房价上涨的根本原因和未来的趋势--房地产分析最精辟的檄文!必读!

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2022/12/07 07:18:10
房地产分析最精辟的檄文!必读!
房地产已经开始。。。。。。。。。。。。。。。。。
中国的房地产价格一定会降
首先, 来看看理智的空方认为房价要大跌的理由:
1. 房价已经远远超过居民的收入承受能力
2. 租售比不正常
3. 价格比发达国家都高
其次, 再来看看理智的空方认为"我们公司"要调控的原因:
1. 担心由于房价引发社会矛盾,对政局造成影响
2. 担心过多的泡沫导致崩盘后引发的社会经济问题
我这里没有提及所谓的解决LBX的住房民生问题,因为我相信理智的空头都不会认为这是调控的原因。
因此从长远看楼市一定会跌,如果这次"我们公司"调控的有水平那就是房价下跌,软着陆;
如果这次调控失败那房价一定是大涨的,但最终结果还是房价下跌,不过是硬着陆的崩盘;
当然就目前而言"我们公司"的手段似乎不怎么高明。
补充一点,我不反对利益最大化,谁都想尽可能多的赚钱,但一定要有度;说鱼肉百姓,这也是学问,像捕鱼,你不计生态平衡的大肆捕捞刚开始看起是不错,大有上涨之势,但捕捞个几年呢?最后是鱼也没了,自己也饿死了;聪明点的捕一些养一些,这样才叫长久,现在的情况是中国的房地产捞过界了,激起民怨了。
美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为20年左右的长期周期。这种波动在许多经济活动中,尤其是房地产业中表现的特别明显,所以库兹涅茨周期也称为房地产周期。
房地产的周期波动简单而言分为四个阶段:复苏、繁荣、危机、萧条。市场经历一段低迷期(萧条),成交量开始逐步回升,房地产价格随之逐步回升,房地产投资效应也随之显现;随后交易量日益放大,拉动房地产价格迅速上升(繁荣);当价格过高时,受购买力制约,成交量开始下降,但房价仍保持上涨;随后受成交量下降影响,高房价难以持续,开始下降,进入量价齐跌的萧条期。
香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年,到2003年再次复苏,周期为18年。中国房地产98年开始复苏到2010年恰好也是12年,中国房地产93年开始衰退到2010年是17年。
美国房地产业从1989年开始衰退,到2006年再次衰退,周期为17年。
所以现在就是十几年内的房价大顶了。考虑到人口结构的影响,中国十几年后的房子是过剩的。现在很可能是历史最高顶了。在2011-2012年下降的第一阶段,房价将迅速下降,较高峰下跌30%-50%,然后缓慢下降。
房价会降的超乎想象,房地产投机不可持续
每天在北京,总被各种刚需的论调包围着,慢慢就麻痹了,接受了。
走了几个城市以后才发现,完全不是一回事,从全国范围来讲,已有住宅面积大于实际需要的(所谓实际需要不是每个人都有房,任何社会也是让相当多一部分居民有房,房子都应该是年轻人通过一段时间的奋斗得来),只是因为房子都被当做投资投机来做,空置率非常之高。在很多城市,现在的城市建设基本都是住宅,大片大片的小区,把城市围着。房地产市场绝对是不可持续的,就看"我们公司"的态度如何,只要收紧银贷,没有任何不降的道理。查了相关资料,如果按照亚洲其他国家如日本的标准,中国城市的住宅早就过剩了,把全国人民搬进城里都有余。现在的问题是分配不均和住宅质量,而不是总量了。
好了,回到北京,很多人说了,北京人多,刚需旺盛。好,我承认北京的刚需比之其他城市更胜一些,但是投机也更重了,我们知道,不可能每个人都能在年经的时候就有房,所有的刚需打个六折,现在北京的空置房子也足以应付这部分需求了,况且,只要全国一处房价出现松动,马上将如多米诺骨牌一样向周边传染,以投机资金的敏感和追求资本最大化以及趋向避险的本质,必然呈现资金的流出。现在这种情况,高价房已经卖不动了,4万以上一平的新房成交量停滞,而二手房就更难了。那些还持有三四环内动辄500万,千万一套豪宅的炒房客,理论上的财富可能要在账面上停留很久。如果还有贷款要还,资金链断裂的危险不是开玩笑的,中国是没有个人破产的,欠银行的债是死了也要还的。因此新的投机资金全部缩回去了,不可能接手这样的盘。而刚需买不起,愿意自住城里的有钱人还真不多。基本上,北京的有钱人集中在东北边的别墅区和郊外。那里的环境舒服的多。
资金流出房市,去向哪里?放眼望去,实业过剩,而习惯了不劳而获的资金也已经不大可能会赚实业的辛苦钱。那就只有一个去处,股市,从股市牛熊的周期来讲,也到了恰当的时间点。(注:我不是推荐股市,股市实际还是大鳄的游戏,据此投资,风险自负!)。除此之外,一切价值浓缩利于保存来源垄断的东西,都是这些资金的去处。什么东西?珠宝玉石,古董艺术品,呵呵。
北京的房价回到09年初甚至更低几乎是必然的事情。即使是09年初的价位,新一代的自住需求买起来也很勉强。只要投资客不买,或者没办法用已有的房子抵押来买房,要靠自己的辛苦钱来买房,09年初的价位也是高不可攀。但是不排除有些波动。允许某些人对房市持乐观态度!甚至还可以希望房价再涨点,涨快点,因为不破不立,欲其生,先置于死地。别忘了07年股市,5.30之后还有一波大的呢,然后就稀里哗啦6000点下到1600了。虽然房市股市不能直接类比,但是也多少反映了投机市场的共同特点。
最近,除了第三套房停贷外,银行还做了房价下跌60%的压力测试。这些很多人都知道了。其实还有一些实质性的政策,不为大部分人所知。房地产开发商以及相关代言人都不敢提到一个字。因为他们真的害怕了。看到任志强最近频频发文了吗?简直气急败坏,丧心病狂。这是有原因的。
这些政策包括:
房地产开发贷款权上收北京;已经审批的,还未发放的立即停止;已经投放一部分的,后续发放的贷款也要上报北京。
这和08年上半年是多么相似,从中我们可以了解压制房地产的进程,仍然在处于持续严厉之中,08年上半年这种搞法出来之后,导致了下半年房价显著下跌。
需要指出的是,这一波调控政策比2008更加严厉。3套房停贷前所未有。银监会还发文件规定,信托公司的融资类业务额占银信理财合作业务额的比例不得高于 30%,比例超标的公司业务将暂停,直至达到规定比例要求。此外,文件还规定,投资类银信理财产品不得投资非上市公司股权。据悉,目前银信合作理财产品突破2万亿元人民币,而去年9月不足6000亿元。银监会把表外资产纳入表内,要求银行计提资本。银行的资本金有可能需要上千亿元的规模,刚刚在证券市场融完资喘气歇息、等待银信合作理财产品利润的银行不得不再次面对资金压力。如果此说成真,那么,严厉的监管相当于变相提升了0.1%以上的准备金率。
这一波调控,由于资金链收紧的速度加快,房价会比08年跌的更快。从07年9月发政策到09年2月开始回暖,共16个月,跌到底。这次估计要减半8个月到底。从10年4月政策出台,8月份政策强化实施,再加8个月,到11年3月到底。而现在房价处于高位,比起08年涨的太多。到底跌多少,难以预料。
有一点是肯定的,就是这次调控会有一个比较长的时效,短期内不会再出台类似09年初的救市政策。主要原因在于,当前国内国际的经济形势已经不允许继续吹大房地产泡沫。而国有银行的存贷比,资本金率,在近一两年内也不足以支撑起下一轮的地产泡沫。再像09年这么搞银行真的要跨,人民币体系都要危险。这种情况"我们单位""我们公司"是绝对不允许发生的。而2012年就要换届,即使下届"我们公司"继续把房地产业当作支柱产业,也不会在任期开始的时候放开地产调控。那样,后面的经济政策回旋余地太小,没法持续玩下去。因此,至少三年内不会再出台救房市的政策。必然的结论是,相当一部分房地产公司会撑不过接下来的三年,尤其是那些资本金薄弱的中小地产公司。必定会有一大批地产公司因为资金链断裂而破产。地产盈利,也会回到相应的合理水平。我预言A股一定会出现几毛钱的地产股。这一天不会太遥远了。"我们单位""我们公司"别无选择,不摧毁相当一部分开发商,就会毁灭中国经济以及社会稳定的大局。
现在要做的,静观棋变,等待房地产冷却之后的救市行为出现,根据力度,再来评估是否进场。而去年底以来高位接手的炒房客,很可能面临跳楼的命运。即使那些进场早的炒房客,据我了解,基本上还是继续持有,特别是高价值的所谓好地段房子,跑掉的很少。虽然帐面收益不少,但是在变现落袋为安之前,仍然停留在帐面。这一波创造的财富大多是虚拟的数字泡沫。全世界的不动产,现在的市值约有480万亿美元。而泡沫最严重的,在东亚和中国。而世界上总共有多少货币在流通?不及这个数字的1/10。广义美元存量不过16万亿,美元M2才8.8万亿。无论发行多少货币,实行多么宽松的货币政策,都不可能有这么多的真金白银来兑现这笔纸上财富。最终这笔财富的至少一半会消失。这就是为什么资产泡沫必破的原因。
日本在战后的1947-1949的三年间,出现历史上的生育高峰,扣除当年死亡人口,平均每年增加200多万的人口,当这批人婴儿潮时期出生的人逐渐成年后,日本迎来劳动力充沛,生产力迅猛发展的经济奇迹。在这些人处于壮年(30-40岁)时期,正是日本国力鼎盛的70 年代中期到80年代末这一段时间,那时日本由于有充沛的年轻劳动支撑,日本牛气冲天,生产力和购买力都非常旺盛,日本的GDP在世界日益逼近美国,引起美国和世界恐慌,反映日本股市冷暖的日经指数飙升到三万九千多点,房价也高到令世界乍舌!1990年前后,日本股市和房市相继进入衰退,股市暴跌70%以上,日经指数直到现在也只在九千多点挣扎,不到高峰时的四分之一!房价更是一泻二十年,套牢无数房奴。这不是偶然的,日本40年代末50年代初出生了很多人,这些人在婴幼儿时代可能成为日本的人口负担,但当这些人进入成年后,为日本提供了充沛的劳动力和消费市场,拉高日本股市和房市,使之纷纷创出天量天价!随着房价日益升高,生活成本也日益抬升,生活和工作的压力使得日本人的生育愿意一再降低,现在每个日本育龄妇女平均生育的孩子不超过1.2个。当前,日本每年出生100万左右的婴儿,但却死亡100多万老人,日本人口已经连续多年负增长!消费和住房失去了人口支撑,只有一跌再跌,日本的衰退期还很长,但日元会非常坚挺,因为日本也是老人政治,掌权的日本老人不希望自己年轻时代挣的钱贬值。纵观日本这段历史,日本的生育高峰在1949年前后,日本股市和房价的高点在1990年前后,人口出生率高峰与股市房价高峰相隔40年!
中国从1950年代直到1991年,除了大跃进的1958-1960的三年困难时期,由于饥饿导致妇女天然节育很少有小孩出生外,正常年份,中国每年出生人口都在2000万左右或者以上,其中1963年到1974年这12年都达到平均每年出生2600万以上,1970年是中国历年最多,一年出生了 2800万人口。当六七十年代中国婴儿潮出生的人进入成年后,中国也自然地迎来了劳动力异常充沛的时代。加上中国的生产模式主要是土建和加工贸易,需要大量的初级劳动力,这些人刚好派上用场,因此中国迎来生产发展的高峰,经济持续增长。有生就有死,目前死亡人口主要还是1930-1940年代出生的,这部分人口不多,当时每年也就出生七八百万人,据国家统计局统计,2006年、2007年中国死亡人口分别为892万、913万,扣除非正常死亡的人数,基本上与上世纪30年代每年的出生人口吻合!根据同样的道理,10多年后,当建国后出生的人转入衰老和死亡阶段,中国每年死亡人口将是现在的两三倍,达到每年 2000万左右,届时中国的70后出生的人已经进入中老年,90年代出生的人正好进入生育年龄,由于这批人当年每年只出生了1600万左右,加上由于性别歧视,每年又只有700万左右为女婴,就算90后女人个个都愿意正常生育,按照目前每个育龄平均妇女生育1.2个孩子计算,一年也就出生800万左右的婴儿,出生减去死亡,届时,中国人口每年可能净减少千万以上!由于中国前面长期实行计划生育政策,导致人口结构成了421模式。在90后成为劳动力主力的时候,社会上将到处都是老年人,劳动力也将短缺,住房也将严重过剩。届时股市不会涨,房子也会阴跌。可怕的是,以GDP为纲的中国,那时人均仍然没有发展到发达国家水平。如果国家财政从现在起不直接加大养老保障体系的投入,大量的税收财富继续花费在行政支出,维稳费,甚至直接填补银行因为滥发地产开发贷款造成的亏空的话,现在这种年轻人交钱养老年人的社会保障和养老体系必定会破产。
中国的股市见顶在2007年,2010年房市也很可能见顶,因为中国人口出生高峰在1970年,到2010年这些人已经40岁,正是从壮年开始走下坡路的年龄!这也与日本走过的路相同。
我总结一下:当年人口负担(多出生的人),成为现在的人口红利,现在的人口红利(一胎化),会成为将来的人口负债。
我将各个年龄阶段的人拍排序,分析一下他们现在和将来可能的生活。
1.现在的老人(1930-1950年出生的人),他们是幼年处于"过家家",中年贫苦,老年幸福;
2.现在的中年人(1955-1970年出生的人),他们是少年穷苦,中年辛劳但是较为稳定(经历文革,改革和社会变动,但是因为填补文革真空,职业发展较为顺利), 老年平淡(届时到处都是老人,社会供养负担很重,而房子绝对会成为负担而不是财富);
3.现在的青少年(80-90前后出生的人),他们是少年幸福,中年辛苦(房子,还有一对年轻人头顶上有四至六个老人),老年凄惨(他们中年由于税收重,没有积累。而那时候房子是沉重的负担,持有税会高到一退休就住不起的地步,绝对不是财富,不可能像现在这样维持多数老年人有体面的生活)。
附录是中国从1929年到2008年每年的出生人口数量。请注意当前中国的出生率和日本是一样的水平。中国之所以人口没有负增长,仅仅是因为建国前出生的人少,死亡的老人数量和人口总量不匹配。但是2000年以后很多年了,出生小孩的比例和日本已经是一样的了。而人口出生率不改变的话,在接下来的10多年内,中国将出现每年千万级别的人口减少。
结论与建议:1.中国的房地产再怎么忽悠,也已经达到人口结构匹配的巅峰了。按照日本的人均居住面积,中国城市已经建成的房子足够把全国人民都搬到城里。考虑到现有的房产大量空置,相当一部分集中在少数人手里,而房价收入比比日本更甚若干倍,房地产泡沫的危害将更甚,这可能会引发社会大规模动荡。国家应当严厉打击房地产炒作和空置率,虽然已经是亡羊补牢;2.中国将迅速进入老年社会,未富而先老;3.现在的年轻人忙忙碌碌,争做房奴,但他们普遍晚景凄凉!而上交的养老金中个人帐户比例低的可怜,还有专家随时惦记着要进一步减少; 4. 国家必须立法保障个人养老帐户的资金安全,并用财税收入以及国有企业的盈利来补充社会保障基金。在年轻人比例最高的时候国家必须攒钱养老。否则,中国人都不会觉得有保障和安全感,国内消费永远拉动不起来。5. 建立覆盖全国人民的社会医疗养老保障体系。经济上并不是问题,有关部门自己承认,建立一个覆盖全民的类似北京市这样的社会医疗保障体系,只需花费大约为5000-7000亿元,和开奥运会"会"会的花费相当,比每年的维稳支出还要少; 6. 应当取消体制内享有的医疗和养老特权,取消编制,改变现有的社会保障资金主要(>70%)用于领导和高级公务员的健康和生活开支的状况。或许,这才是社会保障制度改革的真正阻力所在。
最后也是最重要的建议,计划生育政策决不可以执行两代人的时间。独生子女的子女不能是独生子,否则人口结构的改变是毁灭性并且不可恢复的,中华民族整体将在一个人的自然寿命内的几十年内迅速衰微,这在人类历史上前所未有的。现在第一代独生子女已经过了30岁了,中国应该从现在开始放弃计划生育!
而放开也不一定有用,因为当前的住房压力,生活节奏和生活成本已经压得年轻夫妇不愿意多生小孩。即使放开了生,也只有极少数家庭愿意生养2个以上的孩子,还有很多家庭不会生养以及不孕不育。可想而知,继续执行现在计划生育,人口问题将威胁到中国的稳定。
而现在出来的打工求职者,更为年轻,80%未婚。和他们的父辈不同,他们是不会种地也回不去的新一代。高房价高生活成本让他们丧失了生育权。在未来几年内"我们公司"如果不重视解决这一庞大群体(1-2亿人)面临的问题,这些无法安居婚育的流动的年轻人,将是社会不稳定的导火索。
中国每年新生儿数量数据:
年份 出生人口数
2008 16,080,000
2007 15,940,000
2006 15,840,000
2005 16,170,000
2004 15,930,000
2003 15,990,000
2002 16,470,000
2001 17,020,000
2000 13,793,799
1999 11,495,247
1998 14,010,711
1997 14,454,335
1996 15,224,282
1995 16,933,559
1994 16,470,140
1993 17,914,756
1992 18,752,106
1991 20,082,026
1990 26,210,044
1989 25,137,678
1988 24,576,191
1987 25,282,644
1986 23,190,076
1985 20,429,326
1984 20,313,426
1983 20,065,048
1982 23,100,427
1981 19,122,938
1980 18,393,809
1979 18,924,822
1978 18,831,591
1977 17,931,155
1976 20,491,797
1975 21,136,635
1974 22,874,423
1973 23,630,435
1972 24,800,391
1971 25,160,381
1970 28,012,344
1969 25,018,386
1968 27,718,516
1967 21,736,582
1966 24,828,470
1965 24,799,129
1964 24,144,848
1963 27,866,189
1962 20,923,112
1961 11,414,017
1960 14,684,726
1959 13,059,787
1958 17,135,981
1957 18,998,424
1956 17,364,027
1955 18,612,172
1954 18,513,434
1953 16,745,695
1952 17,236,621
1951 14,413,123
1950 14,711,260
1949 13,913,927
1948 12,083,027
1947 11,737,540
1946 10,858,446
1945 10,045,173
1944 9,708,711
1943 8,821,540
1942 8,869,780
1941 8,925,171
1940 9,141,141
1939 7,574,442
1938 8,611,865
1937 8,128,275
1936 8,248,125
1935 7,808,592
1934 7,220,066
1933 7,456,399
1932 6,503,311
1931 5,792,092
1930 6,499,332
1929 5,045,743
9 月27日晚上Google的2011年校园招聘宣讲会分别在北大和清华举行,其中北大本来是350人的会场,去了大约600多人,爆满,那场面绝对是人山人海,彩旗飘飘。经过了大约一个小时多的宣讲和问答,开始现场笔试环节,一共10个选择题和三个算法题,只有选择题答对了6个以上的人才有机会让面试官看你后面的算法题。然后明天下午会通知笔试通过的人进行面试,Google的效率就像其搜索引擎一样迅速,效率可见一般。
其中前10个选择题中有一个特别雷人的,题如下:
现在北京有一套房子,价格200万,假设房价每年上涨10%,一个软件工程师每年固定能赚40万。如果他想买这套房子,不贷款,不涨工资,没有其他收入,每年不吃不喝不消费,那么他需要几年才能攒够钱买这套房子?
A, 5年
B, 7年
C, 8年
D, 9年
E, 永远买不起
选E是必然的。可怜所谓的软件工程师们,即使你拿了Google的Offer,即使你年薪40W,你仍然没能力在北京给自己搞个窝。即使是Google!!!
这让搞IT的情何以堪!
借鉴国外房地产市场化制度,杜绝炒房,还住房以居住功能,兼驳任志强之流的无耻
从任志强之流的言论中可以看出,房地产以及相关的利益代言人,如此高调的为本行业利益摇旗呐喊,而置公众的权益于不顾,已经到了多么无耻和强词夺理的地步。简直是睁着眼睛说瞎话。再看中房协,最近又向"我们单位"递交了暂缓房地产调控的申请。09年初他们这么做了一回,成功的主宰了国家政策,后果是什么,大家看到了,房价暴涨,社会激荡,差点毁掉改革开放以来的全盘好局。现在,调控才刚刚开始,房地产商连根汗毛还没掉,他们就又来了。
这是一个可悲的时代,可悲在发出声音和把持话语权的都是些什么样的人?代表广大民众实际利益的声音太弱太无力。我大老张虽然不是名人,但是我见任志强之类出来晃荡一次就想痛骂一回,这是些什么东西?
之所以之前有人说听了任志强早买房赚钱,就是因为中国的房地产制度是在学香港模式,用高价拍地,鼓励炒房的这套制度把房价炒起来。关于香港模式和地产财富的危害,简单的说,在香港这样一个经济和社会保障水平相对较高的城市这么搞,也许可以接受;如果全中国都这么搞,在最初几年的财富和GDP猛增后,由于财富迅速被透支并被集中到极少数人手中,会迅速进入一个社会震荡矛盾激化的时期,资源分配和社会结构将朝着极不稳定的方向进行,人心尽失,而人口构成将变动剧烈,大大加速老龄化,中华民族整体上将以历史上前所未有的速度衰亡。我在收集资料,将写长文阐述地产经济模式的危害。这里就不多说了。总之,这条发展道路是要被后人批判的。而只要稍微借鉴国外成熟制度,可以保证中国的房价基本不可能有多大的涨幅,更不可能暴涨,炒房的几乎会绝迹。全社会都会回到诚实劳动合法经营,发挥个人创造力的良好发展道路上。这些和急切的当前"我们公司"利益以及GDP政绩相悖,所以在过去没有被采用,但是不表示永远不会采用。
至于现在,可千万别听形形色色的房地产代言人忽悠了,房价真的到顶了。甚至可以说无论"我们公司"出台什么政策,态度如何,至少几个一线城市的房价绝对没有多少上涨的空间了。见我博客的资料,北京与世界公认的昂贵的东京房价的对比,北京中心区域的房价已经赶上甚至超过东京了。而北京与纽约的房价对比还要夸张,北京的普通住宅的价格已经是纽约独立house的2-3倍。而城市收入差距还有5-10倍。具体数据我就不多说了。相比起当前不动产的价值,银行的可发放贷款都显得太少,以至于人民银行不得不直接控制贷款流向,否则银行体系真的有崩溃的危险。因此现在除了禁止三套房贷,还新出台了收回贷款审批权以及资本金比率之类的规定。这是必须的。可想而知,在当前价位下,如果引入国外的成熟房地产制度,稍微控制一下炒房,房价向下的空间有多大。而这一天早晚要来,因为"我们公司"必须开拓新的财源来弥补收入亏空。
对于个人来说,现在进入房地产,高位接手,有把自己一辈子搭上的危险。房价涨的时候杠杆效应赚钱爽的不得了,一旦房价不涨甚至下跌,正常收入绝对无法填满房价的窟窿。即使是较早开始炒房,现在账面收益很好的那批人,按照现在的成交量,什么时候能退出来清算收益都不得而知。毕竟,现在房产的总价格已经远远高于实际流通的货币总量。当然,这些人很有可能给下一届"我们公司"的财政收支平衡作出很大贡献。而房地产商,别看每个楼盘都赚了超额利润,最后一块高价地不能出手就会清零。3年后一看,能全身而退的房地产商不知道有几个。任志强所在的这种资本金薄弱的小地产公司,在一个发展成熟的地产行业里生存的机会微乎其微。另外要提醒的是,房市周期很长,比股市长的多,失手一次可能毁掉一生,甚至直接走上不归路。我知道有一个北大的校友,曾经买下过70多套房产,仅仅因为房产在上次调控中小小的震荡了一下,在08年12月份跳楼身亡。这是多么可悲的事情。所以我绝对不炒房。从现在开始,我们这批人都不应该炒房。否则真的要猪头了。
如果有到东京的朋友,自己到任何一个地铁站都能拿到售楼广告,512页的售楼广告书自己到东京随处可得,我就借来了一本。 绝对第一手的资料,是目前日本东京都在售新盘的价格以及与北京的相关比较,绝非个案,而是日本东京房价的总览。注意上面标的价格都是套内建筑面积,而非国内通用的建筑面积,除了以套内面积计价外, 所有房子都是精装修, 所有阳台不计算面积。也就是说上面标示的价格都至少要乘以0.8或者0.75。图中只标识了部分楼盘,标示的两个价格一个是该房子的平均价, 一个是该房子最大户型的平均价。
整个东京都在售楼盘能看到的最高价格是套内面积11万左右一平,位置是靠近银座而且靠海的那几个楼的最贵户型。银座附近新住宅,套内7万×0.75=5.25万/平米。银座附近,新宿附近都是如此。附送的内部装修,效果如图所示。
而对比北京二环内的房产图,新盘标价基本都贵于东京银座,如长安街按建筑面积标价75000每平方米的上国阙。即使是相对远离中心区域的三环附近的新盘,报价也在45000每平方米以上,如太阳公元,太阳星城。
东京都23区, 面积621平方公里, 人口约900万。基本相当于北京北五环到南四环, 东五环到西五环围合而成的区域。人口大体相当或者略少。夜景图中标示了北京地区和东京地图夜景亮度的区别。东京都的灯火区域仍然比北京更为密集广大。而地铁网络发展水平,东京都远在北京之上。东京都任何一个地点乘坐地铁到达市中心都更为便捷。相比房价,北京地铁建设较为滞后。网络规划不够密集,地铁站距离居民区过远,并且换乘步行距离过长。
基本结论:在不考虑收入差距,不考虑城市发展水平(参见地铁对比和夜景亮度对比)的情况下,北京房价中心城区仍然等同或甚至贵过东京(东京最中心地区基本是套内面积7万一平,相当于建筑面积5万每平左右),边缘房价接近东京(城市边缘较发达的神奈川这边的房价并不比中心城区便宜多少,可贵到套内面积6万一平,城市边缘相对落后的松户那边房价基本套内面积4万一平就能打住)。
北京的房价在什么情况下可以再涨,甚至大幅度上涨?跨国的房价比较的基础是汇率,而这是最不可靠的。只能说,以一个长的周期看,比如看10年以后的北京房价,那么参照东京房价就可以算一个参考的天花板价格,如果汇率水平基本不变,那么显然北京的房价长期稳定的上升空间是很小的。如果房价10年后比现在有大幅上升,那么有两种可能:
(1)国际上,特别是日本发生了大规模通货膨胀,导致可比房价上升。(考虑到西方成熟市场的相对稳定性,似乎可能性偏小)。
(2)人民币汇率发生大幅贬值,提升了北京可比房价的人民币价格上升空间(考虑到国内潜在的通货膨胀压力,这倒是很有可能)。
当然,10年内人民币实现资本项目下可自由兑换或许是可以直接比较房价的前提条件。其它情况下,看不出以一个长周期的角度,目前房价还有什么大幅上升的动力。无论如何,有一件事情似乎是可推断的,也就是国际资本流入现在的帝都房产市场特别是住宅市场的可能性不大。从逐利角度看,人民币升值将导致长期看国内房价的可比价值变小,而人民币贬值则直接让流入的资本发生损失。即使人民币汇率不变,国际资本投资中国居住市场的获利空间和安全边际也不够大。
房地产经济最危险的后果:民心尽失
中国有一句成语:成也萧何败也萧何,房地产对中国的发展就充当了一个这样的角色。特殊政策造就下的房地产推动了中国经济的发展,成为最具发展快的行业和国家发展的标志,同时房地产摧毁了国民信心,是社会积怨之根。现实的房地产成了一块烫手的山芋,并且还具有粘性,你想撒手现在都根本不可能。不得不承认中国很难。这种难不在于外部,恰恰来自于内部,来自于给予了中国一时繁荣和表面繁荣的房地产,正是它弱化了国人的神经,正是它把国人的忍耐力和最大的希望都达到了临界状态,一触即发,一发即爆。尽管正面舆论所描述的是歌舞升平一派盛世风光,但更多的人可能已经闻到了因房地产导致的内部硝烟味。
内部环境的变化导致外交的被动,因为国内的压力,没有足够的时间让你从容的走一盘棋。当民心稳定,当信任度加大的时候,即便日本出兵占领钓鱼岛,即便美国航母真的开进黄海军演,对中国来说都不是可怕的,中国有时间和西方斗智斗勇。如果中国一强硬,军方稍微有所动作,对立的国家都会有所收敛的(尽管我们的动作不多,高层是否有所计议尚在猜疑中),民间急剧强烈的抗议呼声,也不得不是对立国家所考虑的,毕竟引发十多亿人的反对,对几亿人的国家来说,还是有威慑力的。加之经济一体化背景下,你中有我,我中有你,掣肘的地方总是很多,经济报复的办法或许比战争的意义更大,更深远。但是国内开始形成的不信任,不允许你这么做了,不动武力成了软弱的表现。这种不信任很大程度上就是房地产暴掠既成事实和调控无果造成的,"我们公司"在吞一杯难咽的酒。
对比08年和10年两次国内重灾,很多人面对捐款的态度,可以直接看出民心向背。08年很多人是主动捐款,抢着捐款。到了10年,大部分人被捐款。为啥,和房价比起来,都意识到自己是穷人。很多人公开说,发的地产财不小,还用得着我去捐这么点吗?前几天在一个车站附近,听到一群人在议论美军航母开到黄海。一个人大笑说,啥时候开到天津港,我去给美军带路。如此反动叛国的言论,如果是10年前甚至5年前,都可能会激起一群人的公开声讨。但是现在,居然有人叫好,这个说,被美军解放似乎也不错。那个说,美军来了,也许我就买得起房了。
已经失去了国内的民心优势。这个优势失去的罪魁祸首是房地产,严格的说是最近两年执行的房地产政策,激化了社会矛盾,彻底改变了中国的价值和道德观念,至此中国人缺失了任何信仰,唯利而已。民众的团结,社会的安稳,国家的威信受到了严重的考究,传统的人心向善和克制内敛被严重冲击,很难再有国家利益为主和顾全大局的概念。而一点点的风吹草动,外忧内患就把相关部门架在了火上,进一步被动。
现实的房地产政策完全扭曲了普通老百姓的人格,破坏了老百姓期望的安定平和的生活环境,多少年肆无忌惮的深重掠夺和可能将要发生的再度疯狂,期望和现实依然如故甚至变本加厉回升的巨大反差,以及伴随于房地产过程所引发的一系列暴力事件,使得人们的心理承受力越来越差。往往这个时候zf期望从容下一盘棋的做法,很容易被国人误解。
应该讲果敢的威慑,快速的反应完全可以将各种事件消除在萌芽状态,但威慑的背后是已经准备好的武力,不得不承认目前国内已经出现的一系列矛盾,严重分散了"我们公司"精力,至少是如履薄冰战战兢兢,为此对这一系列事件处理和应急很难从容,底气不足完全可以理解。对于稍微有思考和良知的国人,或许评论时局是一种杞人忧天,更可能被认为是眼光低劣,甚至是捣蛋,面临封杀和控制的局面,但面对这种既成事实和无可奈何现实,却很难去爱什么了,去崇尚什么和相信权威了。这无疑将激发和加剧了一个民族的仇恨,加剧不信任,各种不利于团结稳定的因素愈发加倍潜伏和累计,爆发的几率极大提高,这才是对中华民族最大的危害,甚至达到了离间和分化中国的目的。因为没有处理好自己的内政和民生的事情,一个很小的事件和动作就可能激化"我们公司"和百姓的矛盾,一股强大的力量被化解成内部的积怨,形成两股可能是相左的力量,继续内耗,最后让外敌坐收渔利。这就是失去民心的后果。
中国面对了许多的自然灾难,但所谓多难兴邦,对发展中的中国其实没有根本的危害,跌倒了可以站起来,损坏了可以重建,但民族团结和国家信任力的降低,却不是一时半刻就可以弥补的,原则说我们的难来自于内部,这种软性的灾难在于内部离心的尴尬局面下,外因稍一刺激就越来越严重,愈发到了无法控制的局面。这才是国家的根本,远比GDP数字更为重要。
房地产已经完全不是经济问题了,房地产引发的严重社会问题不仅仅会表现在和外部的冲突上,其实想一下,国内最近发生的一些千奇百怪的事情,那一件不是国人人格的扭曲造成的。利益的畸形分配,让每个人重新审视自己,重新衡量自己在社会中的地位,原来看似公平合理的东西都不合理了。一切在判断和甄别上错位,一切都在否定当中。房地产和土地政策在给和相关利益集团带来收益的同时,也把自己推向了绝路。在自己获得执政上财富的同时,让更多的人陷入贫困,失去了更多的民心,所有社会问题都要最后买单。那么如果那一天承担不起了,将会是怎么样的局面?怎么样爱国?更怎么样面对所谓的领导?又怎么样去理解一盘棋的良苦用心?就比如这次的撞船事件,已经聚集了积怨,根本就不可能容忍可能是最好的,也是外交和经济的用兵伐谋,达到不占而屈人之兵的境界,即便于你有一万个理由,一万个利益核算对比,也不可能给你时间和理解。
政治者民心也,获得了民心,做什么都是从容的,更是有基础的,所以首先应该检讨,民心是怎么失的。笔者从来不上升到人身的角度和品行的问题去看相关领导,去攻击什么, 至今还是认为中国的问题很大程度上是一系列欠考虑的房地产政策和后来出现问题的不作为造成的。即便日后不犯事,在别的方面还有更大的尴尬。因为房地产政策彻彻底底突破了老百姓的心理底线,彻彻底底践踏了老百姓的人格,也就彻彻底底改变了中国人的心理构成。
人心散了,队伍不好带。房地产彻底改变了中国,是兴盛了中国还是衰败了中国,其实答案早出来了。每个人都要为自己做的事情负责,相关官员也不例外。大国政治,岂能儿戏。必须追究相关官员的责任,挽回民心。否则,维稳是维不稳的。卸任之后,名利双收,和老婆孩子一起数钱,世界上恐怕再也没有这么便宜的事。
小心看现在的回暖。最近的所谓回暖炒做迹象太严重了
几乎所有的房地产销售数据都谈环比,没有同比.对于这样一个季节性因素超强的市场,实在是有点说不过去.
转几个搜到的数据把
标题:9月上海楼市继续回暖 上半月新房成交量大涨七成
http://www.lygfc.com/news/shownews.aspx?id=94318
摘要:永庆房屋研展部统计,9月上半月上海一手房成交套数为4963套,环比(8月上半月)成交的2875套,回升72.6%。9月上半月,取得商品住宅预售许可证的楼盘有23个,供应面积49.29万平方米,与8月同期相比,供应量增加近两倍.
解读:供应量翻番,成交涨72.6%,说回暖很难成立把.
摘要:陈史翎表示,9月成交量如继续延续上半月的热潮,有可能破万套,接近2009年月均成交13132套。
解读:金九销售"可能"接近09年全年平均水平.
旧闻标题:(08年)9月新房成交面积同比降7成
http://finance.eastday.com/m/20081014/u1a3916893.html
摘要:9月全市新建住房成交规模91.23万平方米,共8959套,较上月分别减少19.25万平方米、1755套,环比成交面积降幅17.4%,较去年同期相比下降70.1%,较前年同期相比下降52.2%。
解读:按照上半月的成交看,今年的总成交大概和08年9月(也就是雷曼倒闭,金融海啸的月份)持平.而在07年9月,成交量应该是超过26000套的
最新消息:上海新房周成交破30万平米
http://news.hexun.com/2010-09-28/125020398.html
摘要:商报记者从中房信提供的最新数据获悉,在9月的前26天,全市新房住宅的成交量已经达到了98.7万平方米,预期整个9月的成交量将达到115万平方米,创下今年以来成交量最大的月份
解读:即便真的达到115万,也还是和08年一个水平,谈不上回暖
两个重灾区,温州和深圳,今年都没有怎么供地
还记得温州05年集资建房把,到现在都还没有入住.地方"我们公司"一开始要求必须要由防地产商牵头开发,集资方妥协了.后来开发商居然作出了一个每平米 7000元建筑成本的方案!于是又折腾了一番.最新的消息是,地方"我们公司"要求必须走商品房的销售流程.现在周遍的房价超过2万了,走商品房销售意味着巨额的各种税费.于是就这样,5年了,楞是没住上.
突发奇想.如果有一天,某城市的城中村突发奇想,自己集资改建,会不会也受到类似的待遇呢?我们一直说有些地方"我们公司"是GDP为纲,现在看来还不完全,GDP也要分能创造税收和"干坏事"空间的GDP和不能创造二者的GDP.按照温州的思路,后者即便再创造产值,改善民生,也是要断然禁止的
只是,我们堂堂的一个人民"快活"专政的"公私合营"国家,在土地问题上怎么搞得和殖民地时代的香港一样?
一直梦想着有一天,能够高声喊出一个响亮的口号:
土地,财富和一切权力,属于人民!
香港人很惨的.我认识的一个香港同事,96年买房,02年首付陪光倒贴卖出去,现在两个小孩了,还是在租房.
这还是香港十多年来几乎唯一一个收入上涨的行业员工的现状.殖民地时代的悲剧,以为回归了会好一点把,我去,祖"宋庆龄"亲也在大力学习港英当局那一套,要不为什么最近港人的"快活"诉求这么强烈.
高房价下香港人绝种
弹丸之地的香港,只要小孩在那里出生,就给永久居留证,为什么?
香港土著每年只出生3万多小孩,80年只出生200多万。而80年现有人口差不多死光。80年就减少2/3的人口,大部分香港人绝种!这就是产生世界级地产富豪的代价!
最近,香港一本名叫《地产霸权》书籍开始热销起来,《地产霸权》一书作者潘慧娴,她是香港新鸿基地产创办人郭得胜的前女助理,后来加入嘉里建设负责土地和物业的评估及收购。简单来讲,《地产霸权》书中内容其实就是讲香港已经被几个大地产商家族所垄断的客观事实,甚至于就连原本正常的政经关系也已被彻底改变。因此,表面上所谓高度自由的香港资本主义经济,其背后实质却是高度垄断之下合理、合法、合情的官商勾结和权钱交易。所以,现在香港之所以也开始出现仇富心态、愤青一簇以及原来香港精神的完全丧失,这其实也跟建立在大地产商垄断香港土地资源,房地产投机造成的高房价和高生活成本密切相关。
而投机本身不能创造财富,不过是透支和掠夺全体劳动者的未来收入。这种模式发挥的效果越大,普通劳动者生活的就越痛苦,特别是初入社会的年轻人。总结一下地产财富模式的危害。第一:社会以地产财阀扩张结合"我们公司"意愿为主宰,对内剥削为主,扭曲了整个社会形态和文化价值体系,财富要靠投机,勤劳不能致富。第二:社会经济活动以大宗不动产投机为主体,压制了其他一切行业的创造力。全社会为几个巨阀打工。其他所有行业的利润被脱去一层皮。第三:剥夺了普通人住普通房子的权力,残酷剥削年轻人,使得年轻人普遍买不起房,结不起婚,无法过上安定的生活。第四:更深远的,加速改变了人口结构。实现李嘉诚财富,香港模式的地方,人口出生率一定不足以维持人口自然更替。
香港现在每年有7万名小孩出生,其中一半来自大陆内地落地生。香港土著每年只出生3万多名小孩。不知道各位是否知道这个数字意味着什么。以公认的人口负增长,出生率低的日本来相比,按照日本的出生率,香港本土700万土著每年也应当出生7万名以上的小孩。换句话说,香港的实际出生率只有衰亡中的日本的一半,这个城市要绝种!这就是为什么弹丸之地的香港不得不支持落地居民证的原因。如此之低的生育率,和香港高昂的地价和生活成本直接相关。普通人的要求,不过是一间房,一张安息的床,但是却要为这最基本的生活条件为地产财阀打工半辈子,以至于失去了生育权。全体居民如此昂贵的代价,养出了几个世袭的地产富豪!只有他们几个玩得起,房价地价始终掌控在平均收入水平难以企及的高度,其他人都要出局,保证了广大居民世世代代都要为他们打工。任何其他新兴行业由于起始资本的限制,失去了在这个城市发展壮大的可能。这个城市只有期待移民带来新鲜血液,自身在一堆昂贵的钢筋混凝土中渐渐衰朽。整个社会都在渐渐消亡,失去活力。这就是殖民地时期形成并沿用的香港模式,是权贵资本主义中最差的一种形式。华人社会的首富是李嘉诚,而不是比尔盖茨式的新兴富豪,这个社会是不会有什么前途和希望的。
现在,全中国都在搞香港模式,经营城市。现在世界房价收入比最离奇的不是香港,而是北京上海深圳等内地一线城市,并且高房价有扩展到二三线城市的趋势。这是中华民族在自我毁灭,相关官员要承担历史责任。中华民族作为世界上唯一幸运的延续五千年的民族,凭借世界第一的人口数量,穿越了无数苦难,艰难的走到现在。如果像现在这样,在全国推开香港模式,效果是在短短数十年内民族自戕,生育率急剧降低,断子绝孙。如果生育率不提高的话,未来十年内,当建国后出生的人口步入死亡年龄时,中国将可能每年人口净减千万。请看我之前的博文“社会,经济,房价与人口”一文的分析。
而地方"我们公司"还在拼命拉高房价地价,并且是全国性的。看起来中国的生育率有进一步减低的可能。因为年轻人不可能在年轻的时候有属于自己的居所。到老了成为既得利益阶层了,反而不希望房价下降了。这样,只需持续大约20-50年,一个人的寿命以内,中华民族将完全进入衰落期,以不到2亿年轻人养活4-6亿老人,这个国家要进入死亡的沉静。而可以预料,那时,受过良好教育的年轻人将是世界上最宝贵的财富,而所有发达国家都会放开移民政策,年轻人会大批的流向生活条件更好,资源更丰富的国家。年轻人跑了,会留下一大群老头守着永远不能变现的不动产,彼此照顾,身体好的老人照顾身体不好的老人,因为年轻护士都找不到了。这就是用房地产经济模式发展的中国的未来世界。未富先老,未强先衰,并且人口结构再无改变的可能,直线衰落。这就是地产经济加上计划生育下中华民族的命运。
反思房地产投机以及这些地产巨阀的危害,要做的其实很简单。必须在制度上杜绝任何地产投机获利的可能。比如借鉴美国,德国的成熟房地产交易制度,在持有税之外,多套房产投机交易要交纳50%以上的交易税,保证了囤房囤地不可能致富,根本不可能靠地产投机成为数一数二的富翁。而社会财富要靠发掘生产力而来。这才是健康的社会发展道路。对于那些带来新生产力的财团,"我们公司"要大力支持,而对于那些投机为主的财阀,"我们公司"应当课以重税,限制发展。财产税和遗产税必须开始征收,确保这些投机巨阀不能连续做大。这是保障社会基本公平,维持社会基本活力的必要前提。必须批判李嘉诚的财富模式,抛弃罪恶的土地GDP,还土地以正常的使用价值。这是整个中华民族得以顺利延续的必要条件。
每日经济新闻9月29日讯 在两部委刚刚出台“151号文”之际,昨日,一则关于8部委国庆前出台新调控政策的传闻,又在房地产业界引起轩然大波。
到目前为止,“国十条”中曾提及的房产税并未推行,这引发了各界对税收等政策继续出台的猜想。
截至目前,主管部门并未对此传言做出任何回应。但昨日晚间,一位接近决策层的人士向 《每日经济新闻》记者表示,“传言是真的,明天(9月29日)之前有可能出来”。
传闻从27日(建设部、国土部联合出台“151号文”的次日)便开始在业界传播。据称,新一轮调控方案的基本思路是“遏制投机购房需求,加快增加住房有效供给,并力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。”
昨日晚间,上述接近决策层的人士向本报记者确认了上述消息,并表示,新政由多个部门联合出台,比此前更加严厉。其中,作为政策“最后的砝码”的房产税可能提前亮出。该人士表示,新政将确定几个城市推行房产税试点。同时,二套房和多套房信贷政策将“进一步收紧”。
“如果真是这样,"我们单位"调控房价的决心之大,真的超出了大部分业内人士的估计。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
事实上,根据本报记者的采访,多数业内人士认为,在两部委刚刚发文调控市场的情况下,马上出台新政的可能性并不大。"我们单位"财经大学税务学院副院长刘桓向《每日经济新闻》记者表示,多数地区并未很好地执行“国十条”,且两部委刚刚出台细化政策,从这个层面上讲,此时没有出台房产税的必要。
一位接近国土部的人士向 《每日经济新闻》记者表示,在多数公众看来,本轮调控并未达到效果。
这届"我们公司"最大的问题不在于把经济搞的多差,而在于不但不控制投机,反而完全站在投机者一边,把整个社会的正常观念翻转了。十年之前,大家认为改善个人生活水平的最好方法是投身于能给社会带来价值的行业,大家的理想职业是白领,企业主。现在,基本没有人再认为给社会带来价值的同时可以改善个人生活水平了,大家在炒房,炒股票,炒期货,炒作一切可以炒作的东西,玩击鼓传花游戏。实体经济已经被人们忘记了。一句话就是:没人再愿意为社会创造价值了。因为投机赚钱,不投机亏本。
社会实际价值不增长,其他纸面上的东西再怎么增长总有一天也会崩塌的。这将是中国最深重的危机。这届"我们公司"的所作所为相当于发动了一场思想的文化大"过家家",而带给中国人的不良倾向将在今后很久都被批判。
根据福布斯富豪榜统计,中国大约有70多万千万富翁,其中绝大多数和房地产有关,靠房地产,靠职业炒房迅速攫取了相当于全体国民若干年的收入总和的巨额财富。有这样的房产财富打底,中国的社会公平,分配公平如何谈起?"我们公司"如何收拾这样的财富格局?好像这些人基本都要移民了,兜里带外国护照的多。留下全体中国人辛勤工作若干年为他们还账。
财富全靠投机,勤劳不能致富,"我们公司"有责任!