广州居民3个月工资买1平米房 投资者推高楼市

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http://www.sina.com.cn  2009年12月01日 03:10  信息时报
□专题撰文 信息时报记者 田桂丹 实习生 王琪(除署名外)
据广州市国土房管局发布的报告,10月广州十区楼市均价为10078元/平方米。有市民根据《2009年度广东地区薪酬调查报告》中显示的月薪3942元计算,要不吃不喝3个月才能买到1平方米的房。但楼市成交量也月月走高,到底是什么人在买房呢?
记者连日来在珠江新城、海珠区、荔湾区等区域踩盘,并采访了广州一手住宅主要代理商和部分开发商,试图拼出一幅较为完整的买房群体图:6月房价迅速拉升以来,众多改善型置业和投资客“跑步”进入楼市,尤其是企业主和批发市场档主等生意人,在购房群体中日渐成“多数派”。
算笔买房账
月入万二方可买市区房
在天河中信附近上班的方小姐,从去年开始就物色结婚用的新房,但至今没买上房。她和她男朋友两人每月收入在1.2万元左右,计划买房首付是由家里支持。上涨过快的房价让买房计划搁浅。“看了也没意思,实在接受不了那个价位”。
据了解,今年1月份,广州一手住宅均价是8014元/平方米;转眼,10月份广州一手住宅均价已达到10078元/平方米。短短10个月,一手楼均价涨了2000多元/平方米。以一套90平方米的房子计算,总价要高出近18万元。像方小姐这样的不少年轻的首次置业者,已从积极看房准备入市,到如今的不再看房。
按10月份广州中心六区均价13399元/平方米计算,如果首次置业者买一套90平方米的房一手住宅,首付三成要36.3万元,按揭15年并享受年底前到期的7折房贷优惠,月供约6332元。按照按揭审批要求,月收入至少必须是月供的一倍,则购房者家庭月收入至少要12664元。而首付的36.3万元,如果不靠父母资助,年轻首次置业夫妇每月以存款一半收入,需要存近5年才能筹齐首付。
谁能买得起房?
30岁年轻人退出江湖
然而,另一方面,广州一手住宅成交量却仍在不断摸顶,甚至出现了历史罕见的单月成交备案量超过160万平方米的纪录。而即便在广州楼市处于较低位的最健康时期,单月成交量也仅在60~80万平方米。此外,随着楼价的上升,一手住宅单套成交面积反而越来越大。根据中原地产数据显示,11月上旬成交面积比例最大的是90~144平方米的住宅,占比四成多。
一位广州市房地产从业多年的业界人士表示,现在看得上眼的房子,至少都要100万元左右。“我相信许多年薪二三十万元的人都买不起房。”中原地产研究二部副经理胡广东表示,现在楼市的主要矛盾是,急需用房的首次置业者买不起房,但已有房产的、并有一定收入积累的人,反而很有购买力。现在如果30岁以下的年轻人不“啃老”,靠自己能力去买房已经基本不可能了。
广州市房地产专家吴定金介绍,今年年初首次置业在购房群体中,占比超过五成,但从6月份开始,首次置业者退出楼市趋势变强,比例降到3~4成,反而改善型置业加上投资置业占到6~7成。
合富辉煌首席分析师黎文江介绍,楼市中200万元/套的房的销量在5月前占比10%左右,但到七八月份已经是18%,到九十月份时已达到24%。而对于投资者而言,购买这种200万元以上的房具有风险,首次置业者更是基本买不起,因此多是由改善住房型群体购买。另外,下半年开始广州楼市35-45岁人群的购买力最强,占60%左右;30岁以下的买房比较少,即便购买也多是父母给钱做首付。
记者在多个售楼现场也看到,不少看房者是自驾车看房,年纪也偏大。记者在珠江新盘一楼盘碰到了前来看楼的李先生,他开的服装企业产品已销往西班牙、意大利等欧洲国家,此前在中信广场等多个写字楼都有投资物业,这次是特地来珠江新盘寻找值得投资目标。“珠江新城的市场还需要培养,关键看档次怎么样”,李先生说。
11月广州十区二市一手楼
(焦点网据阳光家缘数据统计)
区域 成交数量(套)成交均价(元/平方米)
全市        6944    9966
(十区二市)
天河     791   18324.6
越秀     139   16024.0
海珠     496   13713.0
荔湾     341   13544.9
番禺     795   13240.7
萝岗     107   12636.5
白云     559   11141.8
黄埔     46   8207.6
花都     1653     6085.7
南沙     98   6268.9
从化     448   5754.4
增城     1471    6732.9
广州置业群体变化
5月份之前首次置业超过5成,其余为改善型置业及投资置业
11月份首次置业3-4成,其余为改善型置业及投资置业
记者调查
由于不同板块楼市和不同楼盘都有各自特色和针对购买人群,全市范围统计购房者群体存在一定偏差,因此目前尚未有完整的、具体量化数据,可表明广州楼市买家构成情况。记者抽取了部分近期成交较多的典型楼盘和珠江新城等典型区域,作为调查数据参考。
中地行董事长徐建平:
公司目前在海珠区、越秀区、天河区有10多个代理盘,都是总价在200万元左右的房子。购房者大致可分为四类,但首次置业者基本没有。
番禺星河湾:
该盘在10月公布的广州市房价报告中有超过100套的成交量,其中基本没有首次置业者。
金沙洲恒大绿洲:
该盘在10月阳光家缘网签数据中,进入前三。该盘由于房价相对较低,有部分首次置业者。
谁在买房?
生意人首度成买楼多数派
在珠江新城、海珠区、荔湾区等多个楼盘现场,销售人员多表示,虽然对楼盘购房群体未做数据化的分析,但总体感觉生意人购房占的比例越来越大,已成为买楼主力军。这部分做生意的人,主要是广州各批发市场的档主和本地的私营企业主,还有部分是珠三角地区的企业主。楼价涨得越快,这部分人群越是“跑步”进入楼市。另一方面,公务员购房并没有太明显变化,只是有部分珠三角其他城市的资深公务员,到广州资源比较稀缺的板块进行购房。
有楼盘买家过半生意人
广州市几大代理地产中介行和部分开发商也表示,生意人买房越来越多,且这部分购房人群的占比越来越大,尤其是二三季度比第一季度比例要高,但具体对比的比例未统计。
记者了解到,珠江新城名悦、朱美拉等楼盘的购房者中约有一半是做生意的。近期番禺区星河湾海怡半岛成交量大增,约三成买家是番禺当地的企业家,其他地区做生意的人来买房的也很多,该盘11月均价约2.4万元/平方米;金沙洲恒大绿洲,也有近3~4成的买家,是白云和荔湾区一些专业市场的档主和部分企业主;在荔湾区岭南湾畔,也有近3~4成买家是周边批发市场的档主,该盘11月的均价超过了1.3万元/平方米。
据珠江新城名悦楼盘的销售小姐透露,做生意的人购房经济实力较强,该盘均价超过2.5万元/平方米,约一半生意人是一次性付款;其他的即便做按揭,最多的首付比例也达到六成,其中有购房者月供更达到3万多元,这绝不是普通工薪阶层可以负担得起的。
黎文江表示,买房群体中出现较多的生意人,是今年首次有的特殊现象,往年并没有这种趋势。近期在广州楼市成交中,最贵的一套6800万元的别墅,就是潮汕做生意的人士买的。
胡广东认为,出现生意人成购房“多数派”,主要是今年民企在经济发展中受惠不大,这些企业主手上又有钱,但不敢扩大再生产,所以就买房进行保值。
退休老人到郊区再置业
据房地产专家吴定金介绍,过往广州市一手住宅成交中心六区楼盘占比多过半,但今年以来最少的月份只约占比四成。而在阳光家缘实时签约数据中,也连续出现了郊区盘成为卖楼前三甲,主要是花都、增城、番禺的盘卖得比较好。
方圆地产顾问有限公司市场研究总监朱艳丽分析,今年楼市成交量主要在郊区,主要原因是楼价一直在涨,加上市中心供应量不多,因此大多数人只能移情郊区板块。其中,越来越多的老城区退休老人,到郊区购房养老。这部分退休老人,以前多是公务员和在事业单位工作,他们在市区有房改房或商品房,又在郊区买一套楼盘环境好的大户型来养老,将市区的房子给孩子居住。据了解,白云区的退休老人喜欢到花都买房,荔湾区的老人则喜欢到金沙洲买房。
买房做啥用?
单纯投资炒楼者不多
胡广东透露,除了个别典型楼盘外,多次置业者既有自住又有投资的需求,两者之间比较模糊,但已很少纯粹投资的。
他举例说,在海珠区广州大道南中大布匹市场附近的江南新苑,属于少数能划分清楚的典型楼盘,该盘目前均价约在1.7万元/平方米。该楼盘主要客户是附近做生意的档主,买来自己住,方便;也有投资客买来想租给这些做生意的人,可能是老板自己租住或者是租给员工住。其余楼盘多数不太明确,改善型的住户大部分是自住,但也有投资的需求。改善型置业者大多是将原来的房子出租,或者是先空置,并不会马上就转手卖出。
不少楼盘的销售人员介绍,做生意的购房者多数买房都是自住,也有小部分是做投资。胡广东介绍,还有少数企业主会在珠江新城将整层的小户型公寓买下,用来放租。“但不是主流,比较少见”。这批做生意的人投资买房,比较青睐有稀缺资源的、能升值的楼盘。他们一般只计算2年或一定时期内能涨多少钱,而不是算一年短租的利润有多高。他们多是作为长线投资,而不是投机炒作。
广州近两月一手楼总价比例(数据:合富辉煌)
80万以下
100万-200万
200万以上
80万-100万
20%
40%
24%
16%
广州白领阶层居住调查 (焦点房产网)
你所能接受房价的价位为?
4000元/㎡或以下
4001-7000元/㎡
7001-9000元/㎡
9001-12000元/㎡
12001-15000元/㎡
15000元/㎡以上
21%
41%
25%
9%
3%
1%
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11月成交量
减少逾两成
近郊楼盘销量居三甲,预计明年楼价不会降
信息时报讯 (记者 罗莎琳) 日前,焦点网根据阳光家缘统计显示,11月广州一手楼住宅网签成交量为6944套,比10月份的8985套足足少了2941套,环比减少超过两成。价格虽然略有下降,但仍然维持在高位。
满堂红研究部经理周峰分析表示,11月成交量减少,主要是有两方面的原因,一是,11月的一手楼价继续呈现攀高态势,在高单价、高总价的作用下大批潜在买家被拒于门外,而月中的寒流天气也导致大批市民减少了在休息日看楼的频率。二是,11月二手楼市成交极其火爆,多数买家冲着营业税等优惠政策“末班车”而入市置业,部分无力购买一手楼的买家转向二手楼,自然令一手市场的客源及成交量缩减。
以往,广州市中心楼盘的成交量总是排在前位,但11月广州成交三甲的区域均为近郊楼盘。其中花都区以1653套夺得成交冠军。其次是增城和番禺,成交量分别为1471套、795套。周峰分析,郊区或近郊区的供应量大自然也令到成交量排前列。上述区域的价格比市区的一手价格起码低15%以上,可以吸引“非高端”客源过去购房。
中原地产项目总经理黄韬表示,最近国土局推地的情况也可以看出,增城、花都、大学城等近郊区域是今后土地供应的重点,市中心的土地卖少见少,近郊将成为日后居住的热点。从阳光家缘上可以看出,目前广州可售货量达到2.9万套,其中郊区楼盘就达到七成以上。但黄韬指出,郊区楼盘光有供应量还不行,想要真正吸引自住买家,减少市区楼盘的供应压力,就必须做好郊区楼盘的配套。
广州市中心六区的成交均价从2月再破万元关口后,除了4月稍有回落外,已连续数月超过12000元/平方米。对此,周峰表示,市区楼价明年肯定不会降,因为供应量有限,市区的受认同度也一直处于高位。此外,市区价格再升的幅度也不会太大,估计明年市区一手楼的上涨空间在8%~10%之间。