热钱 人民币

人民币，埋伏与偷袭
（建设部、搜房网联合主办，《楼刊》杂志第三期）
最近二月，中国金融界，证券界，地产界最大的新闻，莫过于人民币升值了。对于人民币升值后的效果，对股债楼汇等各个市场的影响，众说纷纭，各花齐放。
有一种说法，认为外资海外热钱，大量涌入北京上海等大城市，博取人民币升值，并准备在人民币升值后大赚一笔。认为房地产是海外热钱博赌人民币的主要战场，并认为政府要卡死楼市，以对付海外热钱云云。不可否认，这种说法很有煽动力，也鼓惑了不少不明真相的人，并造成了一定的舆论误导。但如果仔细分析下去，就会发现，这种说法，纯属痴人梦呓，是根本站不住脚的。
错误有三，数量性，选择性，归属性。
1）“海外热钱论”的第一个错误。在于其数量级不对。
（‘亿美元）
年份 贸易顺差 实际利用外资 外汇储备 金额差口
1999 1546.75
2000 241.1 593.56 1655.74
2001 225.5 496.72 2121.65
2002 304.3 550.11 2864.07
2003 254.7 561.40 4032.51 +802.34 （含450亿注资）
2004 319.8 606 6099.32 +1291.01 （含150亿注资）
2005 7110
*来源：中华人民共和国国家统计局
热钱自2003~2004开始狂赌人民币升值，出现了有系统性地流入人民币迹象。一般而言，认为热钱的规模在2000~3000亿美金之间。大约以每年1000亿美金的速度增加。
而京沪房地产的盘子，远远没有那么大。即使按北京可售单元1000万平米计算，每平米取7000元的单价，亦不过700亿人民币，折合90亿美金。算上市场上一些可售的二手房，按一半价值计算，45亿美金。
上海的例子，和北京类似。如果将目前上海市面上可售房源全部买下来，仅不过150亿美金。哪怕将北京上海，市面上可售待售的一切房源，一手二手，全部扫断，所需要的资金，亦不过300亿美金左右。
但任何稍有商业常识的人都知道，把市面上所有货源全部扫完，将是什么样的概念！！
事实上，在任何一个市场，只要能成功地扫去20%的货源，就足够让价格上升20%。如果将100%的货源全部扫完，则价格会五倍，十倍地飞涨。波涛汹涌的“六·八”行情，主力动用资金大约不超过80亿元人民币，但已经使得沪深股市狂涨8%。
任何一个考察房地产市场的人，只要简单地估算一下数量级，就知道3000亿美金，绝对不会囤积在房地产市场中。中国人民银行给出的数据，大约是220亿人民币，相当于30亿美金。这也是比较合理可信的。
3000亿美金涌入中国，哪怕我倒一大桶水进浴缸，还会溅起一点水花呢。有1%的资金流入了房地产市场，这是比较符合热钱投机资金的本质的。
3000亿美金涌入中国，真正的资金，还是潜伏在银行间金融市场。大量潜伏在债券，央行票据，隔夜拆借，大额存款，远期交割等各种金融手段之中。流入房地产市场的，不足1%。
二军对垒，情报工作是最重要的。如果连对方的主力动向都搞错，连敌军主力在哪都没搞清楚，那是一定要犯错误的。
国际热钱的主战场，是在银行间金融市场。如果没看到这宏观的数量级差异，以讹传讹，是要中了外资投行的大圈套的。
2）更退一步讲，即使对于真正流入房地产市场的这1%，我们是否可以说“外资为博取人民币升值，而购买房产”呢。毕竟这一小撮的力量，也有好几十亿美金呢。
答案也是否定，因为这是一个选择性错误。
外资进入中国，在他们的面前，有二种选择：
i) 美金进入中国，兑换成人民币
ii) 美金进入中国，兑换成房产
对于外资来说，这二种选择都是存在的，都可以享受到人民币升值的效果。但为什么会有一部分的外资选择了ii)，而不是简单地持有人民币呢？
答案有且只有一个，房地产 > 人民币 > 美金。房产相对于人民币要升值。
换言之，如果外资选择了ii)，而不是i)，除非他本人也认为，中国国内的房地产，相对于人民币要看涨。昨天卖30万的房子，明天就要卖40万。
外资涌入中国，购买中国的房子。理由和我们是一样的，他们并不是看好中国的人民币，而是认为中国的房地产本身要涨。
3）再退一步讲，假如有1%的外资，向水桶倒水一样，小小的水花流入了房地产市场。这些外资选房产而非单纯持有人民币，是认为“房价/人民币”会涨。
那么，是否会和某些专家忧心忡忡地一样，等这些外资因为人民币升值了，获利了结，而导致房地产市场大崩溃呢。
答案还是否定的，因为这是一个归属性错误。
1998年时，上海的虹桥地区，曾遭受过可怕的房产下跌。这一片外籍人士聚居的，素以“小台北”著称的黄金宝地，躲不过98金融风暴。房价有高峰时的3000美金/平米，直线下跌到1000美金/平米，却依然乏人问津。
但这样一次惨烈的下跌，对本地人造成了伤害，对本地人引发了动荡没有？
没有，一点都没有，几乎丝毫没有感觉。
我们的房价，卖给外国人，并没有“回购协议”。就好比一套本值6000元的房子，来了一个欧洲人，非要花10000/m买去。
那好啊，就让欧洲人买好了。我们并没有回购协议，从来没有答应过，在10000元的时候，我们要接欧洲人的盘。
如果楼市从10000元上获利回吐，楼价大跌，损失的是“外国人的金钱”。当外国人大笔大笔地买进时，已注定了这一天不可避免。
如果人民币升值到1:5，外资撤离，而导致房地产市场大崩溃。我们完全不用担心，因为这损失的都是“外国人的金钱”，让台湾人把瑞虹降到6000元/m再抛，让台湾人割肉跳楼，启不是好。这时候房价的下跌，对本地人来说，完完全全是个利好。
综上说述，我们对“热钱买楼论”，必需要有一个清醒的认识。热钱的主战场，并不在楼市之中，90%在银行间金融市场。如果眼光一味盯住了楼市，忽略了敌军主力，非犯大错误不可。
即使有三五支支线部队，也是因为他们看好房地产市场。认为房价会涨得比人民币更快。简单地用“人民币汇率”，来推测楼市的走向涨跌，未免管中窥豹，自以为是。“热钱买楼论”，可以休矣。
※※※※※※
人生的旅途中没有平坦的大道，只有不畏艰辛勇于攀登的人才能达到成功的峰顶
[楼主]
[6楼]
作者:
sealeft
发表时间:
2005/09/13 11:43
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热钱的本质
热钱的本性决定了,其投资对象一定是流动性良好的资产,而不是流动性比较差的房产.这点我也对媒体朋友讲过. 很多媒体道听途说就把进入楼市的钱说成热钱了. 古往今来没有任何一次金融阻击战是单独在一个战线上做战的, 各个投资市场中存在一个合理的比价, 当热钱进入金融市场后,必然把一部分需求长期回报的钱挤出并选择房产. 就算是一个替代吧.
偷袭的必要条件是金融自由港, 就是军团的快进快出. 长时间的集结和潜伏(比如3年), 都是为了短时间的撤离(比如3个月)做准备的. 这就是空间和时间的置换. 中国内外资金的通道是一个喇叭口向外的通道,宽进限出. 这个是防止外资流出的.
我们要加入外资大循环,而且承诺国际规则的兑现,所以金融之战是难于避免的. 大家已经注意到了外部资产收益率高于境内资产收益率了, 这就是一个积累空间的过程....
一个国家或经济区域的楼市,股市,货币市场,债市是一个结构化的整体,四个部分之间收益率结构,流动性结构,决定了兵分四路的权重. 如果四个市场全面开放, 理论上货币和股市等金融市场流动性最好, 当然是重兵. 但是在金融市场不开放,相当于"流动性"无穷小, 但是又不想踏空,当然就是要顾及楼市了, 而且是流通性交易量相对大的楼上. 我的意思就是没有固定的,战法. 兵无常势,水无常形, 只要可以杀入四位一体的经济体,之后在期间调兵遣将资本内部流动也是完全可以的. 为什么要形而上学地把具体的投资对象做明确的区分呢? 有无相生,大象无形.
多印美元集中打入石油,石油能不涨吗? 石油要是下跌了,美元流向A处,A能不涨吗? 当然A=(a1+a2+a3+...), 但是其中可能有中国,可能也有黄金.
答：打着哈欠，从2楼看到13楼，越看越是窝气。俗话说，“回贴不看贴的是老母猪”，现在不看贴的人真是太多了。
在这一篇文章中说得很清楚了。“热钱没有进入楼市”，什么偷袭的目标是楼市，什么政府打压，错了，错了，全错了。
看清楚了，二军对垒，情报工作是最重要的。如果连对方的主力动向都搞错，连敌军主力在哪都没搞清楚，那是一定要犯错误的。
国际热钱的主战场，是在银行间金融市场。如果没看到这宏观的数量级差异，以讹传讹，是要中了外资投行的大圈套的。
写这篇文章，最处是发表在了《楼刊》杂志九月号上，铅印的标题是《休矣！用人民币汇率揣测楼市》。
qiaoxq先生在第3楼中，问我“上篇文章只是说对方已经埋伏了，何时偷袭，以及偷袭的充分和必要条件没有讲，偷袭的结果没有讲。”，其实是会错意了。埋伏和偷袭，本来就是一个题目。和内容没太大联系。您要知道，现在在互联网上，想一个帖子流传得广，广泛阅读和转载，哪得有多难。。。。。 当然得取一个吸引眼球骇人听闻的新闻题目，好比“阴谋”“美帝”“燕二十”之类的。。。
写这篇文章，本来是想给安家，搜房网那些小孩子看的。“热钱买楼论”，可以休矣。简单地计算一下数量级，就可以知道主战场根本不在这里。哦，当然还有我们的“房差，利差，汇差”三差蔡为民老先生。上次他推销他那观点时，我就在一旁不停地翻白眼。台上人前，大家不便于直说罢了。
涌进入中国的热钱，外汇储备的虚增部分，一般认为是3000亿美金左右。但上海房地局的登记数字，每年仅有100万m2的房产由外籍人士持有。央行的数据是220亿人民币。折算都差不多30亿美金左右。差二个数量级。
我们认为热钱的主战场是在银行间金融系统，以国债，央行票据，同业拆息，协议存款等方式存在。二军对垒，如果看错了对方主力，那是非输不可的。警悟啊。
至于涌入了楼市的那1%，30亿美金。你一百个小朋友出去春游，还有一个溜出去上厮所呢，正常。
我上次就说过，热钱涌入中国的数量，约150亿美金/月。仅需要一个月的热钱，就可以把上海楼市所有房源扫光。说热钱战楼市的专家，不是水平差，就是良心差。上次在双周会对老蔡大翻白眼。误导了多少人，安家，搜房，天涯论坛，那群小孩子都给冒牌经济雪茄带坏了。简单地算一下数量级吧。
不过，总体来说，这篇文章我最喜欢的观点，还是第二点，这也是整篇文章的闪光点。心血啊，各位回贴不看贴的朋友再仔细琢磨琢磨吧。
外资进入中国，在他们的面前，有二种选择：
美金进入中国，兑换成人民币
美金进入中国，兑换成房产
对于外资来说，这二种选择都是存在的，都可以享受到人民币升值的效果。但为什么会有一部分的外资选择了（2），而不是简单地持有人民币呢？
答案有且只有一个，房地产 > 人民币 > 美金。房产相对于人民币要升值。
换言之，如果外资选择了（2），而不是（1），除非他本人也认为，中国国内的房地产，相对于人民币要看涨。昨天卖30万的房子，明天就要卖40万。
外资涌入中国，购买中国的房子。理由和我们是一样的，他们并不是看好中国的人民币，而是认为中国的房地产本身要涨。
至于第三点，哦，那是凑字数的。
"答案有且只有一个，房地产 > 人民币 > 美金。房产相对于人民币要升值。"这个不等式,就是欧先生所言, "人民币对外(美金)升值,对内(房产当然还要其它人民币资产)贬值"的数学表达式了.