着力拉动农民住房需求 2009

着力拉动农民住房需求
为应对持续蔓延的国际金融危机，确保经济平稳快速增长，国家、省相继就扩内需、促增长作出了一系列重要决策部署，其中一个重要方面就是加快建设保障性安居工程，改善城乡居民居住条件。在这种宏观背景下，应该高度重视并顺应广大农民改善居住条件的愿望，借势拉动农民住房需求。这既是扩内需、促增长的重要抓手，又是统筹城乡发展、加快新农村建设、推进城镇化的重要举措，也有利于推动农业适度规模经营、提高城乡建设用地节约集约利用水平，可以说是一举多得。
以江苏省宿迁市为例，近年来，通过科学有序推进中心城市、县城以及镇村开发建设，吸引有条件的农民入住，全市城市化率由2002年的28%提高到2008年的36%，11000余户农民到启动建设的100个农村集中居住点新建住宅。但这与农民要求改善居住环境、享受现代文明的期望相比，还有很大差距。今年春节期间，宿迁专门安排市政府研究室、市统计局就农民住房需求问题组织了问卷调查，结果显示，在接受调查的500户农户中，有购房计划的占40.4%，其中已购买的占12.9%，已签订合同的占12.4%，没有购买的占74.7%。也就是说，30.2%的被调查农户有购房计划但尚未购买。按此比例测算，仅宿迁市的100万户农户中就有30万户有购房需求，以平均户型面积100平方米计算，就是3000万平方米，对经济的拉动作用可见一斑。另外，从购房意向看，有48%和28%的农户选择市区（县城）和乡镇，24%的农户选择农村集中居住点，按宿迁农村目前户均居住占地1.23亩计算，30万户至少可腾出农村居住用地30万亩左右，既可复垦整理成耕地，也可部分用于工业化、城市化发展需要，对促进经济社会持续健康协调发展的重要意义不言而喻。
就当前来看，影响农民住房需求的因素主要有三个方面：一是总体收入水平依然不高。2008年宿迁农民人均纯收入为5500元，仅为城市居民人均可支配收入的一半。尽管宿迁的房价近年来一直稳定在较低水平，但对相当一部分农民而言，一次性拿出过多的资金去购房，可能就要影响正常的生产生活，因此存在犹豫心态。二是基础配套设施建设投入乏力。特别是农村集中居住点，一个200户规模的点，其道路、供水、通信、有线电视、污水处理、垃圾处理、文化娱乐、环境美化等设施完全配套到位，需要60—80万元，大部分乡村无力承担，因此现实条件下也就无力配套到位，导致很多居住点对农民的吸引力不大。三是农民进城门槛仍然较高。包括户籍管理、社会保障、子女就学等方面还存在一些体制性、机制性障碍，需要进一步深化改革，破除城乡壁垒，让进城农民享受到市民的同等待遇。
针对以上情况，应该进一步解放思想，大胆探索，积极实践，在借助市场无形之手力量的同时，重点发挥政府有形之手的作用，通过规划指导、政策引导和环境营造，有效拉动农民的住房需求。在规划指导上，要针对农民不同的住房需求，科学规划包含城市、乡镇、农民集中居住点三个层次的农民住房供应体系，突出中心城市和县城，着力抓好重点中心镇，有计划、有步骤地启动建设农村集中居住点。在政策引导上，着重在土地利用管理、教育卫生资源配置、投融资体制创新、社会保障等方面出台更具突破性的政策，有效引导农民合理的住房需求，并采取以土地换住房、换岗位、换社保或直接给予经济补偿等办法，鼓励农民退回原来占用的宅基地。在环境营造上，重点在基础设施配套、公共服务产品供给等方面创造必要条件，增强对农民的吸引力，引导农民释放购房需求。
对于中心城市和县城，关键要降低门槛，让农民轻松进城、廉价买房、稳定就业、舒适生活。一是尽快全面取消现行以农业和非农业性质划分户口的户籍管理制度，推行以实际居住地登记为“居民户口”的城乡一元化户籍管理。二是在繁荣城市经济，提供充足就业岗位的同时，不断健全农民进城就业服务体系，加强统一的劳动力市场和平等就业制度建设，强化对进城务工农民的职业技能培训，并进一步从法律层面建立健全有利于进城农民稳定就业的制度体系。三是鼓励和支持在工业园区等农村进城务工人员较为集中地区，开发建设蓝领公寓，先由用工企业租赁，提供给务工人员居住，满一定年限后面向务工人员出售；允许符合一定条件的进城农民购买经济适用房等城镇保障性住房；探索建立进城务工农民住房公积金制度，对符合条件的进城务工农民提供公积金贷款。四是建立覆盖进城农民的社会保障体系，尽快推行养老保险城乡统筹，实现农村居民养老保险与城镇职工养老保险相对接。
对于城镇，关键要突出重点、打造特色，以良好的公共服务环境增强对周边农民的吸引力。不断完善城镇体系规划，出台配套政策，对列入规划的经济实力较强、发展潜力较大、资源特色和主导产业较为突出的中心乡镇发展给予重点支持，做到重点镇、重点扶持、重点建设，特色镇、特色打造、特色建设，尽快使中心镇从县域城镇体系中脱颖而出。大力支持重点乡镇工业集中区建设，完善基础设施配套，提升综合服务能力，有效引导企业向集中区聚集，构建城乡联动的产业发展格局，做到以工哺农、以工兴镇，既形成稳定的经济增长机制，又增加乡镇居民就业岗位。
对于农村集中居住点，关键要在坚持积极稳步推进建设的基础上，切实强化基础设施配套，努力降低农民入住成本。要通过多元化投入，不断提高基础设施配套水平。首先是各级财政要加大投入力度，这既是还历史的欠账，也是统筹城乡一体化发展的内在要求。其次是结合城乡建设用地增减挂钩，将农村建设用地指标置换用于工业化、城市化发展，从所得收益中拿出一定比例投入农村集中居住点的基础设施建设。此外，也可以对农民退宅还田新增耕地给予奖励，其中部分用于新增耕地的农田基本建设，部分用于相应居住点的基础设施配套。要努力降低农民在集中居住点的建房购房压力。不断深化农村金融改革创新，在鼓励金融机构下乡的基础上，出台相关政策，引导和鼓励金融机构对农民在集中居住点建房、购房给予信贷支持。农村集中居住点的建设要区别于城市房地产开发项目，其规划设计、污水处理、供电等各种配套设施的行政事业性收费与经营服务性收费，能减则减、能免则免，通过降低集中居住点配套设施成本降低农民购房成本，吸引更多的农民入住。
（本文刊于《农村工作通讯》2009年第7期）