由开发商曝地产房价成本：谁在狂欢谁在哭泣？

今年以来，城市的房价又在加速疯涨！那些没有进入楼市等待下跌的人似乎又成了输家，中国房地产，真是几家欢乐几家愁苦！
在中国房地产这个令人眼热心跳的巨大游戏中，谁在狂欢谁在哭泣？地方政府、房地产商、银行、大小贪官、形形色色的炒家以及那些已经拥有几套房子的人都在偷着乐！而那些辛辛苦苦靠打工攒钱付按揭或尚未买房以及准备买房的人，已成为这个狂欢时代最郁闷最愁苦的弱势群体。
地方政府无疑是当今最大的赢家。这首先表现在土地收入上，2008年全国大、中、小城市土地出让金初略估计又',1)">超 过了1万亿元。而国土资源部的官方资料显示，房价高涨的2007年全国招拍挂出让土地面积为11.53万公顷、总价款达到9551亿元，占到了当年全国土 地出让总收入的80%。据此推算，2007年全年的土地出让总收入超过了1.2万亿元。而在十一年前的1998年，全国土地转让收入不过区区67亿元。可 供比较的是，在实施积极财政政策的1998－2003年5年间，全国共发行国债9300亿元。这足以说明，土地收入，已经成为地方政府名副其实的第二财政 或第一财政来源。地方政府在土地转让的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易过程 中，政府的各种税、费收入占到了房地产价格的30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地转让收入，地方政府在房地产上的综合收入占到整 个房地产销售价格的50%以上。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及与房地产相关部门的口袋。面对如此诱人的巨大利益，导致几乎所有的地方政府都对 房地产业趋之若骛。
今年两会期间，全国工商联房地产商会REICO工作室发布的一份名为《我国房地产企业开发费用的分析》的报告引起了多方关注。“在房地产企业开 发总成本(直接成本和运营成本)构成中，向政府的支出大约达到44%，而在房企总支出(总成本和缴纳的总税收)中，流向政府的比例更是高达49.42%。 ”报告指出，从三个一线城市来看，流向政府的份额，上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。
如果说地方政府是无本万利，吃空了未来几十年乃至百年的子孙饭，那么，房地产商则是一本万利，是仅次于地方政府之后的大赢家。在房价疯涨的大背 景下，房地产商获利数亿几十亿上百亿的绝不是屈指可数的几个人。如今在一线城市，一个看上去很不显眼的楼盘，挣个十亿八亿如同家常便饭。房地产界流行着这 样一个基本规律，投资一个房地产项目，如果没有100%以上的回报，那无疑是一项非常失败的投资。
纵观世界，没有任何一个国家在房地产业成就了如此众多的富豪！今天如果再讨论房地产有没有泡沫是不是暴利，显然是一件很荒谬的事情！诺贝尔经济 学奖获得者克鲁格曼上月在交大演讲时，称房地产泡沫是“邪恶泡沫”，深恶痛绝之意溢于言表。房地产如果没有泡沫没有暴利，大大小小的国企民企外企为何都跻 身其中？房地产如果没有泡沫没有暴利，无论是《福布斯》排行榜，还是胡润排行榜，抑或是《新财富》排行榜，怎么可能几乎全是房地产富豪？
房地产商几乎包揽了中国所有富人排行榜，富人榜一直以来都是行业经济的晴雨表，上榜分明代表其行业的泡沫化程度和发展现状。然而类似热闹的排行榜，仅仅只是一种表象，许多深藏不露的隐性房地产富豪仍然伪装掩饰得很好，外界几乎无法知晓他们靠房地产掠夺的财富。
如今在一线城市，与当地人均年收入相比，房价已经上涨到令人心惊肉跳的地步，在城乡居民收入增长缓慢，就业机会并没有全面改善的情况下，房价节 节攀升，早已失去了基本的理性。在这些城市，影响房价的主要因素，已不再是建筑材料、人工成本，而是所谓地段、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素。
一般说来，房价大致包括了四个方面的成本：1、建筑成本；2、土地地价；3、房地产税费及管理成本；4、销售利润。单从建筑成本来衡量，撇除地 价、房地产税费及管理成本等主要因素，近几年一线城市房屋造价平均水平大致相同：标准多层(七层以下)住宅楼：砖混结构约800元/平方米，框架结构约 1200元/平方米；高层建筑(十层以上带电梯)，约1500元/平方米，随钢筋配率和砼(混凝土)强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单 位可以接受并有相当利润的市场价格，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构500元一平方米，只要资金到位，大把有人抢着做，广东也是如此，建 筑造价普遍偏低，这得益于建筑市场完全市场化的结果。更应该感谢千千万万的农民工，是他们用非常低廉的工资报酬支撑起一幢幢造价低廉的高楼大厦，是他们的 付出和奉献拉低了城市建筑的造价。而他们的付出和奉献都被房地产开发商所攫取，并没有体现在最终的房价上。
北京是房地产泡沫化最具代表性的城市，就具体的楼盘而言，我们可以帮房地产商算一算究竟赚取了多少暴利？究竟有没有泡沫？万通地产开发的万泉新 新家园位于西北三环，2000年开盘时房价不过每平方米5000元，到后期房价普遍超过了3万元，同样是那一块地皮，同样的建筑成本，只是交房的时间不 同，房价相差了好几倍。类似的项目在北京彼彼皆是，位于东三环四环之间的珠江帝景，开盘时一期房价低至每平方米4000多元，二期8000多元，三期2万 元以上，即将开发的四期价格还将上调。东四环外的星河湾2001年开盘时低层板楼每平方米1.3万元，而去年推出的高层板楼卖到了每平方米3.5万元。就 连国企在奥运会场地开发的国奥村项目，2006年开盘时房价为1.5万元，2008年便涨至3万多元。
房地产商口口声声宣称房地产没有暴利房价没有泡沫，那么泡沫带来的暴利流失到什么地方去了？房地产开发商为什么害怕公开房价成本？就在于房价除 了比如土地成本和税收成本外，还有很多不能公开的成本！就象任志强所说，房价成本好比老婆的胸围。房价成本的秘密，对房地产开发商而言，无疑是一柄达摩克 利斯之剑。有太多见不得人的东西，被裹挟在“成本”这个藏污纳垢的概念之中。特别是涉及竞标土地、变更规划、调整容积率、报建预售、抵押贷款、销售按揭、 验收测量、套内面积缩水等等环节，开发商都要花不同的代价收买行贿官员，而这些与房地产开发相关的大小官员就成为房价上涨的隐性赢家，只是这些收受贿赂的 官员不敢露出水面。
过去说房地产绑架了中国经济，精英大腕们不以为然。如今看来，房地产不仅绑架了中国经济，绑架了一批党政官员和学者名流！更绑架了几乎所有的中 国人！当房地产在各地经济结构中所占比例急剧上升时，房地产成为官员贪腐的重灾区，成为学者名流吹鼓手的主战场。几乎所有的房地产项目都存在不同的贪腐成 本，越是房价高的城市，贪腐贿赂的问题越严重。之所以几乎每个房地产富豪落马都会卷起巨大的漩涡，吞噬掉许多官员！就是因为每个房地产商背后都寄生着一长 串蛀虫，这已经成为一种心照不宣的残酷现实！
目前被查处或暴露的房地产腐败案仅仅只是冰山一角，还有数不清的大鱼小鱼潜伏在水底。房地产是中国暴利最大的行业，毫无疑问也是造就贪官最多的行业，几乎所有落马的大小贪官都与房地产腐败紧密相连，无一不在房地产暴利中吞噬了大量的黑金。
随着各地房价疯涨，获得暴利的开发商，更有魄力拿出更多的金钱去贿赂收买官员和这些名流，这些贿赂成本最终都进入了房价成本，助推房价持续攀 升！从房地产暴利中饱尝甜头的官员和名流，会竭尽全力为房价上涨出谋划策摇旗呐喊，从而影响或改变中央政府对房地产的各项政策！这些利益集团纠集一起，将 中国房地产泡沫越吹越大越吹越邪！
高房价带动了相关行业的兴旺，特别是红火的银行业也成为最直接的赢家，由于我国房地产市场经历了长达10年的火爆周期，银行一直在享受高利润的 增长而没有承受过任何风险。国际上，银行在审查贷款条件和资格时，最重视的，是贷款人的第一还款来源，即收入、现金流、还款能力和信用度等条件。我国众多 银行虽然也将这些列为银行审贷时的首要条件，但是，由于各家银行对于住房按揭贷款这块优质资产，争夺非常激烈，许多银行一直相信房价只涨不跌的神话，在实 际操作中并不重视贷款人的“第一还款来源”，各银行更注重的是抵押品与贷款额度是否相称。换言之，许多银行的通病，是将风险关口的把守由贷前转到了贷后。
腐败已侵蚀房地产开发销售的每一个环节，北京东四环外某写字楼，2000年报建时开发商是按普遍住宅报建的楼盘，该地段当时的市场均价约在每平 方米4500元左右，5万平方米的建筑面积最多只能销售2亿多元。房地产商于是花钱游说规划部门和建设部门，将住宅楼盖成了写字楼，由于当年市场低迷，销 售困难，房地产商于是通过打通银行关系，源源不断地从多家银行套取各项贷款，八年时间，从各家银行总共套取了50多亿，房地产商老板坦承，最高是按每平方 米18万元的价格抵押给银行的，好在房价持续上涨，银行也没有吃亏。类似的案例在房价疯涨的北京、上海等地彼彼皆是，许多开发商精心打造的豪宅，表面上是 销给了所谓的富人，实际上是抵押给了银行。
为什么中国的房价只涨不跌？因为不能跌！一跌银行贷出去的巨款就收回不来了。为了堵住这个资金黑洞，被收买的专家学者便站出来为开发商和银行摇 旗呐喊，配合开发商和银行炒高房。银行十年来力推个人房贷按揭，房价就在这样的按揭游戏中疯狂攀升，比如早期的零首付按揭，如果房价下跌风险全在银行，银 行拿到房子更不会支持开发商降价，这也是老百姓看不到房价下跌回归理性的原因。
一旦房价持续下跌，不仅威胁下游行业以及关联产业，更重要的是危及银行，银行一出大问题就会导致整体性的崩溃，所以政府非常害怕房价下跌，去年出台的一系列救市政策，表面上看是拯救了暴利拯救了开发商，实际上是拯救了银行拯救了各级政府的土地财政！
房地产暴利造就了我们这个时代的财富神话。无论是温州的炒房团，还是山西的煤老板，神秘的海外资金，抑或是个人炒家以及拥有多套房产的人，都在 这一轮又一轮房价疯涨的过程中，品尝了幸福的滋味，获得了巨大的暴利或叠加财富。几乎很难找到因为投资房产而出现亏损或失误的案例，这是房价疯狂持续上涨 的原动力，只要击鼓传花的游戏还能继续下去，所有的参与者都会被这种狂欢的气氛所陶醉！
然而有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂。当每个城市在把房价推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破 灭，所有资本都会争先恐后地出逃！当一个城市的主要财富是以土地、房产来支撑时，必然会带来很大的风险。房地产根本没有任何特殊性，制造起来很快、很便 宜，不是所谓的古玩珍宝名画，其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的。
当暴利主导下的房地产市场日益走向畸形，必然偏离老百姓的实际购买力，累积起巨大的泡沫，也积累起巨大的难以抗拒的毁灭力量。今天中国的大小城 市，房价都存在巨大的泡沫和暴利，无论专家学者和开发商如何忽悠，老百姓都无法长期承受这种痛苦，今天房地产市场最大的问题，是疯涨的房价早已把中国 80%以上的人排除在这个市场之外，更让许多人因此成了一生难以摆脱的“房奴”。
正如谢国忠所言：中国过去的社会矛盾是吃饭的问题，温饱的问题，现在中国的社会核心矛盾是房地产的问题。这个问题不处理好，中国社会将面临严重 危机！这绝不是危言耸听！古往今来，没有任何一个大国靠房地产崛起，13亿人口的中国也不例外，沿袭香港的房地产开发炒做模式，让极少数人在暴利中狂欢， 让大多数人在房价畸形的痛苦中煎熬，长期下去最终会把所谓的支柱产业带进坟墓，无论开发商、精英大腕、大小贪官、还是形形色色的炒家都将在狂欢中被无情的 泡沫淹没！