神马文学网韩令国：房地产调控遭遇四面楚歌
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 06:17:47
2010-06-01 00:22:28
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4.17国务院新政颁布至今已经一月有余，全国房价明降暗升，一线城市中部分打折楼盘价格非但没有下降，反而高于周边房价，二三线城市房价非但不存在打折，反而一路高歌猛进。尽管一线城市二手房市场出现疲软令部分城市的房产中介数量锐减，但房价的未来预期仍在看涨，房地产调控力度虽然被业内人士看为过重，却被市场需求者视为过轻与没有切中要害。
从这次房地产调控的决心、尺度与切入点看，尽管中央政府调控的决心很大，但是受限房地产业所牵涉的利益与问题过于复杂，不但令调控政策无从落实，甚至致使地方政府以避重就轻的方式明控暗救。这些问题的主要原因在于房地产业所牵涉的各方利益诉求与纠葛，如不能合理解决，房地产调控无论是否成功，都将贻误到经济结构调整的最佳时机，造成未来经济的大幅波动。
首先房地产所牵涉的最大矛盾是中央与地方政府之间的分配矛盾，也就是财权与职权倒挂的矛盾。自94年分税制后，在全国财政收入分配比例中，中央与地方的分配比例一直是中央占6成以上，而地方政府仅占不足4成，地方政府已经丧失了房地产以外的财政来源。随着经济与社会发展的需求，地方政府的财政支出日益增长，财政缺口不仅无法通过税制的合理分配得到解决，反而因公共财政与行政支出压力增强催生10余万亿的地方政府负债率，在急需解决财政压力与融资平台负债压力需求下，对房地产的依赖也在不断增强，最近十年的房价暴涨，与此有着直接关系。
在财政需求外，经济需求也是房地产调控需要应对的疑难问题。在十一五的几年时间里，三驾拉动经济的马车中的出口业对经济的拉动作用非常明显，08年之前出口业对经济增长的贡献率始终保持在60%以上，而08年经济危机后出口业严重受挫，出口业非但无法起到拉动经济的作用，连同就业率也已经无法解决，俨然已经成为鸡肋，食之无用又弃之不得。而政府的行政开支并没有因全球经济危机而缩减计划，反而因稳定经济催生许多部门与财政需求，经济不得已不继续保持高速增长，因此在出口、投资、消费都无法满足经济需求的情况下，房地产的支柱作用也已经无法废除。
事实可鉴，自08年出口业低迷后，政府加大了投资力度，而过度的投资对于经济来讲，作用仅是一粒伟哥，从历史上看各国以投资拉动经济的结果，都是如出一辙，有投资有经济和就业，停止投资，经济与就业就降了下来。中国现在面临的也是这个问题，所以政府在09年大举实施救市计划的同时，不仅废除了07年的房地产调控政策，还加大了对房地产投资的刺激与鼓励、支持政策，导致本已掉头的房价迅速反弹，成就09年全年一手房、二手房总计超过6万亿的交易额，对09年的经济起到了10%以上的拉动作用，还为地方政府增加了1.6万亿的卖地收入。
在09年实施4万亿投资又发放了9.6万亿信贷的情况下，今年通胀问题也开始严峻起来。尽管发改委慌称粮价与物价上涨是因为供小于求，但是不可改变市场的真实供求关系，也不可扭转通胀已经无法遏制的事实。（拿玉米为例：自07年大豆价格开始滞涨到08年下降开始，河北、东北等玉米大豆主产区的农民就开始倾向于减少大豆种植面积的策略，尽量增加玉米种植面积，虽然09年的玉米有所减产，但是其耕种面积大于07、08年，在养殖、制药业玉米用量受经济危机影响基本没有增长的情况下，玉米的市场供给实质上是充裕的，其价格上涨的主要原因是民间资本撤离房地产业转向农产品，而央行过度发放货币并不加息导致货币贬值速度加快是游资炒作农产品的主因，这一点发改委根本无法否认。）通胀愈加明显和强烈，大宗商品的资产保值属性就会愈加突出，如果央行不能减缓货币贬值速度与减少市场货币流通总量，投资力度越大发放的货币越多，房价上涨的预期就会愈加明显。
今天房地产业所面临的主要矛盾已经非常复杂，也非常明显和强烈，首先经济需求与民生需求是第一个矛盾，如果需要经济增长，就需要拉动房地产业，而拉动房地产业，房价上涨后夹心层的民生居住需求就无从解决。
其二，中央需求与地方需求，在为保障稳定与和谐的前提下，中央一方面需要房地产价格合理来平息民怨，一方面又需要地方政府承当起经济增长的责任与公共投资责任，在地方政府没有合理财政来源情况下，只能加大对房地产业的依赖，形成了第二个矛盾。
其三，富人与穷人之间的矛盾，在政府力促经济平稳较快发展的前提下，投资增长过快与经济政策过度宽松，都将导致民间资本快速贬值，在政府利用经济政策制造通胀向民间借钱的情况下，富人为了资产保值就需要寻求较好的投资渠道，而中国股市的总值仅不足20万亿，房地产自然成为了最大的投资市场。从09年之前的房地产市场看，只要富人投资存在，房价就会飞速上涨，只要房价上涨，就形成了富人投资对穷人造成剥削的事实，而富人不投资，又要受到经济政策造成的货币贬值剥削，最终说明白就是政策剥削了穷人，而并非是富人投资剥削了穷人。
其四，官商、政府、穷人之间的矛盾，当前的房地产业中，几乎大半开发商的身份属于官商一体，随意在市场中摘取一个项目，对其利益分配进行深入调查与刨析，几乎都可以在整个利益链中发现腐败的影子，其中不仅是开发商贿赂官员，还存在更多的索贿与占股行为。除此之外包含商品房销售在内，多数内部认购与低价、限价、打折等房源的流通业多数是从官员处开始，可见依靠房地产牟利的群体中官员的数量非同一般，在这些利益群体的勾结下，房价的变化只有不断向上，而普通百姓所能得到的结果，也仅是房价在不断上涨。
其五，经济稳定与经济增长需求的矛盾，抛开以上所有原因后，房地产调控的最大矛盾就是经济的稳定与增长，如果想保持经济增长就要发展房地产业，只有成交量不断走高，房地产业才能起到拉动经济的作用，但是房地产的最终支撑并没有改变，居住需求对房价的承受力已经明显不足，如果急需依靠政策拉动房地产维系经济，最终的结果只能是依靠不断鼓励与支持富人投资拉动成交，而所有成交后的商品房都将成为空置房，富人投资所得的资产价值在没有居住需求支撑情况下，也不过是虚拟资产属于空中楼阁，房地产泡沫与经济泡沫会被无限放大，一旦经济环境再度生变，房地产危机引发的经济危机就会一发不可收拾的颠覆一切。
其六，社会矛盾，如果说当前经济发展至今改善了民生，几乎八成百姓都会骂娘，尽管最近十年房地产价格与人均收入都在增长，但是扣除真实物价上涨因素后的居民收入却始终处于负增长通道，虽然此前数十年内政府对粮价的控制减缓了居民生活压力，可是居民的生活在房价、教育、医疗等消费上正在不断受到挤压，其中扣除医疗教育等因素外，有余房价不断上涨，市场商品中的房租费用不断攀升，国家可以控制产业链中最低端的农民收益，却无法控制房租比例升高推高物价的结果，时至今日，中国人均收入排名世界104位，物价却远高于欧美国家物价2-3倍，主要原因就在于经营场所的租赁费用与税负过重（其中包括运输成本），如果这些现象不能改观，不单处于低收入群体的工人罢工现象将愈演愈烈，没有合理收入的商业环境无法更改的情况下，居民消费率即使有数字增长，真实消费也会逐渐走低，最终失业率数字也会不断攀升，一旦失业率攀增过高，社会风险就会随时爆发。
至此可见，房地产调控面临的矛盾林林总总，利益关系也错综复杂，而导致这一切的根源似乎都在政府，无论是中央政府还是地方政府，在对房地产、经济、民生之间关系的权衡上，无疑都已抛却了民生，此轮房地产调控是否能够成功的标准，似乎也与民生需求毫无干系。但是我们可以预见，房地产调控面临的种种困难的最终原因似乎都是来自于民生，也就是说，如果这次房地产调控真的要再度脱离民生，房地产导致的其它问题一定会比经济问题更加严峻。
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4.17国务院新政颁布至今已经一月有余，全国房价明降暗升，一线城市中部分打折楼盘价格非但没有下降，反而高于周边房价，二三线城市房价非但不存在打折，反而一路高歌猛进。尽管一线城市二手房市场出现疲软令部分城市的房产中介数量锐减，但房价的未来预期仍在看涨，房地产调控力度虽然被业内人士看为过重，却被市场需求者视为过轻与没有切中要害。
从这次房地产调控的决心、尺度与切入点看，尽管中央政府调控的决心很大，但是受限房地产业所牵涉的利益与问题过于复杂，不但令调控政策无从落实，甚至致使地方政府以避重就轻的方式明控暗救。这些问题的主要原因在于房地产业所牵涉的各方利益诉求与纠葛，如不能合理解决，房地产调控无论是否成功，都将贻误到经济结构调整的最佳时机，造成未来经济的大幅波动。
首先房地产所牵涉的最大矛盾是中央与地方政府之间的分配矛盾，也就是财权与职权倒挂的矛盾。自94年分税制后，在全国财政收入分配比例中，中央与地方的分配比例一直是中央占6成以上，而地方政府仅占不足4成，地方政府已经丧失了房地产以外的财政来源。随着经济与社会发展的需求，地方政府的财政支出日益增长，财政缺口不仅无法通过税制的合理分配得到解决，反而因公共财政与行政支出压力增强催生10余万亿的地方政府负债率，在急需解决财政压力与融资平台负债压力需求下，对房地产的依赖也在不断增强，最近十年的房价暴涨，与此有着直接关系。
在财政需求外，经济需求也是房地产调控需要应对的疑难问题。在十一五的几年时间里，三驾拉动经济的马车中的出口业对经济的拉动作用非常明显，08年之前出口业对经济增长的贡献率始终保持在60%以上，而08年经济危机后出口业严重受挫，出口业非但无法起到拉动经济的作用，连同就业率也已经无法解决，俨然已经成为鸡肋，食之无用又弃之不得。而政府的行政开支并没有因全球经济危机而缩减计划，反而因稳定经济催生许多部门与财政需求，经济不得已不继续保持高速增长，因此在出口、投资、消费都无法满足经济需求的情况下，房地产的支柱作用也已经无法废除。
事实可鉴，自08年出口业低迷后，政府加大了投资力度，而过度的投资对于经济来讲，作用仅是一粒伟哥，从历史上看各国以投资拉动经济的结果，都是如出一辙，有投资有经济和就业，停止投资，经济与就业就降了下来。中国现在面临的也是这个问题，所以政府在09年大举实施救市计划的同时，不仅废除了07年的房地产调控政策，还加大了对房地产投资的刺激与鼓励、支持政策，导致本已掉头的房价迅速反弹，成就09年全年一手房、二手房总计超过6万亿的交易额，对09年的经济起到了10%以上的拉动作用，还为地方政府增加了1.6万亿的卖地收入。
在09年实施4万亿投资又发放了9.6万亿信贷的情况下，今年通胀问题也开始严峻起来。尽管发改委慌称粮价与物价上涨是因为供小于求，但是不可改变市场的真实供求关系，也不可扭转通胀已经无法遏制的事实。（拿玉米为例：自07年大豆价格开始滞涨到08年下降开始，河北、东北等玉米大豆主产区的农民就开始倾向于减少大豆种植面积的策略，尽量增加玉米种植面积，虽然09年的玉米有所减产，但是其耕种面积大于07、08年，在养殖、制药业玉米用量受经济危机影响基本没有增长的情况下，玉米的市场供给实质上是充裕的，其价格上涨的主要原因是民间资本撤离房地产业转向农产品，而央行过度发放货币并不加息导致货币贬值速度加快是游资炒作农产品的主因，这一点发改委根本无法否认。）通胀愈加明显和强烈，大宗商品的资产保值属性就会愈加突出，如果央行不能减缓货币贬值速度与减少市场货币流通总量，投资力度越大发放的货币越多，房价上涨的预期就会愈加明显。
今天房地产业所面临的主要矛盾已经非常复杂，也非常明显和强烈，首先经济需求与民生需求是第一个矛盾，如果需要经济增长，就需要拉动房地产业，而拉动房地产业，房价上涨后夹心层的民生居住需求就无从解决。
其二，中央需求与地方需求，在为保障稳定与和谐的前提下，中央一方面需要房地产价格合理来平息民怨，一方面又需要地方政府承当起经济增长的责任与公共投资责任，在地方政府没有合理财政来源情况下，只能加大对房地产业的依赖，形成了第二个矛盾。
其三，富人与穷人之间的矛盾，在政府力促经济平稳较快发展的前提下，投资增长过快与经济政策过度宽松，都将导致民间资本快速贬值，在政府利用经济政策制造通胀向民间借钱的情况下，富人为了资产保值就需要寻求较好的投资渠道，而中国股市的总值仅不足20万亿，房地产自然成为了最大的投资市场。从09年之前的房地产市场看，只要富人投资存在，房价就会飞速上涨，只要房价上涨，就形成了富人投资对穷人造成剥削的事实，而富人不投资，又要受到经济政策造成的货币贬值剥削，最终说明白就是政策剥削了穷人，而并非是富人投资剥削了穷人。
其四，官商、政府、穷人之间的矛盾，当前的房地产业中，几乎大半开发商的身份属于官商一体，随意在市场中摘取一个项目，对其利益分配进行深入调查与刨析，几乎都可以在整个利益链中发现腐败的影子，其中不仅是开发商贿赂官员，还存在更多的索贿与占股行为。除此之外包含商品房销售在内，多数内部认购与低价、限价、打折等房源的流通业多数是从官员处开始，可见依靠房地产牟利的群体中官员的数量非同一般，在这些利益群体的勾结下，房价的变化只有不断向上，而普通百姓所能得到的结果，也仅是房价在不断上涨。
其五，经济稳定与经济增长需求的矛盾，抛开以上所有原因后，房地产调控的最大矛盾就是经济的稳定与增长，如果想保持经济增长就要发展房地产业，只有成交量不断走高，房地产业才能起到拉动经济的作用，但是房地产的最终支撑并没有改变，居住需求对房价的承受力已经明显不足，如果急需依靠政策拉动房地产维系经济，最终的结果只能是依靠不断鼓励与支持富人投资拉动成交，而所有成交后的商品房都将成为空置房，富人投资所得的资产价值在没有居住需求支撑情况下，也不过是虚拟资产属于空中楼阁，房地产泡沫与经济泡沫会被无限放大，一旦经济环境再度生变，房地产危机引发的经济危机就会一发不可收拾的颠覆一切。
其六，社会矛盾，如果说当前经济发展至今改善了民生，几乎八成百姓都会骂娘，尽管最近十年房地产价格与人均收入都在增长，但是扣除真实物价上涨因素后的居民收入却始终处于负增长通道，虽然此前数十年内政府对粮价的控制减缓了居民生活压力，可是居民的生活在房价、教育、医疗等消费上正在不断受到挤压，其中扣除医疗教育等因素外，有余房价不断上涨，市场商品中的房租费用不断攀升，国家可以控制产业链中最低端的农民收益，却无法控制房租比例升高推高物价的结果，时至今日，中国人均收入排名世界104位，物价却远高于欧美国家物价2-3倍，主要原因就在于经营场所的租赁费用与税负过重（其中包括运输成本），如果这些现象不能改观，不单处于低收入群体的工人罢工现象将愈演愈烈，没有合理收入的商业环境无法更改的情况下，居民消费率即使有数字增长，真实消费也会逐渐走低，最终失业率数字也会不断攀升，一旦失业率攀增过高，社会风险就会随时爆发。
至此可见，房地产调控面临的矛盾林林总总，利益关系也错综复杂，而导致这一切的根源似乎都在政府，无论是中央政府还是地方政府，在对房地产、经济、民生之间关系的权衡上，无疑都已抛却了民生，此轮房地产调控是否能够成功的标准，似乎也与民生需求毫无干系。但是我们可以预见，房地产调控面临的种种困难的最终原因似乎都是来自于民生，也就是说，如果这次房地产调控真的要再度脱离民生，房地产导致的其它问题一定会比经济问题更加严峻。
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