神马文学网郁亮：千亿平台靠“人海”“后千亿”需要战略
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 14:59:03
1000亿，一个在大多数房地产公司看来遥不可及的销售业绩，终于在2010年12月被中国地产界的龙头老大万科实现了。
“真的没想过万科今年的销售额会超过1000亿。”12月5日，瘦身成功的万科集团总裁郁亮面对北京媒体首先坦承，千亿对于万科自己来说也实属意外之喜。
万科的千亿“秘籍”
当外界纷纷纠结于宏观调控最为严厉的一年，万科逆市实现史上最好销售业绩，这是否意味着调控失效之时，万科内部却将这一具有里程碑意义的事件一定程度上归功于宏观调控。
“领先公司的领先业绩并不能代表整个行业。”在郁亮看来，万科的领先业绩恰恰是来自于宏观调控之下的战略选择。
“首先，万科一直重视‘首住首改’(即首套置业和首次改善型)需求，坚持做主流住宅。”郁亮介绍，目前万科所做的产品中90%是140平方米以下的普通住宅，60%更是在90平方米以下的小户型。“这一类型的商品房及其自住型购房者是受宏观调控影响最小的。”
“其次，万科强调资金的快速周转。”郁亮表示，“万科对自身的定位是房地产行业内的‘制造企业’，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。”而“快速开发”、“快速销售”也已成为万科经营策略最显著的特征。
郁亮透露，万科对于旗下地方公司考察的一个重要指标不是毛利率，而是周转率。按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。而从实际的情况来看，今年8月以后基本保持在70%以上。
在千亿之外，万科更为看重的似乎是另一个数字。
“4月宏观调控之前，万科在全国房地产市场所占的份额为3.9%，而截至调控后的11月，万科的市场份额已经迅速提高到5.7%。”郁亮不无骄傲地表示。
“上述三个战略非常有利于过滤调控带来的行业波动。今年，按照这三个要求做的房地产企业市场占有率都会提高，而其他企业最多打个平手。”不得不承认，正是宏观调控带来的市场机会使万科这类战略“对路”的公司获得了财富和地位的“双丰收”。
超千亿明年继续
尽管在2010年实现超越千亿的目标是万科意料之外的，但万科对于“后千亿平台”的打造却早于2007年开始。郁亮表示，千亿平台靠人海战术就能完成，而后千亿平台则更需要战略。“例如人才的引进、寻找行业里受到波动影响最小的领域、发展区域的设立和调整等。”
但总体来说，对于明年的计划，郁亮强调的是“将追求有质量的增长”。他认为，有质量的增长主要体现在三个方面：客户对于产品和服务更加满意，能够为他们提供性价比更高的产品;股东、员工获得更高的回报和经济增加值;产品及服务等方面有更大的创新。
对于明年的调控及市场形势，郁亮的判断是：调控仍将继续、市场的波动也会继续，“但我们认为，主流住宅还是有很大发展空间的。以目前的货量计算，明年万科全年的销售额少于1000亿是不太可能出现的”。
在房地产开发商面对的几乎所有融资渠道都不甚畅通的情况下，万科千亿之后的发展依仗的已不再是资本市场。“过去三年万科在资本市场没有融一分钱，但仍然实现了千亿销售额，我对明年资本市场还是没做任何预期。”郁亮坦言，万科现在更追求的是从外延式增长向内涵式增长的转变，即不依赖于资本规模扩张带来增长，不依赖于股东给钱来发展。
“通过合作，原来我们做一个项目的资金现在可以做两个、三个甚至四个。”郁亮的潜台词是，万科寄希望于通过与其他公司的合作来实现更多的市场份额。
种种迹象表明，万科正在不断夯实他们的“后千亿平台”战略。“今年万科布局的42个城市中，30个有在售项目，到了明年，剩余的12个中的绝大部分都将进入销售阶段，而明年在42个的基础上，万科进入的城市数量也会增加。”郁亮肯定地表示。