楼市陷入“90平米”迷局

据《上海证券报》报道，“原来就很迷惑，现在更迷惑了。”这是上海一家港资房地产开发商面对建设部关于“套型建筑面积”最新解释的第一反应。
14日，就在众多媒体埋头报道建设部某官员表态“90平方米套型建筑面积大约应该相当于100到105平方米建筑面积”时，晚上11点后，建设部通过媒体澄清，对“套型建筑面积”有明确定义，暗指该部某位官员的上述说法并不正确。
“仅仅在两天时间内出现了两种说法，这即说明相关部门的内部口径还没有统一，也说明澄清这一概念关系重大。”上海某开发商表示。看来，对于概念的理解，很多人还都在消化过程中。
套内使用面积 < 套型建筑面积 < 建筑面积
根据建设部这一最新解释，“套型建筑面积”在《住宅设计规范》中有明确定义：等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。而标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。
那么，套型建筑面积的概念究竟做何用途？与购房者买房时的建筑面积有何不同？将90平方米界定为套型建筑面积意义在哪里？建设部的表态中没有任何解释。
戴德梁行建筑工程专家袁帆介绍，套型建筑面积是一个建筑设计用语，而购房人购买的房屋建筑面积是一种产权建筑面积。两个概念用途不同，计算方法不同。
理解套型建筑面积的关键是弄懂“标准层”的意义。套型建筑面积以标准层得房率(标准层使用面积系数)为参考，包括标准层的公摊面积(如电梯、走廊等)，但不包括阳台面积、标准层以外的公摊面积(如大堂)、小区公摊面积(如物业管理用房)等额外面积，而这些额外面积其实是计入最终的产权建筑面积的。
可见，90平方米的套型建筑面积必然比最终的产权建筑面积小，比实际的套内使用面积大。
“100至105平方米建筑面积”并非全错
“开发商当然愿意把90平方米界定为套内面积，这标志着最终的建筑面积可以放宽，但套型建筑面积比建筑面积还是宽松一些。”上述港资开发商表示。
此前，有消息称，90平方米可能界定为套内面积，开发商一时欢欣鼓舞。而套型建筑面积的说法明确后，开发商称，对于一些普通多层住宅来说，概念区别的影响几乎没有，影响较大的是公摊面积较多的豪宅。
“因此，建设部官员称90平方米套型建筑面积大约等于100至105平方米建筑面积的说法不是完全不对，但也过于绝对。”一位业内人士称。
观望仍在继续
“我们接触了大量的开发商，全部都在观望，没有实质性的动作。”中房指数研究院华东区副院长陈晟称，所谓的合并小户型、高挑空等做法还只是在咨询阶段。
而对于套型建筑面积的讨论，开发商表示，虽然目前还没有完全搞懂区别，但这个技术性很强的概念其实对开发商影响不大。“既然已经定了这个结构调整的基调，我们只需要静静等待细则，更多的是考虑如何做出符合市场的产品。”
值得推敲的是，建设部此次表态没有提及十五条细则，更没有提及市场流传的另一个说法，即70%的住宅面积应建小户型是适用于单个项目，还是城市总量。而在采访过程中，几乎所有的被访专家和开发商均表示，70%的比例要求对开发商影响更大，而适用于城市总量的做法可能更为合理。
如果每个项目都适用这一要求，开发商透露，成本的增加在所难免。其中，规划调整的成本至少在几百万以上，但这是成本损失中最少的一部分。“对于一些市中心拿地，规划做了几年的开发商来说，时间成本是最大的损失。”上海一家开发商称。
对于建设部以如此坚决的态度推行指标式调控，一些开发商表示理解。“其实小面积也可以做出优秀的产品，这就要看开发商的心态和理念。如果是想通过转空子的做法讨巧，或钻营其他类型的炒作，最终也会被淘汰。”
专家：用词专业影响有限
中房指数研究院华东分院副院长陈晟表示，与其花大量时间争论套型建筑面积的合理性，不如扎实地理解政策，认清房地产深层次结构调整的核心内容。并在这一调整中找准自己的定位。
“无论是套型、套内还是套外，讨论90平方米这个数字最终对建筑面积的影响已经意义不大。即便最后建筑面积比90平方米多了，但未来结构性的变化仍然不可能改变。”陈晟称。而在目前小户型房源确实紧缺的大市场背景下，小房型将在未来一段时间内得到大发展将是不争的事实。
专家称，未来以市场性住房和保障性住房为代表的双轨体系必然出现。与其担心政策的可行性，不如担心能否出现新的“有令不行”。只要政策落实到位，结构性调整的效果一定会显现出来。
对于70%的比例要求，另一位专家表示，在目前市场上大户型存量较多，保障类住房严重缺位的情况下，70%的要求是可行的，但比较合理的要求是适用于城市总量。
当住房结构走向合理之后，各城市的小户型量应根据当地居民的收入水平，GDP发展水平、人口总量和外来人口情况而各有不同。
案例分析
假设一幢建筑面积1万平方米的住宅楼，公摊面积1000平方米，标准层建筑面积1000平方米(与标准层以外的公摊面积无关)，套内使用面积800平方米。标准层的得房率，即标准层的使用面积系数为0.8。
其中，一套套内使用面积是80平方米的房子，建筑面积需要分摊所有的公摊面积，综合得房率可能降到0.7，产权建筑面积可能接近80平方米/0.7=114平方米。但套型建筑面积=80平方米/0.8=100平方米。