神马文学网中国房价调整后将继续上升
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 17:41:40
开征房产税影响未明
早于1986年10月，中国已通过征收房产税权，当时针对经营性用房，居民住房暂时不征。这次上海政府打算向“七十平方米以上面积”的房产征税6％；另不能提供三年以上工作纳税的非上海户籍居民，购房亦要征税。对中国而言，征房产税的结果是日本反应，还是英美反应？不知道。有人担心类似日本，因中国一如日本，在过去是没有征税的，一旦开征影响很大；反之英美政府一向有征税，人们早已习惯。
另外，由住房城乡建设等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》在6月12日正式对外发布，主要针对城市内中等偏低收入家庭（通常被称作“夹心层”）住房困难，因为他们无力通过市场租赁或购买住房，成为城镇化快速推进下的受害者。
根据有关《指导意见》，未来住房房源可通过新建、改建、收购等方式向他们提供公共租赁住房，并严格控制在六十平方米以下，合同期限一般为三至五年，满约后可申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，亦不得作为从事其他经营活动。如承租人违反规定，应当责令退出。如拖欠租金和其他费用，可通报其所在单位从工资中直接划扣。中央以适当方式向各地政府提供资金补助，在建设和营运上给予税收优惠，并鼓励金融机构发放长期贷款，支持符合条件的企业通过发放中长期债券等方式筹集资金；并探索运用保险资金、信贷资金及房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道；实行“谁投资、谁拥有”，投资者权益可依法转让。上述主要由省政府总负责，由市、县人民政府落实。换言之，中国正大力发展廉租房。
新中国成立以来，一直实行住房非商品政策。第一个住房变成商品是1979年深圳东湖花园，主因是1949年起的计划经济失败，1978年起实行改革开放政策。过去三十多年，中国政策上过分强调效率而忽视注重公平，渐渐令社会走向两极化。所谓三十年河东、三十年河西，是历史周期规律。这次不是走回头路，而是纠正过去三十年政策上过分强调效率而忽略公平原则后的另一次改革。
未来把住房用地分为普通住房和奢侈住房两种，分界线是六十平方米楼面，然而至今仍未有具体方案。例如所占比例多少？在新加坡是85％比15％，即85％住宅土地用作发展组屋供新加坡人购买；15％住宅用地是豪宅，任何人都可购买。香港是50％比50％，目前公屋为三百万人提供居所，另有三十五万个居屋单位内，约住了一百万人，另有三百八十万人住在一百多万个私人住宅内；私人住宅良莠不齐，有些是战前旧楼，亦有些是超级豪宅。日本是15％比85％，约15％ 居住在政府提供的廉租屋内，其余都是私人住宅单位。不同政府有不同房屋政策，产生不同效果，很难说哪一项政策好或坏。
各国房策互有优劣
在城市化过程中，当地政府采用什么政策，十分影响未来楼价。例如新加坡约85％市民住在政府提供的组屋（类似香港居屋）内，只有15％（大部分外来）人口租用或购买私人物业，令新加坡市民只须花百多万港元便可购买一间约一千呎楼面的组屋，首期付30％（可用强积金支付），然后每年供款，退休前完成。由于政府大量供应组屋，令组屋楼价升幅每年仅约5％左右。
日本政府则视住宅物业为商品，楼价由市场决定。 1990年曾出现三代人才供得起一个七百五十呎住宅单位的情况。其后政府宣布抽物业税，1990年至今日本楼价下调70％。另一方面，日本政府近年亦提供类似“居屋”的物业给日本人租用或购买，令近年日本楼价无法回升。
香港自1953年起是双线行车，既有廉租屋亦有私人住宅，1976年起更加入居屋，到2003年才取消，最后一批居屋在今年内出售。上述政策令及早买楼的港人发达，例如1967至1997年本港住宅楼价由几十元一呎升至12000元；反之，97年才置业者除豪宅外，至今仍赚不到钱。
未来中国房屋政策到底是新加坡模式（85％人口住在政府提供的组屋）或是日本模式（85％人口住在私人地产商提供的房屋）；抑或香港模式，即廉租屋及居屋占一半人口、私人物业占一半人口？哪一模式好？各有各的优点和缺点。例如新加坡人可以安居乐业，因楼价长期升幅有限，大部分新加坡人至今仍过着俭朴生活。反之，港人在楼价上升时个人财富大增，生活奢华；在楼价回落时出现负资产效应，消费大减。
中国快公布下一个“五年计划”，在房屋政策方面，相信有更清晰的方向指导