[经济杂谈]浅谈房价迷局

『经济论坛』 [经济杂谈]浅谈房价迷局
作者：风随我意 提交日期：2006-6-17 15:18:00
国六条发布以后，各种论坛上房价多、空双方争持不下。在实际市场上，买家多持币观望，而卖家则多囤房观望。在5月底二手楼疯了一段之后，交头淡静，房地产市场一下冷了下来。
市场在等待一种信号，也可以说是一个开关，开关打开，或者是买家重新入市，楼价进一步推高，或者是卖家投降，看势头不对，急于套现，楼价下挫。这个开关将取决于，放量交易后的楼市走势，或者是中央进一步的政策举动。
在这个关键时候，你会怎么判断？买还是不买，卖还是不卖？
国六条（包括后边的15条《意见》）的用意是什么？
空方说，国六条的目的是打击房价，过了一段时间不见楼价怎么跌，就急了。多方说，国六条是“屁股指挥脑袋”，不会对楼价产生任何影响。我觉得这两种说法都有点片面。
我们撇开国六条不看，想想房价高低对政府的影响。如果房价立刻大跌，必然引致土地收入减少，银行呆坏帐暴升，大量的房地产原材料积压，烂尾楼遍地，地盘工人下岗失业......这些都是政府无法接受的。相反，如果房价一路高歌暴涨，必然造成人怨沸腾，民心不稳，经济泡沫增加，金融危机进一步逼近......这些也是政府不可以接受的。
因此，房价停留于一个稳定的水平，既不升也不跌，这至少是政府短期内最想达到的效果。
从以上分析，我会认为政府根本没有意思去打压房价。但如果政府真的要打压房价，它会怎么做？我觉得他要这么做之前得先把自己的企业解放出来，其中核心是银行，因为银行是国家金融的核心。 现在很多在供楼的都欠着银行的钱，一旦房价被打压下去，比如说楼价降幅超过30%，供楼的炒家就会想，我干脆不要房子得了，你银行拿去吧，还亏得少点。在楼价跌的时候，银行拿着房子也卖不出高价，最后倒霉的会是银行。
除了银行以外，就是围绕着房地产的一系列企业需要妥善处理。这些从政策作出引导，到最后解决，都需要漫长的时间。因此当前依然是那句话：稳定压倒一切。
央行将于7月5日起，上调0.5%的存款准备金，同时，国土资源部要求各地于1个月内公布房地产开发情况，确切掌握房地产开发企业已经取得但尚未开发土地的面积、位置等情况。这些举动，都足以证明中央一只无形的手，正在开始宏观操控地产市场。一方面是紧缩借贷额，减低银行风险，一方面是加强资料的准确性，以便随时为下一步的政策提供依据。这些举动有条不紊，不是“屁股指挥脑袋”。
因此，中央政府的第一步，是打击房地产的交易量，减少货币发行量，压缩炒作空间，进而减低银行金融体系的风险。有的房地产公司从银行贷款难了，就会去寻求风险基金的投资；房子买家贷不到款了，就可能去寻求亲友的借款；这样，政府和银行的风险就降低了。
第二步是消减政府对基建的投资规模，进一步降低政府的投资程度。房地产需求少了，部分材料企业就会考虑转营，部分房地产中介公司就会降低投入......这样慢慢地降低企业的风险，防止一下子管死发生的大量企业一下倒闭，大量人员失业所造成的社会问题。
第三步就是看政策的结果，再决定是否向房价开刀。
在这种情况下，我们投资房地产，便需要保持清醒的头脑，才不会被外界纷扰的声音转移了视线。尤其要搞清楚以下几个问题：
1、我要买的房子以后会升还是会跌？
自己所买的房子从长期看是升是跌，不只取决于整个市场，而取决于这间房子本身！只要是好的房子（地段好，价钱合理，工艺新，物业管理完善......）从长远来看一定会升值。不同的投资策略（自住、只租不卖、只卖不租、亦租亦卖......）也决定你要买什么样的房子适合你。
有的人买房本来只为自住，挑了套不错的房子，过几年看到另外一套更好的，于是又买一套，却发现原来这套根本租不起价，二手价钱也卖不好。这种事情屡见不鲜。
2、这样的楼价对于我要买的房子是贵还是不贵？
贵还是不贵，取决于房子的质量，还有和你一样想买这个房子的人的数量和这类人的理性程度。买楼时不要光看房价数目的高低，也不要乱拿别的房子做对比。关键是从自己的眼光出发，看清楚这套房子是否一分钱一分货，是否价格等于价值。
不要低估买家对手的实力，现在已经进入独生子女的年代，每两个“房奴”的背后，都会有4位老人家毕生的积储做后盾，因此他们的购买力是非常惊人的。加上农耕民族固有的“有房子才叫家”的性格特点，他们往往有令人吃惊的非理性消费力。
因此问题考虑的关键，还是房子的质素，只要他们认为价格小于价值，就总有人买的。
3、什么样的房子才值得买？
投资收益合理的房子才值得买。判断的标准很简单，假如你打算投资于出租的，房子卖72万（记得计算银行利息），如果你把这间房子租出去，假如一年能收入36000元（去附近的地产代理那里看看就知道了），投资年收益就是5%，能接受你就买吧。
也许你会说我是买来住的，只为有“家的感觉”，不考虑投资。这种人很多，自己爱怎么办就怎么办吧，不在本问题讨论范围内。而我总认为家是由人构成的，和房子一点关系没有。