善于寻找各种利益的平衡点

日期：2010-12-27 作者：周锦尉 来源：文汇报                           周锦尉
    
    实践表明，物业管理需要行政力量一定程度地介入。但介入过度，又会使自治组织丧失独立能力。因此如何“适度”介入，就要处理好公权力与私权利的关系，寻找平衡点——这是制订好住宅物业管理法规的关键
    
    近日，上海市十三届人大常委会二十三次会议审议通过了修订后的《上海市住宅物业管理规定》。这是一部属于社会领域、事关民生问题的法规，备受各方关注。在这部法规提出、审议、听证的过程中，遇到了不少难题，笔者参与其中工作，深感这类立法需要寻找各种利益的平衡点，作出智慧选择。
    
找到公权力与私权利的平衡点是关键
    
    首要的是找到公权力与私权利的平衡点。较为广义地说，推进民主在某种意义上是“限制、规范公权力而保护私权利”，而立法就要善于寻找它们之间的平衡点。在行政领域、经济领域和社会领域，上述的“限制”、“保护”有相同的也有不同的特征。在行政领域，对公权力进行“限制和规范”是立法的主要指向，例如行政许可法明显减少了行政审批权限及项目。而在社会领域，立法则表现为调节、平衡不同民事主体之间的利益关系。
    
    住宅物业管理法规属于社会领域立法，它主要调整、平衡业主利益及由其产生的业主委员会与受业主委托的物业服务企业之间的利益关系。业主委员会的组建是其中一个关节点。业主委员会属于民间自治组织，但眼下在我们的现实生活中，还缺乏自治组织发育、生存和发展的成熟经验。因此让业主们“自我发动、自己组建”，往往会出现“难产”，或者“产后发育不良”，运行不顺利，这就需要行政力量介入。
    
    社会学理论认为，若将整个社会以“三个空间”划分，政治行政领域为“第一空间”，权力资源丰富；经济领域为“第二空间”，金钱资源丰富；社会领域为“第三空间”，权力和金钱资源缺乏，多的是利他和奉献等公德资源。这“三个空间”健康运行，要求行政、资金、公德资源相互“适度介入”和融合运用。
    
    实践表明，物业管理需要行政力量一定程度地介入。但介入过度，又会使自治组织丧失独立能力。因此如何“适度”介入，就要处理好公权力与私权利的关系，寻找平衡点——这是制订好住宅物业管理法规的关键。
    
    我国有较为健全、强势的各级地方政权和基层组织，发挥行政力量在物业委员会组建时和运行中的作用，在现实情理之中。这也有利于防止社会自治组织在萌生阶段冒现负面问题。上海市人大常委会在深入调研后，形成了立法的清晰思路。新近通过的《规定》指出：“区县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区县相关行政管理单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。”同时，乡镇人民政府和街道办事处也要建立相应工作制度，并协调和处理物业管理过程中的综合事务和纠纷，进行指导和监督。具体而言，“指导和监督”包括业主委员会筹备组组长“由乡镇政府、街道办事处的代表担任”，对组建后的业主委员会不依法按时举行会议应予督促等。《规定》中还有“居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷”的要求，以保障基层社区稳定。
    
再三斟酌力求合理协调各种利益关系
    
    大量而重要的，是调整不同民事主体之间的利益关系，寻找平衡点。物业欠费和紧急情况下专项维修资金的使用问题，是这个法规制订过程中的难点，人大法制委员会就此举行了市民听证会。
    
    由于多种原因，现在业主欠缴物业费的现象很普遍。以欠缴为由终止业主的物业转移和抵押的资格，是一些人的想法，但经调查研究，大家认为欠缴物业费问题比较复杂，不考虑成因而终止欠缴者相关资格，可能会过度保护物业公司的利益。另外，物业费纠纷属于平等民事主体的债权债务纠纷，不构成物权权利的瑕疵，故而不宜限制当事人物业转移和抵押的权利。为此，法规的表述为“提示性规定”，要求业主“应当结清”，“未结清的”应与转移物业的“下家”有一个相关约定，“并告知物业服务企业”。
    
    物业维修、更新、改造费的使用问题，在审议这个法规时成为“关键条款”。第59条规定了尊重业主权益的民主方式，即动用这笔维修资金必须符合“两个三分之二”原则（建筑物总面积三分之二以上业主、总人数三分之二业主同意）。但紧急情况下能否动用这笔资金？《规定》原来提出，在“外墙脱落和渗漏”、“电梯、水泵故障”、“消防设施损坏”的情况下，受委托的物业企业“可以动用”。但人大常委们对其中“外墙”情况的“紧急性”提出异议，认为其中有“不可测因素”，掌控有难度。表决稿因此修改为“外墙墙面有脱落危险、房顶或外墙渗漏等严重影响房屋使用和安全情况、经有资质的鉴定机构出具证明的”才可以动用——这就更加合理地协调了业主与物业公司之间的利益关系。
    
    在《规定》审议时，还有个“三同”问题，即“同一管理区域，同一服务内容和标准，同一价格标准”。《规定》保留了这个“同权同价”原则，但考虑到上海新建商品房与售后公房并存，售后公房的量还不少，如物业费上升过大，并不妥当。因而《规定》提出实施“三同”的具体办法“由市人民政府另行制定”，并作出说明（具有法律效力）：“考虑到执行同一价格标准涉及面广，情况比较复杂，建议市政府在制定具体方法时要区别不同情况，充分考虑历史因素，尤其要注意弱势群体利益的保护，采取多种方式，有步骤稳妥推进此项工作。”
    
    （作者为上海市人大常委会法工委委员、中共上海市委党校兼职教授）

善于寻找各种利益的平衡点

日期：2010-12-27 作者：周锦尉 来源：文汇报                           周锦尉
    
    实践表明，物业管理需要行政力量一定程度地介入。但介入过度，又会使自治组织丧失独立能力。因此如何“适度”介入，就要处理好公权力与私权利的关系，寻找平衡点——这是制订好住宅物业管理法规的关键
    
    近日，上海市十三届人大常委会二十三次会议审议通过了修订后的《上海市住宅物业管理规定》。这是一部属于社会领域、事关民生问题的法规，备受各方关注。在这部法规提出、审议、听证的过程中，遇到了不少难题，笔者参与其中工作，深感这类立法需要寻找各种利益的平衡点，作出智慧选择。
    
找到公权力与私权利的平衡点是关键
    
    首要的是找到公权力与私权利的平衡点。较为广义地说，推进民主在某种意义上是“限制、规范公权力而保护私权利”，而立法就要善于寻找它们之间的平衡点。在行政领域、经济领域和社会领域，上述的“限制”、“保护”有相同的也有不同的特征。在行政领域，对公权力进行“限制和规范”是立法的主要指向，例如行政许可法明显减少了行政审批权限及项目。而在社会领域，立法则表现为调节、平衡不同民事主体之间的利益关系。
    
    住宅物业管理法规属于社会领域立法，它主要调整、平衡业主利益及由其产生的业主委员会与受业主委托的物业服务企业之间的利益关系。业主委员会的组建是其中一个关节点。业主委员会属于民间自治组织，但眼下在我们的现实生活中，还缺乏自治组织发育、生存和发展的成熟经验。因此让业主们“自我发动、自己组建”，往往会出现“难产”，或者“产后发育不良”，运行不顺利，这就需要行政力量介入。
    
    社会学理论认为，若将整个社会以“三个空间”划分，政治行政领域为“第一空间”，权力资源丰富；经济领域为“第二空间”，金钱资源丰富；社会领域为“第三空间”，权力和金钱资源缺乏，多的是利他和奉献等公德资源。这“三个空间”健康运行，要求行政、资金、公德资源相互“适度介入”和融合运用。
    
    实践表明，物业管理需要行政力量一定程度地介入。但介入过度，又会使自治组织丧失独立能力。因此如何“适度”介入，就要处理好公权力与私权利的关系，寻找平衡点——这是制订好住宅物业管理法规的关键。
    
    我国有较为健全、强势的各级地方政权和基层组织，发挥行政力量在物业委员会组建时和运行中的作用，在现实情理之中。这也有利于防止社会自治组织在萌生阶段冒现负面问题。上海市人大常委会在深入调研后，形成了立法的清晰思路。新近通过的《规定》指出：“区县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区县相关行政管理单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。”同时，乡镇人民政府和街道办事处也要建立相应工作制度，并协调和处理物业管理过程中的综合事务和纠纷，进行指导和监督。具体而言，“指导和监督”包括业主委员会筹备组组长“由乡镇政府、街道办事处的代表担任”，对组建后的业主委员会不依法按时举行会议应予督促等。《规定》中还有“居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷”的要求，以保障基层社区稳定。
    
再三斟酌力求合理协调各种利益关系
    
    大量而重要的，是调整不同民事主体之间的利益关系，寻找平衡点。物业欠费和紧急情况下专项维修资金的使用问题，是这个法规制订过程中的难点，人大法制委员会就此举行了市民听证会。
    
    由于多种原因，现在业主欠缴物业费的现象很普遍。以欠缴为由终止业主的物业转移和抵押的资格，是一些人的想法，但经调查研究，大家认为欠缴物业费问题比较复杂，不考虑成因而终止欠缴者相关资格，可能会过度保护物业公司的利益。另外，物业费纠纷属于平等民事主体的债权债务纠纷，不构成物权权利的瑕疵，故而不宜限制当事人物业转移和抵押的权利。为此，法规的表述为“提示性规定”，要求业主“应当结清”，“未结清的”应与转移物业的“下家”有一个相关约定，“并告知物业服务企业”。
    
    物业维修、更新、改造费的使用问题，在审议这个法规时成为“关键条款”。第59条规定了尊重业主权益的民主方式，即动用这笔维修资金必须符合“两个三分之二”原则（建筑物总面积三分之二以上业主、总人数三分之二业主同意）。但紧急情况下能否动用这笔资金？《规定》原来提出，在“外墙脱落和渗漏”、“电梯、水泵故障”、“消防设施损坏”的情况下，受委托的物业企业“可以动用”。但人大常委们对其中“外墙”情况的“紧急性”提出异议，认为其中有“不可测因素”，掌控有难度。表决稿因此修改为“外墙墙面有脱落危险、房顶或外墙渗漏等严重影响房屋使用和安全情况、经有资质的鉴定机构出具证明的”才可以动用——这就更加合理地协调了业主与物业公司之间的利益关系。
    
    在《规定》审议时，还有个“三同”问题，即“同一管理区域，同一服务内容和标准，同一价格标准”。《规定》保留了这个“同权同价”原则，但考虑到上海新建商品房与售后公房并存，售后公房的量还不少，如物业费上升过大，并不妥当。因而《规定》提出实施“三同”的具体办法“由市人民政府另行制定”，并作出说明（具有法律效力）：“考虑到执行同一价格标准涉及面广，情况比较复杂，建议市政府在制定具体方法时要区别不同情况，充分考虑历史因素，尤其要注意弱势群体利益的保护，采取多种方式，有步骤稳妥推进此项工作。”
    
    （作者为上海市人大常委会法工委委员、中共上海市委党校兼职教授）

善于寻找各种利益的平衡点

日期：2010-12-27 作者：周锦尉 来源：文汇报                           周锦尉
    
    实践表明，物业管理需要行政力量一定程度地介入。但介入过度，又会使自治组织丧失独立能力。因此如何“适度”介入，就要处理好公权力与私权利的关系，寻找平衡点——这是制订好住宅物业管理法规的关键
    
    近日，上海市十三届人大常委会二十三次会议审议通过了修订后的《上海市住宅物业管理规定》。这是一部属于社会领域、事关民生问题的法规，备受各方关注。在这部法规提出、审议、听证的过程中，遇到了不少难题，笔者参与其中工作，深感这类立法需要寻找各种利益的平衡点，作出智慧选择。
    
找到公权力与私权利的平衡点是关键
    
    首要的是找到公权力与私权利的平衡点。较为广义地说，推进民主在某种意义上是“限制、规范公权力而保护私权利”，而立法就要善于寻找它们之间的平衡点。在行政领域、经济领域和社会领域，上述的“限制”、“保护”有相同的也有不同的特征。在行政领域，对公权力进行“限制和规范”是立法的主要指向，例如行政许可法明显减少了行政审批权限及项目。而在社会领域，立法则表现为调节、平衡不同民事主体之间的利益关系。
    
    住宅物业管理法规属于社会领域立法，它主要调整、平衡业主利益及由其产生的业主委员会与受业主委托的物业服务企业之间的利益关系。业主委员会的组建是其中一个关节点。业主委员会属于民间自治组织，但眼下在我们的现实生活中，还缺乏自治组织发育、生存和发展的成熟经验。因此让业主们“自我发动、自己组建”，往往会出现“难产”，或者“产后发育不良”，运行不顺利，这就需要行政力量介入。
    
    社会学理论认为，若将整个社会以“三个空间”划分，政治行政领域为“第一空间”，权力资源丰富；经济领域为“第二空间”，金钱资源丰富；社会领域为“第三空间”，权力和金钱资源缺乏，多的是利他和奉献等公德资源。这“三个空间”健康运行，要求行政、资金、公德资源相互“适度介入”和融合运用。
    
    实践表明，物业管理需要行政力量一定程度地介入。但介入过度，又会使自治组织丧失独立能力。因此如何“适度”介入，就要处理好公权力与私权利的关系，寻找平衡点——这是制订好住宅物业管理法规的关键。
    
    我国有较为健全、强势的各级地方政权和基层组织，发挥行政力量在物业委员会组建时和运行中的作用，在现实情理之中。这也有利于防止社会自治组织在萌生阶段冒现负面问题。上海市人大常委会在深入调研后，形成了立法的清晰思路。新近通过的《规定》指出：“区县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区县相关行政管理单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。”同时，乡镇人民政府和街道办事处也要建立相应工作制度，并协调和处理物业管理过程中的综合事务和纠纷，进行指导和监督。具体而言，“指导和监督”包括业主委员会筹备组组长“由乡镇政府、街道办事处的代表担任”，对组建后的业主委员会不依法按时举行会议应予督促等。《规定》中还有“居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷”的要求，以保障基层社区稳定。
    
再三斟酌力求合理协调各种利益关系
    
    大量而重要的，是调整不同民事主体之间的利益关系，寻找平衡点。物业欠费和紧急情况下专项维修资金的使用问题，是这个法规制订过程中的难点，人大法制委员会就此举行了市民听证会。
    
    由于多种原因，现在业主欠缴物业费的现象很普遍。以欠缴为由终止业主的物业转移和抵押的资格，是一些人的想法，但经调查研究，大家认为欠缴物业费问题比较复杂，不考虑成因而终止欠缴者相关资格，可能会过度保护物业公司的利益。另外，物业费纠纷属于平等民事主体的债权债务纠纷，不构成物权权利的瑕疵，故而不宜限制当事人物业转移和抵押的权利。为此，法规的表述为“提示性规定”，要求业主“应当结清”，“未结清的”应与转移物业的“下家”有一个相关约定，“并告知物业服务企业”。
    
    物业维修、更新、改造费的使用问题，在审议这个法规时成为“关键条款”。第59条规定了尊重业主权益的民主方式，即动用这笔维修资金必须符合“两个三分之二”原则（建筑物总面积三分之二以上业主、总人数三分之二业主同意）。但紧急情况下能否动用这笔资金？《规定》原来提出，在“外墙脱落和渗漏”、“电梯、水泵故障”、“消防设施损坏”的情况下，受委托的物业企业“可以动用”。但人大常委们对其中“外墙”情况的“紧急性”提出异议，认为其中有“不可测因素”，掌控有难度。表决稿因此修改为“外墙墙面有脱落危险、房顶或外墙渗漏等严重影响房屋使用和安全情况、经有资质的鉴定机构出具证明的”才可以动用——这就更加合理地协调了业主与物业公司之间的利益关系。
    
    在《规定》审议时，还有个“三同”问题，即“同一管理区域，同一服务内容和标准，同一价格标准”。《规定》保留了这个“同权同价”原则，但考虑到上海新建商品房与售后公房并存，售后公房的量还不少，如物业费上升过大，并不妥当。因而《规定》提出实施“三同”的具体办法“由市人民政府另行制定”，并作出说明（具有法律效力）：“考虑到执行同一价格标准涉及面广，情况比较复杂，建议市政府在制定具体方法时要区别不同情况，充分考虑历史因素，尤其要注意弱势群体利益的保护，采取多种方式，有步骤稳妥推进此项工作。”
    
    （作者为上海市人大常委会法工委委员、中共上海市委党校兼职教授）
善于寻找各种利益的平衡点 周锦尉
    
    实践表明，物业管理需要行政力量一定程度地介入。但介入过度，又会使自治组织丧失独立能力。因此如何“适度”介入，就要处理好公权力与私权利的关系，寻找平衡点——这是制订好住宅物业管理法规的关键
    
    近日，上海市十三届人大常委会二十三次会议审议通过了修订后的《上海市住宅物业管理规定》。这是一部属于社会领域、事关民生问题的法规，备受各方关注。在这部法规提出、审议、听证的过程中，遇到了不少难题，笔者参与其中工作，深感这类立法需要寻找各种利益的平衡点，作出智慧选择。
    
找到公权力与私权利的平衡点是关键
    
    首要的是找到公权力与私权利的平衡点。较为广义地说，推进民主在某种意义上是“限制、规范公权力而保护私权利”，而立法就要善于寻找它们之间的平衡点。在行政领域、经济领域和社会领域，上述的“限制”、“保护”有相同的也有不同的特征。在行政领域，对公权力进行“限制和规范”是立法的主要指向，例如行政许可法明显减少了行政审批权限及项目。而在社会领域，立法则表现为调节、平衡不同民事主体之间的利益关系。
    
    住宅物业管理法规属于社会领域立法，它主要调整、平衡业主利益及由其产生的业主委员会与受业主委托的物业服务企业之间的利益关系。业主委员会的组建是其中一个关节点。业主委员会属于民间自治组织，但眼下在我们的现实生活中，还缺乏自治组织发育、生存和发展的成熟经验。因此让业主们“自我发动、自己组建”，往往会出现“难产”，或者“产后发育不良”，运行不顺利，这就需要行政力量介入。
    
    社会学理论认为，若将整个社会以“三个空间”划分，政治行政领域为“第一空间”，权力资源丰富；经济领域为“第二空间”，金钱资源丰富；社会领域为“第三空间”，权力和金钱资源缺乏，多的是利他和奉献等公德资源。这“三个空间”健康运行，要求行政、资金、公德资源相互“适度介入”和融合运用。
    
    实践表明，物业管理需要行政力量一定程度地介入。但介入过度，又会使自治组织丧失独立能力。因此如何“适度”介入，就要处理好公权力与私权利的关系，寻找平衡点——这是制订好住宅物业管理法规的关键。
    
    我国有较为健全、强势的各级地方政权和基层组织，发挥行政力量在物业委员会组建时和运行中的作用，在现实情理之中。这也有利于防止社会自治组织在萌生阶段冒现负面问题。上海市人大常委会在深入调研后，形成了立法的清晰思路。新近通过的《规定》指出：“区县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区县相关行政管理单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。”同时，乡镇人民政府和街道办事处也要建立相应工作制度，并协调和处理物业管理过程中的综合事务和纠纷，进行指导和监督。具体而言，“指导和监督”包括业主委员会筹备组组长“由乡镇政府、街道办事处的代表担任”，对组建后的业主委员会不依法按时举行会议应予督促等。《规定》中还有“居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷”的要求，以保障基层社区稳定。
    
再三斟酌力求合理协调各种利益关系
    
    大量而重要的，是调整不同民事主体之间的利益关系，寻找平衡点。物业欠费和紧急情况下专项维修资金的使用问题，是这个法规制订过程中的难点，人大法制委员会就此举行了市民听证会。
    
    由于多种原因，现在业主欠缴物业费的现象很普遍。以欠缴为由终止业主的物业转移和抵押的资格，是一些人的想法，但经调查研究，大家认为欠缴物业费问题比较复杂，不考虑成因而终止欠缴者相关资格，可能会过度保护物业公司的利益。另外，物业费纠纷属于平等民事主体的债权债务纠纷，不构成物权权利的瑕疵，故而不宜限制当事人物业转移和抵押的权利。为此，法规的表述为“提示性规定”，要求业主“应当结清”，“未结清的”应与转移物业的“下家”有一个相关约定，“并告知物业服务企业”。
    
    物业维修、更新、改造费的使用问题，在审议这个法规时成为“关键条款”。第59条规定了尊重业主权益的民主方式，即动用这笔维修资金必须符合“两个三分之二”原则（建筑物总面积三分之二以上业主、总人数三分之二业主同意）。但紧急情况下能否动用这笔资金？《规定》原来提出，在“外墙脱落和渗漏”、“电梯、水泵故障”、“消防设施损坏”的情况下，受委托的物业企业“可以动用”。但人大常委们对其中“外墙”情况的“紧急性”提出异议，认为其中有“不可测因素”，掌控有难度。表决稿因此修改为“外墙墙面有脱落危险、房顶或外墙渗漏等严重影响房屋使用和安全情况、经有资质的鉴定机构出具证明的”才可以动用——这就更加合理地协调了业主与物业公司之间的利益关系。
    
    在《规定》审议时，还有个“三同”问题，即“同一管理区域，同一服务内容和标准，同一价格标准”。《规定》保留了这个“同权同价”原则，但考虑到上海新建商品房与售后公房并存，售后公房的量还不少，如物业费上升过大，并不妥当。因而《规定》提出实施“三同”的具体办法“由市人民政府另行制定”，并作出说明（具有法律效力）：“考虑到执行同一价格标准涉及面广，情况比较复杂，建议市政府在制定具体方法时要区别不同情况，充分考虑历史因素，尤其要注意弱势群体利益的保护，采取多种方式，有步骤稳妥推进此项工作。”
    
    （作者为上海市人大常委会法工委委员、中共上海市委党校兼职教授）