房地产类股遭遇小挫反是购入良机

对中国大起大落的房地产市场感到迷惑的投资者应该留心10月份的住宅和商用房销售数据，因为10月份通常是一年中房地产销售最旺的一个月。据一些分析师和投资者说，如果这个月的销售数据疲弱，那么中国的房地产开发商可能将无法达到他们第三季度的收益预期，这或许会为买进这些公司的股票创造机会。
在房地产业，上市公司的股票表现往往会较房地产市场的实际市场趋势领先一步。虽然中国的房地产类股今夏已经反弹，但房地产价格，特别是住宅的价格却并未相应上扬。摩根士丹利(Morgan Stanley)提供的数据显示，全国住宅价格今年第二季度上涨了1.9%，而第一季度的涨幅是2.8%。
对一些专业投资者而言，一路上扬的股价意味著房地产市场的复苏即将真正到来。因此在一些投资者看来，房地产类股走强正是房地产业开始回暖的先声，他们断定，如果聪明的投资者能抓住房地产业10月份短暂受挫的机会买进该行业的股票，那么他们今后获得的投资收益还会更大。
摩根士丹利的房地产分析师谢昭平(Kenny Tse)说：“接下来的几个月至关重要。“中国政府今年早些时候旨在遏制房地产贷款增长以及房地产市场投机行为的措施已开始显效，由于缺乏资金，许多开发商已经停止了房地产项目的兴建。各方关注点现在转向了消费者方面，如果市场需求减弱，由此导致的房屋销售放缓将使开发商再次陷入窘境。
这种轻度的市场衰退如果真的发生，反倒会给经营状况良好的房地产公司提供一个实现业务扩张的机会，它们可以借机兼并那些处于困境的竞争对手，接手一批难以为继的在开发项目。卓百德(Peter Churchouse)认为，要想投资那些资产负债状况良好、公司治理优良的房地产公司，上述情况的出现可能就为此创造了机会，他认为华润置地(China Resources Land)显然就是这样一家公司。卓百德为总部位于香港的LIM Advisors管理著一只房地产对冲基金。
华润置地的股价尽管最近已有反弹，但似乎仍然不贵。该股基于明年预期收益的本益比只有7.3倍，而中国房地产类股这一指标的平均值是8.2倍，因此华润置地这只香港上市股票与同类股票相比价格算是相当低的。再看排除了周期性波动因素对利润所构成影响的股价与帐面价值之比，华润置地的这一比率为0.6倍，像这种每股□资产值高于股价的情况是很少见的。而中国房地产业股价与帐面价值之比的平均水平是1.28倍。摩根士丹利最近恢复了对华润置地的跟踪研究，并预计该股未来一年的涨幅有可能高达28%。
虽然谢昭平认为华润置地的管理层在制定一套有效的业务发展策略方面一直进展迟缓，但他认为有证据显示该公司经营出现转机的时机已经成熟，因为这家业务以往主要集中在北京的公司正在向上海以及成都、武汉、合肥等二级城市拓展业务。
除此之外，华润置地还持有中国另一家优秀房地产企业万科企业股份有限公司(China Vanke) 13%的股份。以中国企业的标准来衡量，万科的管理是相当不错的，该公司一直能够凭借自身的财务实力来推动房地产建设项目的进行，不像中国其他房地产公司那样一味依靠银行贷款。
万科在深圳上市的B股并不便宜，其本益比为11.7倍，而股价与帐面价值比是2.44倍。此外，中国B股的交投并不活跃，那些专做短线的投资者可能会发现，如果市场行情不佳，他们往往难以将手中的B股及时出手。
另外一只可以考虑投资的股票是在香港上市的上海复地(Shanghai Forte Land)，人们对这只股票的评价比对华润置地的评价还高，但上海复地的预期本益比只有5.2倍。不过该股1.65倍的股价与帐面价值之比却要高于行业平均水平。
并非所有的投资者都在静待10月份销售数字的公布。本月早些时候，合生创展集团有限公司(Hopson Development Holdings Ltd., 简称：合生创展)就将自己16.7%的股份作价1.254亿美元出售给了老虎环球基金(Tiger Global Man-agement)和新加坡政府的投资机构淡马锡控股(Temasek Holdings)。合生创展披露说，它将用售股所得来偿还债务，补充流动资金并在中国大陆进行业务扩张。
那些今年已募集了大量资金以投资亚洲的私人资本运营基金正在将一部分资金投向上市房地产公司。这为某些房地产开发商从公开市场筹集所需资金提供了可能。广州最大的房地产开发商广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties)曾经差一点就被迫放弃了进行首次公开募股(IPO)的计划。今年春末中国的房地产市场陷入了不利境地，该公司聘请的投资银行瑞士信贷第一波士顿(CSFB)和摩根士丹利在吸引机构投资者对这桩IPO交易产生兴趣方面遇到了困难。
但广州富力地产最终还是没有放弃其IPO计划，它转而向私人资本运营基金Warburg Pincus Asia LLC寻求资金支持。而一年前Warburg Pincus表示有意向富力地产投资时却遭到了拒绝。因为那时中国的房地产市场还一片兴旺，广州富力地产并不急需资金。今年7月，随著其IPO前景转趋黯淡，富力地产与其聘用的投资银行开始接触Warburg，而后者仍然看好富力地产在广州市所占据的竞争优势。这只基金最终向富力地产投资了6,500万美元，购买了其上市股票的25%。
CSFB负责这桩交易的投资银行家Rodney Tsang预计，会有更多私人资本运营基金投资上市公司，而且投资的对象不仅限于房地产企业。他说：“私人资本运营基金在寻找不同类型交易方面必须更有创造性。”
软库亚洲基建基金(Softbank Asia Infrastructure Fund)和凯雷投资集团(Carlyle Group)旗下的风险投资基金最近也涉足了中国房地产业，他们寄希望于中国的二手房销售能够出现增长。这两只基金分别向顺驰中国(Sunco China Holdings)的房地产中介业务投资了3,000万美元和1,500万美元。