新形势下的房地产企业纳税筹划

　　纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容。新形势下，房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。

　　一、公司历史经营状况概要

　　天府房地产开发有限公司成立于一九九五年，企业注册地址在淄博，企业资质为房地产开发二级企业。公司下设机构有：企划部、工程部、财务部、销售部、办公室、档案管理等科室，对所有开发项目依法进行规范管理。公司自成立以来，一直从事房地产开发，先后开发了天府花园小区、福祥新苑小区、富豪花园小区等多个居民小区，属于房地产业龙头企业。2006年被山东省信誉等级委员会评为“三A级企业”、在同行业中拥有较高的信誉和良好的企业形象。

　　二、公司的纳税筹划方面存在的问题

　　依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。由于国家税收法规政策比较复杂，又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业。目前公司的纳税筹划方面主要存在如下的问题（1）公司的纳税意识薄弱，法律意识不强；（2）公司税收负担偏重；（3）公司纳税模式和纳税观点落后；（4）公司内部缺乏必要的纳税管理。

　　三、公司纳税筹划问题的相关法律分析

　　精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限，怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前天府房地产公司纳税管理工作首先要解决的问题。筹划人员必须对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解，才能合理、合法地进行纳税筹划，为公司降低成本，降低纳税负担。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。

　　四、公司纳税筹划的具体操作

　　房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。

　　（一）利用土地增值税率临界点进行纳税筹划

　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。

　　（二）变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划

　　根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。天府房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5%=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×（7%+3%）=0.1万元。不考虑企业所得税，公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。如果进行纳税筹划，公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×（1-30%）×1.2%=0.84万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，公司的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。

　　（三）变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划

　　如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。公司可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。

　　（四）利用货币价值的时间性进行纳税筹划

　　货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。

　　由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。愚者逃税，蠢者偷税，智者节税，高者理税。天府房地产开发有限公司可以通过合理、合法的手段，减轻公司税负，增加公司收益，从而使公司得到稳步、健康的发展，在激烈的市场竞争中立于不败之地。（作者：张日辉）