[转]《南方都市报》切勿因你而使谬种流传！！

[原创]《南方都市报》切勿因你而使谬种流传！！
文章提交者：双刃匕首 加帖在猫眼看人 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net
《南方都市报》切勿因你而使谬种流传
《南方都市报》虽然难得在北京现实中一见，但总能在在网上看到它的踪影，比较留意它所刊的报道，国内媒体有良心的应属凤毛麟角，《南方都市报》因孙志刚案件的披露而在我的心目中荣膺此列，一直从内心为它的仗义执言而深感钦佩！
但《南方都市报》今天刚刚发了一篇耸人听闻的题为《如果房价一年跌三成 14%的家庭可能遭遇破产》的文章！令我深感意外并且非常遗憾！
此前的几天，在新浪网上，曾有个北京的什么教授写了一篇类似的评论，也是数据罗列，软硬兼施的向中央政府施压，公开为房地产业张目，当时看完就很想驳斥他，但因琐事太多也因疏虞懒惰终究作罢，今天在《南方都市报》上看到了和那个教授观点一致的文章后，文章所列的数据和那个教授的大致相同，文章没有表明数据引用自哪里，所以无法判断是不是那个教授的匿名之作，但无论如何并没能说服我，但我却开始担心一个新谬种借助《南方都市报》的影响力而广为流传。
文章首先定义：“在此，崩盘被定义为，12个月内，一手和二手房交易价格下跌30%以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30%以上。”
你这样定义崩盘，我不反对，但就现实而言，崩盘的另一种景象当是井喷，房地产业崩盘也好，井喷也好，都是政府对其失控的一种表现！政府与民众包括地产商谁也不傻，区别只在于谁掌握了话语权！这阵子尤其热闹，通过大量的国内外地产业信息的综合对比，大家公认的结论是：按中国现在的经济状况、居民收入及社会公共福利投资的支出状况来看，中国的房产价格在世界上无疑属于最昂贵之列，这是一个让人耻辱的数字！
中央政府之所以一而再的出台不利于地产泡沫继续增大的调控政策说明了什么？说明了官商勾结使得民怨沸腾的地产业已经严重的威胁了国家经济正常健康发展的安全！
在这样的大背景下，说的严重点，这是一场中央政府领导下的多数民众与官商勾结的地产业的一场利益战役！但显然，地产业利用其与政府部门的内外勾结和其强大的资本优势买通无良传媒和专家，在与中央抗衡的第一场战役（去年底的第一次调控）中取得了胜利，表现就是：一、地产价格不但没降反而反攻倒算的疯长！二、国务院刚刚通过的《反垄断法》又被惨遭无情扼杀！
而今，中央政府刚刚出台新的调控政策刚见成效，这种危言耸听的崩盘之说尘嚣甚上，目的是什么？就是地方政府与地产业勾结要混淆视听的与中央政府搏弈，以冲击中央新政！
文章先列举了银行系统承受的冲击：“与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿。累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？”。。。。。“ 日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了80%，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。”
这个应该算是最能迷惑人的论据了，地球人都知道，中国银行业的管理和资产状况不是一般的差，而是非常的差，而且不是现在开始的差，是一直以来积累的顽疾，管理的低能，机构的腐败，呆坏帐的触目惊心（约在数万个亿）都已随着信息透明而深入人心，我们已经习惯，喊了无数次狼来了，各种狼的确已经存在，且觊觎已久，但狼面对这样一个中国特色的系统，显然力不从心！难道地产业再喊一次狼来了，狼就会配合你不成？我不信！
再说，最狠毒的狼不是别人，是内部的腐败！
拿日本地产作比较，好啊，这样一比，首先，文章已经不打自招的证明了中国地产业的畸高泡沫，日本那么完善的泡沫都崩了，你还在一个劲的往大吹泡，用心何在？！然后说日本地价一度下跌了80%，那么，你刚开始定义的崩盘并不成立呀，中国只降到30%就崩了？说明什么？中国地产还能再承受50%的下跌空间呢，再看日本的制度和中国的制度有可比性吗？不说了！
“如果遭遇房地产崩盘，二级以上资质的开发商，大约有30%将进入破产清算；二级以下资质的开发商，则可能全部破产。总体上有90%的开发商将因行业崩盘而不复存在，这也是中国20世纪90年代那一轮房地产热潮的经验值。”
中国向来不缺的就是起哄架秧子，倒下一批房地产商，自然会有更多的合法守信的经的起考验的房地产商站起来！！中国20世纪90年代那一轮房地产热潮的经验值同样可以证明！
再看文章下面的数据，完全是围绕着这个银行3。5万个亿在忽悠：一会地产投资商，一会是银行，一会又是购房者，车轱辘话来回绕，购房者破产，怎么会，你就忽悠吧！什么时候绕晕了你，文章也就结束了！
那么，反过来说，你怎么能只分析崩盘对地产业的不利影响而漠视绝大多数的处于弱势的公众利益呢？崩盘让房地产业恢复平静甚至冷却，肯定会引起相关产业的不景气，那么，对于明知存在虚假泡沫的巨大的市场，不是在去如何挤压泡沫尽快去腐生肌的让它健康成长，而是为了满足少数官商勾结在一起的利益集团的利益而大做文章，还批着国家利益公众利益的外衣，这也太不厚道了吧！
崩盘固然有不利的一面，但损失的毕竟是少数人的暂时利益，也许积极的一面更强！至少不会任由地产商官商勾结，翻手为云覆手为雨的违法用地，严重危害侵蚀国家的各项法律法规（国土资源部消息：90%的违法用地的幕后黑手是地方政府），肆意搜刮民众辛苦积累一生的血汗钱，让一批又一批的被忽悠晕了的民众前赴后继的成为房奴，也就不会造成房产市场蕴藏巨大危机的井喷，不会对中国经济和广大民众利益造成长久的持续的恶劣影响，不会在风暴吹破炮沫之时，造成更大的难以预料的损失！
国内外的前车之鉴还少吗？！
作为一个值得人们信赖的媒体《南方都市报》，在中央政府第二次战役刚刚拉开帷幕，调控刚见成效之时，利用媒体特有的权利，有意无意的替那些无良的地产商张目，是不是有欠考虑？！
《南方都市报》切勿因你而使谬种流传！！
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文章提交者：双刃匕首 加帖在猫眼看人 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net
如果房价一年跌三成 14%的家庭可能遭遇破产
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http://house.sina.com.cn 2006年06月22日08:06 南方都市报
房地产价格问题变得如此敏感，令人惊讶的是，有一些媒体和民众急切地觉得房价大跌特跌是一桩好事，那么不妨考虑，如果房地产出现雪崩式的价格下跌，我们能够收获什么？在此，崩盘被定义为，12个月内，一手和二手房交易价格下跌30%以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30%以上。
先看银行系统承受的冲击。目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿。
累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？
关于土地开发贷款，土地储备中心获得此类贷款，通常一是依赖地方政府担保，二是以土地使用权作为质押物，这种做法既违反担保法也违反央行的《贷款通则》。考虑到各地土地储备中心资本金匮乏，运作杠杆极高，也考虑到土地开发中征地拆迁安置等投入，以及“七通一平”投入，对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能，处置成本和难度极高。日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了80%，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。
关于对开发商的贷款，目前开发商资质可以分为四类，为便捷起见，我们粗略地假定，占开发商总数20%的一二级资质的开发商占用了全部贷款的80%。根据2006年中国房地产百强企业排名的调查，百强房地产企业的资产总额为6100亿，净资产约为2550亿，土地储备为4亿平米。除百强企业之外，二级以上资质开发商的净资产大约为2600亿。其余二级以下开发商累计全部净资产仅2000亿左右。
如果遭遇房地产崩盘，二级以上资质的开发商，大约有30%将进入破产清算；二级以下资质的开发商，则可能全部破产。总体上有90%的开发商将因行业崩盘而不复存在，这也是中国20世纪90年代那一轮房地产热潮的经验值。
据此进一步推算，目前对开发商的贷款通常采取封闭账户管理，抵押物是土地使用权和地面建筑，这些抵押物的变现处置效果是相当糟糕的。
考虑到对二级以上资质的开发商的7360亿贷款，目前对应的是5150亿净资产和4亿平方米土地储备，根据央行要求开发商自有资金率至少35%的要求，目前而言这些贷款的不良率在7%以下，大致还是安全的。但在遭遇行业崩盘时，即便三成开发商出局，但其净资产却极有可能整体缩水更严重(假定为40%)，那么7360亿贷款最多能获偿3090亿，相应的可疑及损失贷款可能高达4270亿。
考虑到二级以下资质的开发商基本没有从事过实际项目开发，因此其整体出局时，现有的2000亿净资产极有可能荡然无存，因此，对其的1840亿贷款也会随之蒸发。
两项相加，如果房地产行业崩盘，9200亿开发商贷款形成可疑和不良贷款的总额大约为6110亿元，这些不良贷款的特点是贷款损失高，次级和可疑贷款占比较低。
关于对建筑施工企业的贷款，目前大型建筑施工企业都是大型央企，较小规模的企业往往是通过层层分包获得项目。因此对其2000亿贷款，遭遇行业崩盘时可能会有一半形成不良资产，但其中损失类贷款占比较低。
关于个人按揭贷款，目前1.9万亿的个人按揭贷款整体不良率不足2%，平均按揭率为63%，平均借款期限为17年。因此对此类贷款，值得考虑的问题是：抵押物价值如何？个人未来收入变动如何？与惩罚贷款人违约责任的相关司法体系是否奏效？
一一对上述问题进行分析。关于个人按揭的抵押物价值，央行的统计显示，贷款人所购贷款对应的物业在过去3年价格平均上涨了15%，因此即便未来1个月其市值下跌30%，那么对应于1元按揭贷款，其抵押物的价值仍然高达1.28元，即便考虑到处置成本，银行也完全可以封闭贷款风险敞口。
关于个人未来收入的变动，不少官员和学者都担心按揭贷款的长期性使其面对经济波动时更脆弱。这种说法难以成立。不景气不仅仅使个人按揭业务风险增加，对企业和个人的其他贷款业务也概莫例外。事实上和居民收入相比，企业盈利能力更易遭受经济波动的影响。
在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10%-12%的区间之内，工资刚性决定个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。如果行业崩盘和个人按揭贷款利率大幅度上升两种灾难性情况没有同时发生，那么居民还款能力就大致不受损害。
目前最难以估测的是一旦贷款人违约，银行是否可以对抵押物进行有效处置？因此与其说行业崩盘给按揭业务带来损失，还不如说带来巨大的道德风险。只要司法体系不软弱无效，那么撇除少数害群之马带来的三五百亿贷款恶意拖欠，乐观估计个人按揭可以基本无恙。
关于个人装修贷款，这部分贷款或者通过购房者的价格虚报，被纳入到按揭贷款中；或者由于其贷款周期短而风险容易控制，因此此类贷款形成不良的可能性也不大。
关于政策性住房贷款，其中2300亿公积金贷款可能会遭受比商业贷款高得多的资产损失。一是公积金贷款人的住房需求往往是拆迁安置造成的被动需求，其还款人本身能力较弱；二是对公积金贷款人的还款约束、催收等难度较大，更容易遭受来自社会安定方面的考虑。因此如果行业崩盘，此类贷款达到25%左右的不良率并不为过，其余500亿政策性住房贷款则可能全部成为不良，因此这一块的不良余额可能在1070亿。
累加上述各项，大致粗略的估计是：对房地产行业的3.51万亿贷款而言，目前的全口径综合不良率大约为4.6%左右。如果12个月内房价下跌30%，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1%。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3%重新恶化到11.5%。
房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其14%的家庭财产全部蒸发。
因此，对中央针对房地产市场的调控措施，各方应有理性的预期，调控是完全必要的，但绝不意味中央希望楼市崩盘。 (王燕)