中国楼市股市繁荣原因探析

与其说我们观点悲观，毋宁说数字做了悲观的奴隶。

                                                  ——笔者

(一)、繁荣的春天

        如果一定硬找一句形容今年春天的话来形容今春的经济现象，也许“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”再合适不过了。身处楼市，自然感到特别的暖意融融，然而暖意融融的并不仅仅是楼市，还有股市。

        过完春节以后，中国股市即进入了亢奋期，沪市股指从2008年起头，一路高歌猛进，到昨天收盘的2444点，上涨436点，涨幅21.7%；至于成交金额，更是喜人，每天平均成交金额达到1280亿。而楼市，如果说数据仅仅是令人兴奋，那还也许不足以表达整个市场的繁荣，也许血脉嚣张更适合去表达。在我们无意于去辨别那组数据是真是假的情况下，一切看起来是如此的欣欣向荣，一片火热。

        这是春天么？也许用夏天来形容更为贴切。

      （二）、隐忧

        我们连续跟踪的数据，让我们有些不安。国际经济持续恶化。或者说，我们没有看到转暖的迹象，奥巴马在美国印刷钞票，无论如何都不应该算一个好消息。这个决策背后掩盖的深刻背景是美国金融企业也许更大的灾难性数字还没有完全呈现，所以奥巴马才要迫不及待的为美国金融企业买单；三大汽车公司的问题绝对不仅仅是奥巴马愿意给多少钱给这些企业的问题，问题在于美国汽车销量的大幅度下滑，在一个有供需双方决定的市场，需求下滑，要稳定供应来平衡这个市场，无异于痴人说梦；还有呢？美国的芯片消费大幅度下滑，高科技也亮起了红灯？亮红灯还不仅仅于高科技，美国今年传媒企业大面积倒闭更是深刻的表达了这场灾难的严重性。熟悉经济的人都知道，媒体是依靠广告费来获取生存的，而广告费是一个企业是否进取的典型标志，广告费的大幅度缩水，我们愿意看做是企业放弃挣扎还是企业精明的表现？我想在经济上升的时候，用后者来解释是合理的，可以接受的，但是在经济下行过程中，我想也许前者才是企业行为的真正原因。

        日本呢？虽然在美国阴影之下的日本在世界经济中的重要性好像并不那么重要，但我们千万不能忘记的是，日本已经占据世界经济第二这个位置很久很久了。日本自从去年四季度爆出单季度下跌幅度达到3.3%（年度计算达到12.7%）以来，2009年的日本经济数据较之于2008年更加悲观，失业增加，企业倒闭大幅度增加，企业减产萎缩，钢铁、汽车、家电生产大幅度萎缩，消费不见上涨，外贸继续下滑。2009年的日本经济会比2008年更好么？答案显然不是，全球化让繁荣全球通此凉热，也会让萧条一并如此。

        还有一个重要的区域或者国度，欧共体中的德国，我们观察了美国，就可以跳过英国，但是我们观察欧洲，却无论如何也跳不过德国这个门槛。从经济体系来说，德国是一个实业经济国家，这与英美两国的金融经济不同，2008年德国经济不是发达经济国家中最糟糕的，但是确是一直糟糕，德国经济在2008年就确定了衰退，连续三个季度经济增长为负数。如果实体经济无法恢复，那么依托于实体而存在的金融如何繁荣，这是一个显然的不言而喻的答案。

        如果仅仅是经济下滑，我想我们也许不值得如此大惊小怪，历史上的经济波动比比如是，世界经济每隔5、8年就会有一次震动，但全球共振，从二战以来，世界上还没有一次先例。这一次是如此的特别，以至于让所有的经济学家都目瞪口呆。但今天我们确实有些茫然与无助。因为这个世界还没有产生英雄，上个世纪20年代的危机还有凯恩斯的存在，今天呢？凯恩斯还没有出现，我们没有看到哪一幅药方可以让经济走上正确的道路，这才是我们今天所真正面临的隐忧。

       （三）中国与众不同？

         中国的确与众不同，这是我们的观点。理由有如下几点：与美国相比，我们拥有巨额的外汇储备以及巨大的人民币存款，人民殷实富裕，国家没有负债；其次我们整个国家经济处于上升期，还没有进入成熟期，整个经济扩张的张力系统还有着巨大的潜力；第三也是重要的，我们还有不可知深浅的市场还并没有真正启动，长期以来地方行政割据形成的国内市场，市场并没有形成一个统一的市场，如果这个市场的任督二脉一旦打通，爆发出来的市场能量将是我们现在无法设想和现象的；还有我们的经济结构，虽然二元经济曾经制约过我们经济腾飞，但今天城市农村的二元经济却成了我们消化失业风险的一个巨大的池子。

        而相比于世界其他国家，也许我们优势就更为突出。正是基于这些耀眼的优势所形成的光芒，我们开始感觉世界的镁光灯不停的在我们身上闪烁：首先是军舰出使索马里；其次是我们宣布将要制造航母，到最近的G20与G2的兴奋。世界的镁光灯从没有今天这样长久的在我们身上闪烁。

        但这并不意味着我们就可以高枕无忧？因为还没有公布第一季度的GDP数字，因此我们只能用一二月已经公布的数据来进行说明：首先是一二月财政收入萎缩幅度达到11.4%；其次是规模企业利润下降37.3%。在经济增长的三驾马车中，出口一二月同比下跌幅度达到27.2%，城镇固定资产投资增加26.5%，但是外资引用下降15.8%，实体经济投资数据没有获得，消费数据我们还没有发现。仅仅是我们已经取得的数据，确实不足以支撑我们的保八的任务。也许一季度数据会相当悲观，当然也许会比较温和，如果这中间数据部夹杂其他目的的话，我们更愿意相信这个数据倾向于悲观。

        先看一组数据：2008年12月新增贷款总额：7718亿；2009年1月新增贷款总额：16200亿；2009年2月，新增贷款：10070亿；2009年3月，新增贷款18700亿。2009年一季度新增贷款总额为：45600亿。温家宝总理在今年1月20日达沃斯论坛上说今年预计新增贷款总额5万亿，M2保持17%的增幅，如果用这个数字来衡量，今年一季度已经完成任务90%。

         这让我们想起了马克吐温一个著名的小说：【百万英镑】。一个人由穷人变为超级富人，应该是一件没的不能在美的故事，然而故事的发展却出人意料。然后今天我们的经济形式无疑有点类似这个诙谐的故事。

        先看我们的经济指标：CPI与PPI在09年持续下行，已经连续两个月进入了负增长阶段，这个突然我就想起我们今年CPI控制目标是4%，哦，管他的，还早的很呢，一年才刚开始，后面的事情谁能说的清楚呢，面对这个数据我们只能如此喃喃自语；其次是我们的PMI，这个指标已经连续三个月回升，但是依然在50%的下方，国际上通用的准则是大于50%表示经济景气；或者我们在看看民间利率市场，这也许是个有趣的市场，在重庆批准的小额贷款公司里面，民间利率一般都在20%以上，年息（砍头息），然后依据不同贷款人的情况给予浮动，也许我运气不好，我都只听说过向上浮动的指标，还没有听说过油下浮的故事；也许还有更典型的，一大帮担保公司天天围绕着为房地产企业服务，但是他们也不是吃素的，他们月息一般维持在5%左右。至于其他的，上面那段已经显示的很清晰了。

         如果在深究百万英镑这个故事，其实这个故事还说明了一个问题，两个不同的世界具有铜墙铁壁般的壁垒。这是否适用于我们今天的中国经济，我们还没有找到更多的证据，当然我们也有一些。在本期的观察里面，我们收集了4个城市的金融市场运行情况：上海、成都、重庆、内江。这是四个不同类型的城市，也许他们最大的共同点仅仅在于他们都是中国的城市。然而在这四个城市的金融市场数据中，我们却发现了共同的现象或者说是规律：2月，这四个城市共同的特征是：企事业单位存款大量增加，居民存款不同程度的减少。

         一百个人眼里有一百天使的影子。每个人对这个数据都有自己的看法，而我们的看法是：大量增加的新增贷款重新以某种形式回到了银行。这个线路中，货币运动路线是：银行—企业—银行。也许货币会高兴做这样的旅行，当然一般普通市民并不会高兴。货币政策与财政政策失灵，这个幽灵在中国的土壤中出现？我们还无法找到更加准确的答案。

         也许这组数据还有些意义：沪市2008年10月的日均交易量在378亿，2008年11月，日均交易量为：607.6亿；2008年12月为671.5亿；2009年1月春节前为661.8亿；2009年2月2日到现在的日均交易量为：1280亿。2008年11月中央政府宣布4万亿救市，2008年11月，银行新增贷款开始V形反转，并在2009年一季度呈现出飙升态势。而2008年9月新增贷款为：4769亿，10月为：1819亿，11月为3745亿，12月为7789亿，2009年一季度新增贷款月均额度为1.5万亿。很巧合的是这几组数据的比例保持了极大的同步性。这或许可以说明另外一个观点，宽松财政政策与货币政策下的现金又进入了股市领域。如果这个推论成立的话，货币在这个线路上做了如下旅行：银行—企业—股市。（如果货币继续向后旅行，那么下一站的将有可能出现更多分歧点，为了分析的简便，我们就此打住。我们之所以将分析时间点选择在2008年9月，因为11月是中央政府政策的转折点。）

        也许到这个时候，我们已经成功的说明了自11月以后宽松的财政政策与货币政策的某些隐忧与现实。宽松的货币政策与财政政策带来的大量的货币仅仅维系在流通领域：银行、股市还有我们即将谈道的楼市。货币可以靠近亲繁殖产生财富，带动社会走出经济危机的低谷么？我们的答案显然是否定的，就如美国今天救市政策为什么只是让世界愤怒一样。仅仅是击鼓传花的游戏显然是不能长远给人信心的（当然我们并不否认宽松的财政政策与货币政策给中国经济还是带来了大量的生产福利和社会福利）。非刺激性实体经济在无法获得中央政府亲赖与货币亲赖，依然处于失血状态，我们不能指望一个营养不良而继续缺血的人给社会创造出超出想象的财富。这是我们对整个中国经济的一些担忧。

        （五）楼市繁荣的原因探究：

         先看一份数据：2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨跌幅走势：1月份上涨11.3%；2月份上涨10.9%；3月份上涨10.7%；4月份上涨10.1%；5月份上涨9.2%；6月份上涨8.2%；7月份上涨7.0%；8月份上涨5.3%；9月份上涨3.5%；10月份上涨1.6%；11月份上涨0.2%；12月份下降0.4%（以上数据摘自董藩搜房博客）。因为全国性的房地产行业很难再获得统一的数据，因此我将借助这个数据进行一些分析。

         为了准确起见，我们将采用一组我们自己监测的重庆市数据作为铺垫，再进行一些佐证：表一是重庆2008年1—12月的成交单价（建筑面积）；表二是重庆2008年1—12月成交体量（万平米）。

表一

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

4149

4060

4121

4099

4109

4242

3977

4119

3903

3791

3836

3767

表二

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

126

60

84

101

134

85

124

68

96

138

112

126

         从上面数据，我们可以得出这样的结论，全国房地产市场价格走势，并没有因为中央政府4万亿救市而出现趋势变化。整个价格走势一直是持续向下。重庆城市成交价格特征基本与全国行情相吻合，而成交量在四季度呈现出明显上升趋势。整个四季度较前三季度成交量上涨幅度达到：28.2%。从这个角度来看，2008年重庆房产市场一是不存在需求被压缩的这样一个特征，反而是因为价格显著下跌而刺激了需求的释放。重庆是2006年成交数据是1350万方。2008年是1250万方，2008年全年成交量属于正常成交。

         当然我们目的不是继续探寻2008年的故事，我们知道的就是2009年第一个季度发生了什么，我们这里有两组数据：第一组是重庆市国土房管局的数据：1月成交70万方，2月成交120万方。两个月相加累计190万方，月均成交95万方。同比去年1、2月份，略略有点上涨。（2008年数据我们采用的是重庆市315网站上的数据），差别就是去年一二月份成交量和今年一二月份成交量有个对调。今年315网站成交数据是：1月：84万方；2月164万方；3月212万方。（国土房管局三月数字我们暂时还没查到）一季度成交总量是：459万方。月均成交153万方，如果按照这个数据来看，我们认为今年过完春节以后，房屋放量出现了报复性反弹，小阳春一说是成立的，如果按照国土房管局的数据来说，今年一二三月的成交属于正常成交范畴如果三月成交在120万方，能达到去年全年平均水平，如果3月能达到185万方，一季度成交能与2008年四季度成交持平。如果采用本组数据，那么所谓小阳春是不成立的，最多是重庆市成交维持在一个均衡数字上。

         但对于今年春节以后，整个房产市场确实出现了一波小小的高潮。至少同比08年2、3月来说，今年2、3月呈现出极大幅度的上涨。那么这种市场现象原因在那？2009年重庆城市拆迁面积为：400万方，拆迁标准，从我们现在零星知道的信息来看，一般均高于市场新房售价（两路有两个赔偿标准：3400与3700元（建面），龙溪镇我们了解到一处拆迁价格为：4500元每平方米（建面），从我们对这些拆迁区域新房售价来看，两路区域新房高层一般售价均保持在3700以下（套面），金色池塘高层均价：3600—3700元每平米（套面），鲁能星城售价在4600元(套面)这个水平）。今年整个拆迁赔偿一般采用现金赔偿。而从市场实际印证来看，沙区龙凤云州受益于拆迁，整个单价在今年几乎上涨了10%以上。笔者曾经亲自接受过拆迁咨询。从这个角度来说，我们认为拆迁购房集中性释放的可能性极大，第二来说拆迁刚需需求加大了重庆楼市的成交。

        在本期观察中，我们对各个省市的政府债券用途进行过梳理，政府地方债券用途大多用于城市基础设施与拆迁。重庆市关于债券用途做了明确的说明，主要用于地铁与旧城拆迁改造。我们假设，如果重庆市政府按照平均每平米4000元的标准进行赔偿，400万方拆迁会产生160亿的赔偿金额，如果假定这个赔偿金额用于新房购买的扩张系数为1：1.5.即会产生240亿的新增购买力。按照现行市场平均售价（房管局公布数据，建筑面积成交价格：3602元每平方米），拆迁可以产生约450万方的刚性需求。新春刚过，刚好是各个区级政府新年工作正式开始的时候，政府拆迁激情，以及拆迁中秉承的先易后难的顺序会促使拆迁在春节后的进程平均速度远远大过月均平均拆迁速度。如果我们假设今年2、3月每月按照70万方速度拆迁，而拆迁释放的购买比例按照60%计算，那么在二三月我们可以获得新增拆迁刚性需求约90万方。结合我们楼市成交数据，以及去年同期可能释放的拆迁放量相抵，我们认为今年的购买依然是处于一个正常的放量数据。

        （六）、股市楼市的年内走势

         基于我们队股市的分析，因为缺乏两个基本面的支撑：一是全球经济环境以及中国经济环境；二是企业盈利能力的支撑，我们认为股市仅仅靠资金拉动的繁荣将不能持续太久时间。在5月以后，随着闲置资金成本体现，以及陆续被派上其他用途，股市成交量将大幅度下滑，与此同时股指将有可能在年度出现大幅波动的局面。

         而对于房地产行业，我们认为随着拆迁效应的逐步减弱，整个市场的成交将与整个经济环境保持高度的相关性。从5月以后，整个市场将出现量价同时下跌的局面。同时在今年年内，将不可能出现下一波成交高峰。