时冰寒：“向两会建议：取消开发商，房价降一半”

时冰寒：“向两会建议：取消开发商，房价降一半”
灌水乐园 发表在辣眼时评 华声论坛http://bbs.voc.com.cn
我国在建筑商和购房者之间设置一个“空手套白狼”牟取暴利的房地产开发商，是导致我国房价持续上涨的根源之一。鼓励勤劳致富，反对投机钻营，在任何一个国家都应是规范和引导人们价值取向的基本规则。许多开发商既不从事建筑（甚至不懂得建筑），又不从事规划设计，甚至没有足够的自有资金，却在整个房地产链条中担任寄生虫和吸血鬼的角色，坐享暴利，给人们的价值取向造成了错误的引导。
为了满足日益膨胀的贪婪的欲望，许多开发商通过囤积居奇，制造、控制和散播虚假信息等卑劣手段，哄抬房价，在将无数人辛辛苦苦用毕生精力创造的血汗钱掠夺、洗劫一空的同时，不断将责任向政府身上引导，制造了大量不稳定因素，使住房这一民生问题逐渐转化为民愤问题。
开发商“空手套白狼”
《现代汉语词典》对“开发”的定义是：“以荒地、矿山、森林、水力等自然资源为对象进行劳动，以达到利用的目的。”房地产开发是指，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。从定义上来看，房地产开发是一种具体的生产活动，世界其他国家对房地产开发商的定位与此相符，而我们绝大部分开发商只是在进行投机活动。
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生曾撰文指出：“现今的中国的房地产开发商是一个具有中国特色的，以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式。”事实正是如此。
从生产流程来看，房地产项目的规划设计由设计单位负责，工程建设由施工企业完成，房地产开发商在这一过程中不付出任何实质性劳动，也不为社会创造任何价值。
从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资、预售房、假按揭等方式，“空手套白狼”获取资金。
我国开发商自有资金所占比例之少世界罕见。中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》指出：2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%（“定金和预收款”中有30%的资金来自银行贷款）；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，占全部资金来源的30.3%（在这30%的企业自筹资金中，有大约70%来自银行贷款！）；第三大资金来源是银行贷款，占资金来源的18.4%。
在自有资金不足之下掩盖着的是一种以成本和风险转嫁为主体的赤裸裸的投机行为：
第一，开发商通过让建筑公司垫资建设，把生产环节的相当一部分成本和风险转嫁给建筑企业，并在最终付款时拖延，导致大量农民工工资被拖欠——开发商是真正的欠薪源头，造成严重社会问题。
第二，开发商通过收取定金、预收款、首付款乃至整个房款，将成本和风险转嫁到购房者身上。开发商等于获取了巨额无息也无风险的贷款，这其实是对购房人利益的一种侵害和剥夺。有的开发商不仅不感恩于购房者，还频频违约甚至携款潜逃。据新华社报道，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上。
第三，开发商通过从银行贷款，将建设成本和风险转嫁给银行。
第四，开发商同时还打社保基金等“养命钱”的主意，上海社保大案就是官商（开发商）勾结的结果。
不难看出，自有资金非常低的房地产开发商，由于投入资金非常少，它所承担的风险是最小的，在所有的风险都被转嫁出去后，开发商们可以用最好的心态，通过各种方式哄抬房价，追逐暴利。作为“迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商”的开发商，不会惧怕任何风险，一旦有风吹草动，他们随时可以携带榨取的民众的血汗钱逃之夭夭。
取消开发商是时代需要
开发商是位于建筑企业和民众之间的一个不伦不类、完全多余的环节，房价中相当一部分被这一贪婪的寄生虫掠夺，倘若去除这一环节，即使在地价等因素不变的情况下，房价也能下降近半。
第一，取消开发商环节，将能去掉近90%的利润——研究表明，在房地产领域90%的利润被开发商掠夺。
第二，取消开发商，因开发商这一多余环节而滋生出来的成本和费用将不复存在。
第三，取消开发商，信息的透明度将比有开发商这一环节时大大提高，而相对透明的市场有利于防止价格操纵，可以有效拉低房价。
由于制度设计上，只允许开发商进行房地产开发，建筑企业被迫沦为开发商的奴隶，常常不得不垫资承接工程。由于多了开发商这样一个投机环节，建筑企业生产的产品落入开发商手中，强化了垄断效应，使开发商利用囤积居奇等方式向公众展开掠夺变得更为容易。
取消开发商的好处远不止这些。相对于建筑商，开发商对建筑知识的了解和对建筑质量的重视程度要弱得多。在一些开发项目中，暴露出了诸如用毛竹替代起承重作用的钢筋这样的黑幕，因为，作为“迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商”的开发商，是最唯利是图、利欲熏心的群体，他们投机的特点决定了，他们随时可以逃得无影无踪，因此他们有更大的胆量偷工减料，忽视质量。而建筑公司是具体的生产企业，属于劳动密集型企业，拥有众多职工和设备，他们更懂得也更重视质量的重要性，没有开发商这一环节，建筑企业将能建造出质量更优秀、价格更低廉的住房。并且，能够提供更好的售后服务。
并且，建筑企业常年习惯了低利润率状况，没有开发商那般永不满足的贪婪。由于减少了开发商环节，有关部门只需对建筑企业进行管理，监管难度和监管成本将降低。
还有非常重要的一点。作为常常被迫垫资为开发商服务的主体，建筑企业自有资金充足，他们不必大量依赖银行贷款，即使有银行贷款，也不会像开发商那样随时能够消失，这有利于避免我国金融业因房地产的深度调整而发生危机。
如果说开发商有用，它只是起到了一个“召集人”的作用，把规划设计者、建筑商等召集到一起搞房地产开发，问题在于，这个“召集人”获取的利润是整个领域全部利润的90%！这种近乎贩卖白粉的暴利绝非“召集人”角色所应获取的。
后开发商时代的四个问题
第一，有人反对取消开发商的观点，认为开发商相当于零售商，取消开发商是不是要取消所有零售商？这是一种荒谬的类比。零售商位居生产环节和消费者之间，与位居建筑商和消费者之间的开发商相似，但是，零售商的存在是为了缩小交易成本而不是加大交易成本。零售商所从事的并非像商品房这样的大额商品销售，如果消费者直接与生产企业联系，将加大交易成本。而商品房则不然，商品房恰恰是由于开发商的存在而加大了交易成本，因为开发商要获取巨额暴利而不是它作为零售商角色应得的少量利润。
在美国，所谓的开发商是集规划、建筑等多功能为一体的企业，如果住房有什么问题，他们永远为你负责，但是，在开发商存在的今天，如果我们的住房出现问题，开发商可能已经在获取大量财富之后移居国外。
第二，在取消开发商之后，为了防止建筑商沿袭开发商的一些恶习，应像美国那样，准许个人合作建房，以便对建筑商形成竞争压力。我们的饮食业之所以是普通大众消费，就与无数家庭主妇的存在有关，她们与饮食业构成了竞争关系。个人合作建房将能与建筑商形成竞争关系。美国作为市场经济最发达的国家，尚且准许个人建房，既是基于对公民建房权利的尊重，也是基于市场竞争的需要。发达国家的实践表明，在相关法律、制度的规范下，个人建房甚至比弱智的城市规划显得更有特色、更为有序，也更有艺术性。
当然，这牵涉到土地制度的变革，我们应该允许个人公平地参与土地的拍卖。而这一点是有法律依据的，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条明确规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”
第三，一直有许多人反对合作建房，比如，现在开发商就强调，合作建房的成本远远高于开发商建房的成本。这其实是没有可比性。假如合作建房的成本是15万，而开发商的建房成本是10万，合作建房的成本的确是高的，问题在于，倘若开发商10万成本建造出来的房子卖30万甚至40万，而合作建房的最终价格就是成本价15万，哪个更划算？既然开发商这样一个皮包公司都能完成整个商品房建设流程，个人集资建房者为何不能委托设计单位设计、委托建筑公司施工建设？
第四，改变政府过多从房地产领域获取利润的做法，降低土地出让价格，确保住房中所包含的公共产品特性逐渐回归，真正做到“大辟天下寒士尽欢颜”，使住房问题成为和谐社会的推动者而非危害者。
开发商暴利错误引导社会
如果在一个社会，投机所获取的利润，数倍甚至数百倍于靠双手（如农民工）和智慧（如知识分子）的劳动者获取的利润，那么，这种财富分配机制本身就可能存在严重问题，它将错误引导人们对财富的追逐，对推动一个民族前进和发展的力量造成扭曲。
开发商们都强调自己的利润率非常低，但是，福州市物价局公布的测算结果显示，该市开发商的利润率平均约为50%，最高的超过90%。另据《21世纪经济报道》1月20日披露，“很多项目（利润率）超过了300%以上！”
开发商们喜欢用《第一次全国经济普查主要数据公报》中的数字为自己辩护：2004年房地产开发的利润率是7.77%，远低于其他第三产业的利润率——10.23%。这一数据与人们所掌握的信息相去甚远，这也不奇怪，因为调查是由企业自己填报的，存在着瞒报现象。退一步说，即使以此数据来计算，房地产开发企业平均所获取的利润也远远高于对房地产领域贡献最大的建筑行业：
2004年末，全国共有房地产开发经营法人单位5.9万个，就业人员158.5万人，房地产开发经营的利润总额为1035.2亿元，平均每个房地产开发企业获取利润1754576.27元，人均利润65312.30元。同一时期，全国共有建筑业法人企业单位12．8万个，就业人员2791．4万人；建筑业个体经营户56．5万户，就业人员461．6万人。2004年利润总额为826．7亿元。平均每个企业获取利润119292.9元，人均利润2533.56元。
“空手套白狼”的房地产企业的平均利润是建筑业的14.7倍！房地产开发行业人均利润是建筑企业人均利润的25.8倍！而且，这是在利润被隐瞒的情况下得出的结论。
让投机者获取的收益数倍于靠血汗获取收益的人，是最不公、最扭曲、最容易滋生不满和矛盾的分配机制，它将错误地引导人们向投机者学习而不是以勤劳为荣。如果去掉开发商获得的这份暴利，房价要降下多少？我们为什么要让这个靠吸食民众和国家血汗的寄生虫坐收暴利？
一份汗水一份收获。当我们看到那些在寒冷的冬天尚挥汗如雨的农民工，我们感受到的是一个群体朴素的奉献精神、对生活压力的强烈抗争和对未来希望的奋力追逐。然而，在他们付出的很多，得到的却很少——每月仅仅几百元的收入，这点收入包含了他及他身后家庭的吃、穿、用、养老、医疗、孩子教育等等一切费用。就是这点不够开发商一顿饭钱的微薄收入，还常常因冷血的开发商可耻的拖欠而化为乌有。
靠欺骗、玩空手道、投机钻营牟取利益的开发商，是我们这个时代在错误的时间和错误的制度设计下培养出来的丑恶的怪胎，他们利用这个制度留下的每一个微小的缝隙展开疯狂的掠夺，在敛取巨额财富的同时，也因行贿官员等罪恶行为，对我们的制度根基进行蚕食。
开发商是最不懂得感恩的一个群体。农民工懂得感恩，是因为他们的每一分钱都是汗水换来的。用汗水换取财富的人永远比那些靠投机掠夺财富的人懂得感恩！
我们经常看到一些冷血的开发商把自己包装成道德的楷模招摇过市，四处作秀，大谈人生、谈理想，装扮成人模狗样儿的正人君子，引来无数不明事实真相者的吹捧和崇拜。当我们看到许多行业的老总在辛辛苦苦为公司发展愁眉不展的时候，一些开发商则频频站在聚光灯下，用比章子怡等专业演员更熟练的表演欺骗民众，助推房价，这种表演甚至在中央出台调控政策后都没有停止。试问，除了房地产开发行业，还有哪个行业有这么多游手好闲之徒？除了房地产开发行业，还有哪个行业有这么多频频向中央政策发出挑衅的无赖之徒？
开发商是腐蚀和谐社会的邪恶力量
尽管攫取着巨额暴利，但是，开发商千方百计地偷逃税款，逃避应当承担的社会责任，成为财富的巨人、纳税的侏儒。各地只要一对开发商进行检查，马上就会揪出偷税尾巴，相关报道可谓汗牛充栋。
房地产行业与医疗药品行业、零售业并称为商业贿赂的三大高发领域。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节。近年来，许多经济大案与房地产相关（如上海社保基金大案，落网者包括陈良宇等大批高官）。房地产领域成为权钱交易的温床，成为最腐败、最堕落、最阴暗、最肮脏的一个领域。
这一切都是由房地产开发商的投机本性所决定了的。房地产开发商本身没有充足资金，他们要通过行贿银行工作人员，或者通过“假按揭”等方式，获取巨额银行贷款；房地产开发商本身不是一个生产性实体，它需要借助权力之手弥补自身的缺陷，通过与特权相勾结使投机过程得以顺利完成；因为投机本性，开发商收买无耻的学者替它鼓吹，这种鼓吹甚至在中央调控政策出台后都没有停止，这些可耻的学者因得到一点蝇头小利就沦为开发商的帮凶和走狗，不惜歪曲经济学中最基本的常识，通过看似完整实则漏洞百出的谎言欺骗民众。
开发商常常通过用权力钥匙打开的大门，肆无忌惮对民众展开掠夺。在受贿之后，一些官员不仅对开发商的不法行为视而不见，甚至为虎作伥，与开发商一道抵制中央调控政策，使开发商更加变本加厉、有恃无恐地制造信息不对称，营造供不应求的假象，诱导消费者购房，推动房价上涨。
最近几年，高房价问题为何引来如此之大的民愤，根源在于官商勾结推动房价上涨——所有腐败成本都悉数被转嫁给了购房者，靠纳税人供养、原本应维护公众利益的官员成了奸商的帮凶和保护伞。诚如全国人大常委会委员、全国人大财经委员会委员、国家统计局原副局长贺铿所言，“若不解决房地产市场中的官商勾结，所有的宏观调控都收效甚微”。
中华民族是一个勤劳勇敢的民族，让作为“迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商”的开发商存在本身就是一种悲哀。以投机为主的开发商，是我们这个时代的肿瘤，他们以种种卑劣的伎俩在获取财富的同时，为我们这个社会制造了数不清的麻烦，给无数家庭的住房梦带来了沉重的阴影。取消开发商，铲除这一腐蚀社会肌体的邪恶力量，有利于促使房价的理性回归，有利于促使更多的消费潜能释放出来，从而，拉动内需，推动我国经济的可持续发展。
[本帖最后由 审核员 于 2008-09-24 18:11 编辑]