中华人民共和国房屋典让法草案（学者建议稿）

中华人民共和国房屋典让法
草   案
（江汉大学政法学院；湖北武汉，430056）
余元洲 李钊 黄静   草拟
第1章 总则
第1条 为了盘活房产资源，开辟闲置房产用益新渠道，并创造出符合时代需要的物权新形式，以繁荣和发展社会主义市场经济，根据《中华人民共和国宪法》、《民法通则》、《物权法》和《立法法》的有关规定，制定本法。
第2条 本法所称“房屋”，包括用于或可用于居住、经营、办公等合法目的的公、私有房产。
第3条 本法所称“典让”(to endianate sth.)，为房产原业主（所有权人）依法、依约拥有回赎权的有偿出让行为。
回赎权(the right to redeem the endianted thing)为典关系之本，并以此区别于卖断或一次性出让。但典让的价金则一次性收取，并以此区别于租赁关系。
“典”以不动产为处置对象，并以此及无息而区别于“当”。
典让和受典为主交易，其行为为主法律行为，有关协约为主合同，并以此及无息区别于抵押或“不动产质”。
第4条 相关定义：
1．典让房屋的原业主，为出典人(the endianator)；接受典让的一方，为受典人(the endianatee)。
2．被典让的房屋，为典物，即出典人的典让物或受典人的典占物(the endianated thing)。
3．受典人为获得典物及相关权益而支付的价金，为典价(the endianational price)。
4．受典人对于典物的权利之总和，为典权，或称典占权(the endianational rights)。受典人支付典价之后，即为典权人或典占权人(the endianational-rights-holder)。
第5条 典权或典占权是，但不仅仅是，用益权。典权的实质是准所有权、类所有权、半所有权。
典权为对世权。典权人，相对于出典人，为占有权人；相对于第三人，为所有权人，并得以所有权人名义为法律行为。
第2章 典价的确定
第6条 典价由出典人与受典人在法律规定的范围内约定。
第7条 典价的适宜范围为典物市价的七至九成，八成为最宜。
正常情况下，典价应在典物市价之半以上。
第8条 典价的议定，应考虑典物的法定理论寿命、稳典期间、可赎期间届满之后的剩余法定理论寿命、典物可能的升值潜力及升值速率等因素。原则上，典价应与受典人对典物的有效用益期限和“未来期望用益年限”成正比，而与出典人的可赎期间成反比。
典物所处地理位置、收益前景等因素直接影响典物的市价，间接亦对典价有所影响，故应一并加以考量。
第3章 期限与期间
第9条 定义：
1．典物法定理论寿命，系指国家规定的典物理论使用期限，在本法中，特指国有土地出让给房屋开发商的法定年限，亦即业主房屋土地使用证所载的法定年限。
2．剩余法定理论寿命，系指扣除实际使用时间之后的典物法定理论寿命。
3．稳典期间，系指从受典人取得典物到出典人可赎期间开始前的延续时间。
4．可赎期间，系指出典人可以自由决定随时赎回典让物的延续时间。
第10条 稳典期间以典让物的法定理论寿命或剩余法定理论寿命的二成至四成半为宜，可赎期间以半年至两年为宜。
第11条 稳典期间与可赎期间之和，原则上，以不超过典让物之法定理论寿命或剩余法定理论寿命之半为限，特殊情况下不超过其三分之二；或者，可赎期间届满之后的剩余法定理论寿命即“未来期望用益年限”，应不短于典让协议生效时典物的法定理论寿命或剩余法定理论寿命之半，特殊情况下应不短于其三分之一。
第4章 出典人对典物的回赎权及其行使
第12条 出典人对典让物的回赎权及其行使，包括行使与否和行使方式等，为典权法律关系之核心内容。
出典人行使回赎权而取回典物时，必须退还出典时所收典价，以成回购。此典价之金额，应以出典收款时所收金额之不变价为准，即以当时所收票面金额为基础，另加其与此一期间的通货膨胀率乘积之和。
第13条 出典人行使回赎权，只能在可赎期间进行。
可赎期间届满而出典人未行使回赎权的，受典人即成为其典占物之完全的所有权人，并得依法、依约取得所有权证书。出典人拒不配合办理产权过户手续的，受典人可向人民法院提起确认之诉，于胜诉后直接凭法院判决登记产权，同时由法院对出典人之原产权凭证作失效或废弃之宣告。
第14条 出典人行使回赎权，通过向受典人退还典价、取回典物而实现。
在出典人依法、依约向受典人提出典价（即作退还典价的意思表示）之后，如果出典人方面没有过错或有关争议以出典人胜诉得到裁决而受典人不予配合，则不影响受典人之典权的消灭，即典让物完全所有权向出典人的回归。如受典人拒收所退还的典价，出典人得将此典价向房屋典让中介机构提出，由后者代为接受和保管；中介机构与受典人之间由此产生的关系，准用无因管理规范。如遇中介机构破产或因其他事由而不复存在之特殊情形，则可向人民法院提出典价，由后者在银行开设专户，代为接受。
在受典人的典权关系消灭和典物所有权完全回归出典人之后，如果典让物未能回归，或者受典人拒绝归还，则出典人得以原受典人非法占有为由向人民法院提起诉讼；如有其他因素妨碍典物之回归，亦可以完全所有权人资格请求法院排除此妨碍。
第15条 受典人依法依约归还典物时，除典物在用益过程中老化、变旧或与此相应的轻微破损等正常情况外，如有明显和重大损坏，应予赔偿。此赔偿金可经协商议定后从出典人应向受典人退还的典价中扣除，也可以另行支付。必要时，双方可就此达成书面附约。
如果双方不能就此达成一致，则处于不利地位的一方，即赔偿金被出典人从其所退典价中单方面武断扣除的受典人或典价已退还而对方拒付赔偿金的出典人，可以向人民法院提请裁决。
第5章 转典
第16条 本法所称“转典”(trans-endianation)，系指受典人在稳典期间将其典权转让给第三人的代位出典行为。
在转典情形下，原受典人为代位出典人，依法承担不侵害原出典人和受转典人二者权益之义务；受转典人为新的受典人和典占权人，依法依约享有受典人的权利，同时承担相应的义务。
受转典人的稳典期间，为原受典人稳典期间减去已过时间之后的剩余部分。
第17条 转典必须征得原出典人的同意，否则无效。
转典以不影响原出典人的回赎权及其行使为前提，否则无效。
第18条 转典时，转典价格（即新典价）不必与原出典人出典时的典价相同。
新典价高于原典价的，高出部分为溢价收益，为转典人所有；新典价低于原典价的，损失由转典人承担。
转典人对受转典人负有告知全部真实信息的义务，特别是必须告知原出典人将在稳典期间结束后随时以原典价赎回典物之实情。
第19条 转典人在原出典人可赎期间届满前明确表示不行使回赎权的情况下，可以代位行使回赎权，无须经受转典人同意；在原出典人不愿作此种表示而直到回赎期间届满仍未行使回赎权的情况下，可以独立行使回赎权，但须以转典合同或受转典人于合同签订之后的书面同意为条件。
转典人代位行使回赎权的，以原出典人的可赎期间为限；独立行使回赎权的，以转典合同的有关规定或受转典人书面同意的时限为准，此可赎期间以不超过原出典人可赎期间的一半为宜；转典合同和受转典人书面同意均未涉及的，以100天为限。
第20条 典物在整个稳典期间只能被转典一次，受转典人不得以任何理由进行再转典。
原出典人在可赎期间内未能有效行使回赎权致使典物的完全所有权转归原受典人的，若后者决定将典物出典，不视为转典或再转典。
第6章 续典、再典和回典
第21条 本法所称“续典” ( lasted endianation)，系指稳典期间届满之前，经受典人或受转典人与出典人协商决定对其加以适当延长并相应推迟可赎期间之起始点的法律行为。续典不得突破本法第3章关于稳典期间的限制性规定。
续典时，可以增加或不增加受典人所付典价。
典让合约明定不得续典的，依其规定；无此规定的，双方可于稳典期间届满期前另定附约；无附约者，不得续典。
第22条 上条所说续典，在不违反本法规定的前提下，准用《合同法》涉及合同修改和（或）合同更新的相关规定。
第23条 本法所称“再典”(re-endianation)，系指出典人依法依约行使回赎权并收回典物后重新出典的法律行为。转典人代位或独立行使回赎权而对典物再出典的，亦同。
再典时，原受典人在同等条件下有优先再受典的权利。转典人再典时，原受转典人亦享有此种优先权。
再典之典价，得重新议定。
第24条 本法所称“回典”(reverse endianation)，系指出典人在可赎期间未能有效行使回赎权致使典物的完全所有权落入受典人之手的情况下，原出典人与原受典人对典物进行换位典让的法律行为。回典之典价，得重新议定。
典物的完全所有权落入受转典人之手时，若受转典人决定将典物出典，则无论原出典人或转典人受此典让，皆属回典。
回典的法律意义，在于优先受典权；上条第二款规定，得援用于此。如出现本条上款规定的情形，原出典人和转典人都要求回典的，以提出要求的时间先后为准；同时提出回典要求的，转典人优先。
第7章 风险承担与典物保险
第25条 典物灭失，属不可抗力的，出典人和受典人分别承担各自的损失，即：出典人损失典价与市价之差，以及，实物形态上可赎回的典让物；而受典人则损失典价，即实物形态上的典占物，及其用益权。
第26条 典物灭失，受典人即典占人有过错的，赔偿对方的典价与市价之差，并赔礼道歉。双方对于市价的估量或推算值认定不一致的，可向人民法院起诉，请求裁定。
出典人有过错的，向受典人即典权人退还所收典价的两成至一半。达不成协议的，可向人民法院起诉，请求裁定。
第27条 典物灭失，出典人和受典人都有过错的，以双方过错之大小判定：过错大的一方，应向过错小的一方赔偿典价的一至两成。达不成协议的，可向人民法院起诉，请求裁定。
第28条 转典情形下，典物的灭失属不可抗力的，出典人、转典人和受转典人分别承担各自的损失；一方有过错的，应向其他两方或其中的一方，赔偿损失。有关各方之间对于赔偿数额的争议较大而达不成协议，或其中一方认为损失偏重而要求加重赔偿的，可向人民法院起诉，请求裁定。
续典、再典和回典情形下发生典物灭失的损失承担，与原出典同。
第29条 典物的保险，由典占人负投保之法定义务；有关各方之间另有约定的，得依其约定。
转典、续典、再典和回典情形下的典物保险，亦同。
第8章 房屋典让中介机构
第31条 房屋典让中介机构的经营资质，与一般的房屋转让中介机构同。
第31条 房屋典让中介服务，可由专门成立的经营机构提供，也可由一般的房屋转让中介机构兼营。但兼营者必须有专门负责此项业务的部门或人员，否则，不得经营此种项目。
第32条 房屋典让中介机构对于当事双方或有关各方的相关情况应作电子文本和书写文本两种记录，并对典让合同及其他相关资料妥为保存。
如果中介机构出现破产倒闭或其他原因引起的歇业、停业、分立、合并、注销登记等项情形，应向当事人及时通报。必要时，中介机构应将保管的有关记录、资料及依本法第14条第二款规定代为接受和保管的典价等向当事人所选择的新的中介机构妥为移交。当事人未及选择新的中介机构的，可向人民法院提出申请，由后者代为指定相关机构或者部门接受移交。
第33条 中介机构的收费，应与其所提供的服务细目及服务质量相适应。此种费用，原则上应由双方或各方当事人分摊。当事人之间另有约定的，得依其约定。
第34条 中介机构有向当事人提醒依法缴纳规定税费之义务。
中介机构在协助或代为当事人办理过户、登记等相关手续时，可经当事人同意或受其委托代为缴纳此种税费。
第35条 国家禁止房屋典让中介机构与当事人合谋或为其谋划以任何形式逃避缴纳税费的义务。违者，依法惩处。
第9章 法律责任
第36条 受典人未经出典人同意擅自转典的，除转典行为无效之外，造成损失的应予赔偿；如出典人告诉，可处罚金。
转典人未对受转典人尽告知义务的，除退还新典价高于原典价的溢价收益外，如受转典人告诉，可处罚金。
受转典人再转典，依法为无效；如原出典人和（或）原转典人告诉，可处罚金。
第37条 房屋典让中介机构不符合本法第31条至第34条规定资质或条件要求，或未履行明定义务的，由工商部门责令整改；逾期不改者，依法吊销营业执照，并处罚金；已无执照可以吊销或作为法人已无资金可交罚金者，由公安部门对责任人加以拘留并处罚金。
第38条 房屋典让中介机构违反本法第35条规定为非法行为，由有关机关或部门依法追究相应责任。
第10章 附则
第39条 出典、转典，包括续典、再典、回典，应到当地县、市、区房产管理部门办理登记、公告手续。
出典人依法依约回赎典物，亦同。
第40条 受典人或受转典人取得典物完全所有权，应到当地县、市、区房产管理部门依法办理过户手续。
第41条 本法经全国人民代表大会通过批准后，自公布之日起满一年生效施行。
本法生效后，始得修改；修改程序，与制定程序同。
第42条 本法公布后，生效施行之前，国务院得制定实施条例。
第43条 本法可否及怎样扩张适用于地产、土地或其他不动产，由全国人民代表大会常务委员会作立法解释。
（2008年5月29日于新江大）
[作者简介：余元洲，男，1955年生，江汉大学政法学院法律系教师；李钊，男，1985年生，江汉大学政法学院法律系本科08届毕业生；黄静，女，1985年生，江汉大学政法学院法律系本科08届毕业生。]