神马文学网上海未来五年房产将发生重大格局变化
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 00:07:14
上海未来五年房产将发生重大格局变化
上海住房建设初步方案已公布。方案显示，“十二五”期间上海住房建设的重心将转移至包括经适房、廉租房等保障房上。十二五期间，上海住房建设大约为1.25亿平方米，其中保障房建设占到了总数的半壁江山，其中经济适用房建设2300万平方米、廉租房公用房建设2000万平方米、重大工程配套拆迁安居房建设2000万平方米，总数达到6300万平方米。剩下的2500万平方米则用于非住宅的商业地产配套项目建设。用于商品住宅建设仅1700万平方米，仅占总数的13.6%，普通商品房（中小型、限价房）占到了2000万平方米。
我们对照十一五和十二五规划,将发现在上海房地产在总量 结构和价格上将发生重要的变化,将深层次的影响上海的开发商和消费者。《“十一五”规划》于2006年公布，《规划》预计十一五期间上海新建住房的需求量约1.2亿平方米，新开工住房约1亿平方米，而十二五期间上海住房建设总量预计为1.25亿平方米，住宅供应总量呈小幅增长趋势（五年平均复合增长率约为4.6%），这一规划反映了上海住宅市场已经度过了快速增长阶段，新增住宅供应量趋于稳定，存量住宅市场的重要性将日益突出。
十二五规划清晰表明上海住宅供应结构向保障体系的转型，这一趋势在2010年已有较明显体现。其中廉租房公用房的建设总量大幅上升，是本次规划的最大特点。以套均60平方米计算，十二五期间规划新建廉租房将达到33.3万套，而十一五期间所定目标为廉租房受惠10万户，仅相当于十二五期间的1/3。配套住宅方面，2006-2010年期间，上海配套商品房成交面积约在3000万平方米左右，而十二五期间这一部分住宅的开工量将减少，或是预示未来五年间上海拆迁力度将减弱。
国家统计局数据同时显示，2006-2010年上海商品住宅（含经济适用房）新开工面积约在0.85万亿平方米左右，占规划新开工面积的比例达到85%；其中经适房的供应极小，2009年经适房新开工面积仅为127万平方米，占比仅为7.4%。2010年前3季度经适房新开工面积已达229万平方米，占比大幅上升到15.4%。而十二五规划中，经适房总建设面积将达2300万平方米，占比上升到18.4%。联系二次调控期间，上海细则曾指出“今后5年新增保障性住房100万套”，平均每年20万套（2008年上海全市新建住房的成交套数为15.8万套，2009年为24.4万套），未来绝大多数的刚性购房需求将分流到保障房市场的趋势已经非常明显，这对商品房市场的格局将造成极大影响。
在这一住宅建设思路的引导下，未来商品房市场预计将出现以下改变：其一，由于商品住宅（不含普通商品房）供应量仅为1700万平方米，供应稀缺的情况下将导致未来新建商品住宅的普遍高端化，以与保障房形成明显区别，长于高端产品建设的房地产企业如仁恒、龙湖等将在上海土地市场上显出其优势；其二，由于住宅建设重心转向保障房，因此保障房的参与度将对房地产企业的业绩保持以及商品住宅建设的参与权具有重大影响。在这一点上万科、保利等以规模取胜、快速建设见长的企业更有优势，且已经抓住先机。其三，由于住宅供应结构的改变，预计十二五期间上海住宅价格的总体水平将趋于平稳，但以同质价格比较仍将持续上升。