神马文学网深圳房地产到底是涨是跌？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 11:15:02
2009-04-15 | 深圳房地产到底是涨是跌？ 
深圳房地产到底是涨是跌？
2009-4-14 南方都市报深圳评论
深圳房地产数据打价，深圳市房地产研究中心发布的《2009年一季度深圳房地产价格指数报告》显示，首季全市新房价格指数环比增长1.5%，为该指数自2008年第二季度连续下跌以来的首次环比上升；而深圳最大的两家地产代理机构之一世联地产报告显示，第一季度全市新房成交均价为11053元/平方米，环比下降7.39%，同比降幅达17.88%。
如何对待两份不同的数据？数据打架是常态，现在不仅政出多门，还数出多门，导致住建部为了摸底房地产市场需要微服私访，何况其他人等？
相比而言，深圳市房地产研究中心属于官方机构，而世联地产提供的则是民间数据，两个数据的计算方法、权重各不相同。两家数据相差较远，有可能出现的情况是计算的权重、范围不同。
深圳房地产研究中心发布的指数以深圳房地产价格指数以罗湖区10楼（多层为4楼）100平方米的3房为计算标准住房，以2001年第一季度为计算基期，当期基期指数设定为100点，基期新房标准价格为6250元/平方米。房价指数计算可以“按照同质可比的原则抽取样本进行价格采集，即调查选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，再以采用固定权数加权平均的计算方法取得房地产价格指数”，剔除了品质变化对价格的影响，反映真正市场需求变化引发价格产生的波动，以传达正确的市场信号。深圳房地产研究中心发布的指数是以同类品质的商品房来衡量房地产市场的走势，剔除了包括保障房等价格噪音的影响。
世联地产公布新房价格环比下降，可能出现的情况很多，比如纳入低价的保障型住房价格，或者在今年一季度深圳高房价地区推出楼盘较少，而低价地区推出的新楼盘较多，拉低了房价。深圳3月推出的新楼盘就是如此，总体而言，特区内量大升价小升；特区外量大升价小跌。3月份特区内共成交新房22.5万平方米（2618套），环比增加66.3％（56％），成交金额35.1亿元，环比增加75.7％，成交均价为15613元/平方米，环比上涨5.7％。特区外共成交新房58.5万平方米（5891套），环比增加65.7％（63.8％），成交金额约54.8亿元，环比增加62.8％，成交均价小幅下跌1.8％至9365元/平方米。很明显，特区外推出的新房多，价格下降，因此带动整体价格下降。
对于普通消费者而言，追踪某一地块、同一品质楼盘的历史数据才是有价值的，其他均价、指数等五花八门，仅具参考价值，参考意义不大。沪上房地产专家李战军先生与笔者交流时指出，很多数据连专业人士都是看看而已，更有无良研究者为了印证理论只选取对自己有利的数据，普通购房者不必过于当真。
有一点可以肯定，3月份全国房地产是小阳春，深圳更有向大阳春迈进之势。
根据深圳房地产信息网的统计数据，3月份深圳共销售新房81万平方米（8509套），环比增加超过6成，日均成交量达274套，成交金额接近90亿元，环比增加67.6％，在过去的两年多，包括火爆的2007年，只有2007年1月份的成交量（86万平方米/8420套）能与3月匹敌，而房价大多企稳回升，小涨1％收复11000元/平方米关口，报11101元/平方米。这与笔者在上海看到的情况一样，随着房地产成交量的上升，开发商试探着停止送装修等隐形降价方式，甚至一些好销的楼盘有提价的趋势。
这并不意味着深圳房地产市场就此走强，首先是小户型畅销，这说明目前这轮小阳春释放的是刚性需求，小户型畅销也拉低了平均房价。小阳春之后的4月，深圳全市成交量锐减，清明节过后跌落至每天200套左右。
楼市小阳春之后何去何从？是遭遇倒春寒，还是继续向大阳春挺进？一切取决于政策，如果信贷宽松到引起通胀担忧，房地产必然作为保值品受到追捧；如果政府下决心平抑房价，推出大量廉租住房，硬性规定开发商执行土地开发期限的规定，那么，房价必跌无疑。