2009年深圳房地产市场年终分析报告

深圳市房地产研究中心 王锋
一、2009 年深圳房地产市场总体运行情况
（一）房地产开发投资基本与上年持平，商品房开竣工面
积下降较大
2009年 1～12月， 我市完成房地产开发投资 437.46亿元，
同比下降0.7%，基本与上年持平。商品房施工面积 3112.36万
平方米，同比下降 5%，商品房竣工面积 402.01 万平方米，同
比下降 36.2%，商品房新开工面积489.18万平方米，同比下降
35%，商品房开、竣工面积比去年有较大下降。
（二）新建商品住宅销售规模同比增幅较大，但下半年销
售水平出现下降
2009 年，全市新建商品房销售面积为 712.56 万平方米，
同比增加70.6%；其中，商品住宅销售套数为 7.07万套，面积
为 660.25万平方米，同比增加 69.62%。2009年前7个月，商
品住宅成交面积较去年增长较大， 超过 2008年月平均水平的 2
倍；8 月份以后，随着房价的上涨，自住需求受到挤压而导致
销售水平明显下降，月平均销售规模仅为前 7个月平均水平的
1 一半；进入 11月份后， 受税收和信贷等优惠政策到期可能废止
的影响，销售规模有所反弹，但仍低于全年平均水平，市场呈
现调整迹象。
图 1  2008 年以来各月商品住房销售面积
（三）新建商品住宅价格出现较快上涨，平均价格水平在
高位徘徊
按照我市房地产信息系统， 2009 年我市新建商品住房平
均价格为每平方米14858元， 比2008年同期上涨16.1%， 比2007
年同期上涨了 11.1%。从各月价格水平走势来看，一季度新建
住房价格较为稳定，保持在每平方米 11000元左右；二季度，
住房价格开始出现上涨趋势，但涨幅在 10%以内；从三季度开
始，房价上涨速度加快，平均价格水平较年初上涨 57%，8月份
价格达到每平方米19368元；四季度，月平均住房价格水平突
破了 2万元，10至12月的住房价格分别为每平方米 21660元、
19413元和 21317元。
2009 年 1～12 月份，我市户型面积 90 平方米以下住房价
格为每平方米 12379元，同比上涨20.44%，销售套数占全市销
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
单
位
：
万
平
方
米
住宅 26.53 6.44 18.97 33.37 38.48 30.46 25.73 28.02 33.73 34.04 35.83 78.78 52.23 36.49 69.48 79.24 75.94 71.88 71.49 36.1 34.56 40.45 51.07 41.32 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12
2 售总套数的比重为73.4%， 是我市商品房消费的主体；90～144
平方米和144平方米以上户型住房价格分别为 11325元、 23775
元，同比分别上涨 5.74%和 9.6%。12月份，90平方米以下住房
价格为每平方米 18147元，销售套数占全市销售总套数的比重
为 68.7%，90～144平方米、144平方米以上户型住房价格分别
为 22429元、31024元。2009年以来，我市不同户型结构的住
房价格均出现了上涨。
图 2  2008 年以来各月商品住房销售均价
（四）二手住房成交面积明显增加，二手房交易规模超过
新房销售规模
2009年，我市二手住房成交套数达到13.87万套，成交面
积为 1226.58万平方米，同比增加 249.61%，接近2008年全年
成交总量的 3.5倍；特区内二手房成交751万平方米，占全市
的 61.2%。 二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为 1.86:1，
相对于 2008年的 0.9:1，该比例增加明显，二手房市场已成为
我市住房交易市场的主体。
0 3000 6000 9000 12000 15000 18000 21000 24000 单
位
：
元
/
平
方
米
住宅均价 15080 16315 13618 11962 11014 12681 16198 14449 12431 12706 13547 10979 11459 10770 10971 12203 12550 14197 14656 19368 17949 21660 19413 21317 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12
3 图 3  2009 年以来各月二手住房销售面积
（五）房地产贷款增幅较大，个人住房贷款增长创年度新
高
截至 2009 年 12 月份，我市房地产贷款余额达到 4625.71
亿元，占全部贷款的比重为31.3%，比去年同期增长 27.04%。
其中， 房地产开发贷款余额为1072.03亿元， 比年初下降了7.79
亿元，出现了 2005 年以来首次负增长；个人住房贷款余额为
3394.60亿元， 同比增长率为44.1%，比年初增长984.47亿元，
增长额度创近年来年度增长的新高。
2005年以来房地产金融市场发展情况
-1000 0 1000 2000 3000
单位：
亿元
个人住房贷款增长 486.72 890.46 -108.01 1039.25
开发贷款增长 266.37 300 41.61 -7.79
房地产贷款总额增长
328.48 546.2 1119.83 46.75 984.47 2005 2006 2007 2008 2009
二、2009 年房地产市场发展评价与 2010 年趋势判断
（一）2009年深圳房地产市场发展评价
总结 2009 年我市房地产市场运行情况，房地产市场呈现
0 50 100 150 200 250
单
位
：
万
平
方
米
二手住房 25.22 12.62 22.98 30.64 34.74 35.69 38.23 29.04 27.96 24.37 28.21 41.23 39.37 38.83 89.37 109.6 97.99 114.3 124.9 107.5 100 76.08 126.2 202.5 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12
4 出： “年初逐步回暖、年中快速发展、年末趋于过热”的波动状
态。主要有以下几个特征：
一是房地产市场交投活跃、景气程度高，但也呈现过热发
展趋势。2009年，在国家政策激励和市场自身调整影响下，我
市房地产市场开始回暖，并呈现出市场交投活跃、景气程度高
的特征，全年新建商品住宅销售同比增加 69.62%，二手住房成
交同比增加 249.61%。但是，从第三季度开始，市场开始呈现
过热发展趋势，一、二季度住房价格保持在每平方米 11000～
12000元，三季度上涨到 17000元，四季度上涨到20000元/平
方米以上，房价在一年之内上涨了近一倍。由于房价的快速上
涨及投资、投机需求再度抬头，下半年普通居民家庭自住需求
逐渐被挤出市场，新建住房交易量出现明显下降，房地产市场
也开始显现调整迹象。
二是房地产经济为全市保增长、促发展做出了较大的贡
献，但也出现了居民住房难等问题。2009年，深圳房地产市场
回暖和快速发展为我市贯彻实现国家“保增长”目标做出了巨
大的贡献。2009年 1～3季度，尽管房地产投资下滑 3.3%，在
全市 9.6%的 GDP 增长中，房地产业贡献了 1.93 个百分点（贡
献率达 20%）。但是，房价过快上涨和长期在高位运行也加剧了
我市居民的住房困难。2009 年，我市房价收入比达到了 15 倍
（按年底房价达到20倍），租售价格比达到 1：450，房价与居
5 民住房可支付能力之间的鸿沟越来越大，全市出现了比例较大
的夹心层住房困难群体， 对改善民生、促进社会和谐非常不利。
三是房地产行业总体比较规范，但仍存在一定程度的违规
经营问题，不利于市场健康有序的发展。2009年以来，我市房
地产市场秩序总体比较健康，但随着房地产市场的快速发展，
为谋取利益，房地产开发企业和中介机构违规经营的行为也不
断增多。从我市房地产主管部门开展的市场秩序专项整治调查
发现，部分开发商存在发布虚假广告、捂盘惜售、利用合同不
平等条款欺骗消费者，存在以“会员费”等形式收取“订金、
违约金”等违规行为；中介机构存在未取得备案证书或超营业
范围从事经纪业务，以虚假广告骗取中介费，非法代理不具备
交易条件或没有房屋产权的房产，非法赚取交易差价等违规行
为。
（二）2010年我市房地产市场发展趋势判断
2010年，在我市土地资源紧缺，人口规模较大，住房自有
率较低（仅 33.6%）的客观条件下，住房市场的潜在需求较大，
对住房价格的上涨仍有一定推动作用；但从短期看，在目前深
圳房价收入比较高背景下，很大一部分支付能力低的潜在需求
短期内无法转化为有效需求，客观上有要求房价回调的动力。
从政策层面看，从 2009 年 12 月的中央经济工作会议到
2010年 1月的国办发〔2010〕4号文（即“国十一条” ） ，一个
6 月时间内，国家及各主管部门从土地供应、住房金融、税收征
管、市场秩序、 住房保障等方面相继出台了一系列的政策措施，
显示了当前我国房地产市场面临问题之严重以及国家整治房地
产市场的决心。我市当前及今后一系列落实国家房地产市场宏
观调控政策具体措施的出台和实施，将进一步对本市高房价及
房地产泡沫的膨胀进行有效遏制。
综合来看，在市场自身运行规律及房地产宏观调控政策的
双重作用下，2010年深圳房地产市场将延续了去年底以来的观
望气氛，商品住房销售量将继续保持去年底以来形成的低位销
售规模，房地产市场的调整趋势已初步形成，预计年度住房价
格将在市场规则和调控政策的作用下有所回调。