《对话》：焦虑的楼市

《对话》：焦虑的楼市

       主持人：在今天的节目当中，我们将和大家一起来关注一个特殊的商品，它可能是很多人的梦想，面对它也许你会欣喜，也许你会焦虑，这个特殊的商品就是房子，每年的五一黄金周，对于房地产市场的销售来说，其实也是一个黄金周。然而，在今年的5月1号这个黄金周当中，一切似乎有了改变。        主持人：刚才片中已经提出来的这个疑问，一路高歌猛进的中国房地产的市场，是否真的遇到了寒流？今天在我们节目现场，我们邀请了很多房地产业内的人士和资深的专家，共同来和我们面对房地产市场。现在他们已经坐在了我的左右两侧。来，我们掌声欢迎他们的光临。        大家不要以为，他们是随意地坐在了我的两侧，其实他们的座位选择是依据刚才我们这个疑问，我们把这个作为一个命题，交给了我们此刻的六位嘉宾，说房地产市场是不是遇到了寒流？        兰世立（中国东星集团有限公司董事局主席兼总裁）：
       因为我们是在武汉做房地产嘛，武汉房地产是一个很敏感的。你比如说，如果用2006年春节购房的话是疯狂，几乎是没有空房，就是没有可售楼盘了。而2007年，可能大家都关注到，全国的媒体都报道一个消息，春节期间，武汉仅售一套房，武汉在售的楼盘大概有500个，只售了一套房。我觉得这就是告诉大家，几乎不仅仅是寒流来了，这是个冰雪天。这样子我们明显体会到，首先是售楼部没有人去了，没有成交量了，这个我觉得立即感受到这种寒冷。        牛刀（《上海商报》总经理）：        刚刚我们兰总讲的，售楼处没人去了，很多人去看的观望的有，出手成交的没有，或者说出手成交的非常人少。第二个，在一线城市，深圳、广州，包括现在的北京和上海，同时面临着一个最大最大的问题，也就是冷的问题。不管你是“五一”节，还是什么其它的节日，只要是你在卖楼，在搞展会，在搞一些大的营销活动，基本上来讲看的人多，买的人少，他不出手，目前的成交量大家也可以看得出来。        孟晓苏（中房集团理事长）：
       我做房地产行业做了16年，从今年的市场我们看到，相应下降的购买预期，正好和目前比较少的房屋竣工量相匹配，所以就没有造成房价的过度上扬。但是总体来看呢，房价仍然是在涨，而不是在跌，这是一个比较好的市场。
       赵晓（北京科技大学经济管理学院教授）：
       我既不像孟兄，孟总那样有16年的房地产的经验，那么我也不像二位仁兄，你在市场里面。那么我仅仅是基于个人的观察，就目前的这些现象他们讲到的我觉得都是事实，不容否认，但是我看到的是，这个市场的一些基本面没有发生变化，比如整个住房市场，供不应求的环境没有发生变化，土地的供应的增长没有发生变化，那么资金面呢，我们发现也没有发生变化，就是流动性过剩，这样一个背景没有发生变化。那么我很难想象，我们目前的这样的一种观望，会演变成拐点，比如我们看香港的楼市，香港的楼市真正发生拐点，是在97年之后，97年之前它经历过五次调整，所以我相信，我们目前可能会有些调整。房地产的市场跟股票市场是一样的，它也是一个资产市场，所以这个市场符合一个特点，就是恐惧和贪婪把人们带入了这个市场。那么由于恐惧和贪婪，这个市场比如说涨的时候总是会涨过头的，跌的时候也会跌过头，这个市场符合一个追涨杀跌的特点。
       主持人：蔡先生，你同意刚才赵博士的这些分析吗？
       蔡为民（《上海楼市·智典》发行人暨总主笔）：
       现在只是一个寒冷的开始，我们即将进入到真正的冬天，那么刚刚赵先生所说到的，说看起来好像整个房地产的市场，重要的关键因素并没有产生什么变化。
       赵晓：对。
       蔡为民：但我相信，就好像一个人一样，其实人就差一口气嘛，没有那一口气你什么都没变，也就不在了。那么就房地产而言，事实上从2005年开始，我们的房地产业已经变成了一个信心产业，我们可以从两件事情来做判断。第一个 ，就消费者的角度，很显然已经对于购买房地产这件事情，已经进入到能与不能，从过去的为与不为，就是我愿不愿意买，这个杯子十块钱，我觉得太贵了，我不愿意买，但是现在这个杯子变成一千万了，不是我不愿意买，是我买不起，这是我们从消费者的角度。另外，我们从开发商这一端头的角度，我们也可以发现，资金链的紧绷随着尤其是存款准备金率的不断不断地提高，我相信这种资金的活水，已经被非常严重地控制住了。那么在这样的一个情况之下，开发商要取得资金，他唯一的方法，就只能你要不然全盘托出、托售，你要不然降价求售。我们实在看不出来，你还有什么样的方法，去面对现在的所谓的资金寒流，乃至于未来可能发生的销售寒流。
       赵晓：这个市场如果说真的信心像这位兄弟他讲的那样，如果是不断地往下滑，包括我们现在天天讲，这楼市一定会崩盘，大家更没有信心去买房子。你越不买开发商越着急，他就得降价销售，就得跑，我跑不过熊市，我得跑过其它的开发商。那么这个时候呢，它这个市场是有可能继续往下滑的，我并不认为说，现在一定这个市场滑到一个深度了，但是我是说，那些基本的因素都没发生变化，但是目前的这个信心的程度，可能会使得观望延长。
       顾海波（上海市城市经济学会高级经济师）：
       我认为，我们房地产认为，就是说盘整比较好一点，就是说我们的拐点一定会到来。我感觉到，我们现在一个市场的因素，就是说它市场本身有调整的要求，房价年年涨，月月涨，就差天天涨。在07年把房价定为海鲜价，就是海鲜一天一个价。
       主持人：叫实价。
       顾海波：实价，它不定价，统统往上窜，那么就是说它本身有个自然盘整的要求，市场本身。同时它政策在介入，就是说我们从紧的货币政策，我们的利率。所以说我感觉到，我们的拐点会来，我们的寒流会来，但是它还在路上。
       主持人：我觉得他应该坐在中间。其实几位嘉宾的观点，都非常的明确，我们也想让现场的观众来参与一下我们这个讨论，看看大家持什么样的观点。所以现在大家拿出自己手中的表决器，选择1，您就认为，目前我们的房市遭遇了寒流；选择2，是还没有遭遇寒流；选择3是看不清。来，咱们来看一看现场的表决情况，请选择。
       顾海波：正方鼓掌，果然也是很多。
       主持人：我们看到现场的表决结果，怎么样，六位对这个结果有什么看法，孟先生。
       孟晓苏：我看大家的看法还是对的。
       兰世立：我认为是这样子的，他没有体会，我是一个真正的体会者，是深居寒流中心的人，我觉得这种是可能，因为在座的大部分观众是北京人，北京的房地产涨得多跌得少，如果要是来自武汉，或者说是来自深圳的，我相信这个比例完全改变了。
       孟晓苏：其实兰总我听说，你那个楼盘卖得不错，你大量的资金回流啊，你可不是寒流啊，你是暖流啊。        兰世立：还是寒流。
        孟晓苏：你是寒流当中的暖流。        主持人：那兰总那个楼盘，当时是武汉第一个举起了降价大旗的楼盘 对吗？        兰世立：对。        主持人：当时你的楼盘售价是多少钱？
        兰世立：我们当时是8800多（每平米）。        主持人：那你周边的楼盘呢？        兰世立：也都这个价。        主持人：也都在这个价？        兰世立：对。        主持人：然后你的大旗一举，降价降了多少？        兰世立：6000。        主持人：降到6000。        兰世立：差不多40%。        主持人：40%。        兰世立：对。        主持人：那这个肯定有很多。        赵晓：兰总，你是从多少价钱涨上去的？        孟晓苏：对，这个要问问。        兰世立：那是逐步的，严格来讲，从5000多一直涨到8000多。        主持人：这个立场不够坚定。        蔡为民：那么我针对刚刚赵先生，赵兄的说法，我也提出反对意见。他刚刚说了，他问我们兰兄说，你原本卖多少，5000，然后卖了8000，然后现在卖6000，说明没有跌，事实上是涨的。这个讲法不客观。        主持人：这个账算的不准。        蔡为民：很掉轨，非常的掉轨，那如果这样讲起来，2000年的上海房价最精华的地区才5000块，对不对，那它是不是要跌破5000才代表它下跌了呢？对不对，这个说话是不对。当然它是一个阶段性的一个过程，那么它往下调了，当然就说明从产业的调度来讲，它进入到一个相对艰难的经营状态，或者是所谓的寒流阶段，这是可以肯定的。        主持人：我们再来看看其他观众的观点。        曹建海（中国社会科学院投资与市场研究室主任）：我是选了第一项，遭遇寒流。        主持人：遭遇寒流。        曹建海：但是后来发现这个选择是有问题的，因为怎么说呢？        主持人：但是后悔已经来不及了，所以现在必须要说一下理由。        曹建海：这次实际上对开发商、对炒楼者来讲是遭遇寒流了，但是对外另外一端，就是对于消费者来讲，实际上这是一股暖流，这实际上让消费者看到了一个，就是说房价回落，买得起房的一种希望。他就是说看到了那种，只要买了房子就能发大财，只要投机就能发大财，这样一个致富模式终将终结，这样使社会分配更加公平，我觉得对他来讲呢，这是一股暖流。        贾卧龙（香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官）：        房地产市场呢，我认为有拐点，有寒流。刚才大家谈到说房价不会跌，也不会有寒流，实际上我们今年的房产市场，房价的涨与否有两个因素决定，一个是土地。那么第二块来讲，也就是我们现在的资金，今天大家都知道货币从紧，因为物价暴涨，CPI的暴涨，包括我们现在通货膨胀，那么房价，包括今天的资金，下半年我认为或者到明年上半年，整个资金会很紧张。这样的话，开发商不想产生寒流，但是必须面对现实去降价，降价回笼资金。
       徐滇庆（北京大学中国经济研究中心教授）：        说房地产产业缺不缺资金，大量资金不仅是我们自己的贷款，货币发行，贷款在迅速上升。一季度，光从海外流进的非贸易结余外汇合人民币6000亿。这6000亿到哪里去了？那么资金的走向，五个资本市场咱们中国短缺三个，五个资本市场一个是股市，一个房市，一个是债券市场，一个期货市场，一个外汇市场，后三位短缺，只有房市和股市在中国这块土地上还有能容量，但是股市现在的状况，它不仅不进还往外出，你说房市处在什么状态，我们看的是态势。
       蔡为民：我倒是呼应，徐教授刚刚有特别提到的，其实非常值得我们关注的，就是说热钱的数量，这个我觉得很值得我们关注。第一季有1539亿的热钱，其中有851亿美金是不明来源。到了全年来看，大概有6500亿美金是热钱，它已经远远的超过我们中国能够负担的状态了。热钱是什么意思？就是当这个房地产热的时候，钱就到了这里，当房地产冷却的时候它就撤退。一旦撤退的时候，它所形成的这种洪水猛兽似的灾难，是我们消费者要承担的。
       安东（世邦魏理仕住宅部中国区执行董事）：
           我觉得不是的，寒流也是一个冬天一样，就是一个季节的事情，其实我都已经通过，我是澳大利亚人嘛，澳大利亚（上世纪）80年代的时候，贷款的利率18%，那是寒流啊，在香港1997年这个房价跌了65%，这是寒流。新加坡也是这样，其实中国这些大的宏观的因素是完全不一样。你看现在北京的GDP是10%、12%，这种情况。还有同时房价跌得那么厉害，对于我的世界历史来讲，我没有看过这个事情。另外 我们从咱们的角度来看，就是说还是40%左右的人，就是一次付款，所以利率的因素也很小。所以我还是觉得，就是一个短期的季节的问题。        蔡鸿岩（楼市传媒董事长）：
           中国跟其它国家是不一样的，跟美国、跟韩国都是不一样的，跟澳大利亚都是不一样。因为我们中国是一个，现实来说是一个经济发展非常快的，而且又是一个，我们对应的是一个城乡差距非常大的一个现实情况。我们的城市化率现在是百分之四十几个城市化率，经济增长是持续将近三十年的持续10%左右的GDP的增长。那我们现在认为，我认为现在面对的问题不是房价涨跌的问题，而是我们在整个国家的政策当中，如何有效的政策阻挡城市化建设当中这些从城乡转入城市的人群快速地向大城市、向中心城市的涌入，这个如果问题不解决的话，不是说房价涨不涨的问题，而是会不会暴涨，远远脱离大家的现实。因为我们现在对应的数字是，全中国的城市的房价最近两年的快速上涨，可以说40%是属于投资客的购买，40%的投资客来自于推动城市房价上涨。是什么？是由于这个城市所辐射的区域，在这个城市进入买房，而造成的这个推动的需求，推动的房价上涨。        樊纲：房地产市场前两年因为各种其它的原因经历了一些过块的增长，但是，从中国的城市化进程来看还远远没有结束，中国的农民进城的过程还远远没有结束，中国的城市化现在仅仅只只有50%左右。那么城市发展本身还有巨大的空间，这样的进程是决定了中国的房地产市场，包括北京的房地产市场最重要的一个决定因素。正是在这个意义上，我说我们中国永远要防止房地产泡沫，只有防止了房地产泡沫才能防止房地产泡沫破裂之后后面的那些衰退什么的。        主持人：当寒流这个词出现在我们面前的时候，其实我看到，在这个词的背后带出了一个焦虑的群体，这个群体当中其实有我们刚才提到的开发商，提到的购房者，还有银行，还有其他的一些个体。那么究竟，谁是在这当中最焦虑的呢？他们都焦虑一些什么呢？        主持人：那么究竟谁是在这当中最焦虑的呢？他们都焦虑一些什么呢？        牛刀：我认为现在焦虑的群体有这么三大类，第一大类就是地方政府，这是个非常焦虑的群体。        主持人：怎么讲？        牛刀：第一个，在今年以来，中国的土地普遍流拍，这个是大家都知道的，在三月份之前，195幅地其中有69幅是流拍的，其它的成交的土地，这些地块也是半价成交的。第二个焦虑的群体，是去年开发商，扩张过度的一个群体。表面上来讲，现在最焦虑是炒楼的这个群体，在深圳，大概就是6000多炒楼客，手上有70多万平方米的房子，是全体被套住的。深圳的房价大家也都知道，从去年的9月份以来，一直是在还比在下降的，对炒楼的来讲，特别是在去年七、八、九三个月进去的炒楼者，他一点办法都没有，因为价格是在往下走的。        赵晓：对，但是刚才牛刀讲的，他没讲完，去年的比如说扩张过度，特别是拿地王的，拿地王的拿了这个钱之后呢，其实他不准备从售楼中把这钱拿回来，他准备拿了地之后，再去市场上圈钱，这个上市或者蒸发。但是现在证监会把这个路给卡了，那些企业估计现在是焦虑的。有一些开发商的负债率已经高达95%以上，那么最近我还到了一个城市去，那个城市有个开发商拿了一块地，92个亿，人家说了，另外一个开发商说，我们去年在那个城市，我们卖楼算卖得比较多的，差不多是排第一、第二，我们也就卖了四五个亿，他拿这块地就花了92个亿，那么什么时候把这个钱拿回来。而且呢因为他今年只是交了一部分定金，今年你应该把这个钱交给地方政府，我相信他们会有焦虑。        主持人：焦虑的是他？        赵晓：他也不焦虑，他不焦虑，他可能别有用心。他手里有大把的现金，他希望这个市场赶快洗牌。        孟晓苏：确实有那么非常少的房地产企业家，去年在拍地王的时候陷进去了。别的不说，我举一个例子，上海有个叫新江湾城，它的F地块去年拍卖到了楼面地价2万块钱，当时我就预言这个企业要倒霉。果真在今年，再拍卖它旁边的D地块的时候，那么拍价只是7500块钱楼面地价一平米，那么被美国一家公司底价拿标。那么同样是这样的挨着的地，一个两万一个7500，那么两万块钱拿地的这家他当然焦虑了，这是对去年一些企业不冷静的一种惩罚。        贾卧龙：我认为现在如果房价出现大的问题，那么最焦虑的是银行。我们看一下房地产这个资金链，我们开发商开发贷款基本上是依靠银行贷款，那么我们个人买房按首付10%、20%，其余的部分又是银行贷过来的抵押贷款，如果房价出现了大跌的话，那么假如说我们跌到30%，那么我们的资产就变成了，首付了20%，就等于是完全是负债了。所以我认为风险最大的、焦虑最大的应该是银行。        蔡为民：最值得焦虑的，我感觉是所谓的任志强群体。        主持人：是不是谁不来你就说谁？        蔡为民：不是，我个人感觉，因为从他的公开发言当中我们可以看到，他一直把试图的绑架开发商，然后把他塑造成一个整体。所谓的开发商倒，银行先倒，但事实上银行有很多种类别，也有谨慎的，也有大胆的。开发商要倒的话银行会先倒，我觉得这个说法就已经有点在恐吓了。但是我们换一个角度来讲，我是比较担心，国家的货币政策从紧，还不够紧，16.5%还需要再抽一些，否则的话钱还是很多的，对不对，货币政策从紧的这样的国家的意图就没有实现。        主持人：徐先生这个问题怎么看？        徐滇庆：我们现在要保护的是我们的银行系统。老实讲，刚才说的那些问题，很多人说的都很对，什么时候我们的银行会出现金融危机呢？不是房价暴涨，而是房价暴跌。国家国务院银监会再三要求，银行在项目资金不到自有资金不到35%的情况下，不准给予贷款，但到今天为止，全国房地产企业自有资金平均在25%，窄缺口3700亿，宽缺口8000亿。为什么国务院银监会的三令五申不得执行呢？要害是银行的问题，而不是房地产商的问题。那么银行风险很大，现在要防范，那么必须要从紧，一从紧资金短缺，这个是没有错的。但是从宏观来讲呢，我们为什么现在（4月）通货膨胀率已经到了8.5%（5月通货膨胀率已经到了7.7%），而且这么紧缩的情况下还没有见往下走的趋势呢？而且货币发行量仍然和去年同比，在存款准备金提到16.5%的情况下，仍然维持16%的增长率。那明显的，就是地方政府和大国企他上有政策下有对策，仍然在推动着投资的高速增长。那么这个问题非常严重，这是我们要讨论的焦点。        莫天全（搜房集团董事长）：
           我觉得综合焦虑的应该是政府，为什么呢，就是我们房价如果说涨的很厉害，政府肯定焦虑，如果我们房价跌了，政府也会焦虑。        蔡鸿岩：在房地产，我们看房地产市场在过去“928”央行政策出台之前，房地产市场是连续十五六个月每个月在15%左右的房价增长，这个是非常危险的。这个政府的担忧，最后央行出台这个政策也是主要是看中的这个，这样持续快速地这种暴涨，那肯定经济会出大的问题。而地方政府是不管，它是对整个经济，它是不承担这个，它是只认自己的乌纱帽和GDP发展。        牛刀：但是因为现在高的房价，在深圳来讲他已经留不住人了，每个人到了深圳以后他会考虑我要住房，那么我要住房了以后第一个我买不起，而可能现在呢廉租房没跟上，我也租不到房。那么每年原来我们是30多万大学生到深圳，现在就十几万大学生到深圳，为什么？这是人在逼出的效应，这是一个。第二个，很多的科技企业、大的公司也在慢慢地撤出深圳，一个主要的原因，就是因为我们房价高了。那么政府看到了这个问题，所以我认为地方政府他是非常焦虑的。        主持人：其实我在兄弟媒体的报道当中，也看到过您提到的这样地方政府的焦虑的表现，在《21世纪经济报道》的这份报纸当中，我们看到石家庄的房管局宣布，从5月4号开始，他们把普通住宅的界定标准，每平米上调了1300块到2000块，那么他们当地最高的普通住宅的价格，就调整到了每平方米6600元。很多人认为呢，这是刺激房市需求的一个，最直接的表现，这是不是也能够看出地方政府在焦虑当中？        牛刀：对 ，地方政府在这个问题上，他也很难有一个很明确的这种界定，所以政府想稳定这个市场，不让它大量的往下跌。但同时呢，他又要让这个市场保持一定的增量，所以去年深圳是推了6000多套的经济适用房，今年规划当中的经济适用房的面积都非常的大，而且是全力以赴在推进。        兰世立：我作为一个房地产开发商，我有一个体会，我觉得最焦虑的是购房者。因为无论房价在涨在跌的时候，他就担心我买还是不买，因为我们从来，比如说原来我们可以讲，任何一个房地产商的售楼部进去十个人，肯定有一两个，甚至两三个成交，而今天呢，可能进去了一百个人还没有三个成交，那就是97个在焦虑。他就是说，你在跌，还会不会跌，我如果不买它可能涨了怎么办，如果我买了还继续跌怎么办。所以他的焦虑，已经远远超过了开发商，乃至大家所想象的银行。        主持人：其实消费者的焦虑也是可以理解的，我们在今天的节目之前也联合数字100做了一个调查：问消费者，目前是否是购房的合适时机？然后49%的人认为应该要暂时观望一下，37%的人认为现在不是一个购房的合适时机，12%的人认为现在是一个购房时机，还有2%的人他们选择了其他理由。这个不买房可能会有各种不同的原因。因为这一年来，中国房地产市场的很多的迷乱让大家眼花缭乱，我们不妨在这个短片当中先来回顾一下。

       主持人：其实我想让大家走出迷失的中国房局，可能要解决大家心中的焦虑，就是我现在到底买不买房子，这房价未来是会涨还是跌。这可能真的是每一个消费者心目当中，最需要去面对的一个焦虑。