2010-10-15 房价还要上涨？政府调控有用吗？

楼市调控双向加码
这是一组抑制需求与增加供给双向并举的政策组合。惟一令人担忧的，就是抑制需求的一手硬，增加供给的一手软，从而埋下价格反弹的风险。
《财经》记者 张杰
时隔五个半月，房地产调控再出重手，首要原因自然是主要城市的房价仍居高不下并有反弹迹象。也正因此，和前几轮调控相比，“9·29”新政抑制需求的色彩显得更浓，毕竟抑制需求的措施对房价的作用更为直接迅速。
但是，如果把本轮新政的出台仅仅理解为是中央政府基于“面子”而打压房价，那又有失偏颇。事实上，这是一组抑制需求与增加供给双向并举的政策组合。惟一令人担忧的，就是抑制需求的一手硬，增加供给的一手软，从而埋下价格反弹的风险。
房价问题千头万绪，供求关系仍然是最基本的分析框架。增加供给的任务一度被压在了开发商肩头，2007年，“政府的归政府、市场的归市场”，政府终于认识到这个道理，保障房制度得以建立。但此后两年，保障房建设基本处于雷声大雨点小的状态，直到今年，少数城市才有了突破性进展。
保障房的惠及范围还需要扩大，但它的覆盖面毕竟有限，庞大的“夹心层”中上层群体，仍需指望商品房来解决或改善住房需求。因此，刺激开发商增加商品房尤其是中小户型商品房供应，同样应该被提到重要的决策次序上来。
“9·29”新政还提到加速推进房产税改革试点，这项工作应当超越短期的价格调控，更多纳入长期的制度建设来考虑，藉此推动中央与地方重构财税体系，并将增加了的地方税收取之于民、用之于民。
同时，房产税的征收范围、税基、税率应仔细斟酌，特别注意避免伤害刚具羽翼的中产阶级，避免造成新的财富失衡。
——编者
距4月份楼市调控不足半年，新的政策配套又扑面而来。
与此前抑制需求与增加供给相平衡的楼市调控有所不同，这一次政策指向更侧重抑制需求，在抑制需求的同时增加供给。这包括更严格限制购房数量和贷款条件，同时明确宣布将启动房产税全国范围试点，这表明政府非常明白：除非新政到位，否则价格反弹就是迟早的事。
而各界的反响也基本在政策预期之中，若进一步的政策配套到位，持续多年的中国房地产开发、销售与转让模式，或面临变局。
9月29日晚间，多部委联合出台了新一轮楼市调控措施，内容包括提高首付门槛、禁贷三套房、行政限购、房产税改与“一房一价”的房价备案制，并再次强调各地方政府的房价督导职责，同时启动对地方政府的问责程序。
外界的观察和分析倾向认为，4月楼市新政药效未显，或至少是药效未达预期，当是“9·29”新政突降的主要背景。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市全样本调查数据，今年9月，全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，环比上涨0.70％，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。
而根据国家统计局早先公布的数据，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3％，15个大城市中， 13个城市成交量环比上涨。整体平均涨幅达26.8％。而从房价细分表现来看， 6个房价一线城市的同比整体平均涨幅为32.7％。
更为直观的数据，是今年8月与4月的房屋销售价格对比。京沪穗深这四个最受关注的一线城市，8月的房价比4月分别下降了2.55％、1.20％、0.30％和0.8％。
显然，这份成绩单很难令决策层满意。与此同时，放松调控的呼声和传言四起，经历了年中的短暂观望和成交低迷后，房地产市场迅速回暖。面对调控再度沦为“空调”的舆论， 以及公众对房价即将再现2008年报复性反弹一幕的担忧，决策层必须有所作为。
行政之手
政府部门直接插手定价环节，是4月新政最明显的特征之一
《财经》记者调查发现，即使是这样一份成绩单，也还是在过去半年时间里，地方政府使用了一些非常规的措施后才勉力做到，市场上孕育的价格反弹动力，仍然一触即发，楼市并未因新政的再次出台而完全被驯服。
5月以来，任志强多次在微博及公开场合披露，为了确保月度房价统计数字的好看，北京市建委对于一些拟高价入市的楼盘进行约谈，在发放预售证环节对房价进行限制。
北京一个高档楼盘的销售总监向《财经》记者表示，这样的打招呼都只是口头通知，没有正式文件， “我的印象是，从4月27日开始，北京市建委开始执行这个做法，圈子里有个共识：北京的预售证现在是最难拿到的。”
该人士进一步称，通常整个流程是，先到北京市区县住建委的市场科递交申请预售证的材料，然后资料汇集起来送至市住建委市场处，由后者负责审批。如果通过申请，会把所有待售房屋的面积、单价、总价、最高销售价格都输入进北京市房地产交易管理网。
如果没有通过申请，就需要进一步补充材料，这个时候找找关系打听下真实的原因，通常住建委的人就会告知，申请遇阻的原因是销售价格太高。
在这样的局面下，一些拟高价销售的项目面临诸多延期开盘风险。
“北京东三环外一个高档楼盘报价8万元，但政府仅批准6万元的销售均价申请。万科蓝山最初拟报单价5万元，但是政府只批准4万元，最终万科蓝山第三次开盘以3.98万元的单价开售。”
据介绍，开发商在申报时会向政府提供一个报告，里面内容主要是周边区域的参考房价。一般来讲，政府批准的预售价格都比开发商自己申报的最高价格低20％－30％，因此，开发商会尽量申报一个最高价格。
政府部门直接插手定价环节，是4月新政最明显的特征之一。
任志强与冯仑 (微博)均曾在公开场合表示，目前的价格多是政府自己审核、批准的价格，北京新发的预售证上，每套房屋的价格都定明了，再说房价高，就跟企业没有关系了。
北京市平抑房价的做法并不孤立。在上海，“新推楼盘单价超过3万元必须由市房管局审批”的传闻一直存在。9月17日，针对上述传言，上海市房管局副局长庞元回应称，不存在对高价位楼盘预售许可权由区县收回到市局，也不存在对高价位楼盘不让上市预售的问题。
但他同时强调，市房管局主要是加强对预销售方案的重点复核工作，重点是“一房一价”。
9月3日，上海市房屋管理局下发《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》(下称《通知》)。
根据《通知》规定，房地产开发企业应当在销售方案中申报“一房一价”，明确调价期限，并严格按照申报价格对外销售。如果销售价格需要上浮的，应重新申报备案。
据上海本地媒体报道，上海市以往提交营销方案是以销售均价上报，然后再制定一个上下浮动范围。如今按照“一房一价”的操作方式，不但对企业上报的方案制定速度有影响，而且审批周期亦有延长。
尽管官方辟谣，但是上海仍有多个高价项目入市受阻。闵行星河湾是星河湾地产在上海市的第二个高档项目，自今年8月中以来一直传闻即将入市，预期开盘单价可能在5万元以上，但是，至今未获得销售许可证。
一份统计数据显示，如果以单价3万元/平方米作为基准线，5月份上海楼市3万元以上房源的供应面积为24.84万平方米，6月份为10.09万平方米，而到8月份则下降到了9.01万平方米。
业内人士认为，官方对预售房价进行备案管理，并执行一房一价，本身是践行新政文件中要求整顿交易秩序的体现，但是，政策之手过分切入定价环节，产生的价格歪曲信号同样不容忽视，政府也须避免自己调控自己的尴尬局面出现。
“北京香蜜湾的预售文件中，政府批准它可以每三个月调价5％，这事实上向购房者发出了一个很不好的信号：房价三个月后要上涨，要买趁早。”前述高档楼盘销售总监说。