两个中心建设让上海加速迈入二手房时代

今年一季度的楼市“小阳春”中，更多的购房者把目光瞄向了二手住宅，一波“二手房成交超越一手房”的行情正在悄然显现。今天(25日)，来自上海知名房地产研究院综合研究部发布的一份专题报告称，未来四年，上海一二手住宅成交比重预计为1：1.65，上海将进入二手房主导的新时期。“两个中心”建设的付诸实施，将加速这一目标的实现。

新楼盘符合购买需求不多

报告称，上海房地产市场发展也较早。从历史轨迹看，上海住房市场在近10 年时间内迅速发展，由于重大工程配套用房建设量较大，特别是在近10年后期，一手房成交量迅速扩大。从总体上看，上海住宅市场依然以一手房为主。值得注意的是，如果剔除配套商品住房，2005 年和2008 年二手住宅成交量已经超过了一手商品住宅成交量。

“这显示上海房地产市场即将进入一个全新的阶段，即以二手房为主的时代。”上海知名房地产研究院综合研究部杨红旭认为，上海二手房成交量大于一手房并不是偶然现象，这是房地产市场进入成熟阶段的标志之一。2009 年3 月份，二手房成交2.5 万套左右，4 月份更是达到2.9 万套，都超过了当月的一手房成交量。

在2009 年第一季度的楼市回暖行情中，虽然开发商也在极力推出新盘，但真正符合人们购买需求的楼盘并不多，地处市中心的高价盘和地处外环外交通配套不完善的低价盘都不能很好地解决居民改善型住房需求，因此，在这轮楼市回暖行情中，更多的购房者把目光瞄向了二手住宅，促成了这波“二手房成交超越一手房”的行情。

增量需求转为存量需求

从需求上看，今年的上海楼市出现恢复性增长，住宅成交量将达到近四年的平均水平上下，未来四年需求总面积约为11940 万平米。而从供应上看，2009-2012 年间，上海一手纯商品住宅和二手住宅的需求量为11940 万平米左右，一手纯商品住宅供应量为4500万平米左右。简单计算可知，7440 万平米的需求缺口须由二手住宅解决。

就2009年来说，今年一手商品住宅和二手商品住宅的总成交面积预计将达到2985万平米左右，其中一手商品住宅仅有1200 万平米左右，1785 万平米左右的需求缺口须由二手住宅解决。从今年1-4月实际成交情况分析，一手商品住宅476 万平米，二手住宅的总成交面积574 万平米，一二手住宅成交比重为1：1.21。从网上可售量分析，截止今年5月21 日，一手住宅可售量为642 万平米，二手住宅可售量为1017 万平米。二手住宅可售量明显大于一手住宅。

杨红旭就此分析认为，目前来看，上海房地产市场一、二手房成交量为1：1.2，开发商市场影响力非常大，在一定程度上还左右着市场开工、施工、竣工、预售等环节。随着二手房成交量的不断扩大，以及住宅增量需求的饱和，住宅开发商市场地位将逐步减弱，市场将从增量需求转为存量需求。

家庭换房率将显著提升

报告指出，上海住宅市场二手住宅占主导的态势已经形成。这一态势经历了一个发展过程：近几年一二手住宅成交量已经非常接近，2008年二手住宅成交量明显超过一手住宅成交量，2009 年还将继续超过，这一趋势难以改变，未来四年的差距还将进一步拉大。上海住宅市场的一二手市场结构，正慢慢向纽约、伦敦等国际金融中心的形态靠拢。

从伦敦和纽约两个国际金融中心一二手住房成交比例发展轨迹看，在房地产市场发展的后期，一二手房成交比例的变化与人口增长因素相关性不大，二手房成交量取决于人们改善型需求的大小，进而与人们的收入水平相关性较高。居民收入水平则与城市的经济发展密切相关。从这个角度看，上海今后十年将大力建设国际金融中心和国际航运中心，也必将极大促进城市经济的增长，居民收入也会大幅度地提高，进而带动改善型居住需求，家庭换房率将显著提升。

值得注意的是，随着土地资源的消耗，上海外环以内适合新建住宅的土地越来越少，增量住房将更多在外环外郊区出现，但居民改善型购房相当部分会集中在外环以内，因此，随着上海经济不断发展，住房需求将主要通过二手房市场实现。

人口增长影响住宅市场

报告还认为，上海住房市场有明显的人口推动增长因素，由于大量人口的导入，极大促进了一手房市场的发展。不过，一手房市场不可能无限制增长，会受到城市规模、土地供应、城市规划等多方面制约。因此，随着上海国际金融中心和国际航运中心的建设，上海人口还会出现机械增长，届时，二手房市场将占据主导地位。

目前上海城市化进程在不断加大，外来人口是增量常住人口的主要组成部分，但人口增长不会无限制膨胀下去，总的规律是人口增长在经过快速发展后，增长速度会逐步递减，直至达到一个相对的平衡点，即城市规模不再扩大，人口与城市规模相适应。人口的增长也将直接影响住宅市场的发展。未来上海住宅市场的特点是，随着新增住宅建设量的减少，住宅社会存量增幅将逐步放缓，但随着经济的发展，居民换房频率加快，二手住宅的交易量却不断增大。

来自市统计部门的调查显示，有近七成的城镇居民家庭有自己的房产，有21.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋，拥有三套以上房屋的家庭为2%。经过这几年的高速发展，保守统计，目前上海占有两套房以上的家庭比例应该在30%-40%。随着改善型住房的逐步释放，二手房交易制度的完善，这些存量住房将会成为上海二手房市场成交的主力。

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