神马文学网开发商揭密房价成本：命悬地产的政府究竟拿走多少？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 07:36:57
开发商揭密房价成本：命悬地产的政府究竟拿走多少？
王大麻子 09-07-27
（http://lishiba1.blog.tianya.cn 和http://blog.sina.com.cn/zhbxiang）
经济才刚开始复苏，回稳的基础仍不稳固之时，房价却似“春江水暖鸭先知”在几个月前就开始上涨并迭创新高，土地价格更是不断提高，地王更是你追我赶各领风骚一两天。一时间，人们对高房价的抱怨又开始，开发商和媒体则将高房价归咎于高地价，将人们批评的矛头指向相关土地管理部门。于是，国土资源部近日发布专项调查报告（国土资源部：地价占房价比平均23%，来源：上海证券报），称平均而言地价仅占房价的23%（地价占房价比最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%，其中，东部地区平均为27%，高于其他区域），从而批驳“地价推高房价”之说（意思是需求增长的结果，或者是刚需的结果）。
对此，“央视国际－经济半小时”则又暴出郑州一位开发商某楼盘的成本清单（开发商公开成本清单 "超载"的房地产能走多远? http://news.xinhuanet.com/house/2009-07/27/content_11777260.htm）：土地出让金加拆迁安置成本，占销售价格（5000元/平米）的40%，建安成本点30%，然后是政府在土地出让金外收取的其它各种名目繁多、令人眼花缭乱的，有的更是匪夷所思的各种税费达1100元/平米达20%以上（即政府拿走部分占开发商成本的60%以上）。这占房价成本20%以上的税费项目是：
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“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，安全收费多了，治安收费。。。这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。。。前期规划中国土局要进行土地定界（两次均要收费）。。。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，设计图复核费，抗震图纸审核费，环境影响咨询费，公示费。。。工程建设当中，要交纳防雷检验费。楼盘竣工后，有测绘费，预售证交易费，销售许可证及面积测量费。。。这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右”。
。。。
“开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内”。
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王大麻子在写物业税贴子时，从来没有想到还有这么多的政府收费！从来没有想到寄生在住房上的寄生虫——政府部门和部门办的事业单位，有这么多！显然，在郑州这个开发商的那个商品房项目，政府拿到的占住房成本的60%以上。在那些，地价占房价58%的项目，政府拿走的则可能有80%。在那些地价成本低的地方，税费占成本比例可能更高。在竞争条件下，成本决定价格。因此，完全可以说是政府的土地价税政策和策略，政府对土地财政的依赖，推高了房价。
理论上住房价格取决于供求两个方面。而且在供给一定的情况下，主要取决于需求（比如土地总量是一定的，随着社会经济发展对土地需求的不断提高，土地价格会不断上涨）。但在需求刚性（这是一些人对高房价的一种说法）的情况下，则住房价格主要取决于住房土地供给（土地总量是一定的，但住房用土地是可变的）。当不断增长的需求刚性面对垄断性的住房土地供给时，当投机资本利用这一形势进行房产买卖投机推高住房需求泡沫时，土地供给的垄断者稍微紧（赵老师语）一下供给量，住房价格便会大幅度上升，政府和开发商都会从中获得巨额租金和利润。
2007年国土资源部统计的政府卖地收入有1万多亿（有的估计更高），相应地方政府从开发商手中得到税费收入大概也在万亿左右，这还不包括那个郑州开发商认为数额不大的印花税、增值税等税。这两万多亿，绝大多数是不在预算内的，是地方政府维持公务员士气和政府稳定运转所必须的灰色收入。另外，国家银行从开发商和买房者手中得到的利息收入，肯定也不少。中央政府还从房地产业带动的其它产业中，从石油、钢材等价格上涨中，得到更多GDP增长率和更多的税收收入；社会稳定也系于房地产繁荣所带动的就业需求。一句话，整个政府，整个国民经济严重依赖于房地产，命悬房地产一线。
既如此，政府，地方与中央，政府部门和官员，肯定会不断想方设法维系高房价。上帝保佑，它们如愿以偿，心想事成。
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王大麻子 09-07-27
（http://lishiba1.blog.tianya.cn 和http://blog.sina.com.cn/zhbxiang）
经济才刚开始复苏，回稳的基础仍不稳固之时，房价却似“春江水暖鸭先知”在几个月前就开始上涨并迭创新高，土地价格更是不断提高，地王更是你追我赶各领风骚一两天。一时间，人们对高房价的抱怨又开始，开发商和媒体则将高房价归咎于高地价，将人们批评的矛头指向相关土地管理部门。于是，国土资源部近日发布专项调查报告（国土资源部：地价占房价比平均23%，来源：上海证券报），称平均而言地价仅占房价的23%（地价占房价比最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%，其中，东部地区平均为27%，高于其他区域），从而批驳“地价推高房价”之说（意思是需求增长的结果，或者是刚需的结果）。
对此，“央视国际－经济半小时”则又暴出郑州一位开发商某楼盘的成本清单（开发商公开成本清单 "超载"的房地产能走多远? http://news.xinhuanet.com/house/2009-07/27/content_11777260.htm）：土地出让金加拆迁安置成本，占销售价格（5000元/平米）的40%，建安成本点30%，然后是政府在土地出让金外收取的其它各种名目繁多、令人眼花缭乱的，有的更是匪夷所思的各种税费达1100元/平米达20%以上（即政府拿走部分占开发商成本的60%以上）。这占房价成本20%以上的税费项目是：
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“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，安全收费多了，治安收费。。。这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。。。前期规划中国土局要进行土地定界（两次均要收费）。。。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，设计图复核费，抗震图纸审核费，环境影响咨询费，公示费。。。工程建设当中，要交纳防雷检验费。楼盘竣工后，有测绘费，预售证交易费，销售许可证及面积测量费。。。这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右”。
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“开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内”。
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王大麻子在写物业税贴子时，从来没有想到还有这么多的政府收费！从来没有想到寄生在住房上的寄生虫——政府部门和部门办的事业单位，有这么多！显然，在郑州这个开发商的那个商品房项目，政府拿到的占住房成本的60%以上。在那些，地价占房价58%的项目，政府拿走的则可能有80%。在那些地价成本低的地方，税费占成本比例可能更高。在竞争条件下，成本决定价格。因此，完全可以说是政府的土地价税政策和策略，政府对土地财政的依赖，推高了房价。
理论上住房价格取决于供求两个方面。而且在供给一定的情况下，主要取决于需求（比如土地总量是一定的，随着社会经济发展对土地需求的不断提高，土地价格会不断上涨）。但在需求刚性（这是一些人对高房价的一种说法）的情况下，则住房价格主要取决于住房土地供给（土地总量是一定的，但住房用土地是可变的）。当不断增长的需求刚性面对垄断性的住房土地供给时，当投机资本利用这一形势进行房产买卖投机推高住房需求泡沫时，土地供给的垄断者稍微紧（赵老师语）一下供给量，住房价格便会大幅度上升，政府和开发商都会从中获得巨额租金和利润。
2007年国土资源部统计的政府卖地收入有1万多亿（有的估计更高），相应地方政府从开发商手中得到税费收入大概也在万亿左右，这还不包括那个郑州开发商认为数额不大的印花税、增值税等税。这两万多亿，绝大多数是不在预算内的，是地方政府维持公务员士气和政府稳定运转所必须的灰色收入。另外，国家银行从开发商和买房者手中得到的利息收入，肯定也不少。中央政府还从房地产业带动的其它产业中，从石油、钢材等价格上涨中，得到更多GDP增长率和更多的税收收入；社会稳定也系于房地产繁荣所带动的就业需求。一句话，整个政府，整个国民经济严重依赖于房地产，命悬房地产一线。
既如此，政府，地方与中央，政府部门和官员，肯定会不断想方设法维系高房价。上帝保佑，它们如愿以偿，心想事成。
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