再谈对过高房价的理解-中国选举与治理网

　　去年年底，当楼市的火焰刚被扑灭的时候，我写了一篇关于楼市的文章——《蜗居时代：民之错?商之错?政府之错?》。那个文章里，我各打三十大板，无论是百姓、还是地产商，还是政府，这三方力量当中都有一些不明智或者贪婪的举动导致了房价的过快上涨，很难说究竟是谁独自当大挑起了楼市的井喷。

　　今年的三月，一线城市的楼市又迅速地火热起来，例如北京，因为三月十五号拍出的三块地王，北京地区的郊县房就开始了疯狂。通州，这个在郭德纲相声已不算正宗北京的郊区县，新房价在两个多月内翻番。就笔者的观察来说，从去年11月初到4月中旬，北京地区四环外的二手房普遍收益率不低于50%，达到80%也不足为奇。

　　为什么又疯了?!

　　政府这回真急了，赶紧在几个涨的有点糊涂的地方开始实施最严厉的控制政策。不仅利用了信贷比例调控，而且还举起了行政控制的大旗，专门针对二套、三套列举了好些干预措施。好一派打压不下，誓不为人的架势。

　　笔者已经记不得这是“国多少条”了，总之，按照历史的结论，每次老“条”重谈都是暂时地让楼市缓缓，接着就开始猛的往上“调”。尽管，此次调控，似乎真的打中了蛇的七寸，立马交易量大幅下挫，房价也略显松动。但是，笔者仍然担忧这只是暂时的微量下调，拐点似乎仍然很远，然而，与其探讨拐点何时到来，不如我们好好看看政府的迷踪拳究竟能不能真正地打着位置。

　　政府应该更准确地限制需求

　　如果我们回顾历次政府的调控，都会发现政府的主要手段是在限制住房消费。不可否认的是，居民的住房消费中，有一部分人是存在投机性质的。然而，一味地强调压制投机，很有可能压不到点子上。

　　首先，压不到手握雄厚资金的大主。当这个社会面临着较大贫富差距的现实时，投机的势力不会再乎当前的房价有多高，他们只在乎还能不能再高。因此，决定他们行动的则是资金面的看好，以及对未来市场预期的看好。只要这两个因素满足，那么单纯信贷的控制则不会有大的作用。对于楼市供应的商品房，大投机者根本不在乎银行的贷款，面对超高收益率，全款购买大量小户型，人为加剧市场供应紧张：这就是去年11月到今年4月为什么北京市场上，小户型极其抢手的重要原因。当然，当前信贷控制改变了市场的预期，毕竟，购买成本的激增造成了对需求的限制。这使得楼市的看空势力逐步见长，从而在一定程度上能够缓解投机势力的介入。不过，最最重要的是还去思考这部分多余的热钱究竟来自哪里。对此，我们能够联想到宽松的货币政策以及财政政策，以及实体经济的不景气。

　　其次，则有可能压制了改善型住房的需求。尽管政府鼓励改善型需求，但是，对于改善型需求的界定是必须卖掉手头上已经拥有的首套房产，再购买第二套才能算作改善型。其实，乍看上去这个要求一点都不过分，不过再细想，就一个普通的家庭来说，拥有两套住房的动机也是情有可原。如今社会流动性加大，父母和子女常处于两地，试问读者们，哪个正值中青年时不想给老人们在自己所在城市预留一套住房?或者说，哪一个对儿女未来着想的父母不愿意给自己的子女预留一套住房?因此，按这样的标准来说，一户拥有两套住房再正常不过。然而，二套住房政策的严厉化，使得这部分需求受到了严重的压制。但问题是没办法取消这种需求，如果说政策再次放松时，这部分需求又会急剧地涌现出来。

　　为此，我们说政府限制需求，不能说完全不对，但关键需要需要我们注意切实地区分开投机与刚性需求。政府再三地强调差别化的信贷政策，这个初衷是正确的，然而要真正做到这一点，又是何其难也。就笔者自己的亲身调查来看，现如今已经有中介已经承诺能够享受二套房四成首付，三套房按第二套走。面对这种有钱就有门道作假的局面，投机与刚需就难以分辨了。另外，还应该区别开北上广这样的一线城市与大多数二三线城市，一线城市无疑主导了全中国人对楼市的判断，而在不同级别的城市中，投机的比例甚至需求的大小都是相差很多的，就笔者所在的小城市来说，房价在半年内的涨幅远不及一线城市，而基础价相差则近十倍。换算成房价收入比，大部分二三线城市则远未达到一线城市令人咂舌的地步。如果说，全国人民一味地以北上广来作为预期的参照，那么，会很容易造成第二波甚至第三波人为的需求恐慌，从而导致二三线城市投机力量的大量介入。

　　政府该为供给短缺负责任

　　一个巴掌拍不响，需求再大，如果说供给足够充分，则不至于造成房价过快上涨。以德国为例，由于商品房存量过分富足，结果使得德国房价长期保持稳定。不过，有人会问中国的房子真的少吗?按照国家的统计，当前中国人均住房面积已经超过25平米，这看上去并不少。然而，考虑到贫富差距的问题，以及过去房屋品质低下的问题，那么仅仅从人均数量上看不足以断定住房供应的充足。并且，住房乃是一种刚性需求，这就使得价格的弹性非常大。哪怕就是满足了95%的需求，如果剩下的5%的短缺受到各种需求、炒作因素的作用，那么价格就会抬上天。

　　“全民公敌”任志强反倒说出了问题的实质：那就是“上至中央、下至社会都认为房价上涨是炒房和投机者的功劳，从来没想过供给严重不足的原因。”而稍微有头脑的人都能认识到，究竟是谁真正控制了住房市场的供应根源。

　　真正造成供给垄断的罪归祸首乃是地方政府。越来越多的人已经将矛头对准了国家当前的土地财政现状，以及滞后的保障房规划建设。地价飞涨，乃是行政出让土地的必然后果，面对城市化必然造成的住房需求，政府这种滴水式的放地行为肯定会造成非理性疯抢。而保障性住房则因为无利可图，这方面的供给则似乎在房改后的十年被严重忽视掉了。总之，用一个字总结政府的动机目标：钱!

　　有一个副市长却坚决不同意，他是这么说的：“也确实，政府有土地有收入当然更好，但它采用招拍挂这种形式，真正抬高地价的是谁呢，这是开发商在相互抬价，没有利润可图它去抬什么价啊。为什么要去竞拍，就想取得它，取得它做什么?还是要获得超额的利润。”我想反问一句：如果不是因为少，谁会去抢?

　　面对各种造成房价过快上涨的因素，我原先的态度乃是各打三十大板。因为，无论是百姓、地产商还是政府都想挣钱。然而，我现在想转变下态度，那就是把百姓和地产商一共的六十大板追加到政府身上，原因是，老百姓、商人有权追求利益最大化，所要注意的是理性与否，而政府根本就没有与民争利的权利。

　　而经历了数次的调控之后，政府才稍稍后知后觉，加大土地的推出力度，着重解决保障性住房的建设。然而，任大嘴明确地指出这种亡羊补牢的行为也在一定程度上偏离了市场的调节机制：“不在市场火热时增加供给，却要在严厉打压消费时增加供给，不知是什么人出的好主意。如果增加土地供给的时间提前半年或者更早些岂不是没有了这些天价地的烦恼，也没有了房屋价格过快上涨的烦恼吗?”毕竟，房子不是政府来盖，限制了需求的情况下，房地产行业一致看低未来预期，即使供给了土地，也不一定能够形成未来的有效商品房供给;同时，也已经无法弥补房价暴涨的事实了。

　　在这里，任志强指出价格的市场引导机制完全可以取代政府做出自行的调控。因为根据经典的西方经济学原理，良好的市场需求预期使得开发商对投资的回报率看好，那么就会使得更多的房地产开发商企业进入市场，从而加大供给。但是，我认为这种可能性在三线以下的城市还存在，但是在一线城市，这种价格的引导机制就不是那么的明显了。原因在于一线城市的土地市场的准入门槛太高了，对于资金面的要求少则数十亿，以至于只有几个寡头能玩得起这个游戏。而寡头则不会因为价格的上涨引入更多的投资，相反，会引起捂盘的想法。但任志强说对了另一点，那就是中央针对需求的信贷、税收等限制手段肯定会使得寡头们缩减自身的投资欲望。从而，必然减少供给。

　　还有一个严重影响民众心理平衡的事实就是，即使在供应紧张、房价飞涨的地区，仍然有不少公务员或者垄断央企能够低价拿到土地供给，并让自己的员工或公务员享受超低价住房。它们有的以限价房形式被某机关企业垄断，有的则以集资建房的名义进行类似于过去的福利分房。在北京，就存在大量这样的土地供给，任大嘴曾经在2009年10月份算了一笔账，就当时北京的整体住房均价(包括这些权力房)来看，北京的住房实际价格不超过每平7500元!真难以想象这些权力房已经便宜到啥程度了。而这种土地供应的双轨制，无疑严重影响了市场化供应的数量。

　　对政府行为的两种解释

　　鉴于上面从需求和供给的两个方面分析来看，对于政府行为就可以存在两种解释：

　　第一：政府无能。他有这个好心，却办不明白事。想抑制投机，却歪打正着地把夹心层的改善愿望彻底打灭;想做到差异化的信贷政策和税收政策不是弄得太迟，就是即使弄了，也在实际的操作过程中，被有权有势的人钻了政策空子，这说明制度上有漏洞。还有，从宏观经济的原理上，自身压根儿就没意识到抑制需求、忽视供给而造成的人为价格的扭曲。为此，老百姓甚至都不用想经济道理，只需听说政府要控制房价，那房价就得上涨。而所谓的保障房全都落入了既得利益的手中，成为他们立马倒卖二手房的赚钱机器。

　　第二：政府想赚钱，想保GDP!压根就不敢让房价下跌。甚至明明知道抑制需求的不可持续性，然而还在一味地抑制需求，从而能在下一次释放需求的时候把泡沫再吹得更大更圆!同时，之前就没想过投钱在保障性住房，因为那个东西根本就不会让政府赚钱。试想，哪个市长不想给自己的财政多存些钱?