神马文学网如何让开发商从囤地到“无地自容”
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 12:20:34
如何让开发商从囤地到“无地自容”崔宇
继“房价和地价谁决定谁”之争后，中国国土资源部与房地产开发商再次针尖对麦芒。近日，国土资源部网站刊发的一篇文章认为，开发商囤地等人为因素使单纯增加土地供给难以稳定房价。开发商们迅速反驳，华远地产董事长任志强就认为开发商囤地是必须的，如果国土部门加大土地供应，开发商就不会因为担心未来土地供应不足而囤地。
这似乎又回到了“房价和地价”讨论的怪圈，但经过这两次讨论，开发商似乎在逻辑上处在下风。如果开发商承认囤地是必须的，那么反而证明了他们此前声称的“地价决定房价”的结论有待商榷，因为“地价决定房价”的链条恰好被开发商通过囤地切断了。另外，开发商们或许觉得很冤枉，因为在房价连续上涨期间，囤地延期开发似乎是一个理性的商业行为。但从法理上看，在合同和规定范围内的土地储备政府无权干涉，但对于作为“乙方”的开发商超过规定开发期限的囤地行为，地方政府作为“甲方”有权利也有义务干涉，因为开发商仅仅拥有土地的使用权。
但现实中，违规囤地现象往往是“甲方乙方”共谋的结果，因为开发商通过囤地拉高房价，而房价上涨又拉高了地价，开发商和地方政府是双赢的，因此指望地方政府这个“甲方”通过行政手段约束开发商这个“乙方”，不会有实际收效。而且，从近几年土地调控的效果来看，即使国土资源部也会因为地方政府的强大压力而力不从心。因此，抑制开发商违规囤地还要更多采用经济手段，比如通过土地增值税和土地使用税等税费手段，以及紧缩银根等金融手段来增加开发商的囤地成本。
其实，开发商的囤地行为具有“实物期权”的特征，如果开发商获得了一块土地的开发权，他实际上相当于获得了一个期权，他可以不必马上开发土地，而在未来某个有利的时机选择执行期权，也就是进行土地开发。因此，如果要约束开发商的囤地行为，其本质上是要降低囤地这种“期权”的价值，而让开发商不得不选择尽快开发。
理论上，要降低“期权”的价值，首先，要增加获取期权的费用，也就是增加获取土地使用权时交纳的土地出让金等成本和费用。目前土地出让金一般是采用分期付款的方式，这其实是增加了开发商的经营杠杆并降低了开发商的成本，因此有必要采取全额付款的形式，当然这样也会降低地方政府出让土地的进程，想必地方政府不会接受这种办法。
为了躲避地方政府的直接压力，在税收方面似乎可以做些文章。土地使用税是唯一的土地保有环节的税种，但不是按土地价值征收，而是按面积征收，最高的标准也仅为30元/平方米，税负明显偏低，未来应尽快开征土地保有环节的税种来提高囤地成本。
土地增值税其实是开发商的一个梦魇，因为如果延期开发土地，由于土地增值过多开发商将交纳更多的土地增值税，中国政府在2007年开始清算未交的土地增值税，2007年和2008年土地增值税收入分别增长了74%和33%。但土地增值税由于是先预征然后再清算，而且对于成本的扣除也具有很大随意性，导致实际征收情况仍然不尽如人意。当然，由于土地增值税是间接税，开发商也有向公众转嫁成本的可能，但由于土地增值税采用累进税制，所以开发商在税负转嫁时也有掣肘，因为如果定价太高，将会适用更高一级的税率。
其次，要降低“期权”的价值还要减少期权的有效期。目前国土资源部要求土地开发原则上不超过三年，土地闲置不超过两年，但实际操作中，一方面，由于一些土地出让合同中并不规范，主要是未约定实际动工开发时间，导致开发商可以随心所欲地囤地；另一方面，《城市房地产管理法》中给了地方政府一定的自由裁量权，可以同意开发商延期开发，这也让土地开发的期限限制形同虚设，这种行政手段的调控并不值得信赖。
最后，如同万科董事长王石而言，房地产市场主要受制于货币政策，通过利率杠杆和融资规模的控制，可以大大增加开发商的资金成本。北京师范大学钟伟教授就曾经估算，开发商囤地的资金有一半左右来自银行信贷。事实上，也正是2007年以来货币政策的持续紧缩，持续5年之久开发商的大举囤地行为才在2008年出现转折，许多开发商也因为囤地导致资金链断裂，今年上半年随着货币政策再度宽松，才又让囤地现象死灰复燃。
总之，如果不控制开发商“手眼通天”的融资能力，在开发商自利的驱动下，囤地现象不会因为国土资源部的清查而消失，开发商也不会陷入“无地自容”的窘境。国土资源部表面上就像皇帝新装中勇于指出真相的的孩子，而实际上可能还是不愿意替地方政府和开发商背黑锅。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
继“房价和地价谁决定谁”之争后，中国国土资源部与房地产开发商再次针尖对麦芒。近日，国土资源部网站刊发的一篇文章认为，开发商囤地等人为因素使单纯增加土地供给难以稳定房价。开发商们迅速反驳，华远地产董事长任志强就认为开发商囤地是必须的，如果国土部门加大土地供应，开发商就不会因为担心未来土地供应不足而囤地。
这似乎又回到了“房价和地价”讨论的怪圈，但经过这两次讨论，开发商似乎在逻辑上处在下风。如果开发商承认囤地是必须的，那么反而证明了他们此前声称的“地价决定房价”的结论有待商榷，因为“地价决定房价”的链条恰好被开发商通过囤地切断了。另外，开发商们或许觉得很冤枉，因为在房价连续上涨期间，囤地延期开发似乎是一个理性的商业行为。但从法理上看，在合同和规定范围内的土地储备政府无权干涉，但对于作为“乙方”的开发商超过规定开发期限的囤地行为，地方政府作为“甲方”有权利也有义务干涉，因为开发商仅仅拥有土地的使用权。
但现实中，违规囤地现象往往是“甲方乙方”共谋的结果，因为开发商通过囤地拉高房价，而房价上涨又拉高了地价，开发商和地方政府是双赢的，因此指望地方政府这个“甲方”通过行政手段约束开发商这个“乙方”，不会有实际收效。而且，从近几年土地调控的效果来看，即使国土资源部也会因为地方政府的强大压力而力不从心。因此，抑制开发商违规囤地还要更多采用经济手段，比如通过土地增值税和土地使用税等税费手段，以及紧缩银根等金融手段来增加开发商的囤地成本。
其实，开发商的囤地行为具有“实物期权”的特征，如果开发商获得了一块土地的开发权，他实际上相当于获得了一个期权，他可以不必马上开发土地，而在未来某个有利的时机选择执行期权，也就是进行土地开发。因此，如果要约束开发商的囤地行为，其本质上是要降低囤地这种“期权”的价值，而让开发商不得不选择尽快开发。
理论上，要降低“期权”的价值，首先，要增加获取期权的费用，也就是增加获取土地使用权时交纳的土地出让金等成本和费用。目前土地出让金一般是采用分期付款的方式，这其实是增加了开发商的经营杠杆并降低了开发商的成本，因此有必要采取全额付款的形式，当然这样也会降低地方政府出让土地的进程，想必地方政府不会接受这种办法。
为了躲避地方政府的直接压力，在税收方面似乎可以做些文章。土地使用税是唯一的土地保有环节的税种，但不是按土地价值征收，而是按面积征收，最高的标准也仅为30元/平方米，税负明显偏低，未来应尽快开征土地保有环节的税种来提高囤地成本。
土地增值税其实是开发商的一个梦魇，因为如果延期开发土地，由于土地增值过多开发商将交纳更多的土地增值税，中国政府在2007年开始清算未交的土地增值税，2007年和2008年土地增值税收入分别增长了74%和33%。但土地增值税由于是先预征然后再清算，而且对于成本的扣除也具有很大随意性，导致实际征收情况仍然不尽如人意。当然，由于土地增值税是间接税，开发商也有向公众转嫁成本的可能，但由于土地增值税采用累进税制，所以开发商在税负转嫁时也有掣肘，因为如果定价太高，将会适用更高一级的税率。
其次，要降低“期权”的价值还要减少期权的有效期。目前国土资源部要求土地开发原则上不超过三年，土地闲置不超过两年，但实际操作中，一方面，由于一些土地出让合同中并不规范，主要是未约定实际动工开发时间，导致开发商可以随心所欲地囤地；另一方面，《城市房地产管理法》中给了地方政府一定的自由裁量权，可以同意开发商延期开发，这也让土地开发的期限限制形同虚设，这种行政手段的调控并不值得信赖。
最后，如同万科董事长王石而言，房地产市场主要受制于货币政策，通过利率杠杆和融资规模的控制，可以大大增加开发商的资金成本。北京师范大学钟伟教授就曾经估算，开发商囤地的资金有一半左右来自银行信贷。事实上，也正是2007年以来货币政策的持续紧缩，持续5年之久开发商的大举囤地行为才在2008年出现转折，许多开发商也因为囤地导致资金链断裂，今年上半年随着货币政策再度宽松，才又让囤地现象死灰复燃。
总之，如果不控制开发商“手眼通天”的融资能力，在开发商自利的驱动下，囤地现象不会因为国土资源部的清查而消失，开发商也不会陷入“无地自容”的窘境。国土资源部表面上就像皇帝新装中勇于指出真相的的孩子，而实际上可能还是不愿意替地方政府和开发商背黑锅。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
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