出手太月园，从看房到过户

标  题: 出手太月园，从看房到过户
发信站: 水木社区 (Sat May 16 13:11:36 2009), 站内


说起来我也是本版的活跃id了吧，虽然今天三月才开始混房版~ 由于看房报告发得多，版上不少人追问我最后买哪儿了，谢谢关心~！其实房子无论是从钱还是从产权还是从啥啥啥方面来说，都是属于我GG的，我只负责看房写看房日记提建议以及全程监督，传说中的战地记者，呵呵。昨天中午办完了过户手续，就跟GG说要写篇长文来回报房版，在这儿学到也问到了不少东西，灌水也灌得很快乐。
对了，欢迎大家拍砖，虽然已经买了，我是不怕看到反面意见的，BBS不就是让大家讨论嘛，拍砖文对以后想买房的人也是有用信息。

摘要：在看过知春路媒体村领秀新硅谷若干区域之后，最后出手知春路太月园。约90平的二居，单价一万六出头，朝向西（带一点儿南向），高层塔楼的中低层，小区是99年开发的。正文描述了从看房到过户的整个过程。

关键字：太月园，看房，签合同，首付，面签，过户

正文：

一、看房和选房
具体的看房报告可以搜我的帖子，写得可详细了，hoho。刚才又回顾了一下我的看房日记，心里一阵感慨啊，看了一圈又回到原点，总算不用再奔波了。
现在总结一下看过的几个区域。
知春路：看了太阳园太月园知春嘉园罗庄东里之几个小区，锦秋和宏嘉丽园没看，锦秋据说里面公司太多，而宏嘉丽园离城铁稍远而且也不便宜。太阳园一直是我认为的知春路城铁附近最好的小区，环境好，户型偏大，价格贵；太月园比太阳园旧一些，车多而停车位少是最大的问题，而且楼密度大；知春嘉园单价较便宜，但是朝南的临街不能要，朝东朝西的是暗厅（厅的窗户开在天井里），朝北的没阳光；罗庄东里，90年代中期的房子，六层小板楼，户型太小，基本上是60平左右的二居，单价也高，一万六，优点是总价低，曾经我们想选择这个，但后来还是觉得太小了。
媒体村：555，前一阵看到版上有人出手媒体村，我还心有不甘没买这个，漂亮的小区，光线明亮，新房，空气环境好，房子看着也大气。缺点是离上班地方太远；交通有且只有五号线；生活配套差；地热采暖，看小区论坛上说地暖不达标。差点就买了一个全朝南的二居，后来销售说卖光了，也就放弃这个小区了。
领秀新硅谷：北京最好的户型啊，比我们老家小城市的户型还要好，在我看了不少NC户型之后，看到新硅谷的户型，心里才舒坦。缺点也相当明显，地段差，荒凉，周围的生活配套也差。

在看房的过程中，也会逐步明确自己看中房子的哪些因素，并且明确哪些硬伤自己是不可接受的，缩小看房范围。我觉得影响我们做选择的因素主要有：
A 地段，这个基本上决定了交通和生活配套的好坏。我们最看中这个，忍受不了荒凉的地方，买啥都不方便。
B 户型，包括朝向，南北通透当然好，或者塔楼的东南西南全南都不错。我最终选择了西向带南角，放弃了东向的，因为西向的采光比东向强，我喜欢洒满阳光的家。
C 新旧，我最喜欢新房现房，所以对媒体村动心过。但现在的新房大多是期房，我懒得等，只好选择二手。
D 明卫or暗卫，这个在北京基本无解吧，知春路附近好一点的小区，就没有明卫的，唉。我是明卫的坚定支持者，一直坚信一句话“暗卫是建筑史上的一个笑话”，谁说暗卫好我跟他急~最后也没办法，实在买不到明卫的房子啊。对了，明卫是指带窗户的卫生间，并不是做成透明玻璃门卫生间就是明卫。
E 小区环境，五环外大部分小区内部环境都很不错，但是外部就差了，比如西二旗，清河，北苑这类。
F 房子内部装修，这个无所谓，反正得重装的，二手装修一般都看不上。
G 物业和邻居，我们看房的时候觉得不重要，又不是成天要打交道的。但是签合同的前一天我特意去问了房子同层的几户，发现都是租户而且态度极差，那叫一个郁闷。但是这个不能当成影响我抉择的主要因素，最后还是妥协了。
H 价格，这个就不用说了，看到自己喜欢的房子但买不起，真痛苦啊~！（对我来说就是太阳园）

看房选房是个很纠结的过程，我也在版上讨论过很多。对于我们的情况来说，一是上班地点离得远，一个上地一个复兴门，二是不想买车开车，所以要交通方便的地方，必须有地铁，所以看的区域也比较有限。看到最后，基本上是在五环外新小区和知春路旧房子之间做抉择。最后，选择了交通方便配套齐全并且价格能接受的知春路太月园。
还有，没看房之前，我们对房子的要求还挺高的，理想状态是北四环内南北通透板楼落地窗明卫，后来发现，我看好的知春路附近，根本就没有这样的房子，有钱也买不到，何况我们的预算也不高。

Tips:
1、我的看房日记链接如下：
看房日记三-知春路 http://www.newsmth.net/bbscon.php?bid=309&id=1727362
看房日记四-太月园 http://www.newsmth.net/bbscon.php?bid=309&id=1737501
看房日记五-媒体村 http://www.newsmth.net/bbscon.php?bid=309&id=1739182
看房日记六-领秀新硅谷 http://www.newsmth.net/bbscon.php?bid=309&id=1753297
看房日记七-知春路罗庄东里 http://www.newsmth.net/bbscon.php?bid=309&id=1768819
2、看新房的话，底气要足，你要买房你是大爷。我看新房的时候，总是假装自己有很多钱很多钱，自然就有底气了，销售也不太忽悠我，态度也挺不错的，哈哈。
3、看二手房，直接去想看的区域的中介店里，让他们推荐。最开始看的可能是很久没卖出去的房，可表示不满意，让中介一出新房就联系你，这才能看到新鲜的二手房。

二、交定金 签合同 交中介费
某一天看完一套太月园二居之后，想出手，当时还在房版发帖来着，发帖的过程中就被告知卖掉了，晕了一下。第二天又出了一套同户型二居，我看了一次，带GG看了一次，决定马上定下来。周六晚上约房主，房主自降一万二千，我们欲再砍两万未遂，谈崩，于是砍中介费，欲砍到一个价钱全包，未遂，散场。第二天拉据战，我们妥协，中介费加五千，成交。带上两万定金，签购房合同（做低了一半价格），交中介费。

Tips:
1、看到合适的房子及时出手。
2、让中介帮你砍价，先砍一点下来，你再接着砍。（我们基本上没砍多少，sigh）
3、房价砍不下来了之后，谈中介费。现在中介收的名目繁多，除了2.5%中介费之外，什么服务费之类的还另算，这哪成啊。我的经验是，压根不看他们报的什么费什么费，直接说一个中介费（交给中介的钱）全包价，行就行不行拉倒。这个全包价不包括各种税费，因为那是交给国家的，基本上是确定的钱数。根据我在版上的观察，房价的2%全包，基本上就算可以，我砍得更狠。
4、房子总价高的话，做低价避税还是能省不少钱的，1%个税1%契税也不少了。注意，要避税的话，只能选择商贷，据说公积金避不了多少。现在商贷利率七折之后也不高，虽然说有利率涨的风险，赶紧还完贷就是了。
5、如果买的房子还带租约，就跟房主协商好。之前我们想买了房就装修，但是房主违租约的钱得我们承担，小一万块钱呐，我们只好先把租约接下来，先租着吧，反正也不着急住，等明年开春再装修。我们的房主很爽快，一直强调，过完户尾款到之后，去租房中介那改租约，之后的租金都归我们。

三、评估,首付
签完合同交完中介费，就等着评估房子了。中介找的评估公司，评估过程我们完全没参与，交了四百评估费。最后评估价是成交价的83%，据说算是正常的。首付中介让我们直接转帐，我们不同意，约好去深发展做资金监管。结果到了深发展知春路支行之后发现托管不是到了就能办，得申请了等待批准要好几天，顿时晕了，因为约的当天下午做面签，而面签需要房主签一个首付款确认函，不做完监管房主是不会给我们签的。为了不耽误时间，只好妥协，先给房主转一半首付，留一半首付过户当天转，给房主写了欠条。

Tips:
1、如果首付吃紧，最好提前跟中介说说，让他们把评估价做高点，因为商贷的话银行是根据评估价来确定贷款数额的。
2、首付如何支付的问题！这事我做了不少功课。签合同的时候中介说现在一般直接转帐不走监管，说走监管就不能避税，当时我们糊里糊涂就答应了，签了自行划转协议。第二天来版上问问，发现一致推荐走资金监管，而且完全可以不通过中介。这个业务主要是深发展有，免费，于是我打电话到深发展知春路支行，被告之可以做监管。当时没问是不是去那儿就当场可完成，sigh，导致最后没有做成监管。具体来说是这样：深发展只有东直门支行是当时去当时办监管（有固定窗口办理），而其它支行必须先申请，等行长批复，然后做资金冻结，这需要好几天的时间。所以，如果选择深发展做资金监管，就去东直门支行吧，快，而且那边办这个业务熟练。我们最后选择直接转帐交一半首付，过户当天又交了另一半首付。

四、面签贷款
转帐完一半首付，给房主写了另一半首付的欠条，马上去中介公司做商贷的面签。由于房主的爱人不能到场，只有选择中信银行贷款了（别的银行面签都需要房主夫妻同时到）。面签过程很简单，填单子，交材料，照办就行。这期间需要房主签首付确认函。
面签完，中信银行的人说一般三个工作日批贷。

Tips:
1、还贷方式的选择，中信银行只有等额本金和等额本息。等额本金是每月还款额递减，等额本息是每月还款额固定。我们选的等额本金。
2、贷款额不超过评估价的八成，每月还款额不超过收入证明的一半。由于收入证明没法多开，只好把贷款年限加长，以后再提前还款。

五、过户
上周五下午做的面签，这周二就批贷了，周三中介拿到批贷函，这周五过户。
8：05，赶到海淀区地税局，到的时候已经排了长长的队了，估计前面有三十人以上，幸好过户专员已经排在前面，快到八点半的时候开始发号，我们的号还算靠前的。
8：30，地税开门上班，进去领个税单，大厅里人真是多。拿到个税单之后，GG和中介去北京银行交税，我上二楼拿契税的号，发现二楼人很少，都在等着交完个税再拿号。
9：30，GG交完个税回来，复印个税发票，上二楼领契税单，GG和房主飞奔去银行做另一部分首付款的转帐，我飞奔去北京银行拿号准备交税，幸运房主大叔有北京银行的VIP卡，节省了时间。
10：30，交完契税，中介mm打电话催我们快去建委，因为建委11点就停止发上午的号，我们赶紧飞奔回去，拿到号，安心等待过户。轮到我们的时候，拿出材料给建委的人，在一些材料上双方签字，还仔细审核了身份证和本人长得像不像，开票去过户大厅中间的窗口交印花税等85元，然后去大厅右边的窗口打印房本，房本出来后，激动了看了两眼，虽然没有我的名字~贴上印花税邮票，拿房本和契税票去复印一份，然后把房本和契税票交给了过户专员拿去做抵押。
12：30，出建委大门，至此，顺利过户，心里放下一块大石头，就等着下周贷款到房主帐上之后去做物业水电燃气的交接，以及房子租约的交接。

Tips:
1、贷款面签之后两三个工作日就可以去问问有没有批贷，批完贷也多给过户专员打电话催催过户的事，如果着急办过户的话。
2、地税局在双榆树北路，当代商城往北50米左右的路口往东走约500米，路北的三层小楼。建委在地税局往南的一条小巷子里。这两地方人都很多，很好找。
3、过户当天早点去排号，或者让过户专员早点给你们排号，建委11点就停止发号，而且必须见到完整的材料（包括上午交完税的税票）才发号，中午休息，下午据说1点发号，晚了的话得等到下午才能过户了。不但自己要早去，房主也得八点半到，因为个税单要见到房本以及双方身份证才给发。
4、附近的银行：建行在新中关附近的中关村大厦那儿；北京银行在海淀剧院的东边；深发展在北京银行的东边；工行在更东边一些，路南；我们两次交税都在北京银行，人不算多，取个人业务的号，前面大概六七人，如果有VIP卡更好了。刚才在二手房版看到有人建议去建行交税，人少。
5、复印：交完个税要复印，地税局附近就有复印店，一元一张。过完户要复印房本和契税票，建委院里就有个复印店，但中午去的时候竟然关门休息了，只好去建委大门对面的复印店。这两个店都是一元一张。
6、找钱：印花税等一共85元，我们给张一百的，交完之后急着去打印房本，幸亏中介及时提醒说没找钱，还告诉我们，里面的人经常“忘了”找钱，而买房的人着急走也经常忘了没找钱……
7、本想过完户再交第二部分首付，结果早上房主就坚持让我们打完首付再过户，只好妥协了，转首付也耽误了十多分钟，幸好过户非常顺利。为了节省上午的宝贵时间，最好之前就搞定首付的事，或者之前就协商好过完户再去交首付，而不是在上午时间紧张的时候还腾出时间交首付。


致谢
感谢我的准公公婆婆，愿意资助我们买房~
感谢我的GG，买房过程中辛苦了~（GG是空渣，我是死多头，汗）
感谢房版很多回复我咨询帖的人，以及被我站内骚扰过的人~
感谢中介mm，我的看房买房过程比较顺利~

后记
之所以想买房，因为我坚持认为精心布置的房子是生活质量的保证。可能我们在房价的高点买的，可能下半年房价真的会跌，但是现在尘埃落定，再也不用奔波看房了，再也不用琢磨怎么砍价了，再也不用纠结于买哪个小区了，安定下来。签完合同之后每次路过知春路，心里都感叹，北京的万家灯火中，终于也有了我们的一盏。我终于在25岁之前，有了个小房子安身，可以新手布置自己的小家，可以在小厨房中精进厨艺，可以与心爱的人，享受家庭的欢乐。

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我不知道未来这条路会将我引向何处，我也不清楚如何去预测，只是希望一直能保持对生活的热情，以及对未来理想的执着。

※ 修改:·tammygirl 于 May 16 13:52:17 2009 修改本文·[FROM: 115.170.194.*]
※ 来源:·水木社区 http://newsmth.net·[FROM: 115.170.194.*]

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