房价的。本轮房价激涨，严重的供不应求，起到了决定性的作用。
今年以来，商品住宅市场成交量持续快速扩大，而供应量却由于去年部分开发商减少开工量而导致紧张，从而形成供不应求的市场格局，在这一条件下，房价出现偏快上涨的情况。
近十年全国新建商品住宅供求关系演变
上图反映的是，近十年来全国商品住宅市场的供求关系演变。从近些年情况分析，2004年之前，全国商品住宅房竣工面积持续多年大于销售面积，2005年开始，全国商品住宅房竣工面积持续小于销售面积，即使是在市场不景气的2008年亦如此。
正由于此，近四年全国商品住宅价格持续上涨，2008年市场有所回调，但70个大中城市房屋价格依然上涨了6.5%。今年1-7月，商品住宅销售面积为3.85亿平方米，而竣工面积只有2.09亿平方米，供求更加失衡。房价不涨才怪呢。
接下来，再分析一下主要城市的商品住宅的供求关系。从区域市场分析，今年以来，全国主要城市的新建商品住宅都呈供不应求的状态。以7月份为例，除了深圳、济南、西安外，全国主要城市新建商品住宅成交量皆大于供应量。除了合肥、济南、厦门外，绝大部分城市的商品住宅可售量继续减少。
全国主要城市7月份新建商品住宅供求情况对比
区域
城市
成交量
同比增幅
供应量
同比增幅
存量
环比增幅
华东
上海
194
177.14%
126.8
0.56%
515.65
-7.24%
南京
98.46
183.76%
46.372
-35.09%
243.70
-17.60%
杭州
48.60
171.50%
22.7
-21.74%
95.50
-16.40%
合肥
109.50
61.50%
96.04
90.56
459.8
6.11%
苏州
81.35
125.10%
44.79
-48.61%
231.89
-43.67%
宁波
54.91
294.19%
8.06
-64.56%
/
/
无锡
58.13
163.15%
27.24
-5.42%
386.97
-7.39%
常州
58.13
81.37%
27.41
12.01%
749.00
-3.97%
华北
北京
205.45
168.03%
63.13
-58.97%
1111.55
-11.35%
沈阳
116.19
27.16%
64.9
-57.11%
/
/
天津
134.4
231.97%
59.82
29.59%
/
/
济南
23.2
/
31.46
/
356.42
6.22%
青岛（四区）
19.96
218.34%
7.06
-37.36%
/
/
大连
88.15
189.21%
21.96
-66.07%
294.78
-23.00%
长春
57
-4.60%
11.2
-73.05
387.00
-8.73%
太原
22.3
-62.68%
17.06
-58.95
/
/
华南
深圳
51.43
110%
60.87
-18%
287.84
-3.36%
广州
47.53
-21.52%
29.55
-67.48%
107.28
-5.87%
厦门
35.72
324.73%
16.27
160.87%
240.64
3.72%
海口
23.11
32.81
5.7
-81.35%
462.59
-3.62%
中西部
武汉
106
125.72%
41
-70.03%
701.00
-8.49%
西安
96.6
56.89%
101.37
/
/
/
长沙
115.76
172.38%
41.66
-11.34%
177.93
-29.40%
郑州
92.83
79.90%
8.82
-88.72%
401.39
-17.31%
重庆
204.35
67.16%
140.84
-1.03%
1161.84
-6.98%
成都
107.86
169.18%
39.19
9.48%
483.55
-10.87%
南昌
24.37
59.70%
18.63
-25.15%
103.63
-5.25%
备注：数据资来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（各地交易中心发布的数据，除杭州、常州、济南、青岛、长春、广州、南宁、郑州、成都、重庆、西安等城市为市区成交数据外，其他城市均为全市数据。此外，重庆为商品房数据。）
值得关注的是，商品住宅的供求关系是动态变化的。近两个月，随着部分城市成交量有所下滑，供求不应的紧张度有所下降。比如，8月份上海新建商品住宅供略大于求，较上半年大大缓解，接下来还会变成供大于求，届时价格也会慢慢涨不动。我始终认为：决定我国住宅市场走势的两大因素中，需求的重要性明显大于供给。这点，大家不妨细想一下。以后有空再细述吧。