【现实问题的考量】中国高房价的原因分析1

读者：许青安
2006年8月15日 星期二

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一、讨论房价问题的方向

我们都知道，价格由成本和利润构成，房地产成本主要有（1）地价和政府各种费用；（2）建筑成本；利润（分为俩部分：开发商利润、投资房地产利润）；

在房价成本构成中地价占到40%~30%，要降低房价除了挤出“投机利润”（这是我们这次国六条的判断和导向）、“房地产不合理利润”，还有呢？

还有就是（1）地价和政府各种费用，约占30%或者更多（隐性成本）；房价成本之中，最被公众诟病的是价格构成中的”灰色成本”，这是违法的政府官员与违法的房地产商相勾结，形成的成本，所谓收益市场化、成本社会消化。

（2）建筑成本；建筑成本中主要的钢材、水泥不是房地产商所能左右的；地价问题不解决，小户型就在高层建筑中几乎不可能，加上我们收入的俩极化倾向，现在“打通俩套小户型”的种种对策已经在销售中实行。

打击房价，只是减少房地产的投资泡沫；打击房地产合理利润，会减少供给，是治标不治本的。

在土地资源的循环中，地价应该承担廉价租售房的责任，而这点全部推给房地产商是不符合国际惯例的；房价的讨论要直指建立土地资源循环经济体制的问题；

根据官方的数字统计，2005年土地出让金一共是5500亿，而用于经济适用房建设的资金不过62亿，这一点在“国六条”没有说明，各地政府只是表示土地供应宽裕，既然供应量有了，为什么不公布供应价格和各种不同类型地块的用途，

所以说，如果沿着地价问题就找对了解决问题的方向，建立我们的土地资源的循环经济体制。建议在研究中国房价收入比的曲线图的同时，更要研究中国地价收入比的曲线图。建议政府向香港、新加坡、英国等地学习，运用好政府地价收入，采取多种形式如补贴、惩罚等措施配合房地产商，使住房产品差异化（房型、户型大小、租售、廉租房）后，才有可能实现居者有其屋。

二、地方政府的政绩冲动在垄断住房需求

国务院发展研究中心发布《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，导致近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅，而需求因素并非价格上涨的决定性因素。在报告看来，从1996年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年仍有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。

这不是咄咄怪事吗？一方面老百姓卖不起住房，一方面又空置率高居不下。

实际上，住房需要可以分为三类：居住、投资、享乐。在产品供给的差异化又可以分为别墅、高层、多层、经济适用房、廉租房等；为什么产品供给与需求会成为一对矛盾，出现咄咄怪事？

原因就是我们的地方政府垄断了我们的住房需求，在我们城市发展中，我们选择了工业化过程中的城市化严重滞后、资源配置错误和片面走高端的城市畸形发展模式，也就是说，我们地方政府给住房的市场定位就出现了只提供高端产品的错误。

同时，自八十年代开始的地方财政包干体制，越来越显现出弊端，投资冲动、垄断需求、政府职责模糊等都可以说是这个体制下的问题；

我们都说，房地产是一个特殊市场，其供给和需求的变化具有长周期的特点，同时又涉及低收入阶层的生活权利保障问题，因此，政府的干预和调控是不可缺少的。这个“政府”是“中央政府”还是“地方政府”？现在几个城市对于《国六条》的实施细则真是充满“智慧”。有书呆子的经济学家提出房地产市场问题应该由市场解决问题，如果继续执行“自由放任”，房地产市场会更加畸形；真正的市场手段就是打破地方政府的需求垄断、需求细分和差异化、产品差异化，使房地产获得合理的利润；

三、对策建议

国六条、国八条实行以来，对于房价的左右，现在还难有个定论，以7月份广州市为例，广州市国土房管局公布数字为：一手住宅涨价468元/平方米，二手住宅降价151元/平方米，交易量减少三成。供应面积减少四成。

十一黄金周即将来临，十一的楼市价格才是政策检验的时间。总的来说，由于政策审批问题，供应的时间和供应地块的调整，会使供应减少，打击投机、禁止外资进入，房地产资金成本上升，大量的房价讨论提高人们的心理预期，这一切会使房价上升，上升幅度是否可以落在5%~9%的合理区间?已经明令停止审批的别墅类房型肯定会大幅度上升。

概括性的来讲，提高政府对于房地产市场的宏观调控能力，应该坚持以下几条，使房价的社会公正性得以实际的体现：

1。 分清政府与市场的边界，哪只是“看不见的手”？哪只是“看得见的手”？降低地方政府的固定资产投资冲动，防止过热，减少房屋“空置率”

2。 地方政府要承担他应该的责任，尤其对于平价地、经济适用房、廉租房等；应该通过立法作为政府工作目标，和GDP、能耗、就业率一样成为政绩指标体系；住房产品的特殊性，可能会使它成为民众情绪的一个诉求口；同时，防腐倡廉要在程序法中体现出来；

3。 在房地产各个环节来体现上述俩条。尤其是土地供应和管理，建立土地资金循环和使用的立法；对于收回“超龄未开发地”、“烂尾楼”要有切实可行的办法；

4。 在房地产各个环节来体现产品差异化，差异化对待需求，做到居者有其屋； “住房产品差异化”要写入立法；

5。 建设部应该学习如何与大众公关，现在舆论造成公众对于房价的“心理预期”过高，土地适用地块供应缩小，建筑的周期。不要使房价在十一有个井喷的上升。 如建设部"租房论"就舆论反应不好，现在应该"冷处理"；

6。 现在房价的计算方法是以公务员的房补与均价来计算的，市民收入与房价比，由于统计众所周知的原因，是不真实的。房价肯定应该上升，只是幅度应该在合理的幅度内；或者说，什么是真实的房价，这问题和股票市场的指数一样需要详细的计算；

综上所述，我以为，中央不要在出什么宏观政策了。

读者：许青安