物业服务收费管理实施办法政策解读

《常州市市区物业服务

收费管理实施办法》政策解读

为了促进我市物业服务行业健康有序地发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家、省法律法规及有关规定，2010年11月1日，市物价局、住房保障和房产管理局联合出台了新的《常州市市区物业服务收费管理实施办法》（以下简称《实施办法》）。为了使公民、法人和其他组织更好地获取、理解政策信息，现对文件的出台背景、主要内容以及与原《实施办法》的主要区别等情况解读如下：

一、为什么要出台新的《实施办法》

市物价局、住房保障和房产管理局在充分调研和广泛征求意见的基础上，对原《常州市市区物业服务收费管理实施办法》（常价房〔2005〕299号）进行了修改、补充和完善，出台新的《实施办法》主要基于以下四方面的原因：

一是2007年10月1日我国颁布实施了《物权法》，国务院修改的《物业管理条例》也于同日颁布实施。《物权法》与修改的《物业管理条例》赋予了物业及物业管理服务新的内涵。

二是2010年4月1日新的《江苏省物业服务收费管理办法》颁布实施，是对2004年的省《管理办法》的修改、补充和完善，对物业服务收费管理作了进一步的明确和规范。

三是2009年5月1日市政府颁布实施了《常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）》，需要我们对原《实施办法》中的等级收费管理制度进行修改，并组织实施物业分项目收费办法。

四是物业服务行业的发展以及物业服务过程中的矛盾纠纷和争议问题日益增多，业主要求进一步完善和规范物业服务收费管理政策的诉求强烈，因此，出台新的《实施办法》是适应社会发展和民生工作的迫切需要。

二、《实施办法》包含的主要内容

新的《实施办法》共29条，其主要内容包括总则、物业服务收费形式、物业服务收费规则、相关服务收费规定、各方责任和附则等6个方面，其具体内容有物业服务收费概述、制定物业服务收费的权限、物业服务收费的制定原则、物业服务收费的价格种类、物业服务的形式、物业公共服务费用的范围、物业服务费的计费办法、物业服务收费规则、几种相关收费的规定、物业的共用费用的分摊方法、装饰装修管理服务收费规定、业主出入证规定、委托服务收费原则、价格及财务管理规定和法律责任等15项。

三、新旧《实施办法》的几个主要区别

区别之一：原《实施办法》明确实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，仍实行等级收费管理制度，即原来的一级、二级、三级、四级、五级和优一级、优二级。新《实施办法》明确实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分项目收费办法和收费标准执行。即根据常州市人民政府《市政府办公室关于转发市物价局、房管局〈常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）〉的通知》（常政办发〔2009〕46号）和市物价局、房管局《关于发布〈常州市市区普通住宅物业公共服务实  行分项目收费标准〉的通知》（常价房〔2009〕50号）文件精神执行。

区别之二：原《实施办法》规定，业主在办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业服务企业说明备案经物业公司认可后，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳；新《实施办法》在参照南京等兄弟城市的做法后规定，业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。事实上，物业服务企业并不因为部分业主未入住或未使用物业而减少对物业区域的公共服务，业主未入住或未使用物业按理也应该按规定标准的100%交纳物业公共服务费，但从人性化的角度和考虑到政策的连续性因素，我们仍然对业主连续超过六个月及以上未入住或未使用物业，可按规定标准的70%交纳物业公共服务费。

区别之三：原《实施办法》在主委员会成立前后，对业主共有收入的分配及处置没有进行区别对待。根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定要求，新《实施办法》进行明确：业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金；业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

区别之四：原《实施办法》没有对住宅室内装饰装修管理方面发生的费用进行明确，只是在其他有关文件中对装饰装修管理服务所发生的部分费用作了相应规定，时常因装饰装修管理服务费用引发业主与物业服务企业的纠纷。新《实施办法》根据省《管理办法》第十七条规定要求，明确物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按规定向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装修方面的费用。也就是说，物业服务企业向业主或使用人收取了装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的装修垃圾清运费、住房装修押金、装修人员出入证工本费、装修施工许可证工本费和装修资料费等费用。

如业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业服务企业不得收取装修管理服务费用。无论开发建设项目何时竣工、业主或使用人何时入住，只要业主或使用人在新《实施办法》实施起开始进行装饰装修并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议的都按新《实施办法》规定执行。

为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还；装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内全额退还。

区别之五：原《实施办法》没有对实行出入证管理的小区配置出入证进行明确。新《实施办法》明确：实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）；业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。

四、需要进一步说明的相关事项

1．物业服务区域非普通住宅的界定。一般情况下，非普通住宅是指容积率等于或低于1的住宅、各类纯低密度住宅、整个小区每套住宅建筑面积均等于或超过144平方米的住宅、在同一区域内相对独立的低密度住宅、整个小区实行特殊物业服务的住宅，等等。例如：通常所称的纯别墅区（包括独立别墅、联排别墅，下同）、在同一区域内相对独立的别墅、常州的金水岸花园（整个小区每套住宅建筑面积均超过144平方米、最低为200平方米）、常州的新城首府（管家式物业服务的高档住宅）等。

2．物业服务收费的计费办法。物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费；办理权属登记的独立附属房（独立车库）以建筑面积计算物业公共服务费。

3．物业服务费起始交费时间。业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。

4．物业服务收费规则。

一是纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

二是分期开发建设、分批交付使用的物业，给先期入住业主造成噪音、粉尘和环境等污染，先期入住的业主可按规定标准的80%交纳物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。由于同一建设项目因市政道路等原因将整个物业区域划分为若干个小区的，虽然整个建设项目仍在开发建设没有全部竣工，但相对独立的小区物业已全部交付使用，那么这个小区入住的业主就应该按规定标准的100%交纳物业公共服务费；反之，若相对独立的小区内仍在分期开发建设的，那么这个小区先期入住的业主可按规定标准的80%交纳物业公共服务费。

三是因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。

四是住宅小区内的非营业性公建配套用房的物业公共服务费由物业产权人或使用人交纳，收费标准由物业服务企业与物业产权人、使用人在住宅实际执行标准的范围内协商确定。

5．几种相关服务收费规定。物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、车辆停放服务收费等，按我市相关的收费管理规定执行。

常州 市 物 价 局         常州市住房保障和房产管理局

二○一○年九月二十八日