深圳房地产中介“资金监管”挪用调查

　　
　　2005年上半年约有100亿元的二手房首期款以及全额款被“资金监管”，而其中相当一部分被经纪公司挪用于炒楼、炒股或低成本扩张等，存在无人监管的风险。
　　
　　繁荣的深圳市二手房交易市场，掩藏着一个零成本快速“融资”的秘密通道。“去年底市场最火的时候，我们公司每个门店平均每天能收到200万元的资金，摊子铺得越大，沉淀的资金越多，就像银行一样！”深圳一位二手房中介公司的业务员说。
　　他所说的资金来源于二手房交易中约定俗成的“资金监管”。当买房者通过中介公司撮合与业主签订三方合同时，总是被要求在签订合同的三天内，将首期款(一般是售房款的两到三成)进行资金监管。业主须看到此项资金承诺，才办理赎楼(卖方需向银行买断正在按揭贷款的房子)、过户登记等复杂的手续。
　　问题正埋藏于三方合同中一条不起眼的条款：将首期款放在银行的“指定账户”内作资金监管。这一条款往往没有引起买房者过多的注意。
　　然而，来自深圳市房地产产业协会的消息与有关市场调查报告显示，2005年上半年约有100亿元的二手房首期款以及全额款被“资金监管”，而其中相当一部分被经纪公司挪用于炒楼、炒股或低成本扩张等，存在无人监管的风险。
　　
　　零成本“融资”，高风险投资
　　一份受深圳市政府有关部门委托而作的调查报告———《深圳市交易资金监管现状及问题分析》显示：深圳市二手房交易过程中通过经纪机构监管的交易资金金额巨大。2004年，深圳二手房通过中介监管的金额约172亿元。2005年上半年，通过中介监管的资金达104亿。
　　“资金被挪用的情况很多，但是目前并没有负责监管的部门，”代表深圳市国土资源与管理局管理中介经纪机构的深圳市房地产业协会副秘书长张文华说，“政策出台并不难，难在怎么操作，谁来负责。”
　　资金被挪用的关键，在于中介公司在三方合同中写明的“指定账户”，事实上只是中介公司在银行的公司账户。而由于资金存放银行的隐蔽性，行业监管部门难以对资金的存放与使用给予有效的监督。
　　本报记者调查获知，深圳一家知名中介公司，四年内急速扩张，达到将近200家门店，其内部人员透露，扩张的大部分资金即来自数额巨大的资金监管业务。
　　上述调查报告披露，中介将负责监管的资金部分用于帮助卖方赎楼。另外，如果买方缺乏资金付足全部房款，中介会先行垫付，并请担保公司出面。“中介公司只须付给担保公司0.8％的资金担保费。而买方需支付中介总房款的2%～3％作为佣金。”调查报告指出。
　　而更多的是资金被挪用来炒楼，“中介利用信息便利优先购入挂盘的低价盘，然后再高价卖出，赚取差价。”负责上述调查报告的深圳市世联地产估价部高级顾问王新说。
　　除此之外，“有上千万元的资金被用于炒股。”上述中介公司的内部人员透露。
　　调查报告还披露，一些同时具有二级市场代理业务的中介用负责监管的资金大宗购买自己代理的楼盘，人为造成房源紧张的假象，以此迷惑消费者；同时也通过这种方式肆意抬高房价，从中获利。
　　“更有甚者，一些人开门店就是为了这种前店后投资的操作，把门店当作一种融资工具，进行房地产开发。”王新说。
　　对于这种零成本“融资”的通道，相当部分经纪公司趋之若鹜。一位刚从一家大型连锁中介经纪公司离职的业务人员证实，“我们每拉一单资金监管业务可以按照0.5%提成，公司也会专门培训业务员积极拉单。”
　　风险是不言而喻的。调查报告指出：一旦房地产市场走下坡路，或中介公司业务出现问题，而后续资金跟不上，就可能造成无法偿还客户资金，继而可能发生公司倒闭，人财皆空的严重后果。就在2005年7月，安徽就有一家地产中介公司因挪用客户资金无法偿还而逃之夭夭。
　　
　　为何无人监管？
　　对于消费者来说，为了确保资金的安全，理性的选择是通过与银行签订协议，让银行发挥资金监管作用。
　　而来自深圳银行业的消息说，虽然深圳一些比较规范的中介公司目前开始主动介绍客户到银行进行资金监管，但是相当多的客户仍因受到蒙蔽，而错将资金交付中介。
　　农业银行深圳市分行一位不愿透露姓名的个人信贷部负责人告诉记者，一些中介或者欺骗客户，称银行的资金监管要收费并且手续繁杂；或者在中介自己制作的三方合同的不显著位置标明“必须在经纪公司指定账户上作资金监管”，利用客户急于成交的心理，诱骗或强迫客户就范。
　　另一方面，银行对这项具有市场需求的业务并不积极，也为中介获得了可乘之机。目前深圳大部分银行对此项业务是不收费的。而银行的“不作为”，在某种程度上是缘于银行自身在按揭市场上的竞争压力。
　　上述银行人士透露，资金监管业务能够为银行带来更多存款，银行当然欢迎，然而随着新房供应量下降，二手房成交比重的增加，作为为二手房交易全程服务的中介，在引导客户按揭方面起着重要的作用。银行在按揭业务上的竞争非常激烈，银行为了完成业务不得不有求于中介，对“增值服务”性质的资金监管业务，也不愿意与中介发生冲突。
　　也有银行表达了另一种态度。中国建设银行深圳分行莲花北支行行长文惠鹏表示，“资金监管业务在银行是不收费的，所以没有利润。”银行只是将其视为引入按揭贷款业务的一项增值服务。并且银行不希望在监管过程中因为过多介入买卖过程，而使自己承担风险。
　　银行的有所保留是银行的理性选择，而中介的监管又没有被禁止。“此项业务并不是强制监管业务，所以中介开展此项业务是合法的，一旦挪用问题暴露，才会受到法律制裁。”深圳蛇口律师事务所律师魏影表示。
　　这一问题的解决，无疑必须寄望于行业监管部门。例如安徽暴露中介公司挪用客户资金事件后，安徽省建设厅发文禁止中介收取客户房款，规定资金监管必须由买卖方与银行签订协议，由银行对资金进行监管。安徽省国土厅一位官员告诉记者，上述措施出台近半年内，合肥中介经纪机构卷款逃逸的现象已经得到了有效的遏制。而深圳市有关政府部门委托机构进行调查，也显示了监管部门对挪用现象的关注。但记者向深圳市房地产业协会副秘书长张文华了解措施出台的时间表时，未得到明确回应。
　　
　　·资料链接·
　　
　　房屋交易资金监管
　　房屋买卖双方在达成交易后，按照交易合同中达成之交易金额及完成交易所需其它部分或全部款项，存入由公证第三方开立的与全部或部分利益方进行联合监管帐户，并由第三方对交易过程中各款项按照各方确认的资金使用计划进行监督使用，以确保交易资金专款专用的行为。
　　
　　几种房地产资金监管模式比较
　　
　　香港———律师监管
　　香港经纪机构只从事中介服务，不接受任何监管资金。香港强制规定，二手房交易必须由律师介入；律师楼在资金保管方面有严格的要求，防止律师楼因财务问题影响用户资金。而对银行来说，由律师楼提供担保，信赖度更高。
　　
　　美国———多家金融机构监管
　　在美国，整个二手房交易流程有多家金融机构介入，包括买方的资金实力保证的保险公司，卖方房屋土地产权明晰的保险公司等等，银行只是众多专业金融机构中的一个环节。但是各个金融机构都收取价格不菲的佣金，交易成本比较高。
　　
　　《深圳市交易资金监管现状及问题分析》建议———专门机构监管
　　该报告提议，建立一个专业的资金监管机构，具有金融机构的资质和背景，同时也有一批经纪机构的专业人才参与，保证资金安全和交易的灵活性同时达到。