神马文学网冯仑论道：地产明日何去何从？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 08:33:43
在政府不断加码保障房投资之际，商品房市场也迎来了一场炽热的“绿色”竞争。十一长假前，由万通地产联合地产中国网举办的“楼市新论与‘绿领’投资”论坛上，业内大腕万通地产董事长冯仑、华远集团总裁任志强及著名财经评论员叶檀从不同的角度解析了当前调控下，楼市的走向。虽然业界极力呼吁民生与市场应分轨，政府也试图重拾这项出台已久的旧政策以平衡市场，但一个现实的问题在于，楼市如何承受保障与市场的双重压力。
背景数据：
两组数据，一是今年截至8月末，全国保障性安居工程已开工410万套，占年度计划的70%。今年将建成580万套保障性住房。这还仅仅是一年的数据。保障性住房建设量之大可见一斑。二是近日，任志强在公开场合透露，今年全国房地产新开工面积估计会超过35亿平方米，到现在已经超过33亿平方米。虽然预期供求关系会改善，但库存也将随之上升；未来价格竞争压力加剧，今年待销售面积2.5亿平方米以上。“两组数据”的确会让处于市场漩涡里的房企不得不重新审视未来真正的出路在哪里？
叶檀：房地产调控政策还将持续
现行的房地产调控政策还将持续许多年，期间还会产生很大变化。楼市虽然面临金九银十，但这只是对国家调控政策的一次阶段性的小考。如果给现行政策打分的话，分数也不会太高。大规模建设保障型住房与大规模建设普通商品房，只能二选一。前者意味着社会福利体系保障大多数人，后者意味着大多数人能够通过商品市场满足自己的住房需求。我倾向于后者，增加居民的创业与就业空间，建立多层级的健康的房地产市场，减少依赖社会保障的人口。一个13亿人口的大国，剥夺大众创富空间，而由政府对数亿人进行房地产保障，无论如何，这是不可想象的事。
任志强：楼市调控还有核武器
楼市调控还有核武器。例如干脆取消所有银行的按揭贷款。合理的本来应该用货币政策，比如调节利率和控制货币总量，但没有用。战争中用常规武器是可以接受，但使用核武器是无法接受的。这是最不好的东西，是对人生、自然环境破坏性最大的一个。此外，政府向民众加税政策，全世界所有的民众都会反对，中国很奇怪，竟然有人会同意政府任意加税。加税之后一定有很多人反对，政策制定者就变成了一个被攻击者，就没人攻击房价高低了，一定会讨论税高不高。
另外，保障房市场应该与商品房市场区分开，保障房定价应该由政府主导，但商品房市场应该自由竞争，而目前的调控也涉及到商品房市场。增加土地供应才是抑制高房价的根本措施。当下地产调控中通过增加保障房供应来解决问题的做法，并没有从根本上解决保障房建设中各方的责权问题以及土地供应问题，所以都是空谈。公租房建设也不合理，如果原先公租房住户收入提高了，他就是不搬出去，怎么办？难道能将他们赶到大街上去吗？所以不能采取公租房的方式，而应该修建社会租赁性住房。社会租赁性住房不一定非得完全由政府承担，而应让社会各方共同来参与。但如果政府不开辟这些资金市场的话，开发商是做不到的。没有一个投资者有这么多钱来做社会租赁性住房。而长期信贷就是要长远解决社会租赁性住房的资金问题。
背景数据：
两组数据，一是今年截至8月末，全国保障性安居工程已开工410万套，占年度计划的70%。今年将建成580万套保障性住房。这还仅仅是一年的数据。保障性住房建设量之大可见一斑。二是近日，任志强在公开场合透露，今年全国房地产新开工面积估计会超过35亿平方米，到现在已经超过33亿平方米。虽然预期供求关系会改善，但库存也将随之上升；未来价格竞争压力加剧，今年待销售面积2.5亿平方米以上。“两组数据”的确会让处于市场漩涡里的房企不得不重新审视未来真正的出路在哪里？
叶檀：房地产调控政策还将持续
现行的房地产调控政策还将持续许多年，期间还会产生很大变化。楼市虽然面临金九银十，但这只是对国家调控政策的一次阶段性的小考。如果给现行政策打分的话，分数也不会太高。大规模建设保障型住房与大规模建设普通商品房，只能二选一。前者意味着社会福利体系保障大多数人，后者意味着大多数人能够通过商品市场满足自己的住房需求。我倾向于后者，增加居民的创业与就业空间，建立多层级的健康的房地产市场，减少依赖社会保障的人口。一个13亿人口的大国，剥夺大众创富空间，而由政府对数亿人进行房地产保障，无论如何，这是不可想象的事。
任志强：楼市调控还有核武器
楼市调控还有核武器。例如干脆取消所有银行的按揭贷款。合理的本来应该用货币政策，比如调节利率和控制货币总量，但没有用。战争中用常规武器是可以接受，但使用核武器是无法接受的。这是最不好的东西，是对人生、自然环境破坏性最大的一个。此外，政府向民众加税政策，全世界所有的民众都会反对，中国很奇怪，竟然有人会同意政府任意加税。加税之后一定有很多人反对，政策制定者就变成了一个被攻击者，就没人攻击房价高低了，一定会讨论税高不高。
另外，保障房市场应该与商品房市场区分开，保障房定价应该由政府主导，但商品房市场应该自由竞争，而目前的调控也涉及到商品房市场。增加土地供应才是抑制高房价的根本措施。当下地产调控中通过增加保障房供应来解决问题的做法，并没有从根本上解决保障房建设中各方的责权问题以及土地供应问题，所以都是空谈。公租房建设也不合理，如果原先公租房住户收入提高了，他就是不搬出去，怎么办？难道能将他们赶到大街上去吗？所以不能采取公租房的方式，而应该修建社会租赁性住房。社会租赁性住房不一定非得完全由政府承担，而应让社会各方共同来参与。但如果政府不开辟这些资金市场的话，开发商是做不到的。没有一个投资者有这么多钱来做社会租赁性住房。而长期信贷就是要长远解决社会租赁性住房的资金问题。