神马文学网寻找杭州房地产市场的特点及其运行规律
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 05:37:07
寻找杭州房地产市场的特点及其运行规律（一）
(2010-12-02 12:25:11)转载 标签： 房产
12月1日，作为本世纪第一个十年最后一个月的第一天，似乎大家对于这个日子都特别敏感，所以纷纷在自己的微博上发表感慨。同时，杭州楼市11月的成绩单也随之而出，11月杭州主城区商品房共成交3678套，环比10月上涨22%，列今年前11个月成交第三名，日均成交122套。这样的成交量和近几天杭州地价飙升相呼应。于是乎，无论是媒体还是业内人士，还有购房者都在猜测接下去楼市的走势，或许我们可以从一些数据上去看看目前杭州的房地产市场现状。
一、回顾历史成交特点
（杭州主城区2006-2010年11月单月成交套数和价格曲线）
回顾06年至今杭州楼市的成交变化，这张图或许可以告诉我们一些特点：1、就成交量而言，每年的低谷都出现在了1-3月份，当然这主要是因为正值农历过年期间，再加上每年的两会和经济会议前夕，购房者总会有许多对于后市调控的揣测和不安；而成交高峰都在5-7月份，当然这和每年5月左右房交会也有关系。并且数据显示，杭州楼市的大小年特点明显，高峰都出现在奇数年，这似乎不得不令人去想象明年的市场...但是调控下的房地产市场真的具有重复性，真的有规律可循嘛，应该还是未知吧。2、从成交价格来看，大家可以看到有两个具有纪念意义的阶段，那就是07年的7-10月，成交均价从8500元/㎡攀升到11600元/㎡；另一个是09年的9-12月，成交均价从14000元/㎡攀升到20000元/㎡，让杭州的房价有了一个质的飞跃。虽然成交价格在17000元/㎡以后至今也经历过几次起伏，但似乎很难回落到17000以下。其实从08年以来，价格的几次起伏很多是由于当月供应房源价格结构差异造成的，只有09年3月的成交价格回落才是由于市场降价潮所带来。
二、寻找供应与市场价格的规律
（杭州主城区2008.09-2010.11住宅物业供应量、成交量及成交价格曲线）
回顾上一轮调控，数据显示：主城区住宅存量在2008年10月份突破20000套，并且这样的存量保持了将近8个月，直到09年5月成交量达到顶峰才开始回落。而同时，我们发现房价在存量房源连续6个月维持20000套以上的高位运行后，楼市开始了大范围的降价，并在09年3月份达到近年来的最低价格。随后随着刺激政策的出台，市场逐步回暖。所以可见，杭州主城区的存量住宅房源在超过20000套之后，会给市场产生很大的向下调整的压力。结合当时金融危机环境下，整体经济环境不景气，开发商资金链紧张，所以从目前的市场环境和开发商资金状况判断，未来高存量房源维持时间更长才会对市场产生降价效应。并且从目前杭州的住宅存量房源来看，截至12月1日，杭州主城区存量住宅15700套，还未上20000套。
根据主城区的存量房源数据变化，今年4月二轮调控开始，于是从今年5月份开始，期初存量房源不断增加，从5月初的5022套上升到12月初的15346套，期间7个月的月存量增长为1525套，按照此增长速度，预计在3个月后存量住宅房源将突破20000套，考虑到过年假期施工的停滞，所以预计在2011年的4月份主城区的存量住宅房源将突破20000套，对市场造成向下调整的压力。按照上一轮的周期，不考虑其他因素的情况下，6个月后即预计2011年10月有可能会产生市场降价。
三、目前市场的存量实际不大
推广名
区县
板块
物业性质
物业类型
存量面积
存量数
滨江·万家星城
下城区
城北
住宅
一般住宅
167618.65
1514
世茂·江滨花园
下沙区
下沙
住宅
一般住宅
158526.02
953
广宇·上东城
江干区
丁桥
住宅
一般住宅
95778.91
959
绿城·西溪诚园
西湖区
西溪
住宅
一般住宅
79207.05
708
中海雅戈尔·篁外
之江区
之江转塘
住宅
一般住宅
72066.85
655
金地·自在城
西湖区
三墩
住宅
一般住宅
67739.96
601
宋都·阳光国际
江干区
大九堡
住宅
一般住宅
59561.25
356
万科·西溪蝶园
西湖区
西溪
住宅
一般住宅
55074.16
595
新帝·朗郡
之江区
之江转塘
住宅
一般住宅
54813.57
238
名城·湖左岸
下沙区
下沙
住宅
一般住宅
54582.17
481
金隅·观澜时代
下沙区
下沙
住宅
一般住宅
47021.48
327
保利·东湾
下沙区
下沙
住宅
一般住宅
44714.04
241
绿城·蓝色钱江
上城区
钱江新城
住宅
一般住宅
44629.81
106
雅戈尔·西溪晴雪
西湖区
西溪
住宅
一般住宅
43704.99
385
金都·高尔夫艺墅
之江区
之江转塘
住宅
一般住宅
42089.18
122
（截至2010.12.01杭州主城区存量4万方以上住宅项目汇总）
板块
存量套数
存量面积㎡
下沙
2669
393385.37
城北
2038
240798.61
西溪
2024
231802.85
丁桥
1880
193603.48
之江转塘
1507
244277.94
大九堡
1505
201061.72
滨江
1448
181321.43
三墩
708
80288.92
市中心
595
72633.79
文教区
350
36323.74
申花
259
25349.81
钱江新城
185
66143.32
城东
154
19241.58
（截至2010.12.01杭州主城区各板块存量房源状况）
根据我司对于杭州住宅月均去化统计，08年1月至今月均去化套数为3047套，目前全部住宅存量房源仅可售半年，而在09年初，根据当时数据调研，截至2009年3月12日，杭州市区商品房（不含经济适用房）存量28222套，按照09年1月成交套数1352套计，存量房源去化时间为21个月。所以在目前这种需求被打压，供应相对较少的局面下，要让市场降价，确实很难。