多地房价逆市上涨 恐招再次调控

　　华远地产董事长任志强似乎有先见般地在微博上抛了一句，“按不住了吗？”他说这句话的背景是，一位业内人士录入了一组数字，显示11月北京房价仍在上涨。

　　与任志强此前声称房价明年仍将上涨相矛盾的是，他再次提醒同行，如果房企一味逆政策而行，可能招致后续第三波更严厉的调控。

　　二次调控两月后，记者调查发现，以环北京地区为代表的很多地区，近期出现不同程度的房价上涨。

　　经济学家赵晓说，楼市供不应求的基本格局并没有根本改变，而流动性过剩格局亦未改变，市场看不见的手在与政府看得见的手的较量仍略占上风。中国社科院研究员曹建海表示，地方政府是调控失效的主谋。

　　诸多业界人士都表现出了对可能出现的第三轮调控的担忧。

　　涨价再次袭来

　　仅半个月时间，环京津房价出现了跳跃式的上涨。

　　以燕郊为例，11月10日还是7800元/平方米的某楼盘，现在已涨至9000元以上。该开发商声称，下个月推出的楼盘将飚至1万元/平方米。这是燕郊历史上的最高点。

　　河北固安一个原本计划明年年初开盘的楼盘，最近就像中了头彩，兴奋得不断地提价：从5000元/平方米到5500元/平方米再到现在的6000元/平方米。“还会涨。”内部人士称，来自各方的投资客尤其是北京的占到了五分之二，人太多。

　　环京津地区似乎把房价看成了一个简单的数字组合游戏，这种行为也助燃了北京楼市的情绪。

　　11月，北京23个在售楼盘涨价。涨幅从最高32.65%到0.33%。涨价最高楼盘为合生世界村，11月上涨3200元/平方米，价格提升至13000元/平方米。按照该售楼处解释的涨价动机为，距该项目仅2公里处的轻轨L2线的即将开通。调查显示，该项目9、10月价格为9800元/平方米，并实行全款9折优惠。

　　据北京中原数据统计，9月29日后北京取得预售证的项目合计有62个，其中有过2次以上预售证记录的项目为23个。但二次调控后涨价的项目达到16个，占总量的70%以上。除新里苑、京贸国际城等项目价格有明显下调外，大部分价格均平稳甚至上涨。

　　11月底集中入市的项目更是逆市提价。如金隅花石苑预售均价达23000元每平米，而6月份预售的一期成交均价为14959元每平米；富力星光家园预售均价45000元每平米，相比7月份实际预售均价37065元每平米有明显上涨；万科蓝山苑预售均价41800元每平米，相比5月份的38597元每平米也有上涨。

　　深圳、天津、海口、昆明、兰州等城市房价，近期也露出上涨苗头。中国指数研究院数据显示，11月最后一周，深圳、天津分别上涨12.93%、7.81%。其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10%-40%之间。

　　不仅仅是新房，二手房价格也出现了上涨。北京中原数据统计，北京二手房从10月份的18790元/平米上涨到了目前的19120元/平米，上涨幅度为1.2%。21世纪不动产提供的调查数据显示，目前北京市全款购房者的比例达到55.3%，异地在京购房者比例也达到55%，这些购房主力成为支撑房价的主体。

　　楼市基本格局未变？

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受记者采访时说，“调控大势已去。”

　　北京科技大学管理学院教授赵晓认为，在经济与物价“双高”增长，流动性过剩格局亦未改变的背景下，房价出现大幅下跌是极小概率事件。从市场表现看，只要开发商一降价，房子很快就会卖完，这说明供不应求的基本格局并没有根本改变。市场看不见的手在与政府看得见的手的较量，仍略占上风。

　　赵晓说这话的背景是，楼市成交量在调控两月之后也达到了历史最高点。

　　据中国指数研究院对全国的监测数据显示，11月最后一周，监测的 35 个城市中，17 个城市楼市成交量上涨。其中，温州、银川涨幅位居前列，而成都、泸州下跌较为明显。

　　以北京为例。北京房地产交易管理网数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套，继9月以后调控期再次突破万套，环比10月上涨46.6%。11月30日的成交量达到5月1日以后的记录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明，11月下旬二手房成交量达到6561套，环比中旬的4938套上涨超过1500套，市场反弹迹象再次出现。

　　“这使得市场很可能在12月初出现一波类似9月份的明显反弹。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟担忧。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降。21世纪不动产集团市场总监林蕾说，目前北京很多全款购房者是在所谓通胀预期推动下入市的。

　　一位不愿透露姓名的房地产商表示，尽管是史上最严厉的调控，但不分地区一刀切的做法，很难收到实效。每个城市的情况是不一样的。地方政府推高地价的动力并未改变；同时，由于大力兴建保障房，很多开发商认为商品房将会越来越稀缺。

　　据了解，11月房价涨势最明显的河北地区，在有关机构抛出“环首都经济圈”概念后，环北京地区在20天内，房价出现暴涨，大批北京投资客涌入。而大批开发商也在与当地政府洽谈土地开发事宜。

　　曹建海表示，地方政府原本就是炒房的主体。让原本被调控的主体去调控房价，显然难以收到效果。他认为，二次调控的力度并不够。

　　中金证券分析师白宏炜认为，按照目前的政策，尽管政府在抑制需求，但并没有增加供应，推动房价上涨的主要因素没有变化。另外，在通胀背景下，大批寻找资金避风港的流动资金还是会选择房产。

　　第三轮调控已在酝酿？

　　海尔地产董事长卢铿担心，很有可能会出台第三轮调控。

　　张大伟认为，相比2006年和2008年的楼市调控，今年9月底开始的二次调控，虽然执行了力度最严厉的政策，但效果依然不明显。2009年楼市成交仍在增长，大部分开发商的资金压力短期不会太大，远未达到资金链断裂的危险边缘。楼市调控已到了最关键的时期。“如果楼市再次出现反弹，也使得第三波调控成为可能。”他认为。

　　住建部副部长仇保兴近日公开对媒体表示，要对地方政府调控进行监测。他的建议是，要保持房价稳定，中央和地方要协同、各部门之间要协同对房地产的调控，并组合使用调控政策；要给地方政府土地、金融、财税等政策上的工具；制作货币投放与房价波动的定量分析模型，给中央政府一个合理的模型预测。

　　曹建海认为，政府可能已经准备好了第三次调控，目前只是在等待时机，比如，房产税的出台。他认为，以目前形势看，出台的房产税措施很可能会在试点的0.3-0.4基础上提高税率。另外政府部门可能会进一步紧缩流动性，比如继续加息。

　　12月1日起，北京和多个地区将对预售资金实施专户监管。“预售资金监管政策只毖后不惩前，很可能带来部分负面效应，12月前取得预售证的项目可能延缓再开新盘，这一政策可能使得12月份的供应明显减少。而目前影响市场调控的最关键因素，依然是供应量是否能够明显增长。”张大伟表示。

11月全国多数城市房价上涨 业内否认楼市回暖

　　12月，除天河、番禺等区的核心区域有宅地出让外，位于白云新城的中心区域也将在月中一次推地4幅，其中3幅为居住用地，总面积达87278平方米，起拍楼面地价最高的为7153元/平方米，另两地块的起拍楼面地价也达到6900元/平方米。中原地产项目部总经理黄韬预计，白云新城核心区宅地最终成交的楼面地价会在1.2万元/平方米~1.3万元/平方米之间，但应该不会超过1.5万元/平方米。

　　根据规划，这4幅地块所处的正是关闭已经有6年的旧机场，也是白云新城的核心。此次推出的3幅居住用地连为一片却分开出让，均位于旧机场跑道处，邻近地铁2号线萧岗站。虽然地块要到月中的16日才正式拍卖，但已有多家开发商有意竞逐。

　　分析

　　楼市并未回暖 新政效果待检验

　　11月全国多数城市房价环比上涨，市面上因此出现了“疑似回暖”的声音。记者采访多位业内人士，他们一致认为楼市并没有“回暖”。合富置业首席分析师龙斌对记者表示，一些没有限购的二、三线城市成交量基本没有受新政影响，这是因为之前这些城市并没有出现过热现象，所以属于正常。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，“9·29”新政调控效果已有所显现，但短期成效远不如4月的“国十条”。

　　成交量跌67% 成交价涨3%

　　数据显示，11月1日至11月30日，广州十区二市一手住宅成交面积为62.9万平方米，环比暴跌66.1%，成交套数为5607套，环比暴跌67.4%，无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。在价格方面，11月份广州十区二市一手住宅均价为12061元/平方米，环比仅微涨3.1%，

　　新增货量减少近半

　　11月广州一手住宅新增供应大幅减少。根据房产数据中心统计显示，11月广州住宅新增货量仅为约3510套，较10月份大幅减少3454套，接近一半。

　　除此之外，12月全新上市楼盘共有18个，旧盘新推超过20个。中心六区方面，三大老城区的新货供应越发疲软，但也不乏亮点。一再推迟开盘的保利中辰广场、金润铂宫、正佳东方国际公寓、东方文德广场以及馨润尚寓等盘有望在12月扎堆上市。外围区域方面，由于限购令限制范围并不涉及金沙洲、增城以及从化地区，在此利好消息刺激下，从化在12月会有四盘推出新货，其中包括盛唐翰林国际。广州亚运城也在继续推货，销售注意力会放在享受型的技术官员村。

　　下月均价或将维持高位

　　业内人士分析，在几组调控组合拳出台后，刚刚经历了“金九银十”的广州楼市终于被“打回原形”，成交量逐步回到今年年中水平。与此同时，10月4.4%的CPI涨幅进一步加剧了通胀预期，加上主流上市房企业绩基本完成，降价动力不大，导致全市均价仍然维持在高位盘整。

　　展望12月，预计楼市成交将进一步低迷，不排除成交面积将下跌至50万平方米水平。但最近高价地频现，一方面说明主流开发商仍然手握重金，另一方面也说明他们仍然看好后市，因此预计12月整体均价仍将维持在高位震荡。

　　十区一手楼价环比上涨2.9%

　　除了增城与从化，11月份全市十区一手住宅成交均价为13558元/平方米，环比上涨2.9%，与去年同期相比涨幅达31.9%，成交面积则为46.1万平方米，环比下跌68.1%，与去年同期相比跌幅为18.6%。

　　中心六区均价近2万元

　　从区域成交情况来看，中心六区11月一手住宅均价达19908元/平方米，环比上涨1.9%；成交面积为19万平方米，环比下跌55.7%，占广州十区二市交易面积的30.2%，比上月增加5.99%。新四区与二市一手住宅均价则为8103元/平方米，占广州十区二市交易面积的比例下跌至69.8%。

　　两大名盘均价超6万元

　　11月份成交排名前三的楼盘分别为恒大山水城、广州亚运城以及可逸家园，从11月份全市成交前十大楼盘来看，万元盘增加至四个。从成交价位区段情况来看，11月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有131个，占发生成交楼盘总量的45.17%。由此可见，中心六区高价盘成交占比增加，导致11月整体均价出现微涨。

　　11月成交楼盘均价前三名依次为凯旋新世界、珠江璟园和星汇云锦，其中前两者成交均价超6万元/平方米，创了广州新高。