上亿红包送领导：开发商自述如何勾结地方官员囤地//降低过高房价并非打压房地产

上亿红包送领导：开发商自述如何勾结地方官员囤地
2010年05月28日 07:30:17 　来源： 经济参考报 　 编辑： 陈元 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


“项目运作”囤地需要“有理有利有节”
———一位房地产开发商的自述
“今日不同往日，要能够把项目运作下来，就要舍得下本钱，学会‘有理有利有节’地与地方政府打交道。”近日，一位常年在珠三角、湖北、四川、云南等省区从事房地产运作项目的投资商魏如杰向记者透露了“项目运作”囤地的个中奥秘。
囤地首先要有够硬的关系网，必须打通“天地线”。
政府投资项目很多也很大，没有够硬的关系网根本不可能拿下来。现在中西部城市每年的城市建设项目，二三线的城市一年少说投入几十亿上百亿，多的甚至几百亿。项目全部都是财政拨款，没有党委、政府的过硬关系，别说拿项目，就是参与招投标都不可能。
关系网不止是要有省级高官的关系，更要有各个城市投资集团、银行系统、国税地税、检察院法院的关系。省级政府是投资者，市县政府是具体的实施者，银行系统则是“资金注入方”，国税地税是能帮忙把各种账目做到“天衣无缝”的裁缝，检察院法院更是出现纠纷“保驾护航”的关键环节。
关系网构建的原则是：高层领导点头，中下层办事人员落实，领导是“天线”，办事人员是“地线”，谁也得罪不起。怎么说都是多个朋友多条路。
其次，囤地要学会“画大饼”，投地方政府所好，避免节外生枝。
现在要搞“项目运作”囤地，肯定要走程序，跟“一把手”关系再好，也要有说得过去的理由，能通得过常委会、办公会，才能安安心心做下去。这就要琢磨地方政府的喜好。地方想发展汽车产业的，拿地的理由就要落到具体的汽车产业上，如汽车物流园区、汽车展览园区、汽车文化博物馆等；地方想发展建材行业的，就要搞建筑行业的高新技术，什么西南高新建材研发中心、抗震避灾建材检测中心……反正就是牛皮吹得越大越好，高新技术吹得越高越好。
第三，要学会依托地方政府的“投资建设集团”，不要想自己吃完所有的钱，一定要让政府财税有收入，政府面子上过得去才行。
我做的所有项目，都与地方政府的投资建设集团捆绑在一起。政府的投资集团成立项目公司，投资集团占51%的股份，我们最多只占49%.项目运作我们来负责，但政府投资集团肯定不敢把项目做得亏损，我们只需要承担部分资本金，后续资金自然有政府与银行对接，以财政“兜底”，银行再多的钱也敢放贷。城市基础设施不过1-2年就能建成，建成之后周边地块肯定能升值。升值的收入按照股份分配，如果是我们自己拍到的土地，政府也会适当延长开发时间。
第四是要“有节”学会处理各种关系，最大限度“规避风险”。
土地有没有证号，这是最大的问题。没有土地证的就要政府拿别的土地证来做抵押，这一点千万不能松口。一旦松口，后患无穷。政府可以拿着一张土地证找不同银行贷款抵押，我们作为开发商投资商可没这个胆量。一定要让地方政府拿出有土地证号的地块来评估、抵押，这样投资下去的钱才能赚取1000%的利润。
第五是要“有利”，学会花更多的钱，让更多领导“分享发展的好处”。
无论是BT项目还是BO T项目，拿到自己手上，就一定要打发好省级领导、市级领导、城市投资集团的领导，还有国税、地税、财政、开发区方面的官员，吃喝玩乐是少不了的，请客接待也是少不了的，出国旅游买单购物也是不能省的。一个二至三亿元的项目下来，尽管从长远上看我能够纯赚二至三亿元，但前期投入就会超过几千万，加上前前后后给领导送的礼物、红包，肯定要超过一亿元。(记者　何丰伦)
广州打击囤地拟涨闲置费
福建严查囤地炒地 用地行为不良者三年禁止拿地
降低过高房价并非打压房地产
2010年05月27日 11:05:32 　来源： 人民日报


【字号大中小】　【留言】　【打印】　【关闭】
【Email推荐： 】

●在把过高房价降下来的同时，也要引导和规范房地产行业健康稳定发展，不能一刀切、简单化
楼市新政的“组合拳”终于让过高房价出现了降温迹象，全国各地楼市渐渐出现了价量齐跌的趋势。在政策效果逐渐释放的情况下，主要城市楼市成交量继续保持低位运行，部分城市成交均价开始回落。
但要达到政策所希望出现的效果，并非一日之功。在楼市降温的同时，许多一线城市的房价和楼面地价呈现出“坚强”的一面。
沉寂了一个月，北京土地交易在4月份未成一单。5月份的日历还没翻完，北京土地交易又渐渐活跃起来。北京建工集团以14.02亿元中标房山区8号地，折合楼面地价每平方米7500元，成为该区新地王。不日，杭州蒋村土地拍卖最终被浙江万厦公司以7.06亿元竞得，折合楼面地价13796元，创出当地片区历史新高。
人们不禁要问，4月份国务院公布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，各地都纷纷出台相关细则抑制过快上涨的房价，为什么一些地方，特别是一线城市还会出现所谓“地王”呢？
事实上，国务院强有力的措施，对于抑制过高房价和炒房行为，已经产生了明显的作用。即便一线城市又出现了一些所谓地王，与往日地王已经有很大的不同。一是地王局限在一线城市某个城区；二是地王价格较之过去出现大幅缩水。当然，城市各地块由于地理因素和环境因素不同，遵循级差地租规律，因此在价格上没有太多的可比性。但我们看到，新地王较之过往，少了跟风，多了一点理性。
如何看待楼市降温中出现“楼坚强”和“地坚强”呢？房地产行业自身的发展遵循价值规律，价格曲线随着需求曲线变动而变动，伴随城市化进程，经济社会发展对房屋的投资需求和消费需求日渐增长，局部地区出现的“楼坚强”和“地坚强”正是这种需求曲线所带来的结果，应当理性看待。
【相关评论】
容得商品房飙涨，不许农产品涨价？
海南建七星级酒店不妨先照照镜子
应该关注“蚁族”什么
政府发布信息宜避“左右互搏”
调控房价别忘了还有《价格法》
开征房产税能否抑制高房价
剔除高房价中的腐败成本
地价再度拔高 房价怎么降？
深圳房价打破只涨不跌的神话
腐败不除 房价难降