外国人在看什么 默认分类 2010-11-18 10:01:00 阅读39734 评论502 字号：大中小 订阅

外国人在看什么 
默认分类 2010-11-18 10:01:00 阅读39734 评论502   字号：大中小
昨天上午接受了澳大利亚《金融评论》记者的采访，两个老外问了许多的问题，给我的印象是中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有被正确的理解，这也难怪政策会被戏称为“空调”了。
一、号称历史上最严厉的调控政策调的是什么？
大多数人都认为今年出台的各项房地产新政是在打压中国的房地产业，外国人也同样理解，于是就认为这样调控根本就没有产生任何作用，因为中国的房地产业仍一枝独秀不但撑起了中国投资增长的一片蓝天，并在拉动着整个中国经济的增长。
昨天上午接受了澳大利亚《金融评论》记者的采访，两个老外问了许多的问题，给我的印象是中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有被正确的理解，这也难怪政策会被戏称为“空调”了。 一、号称历史上最严厉的调控政策调的是什么？ 大多数人都认为今年出台的各项房地产新政是在打压中国的房地产业，外国人也同样理解，于是就认为这样调控根本就没有产生任何作用，因为中国的房地产业仍一枝独秀不但撑起了中国投资增长的一片蓝天，并在拉动着整个中国经济的增长。 1—10月份全国固定资产的投资增速仅为24%，而中国的房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍远远高于固定资产的投资增速。而除房地产之外的十大产业的投资增速均降到了固定资产投资增速之下。无疑中国的投资增长或说投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。 今年房地产的在施面积大幅增长正在于中央政府的调控政策中有突出的一条就是“增加有效供给”。去年的在施面积约为30亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。 土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。 都说今年最严厉的调控在紧缩银行信贷对房地产的支持，但实际的情况却是去年月均银行对房地产的信贷为1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。 因此从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业形成打击，反而创出了历史的新高。这说明中国的经济发展中房地产是不可缺少的重要组成部分，尤其是在城市化高速发展的过程中，这是一种必然，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。 二、调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为的临时性措施。 4月17日的国十条非常明确的提出了，个别城市的三个标准：一是房价过高；二是上涨过快；三是供求紧张，这些城市的房价应坚决遏制。 这些城市主要有哪些呢？文件中没有明确的指明，但至今为止只有16个城市出台了进一步限制的措施，包括限价与限购等。而对于房价本就不高、供求相对平衡的二、三线城市并未采取过激的限制性措施。 当前中国城市间发展极不平衡，尤其是居住土地的供给是以城市或农民户籍进行计划式管理的，因此农村的宅基地并不因人口的1—10月份全国固定资产的投资增速仅为24%流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针，而中国的房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了对性的防止在境外某些国家增量的货币政策时，大量的资金会通过非正规渠道进入境内炒高资产价格，这种限制性措施并不会对市场产生过度的影响。 四、为什么调控房价？ 房价的变化因素许多是在房地产市场之外，这些根本性因素不改变房价上涨的压力会始终存在。面前中国政府对房价的遏制更重要的在于控制资产价格的上涨，目的是为了防止通胀。 所有人都看到超发货币的刺激政策已在全球，特别是经济恢复增长的新型经济体内形成了通胀的压力。中国也不能幸免，这样就必须将防通胀当作重点工作。中国出现了升息、提高银行准备金率的动作、韩国出现了第二次的加息，明显的看出通胀已不是一个国家中的难题，因此用各种手段也许是不合理的、非市场化的、行政干预的手段来防止资产价格的上涨就成了一件非做不可的事情了。 用非市场化的手段控制房价也许只是暂时的，并非解决满足需求的问题，也不能保证今后的价格不反弹，但是如果不按住房价则可能推动CPI的更快上涨。因此牺牲局部利益而保证全局利益就不可避免了。不按住房价也许通胀的压力会更大。 我不赞成不动货币而硬压房价，但临时性措施总比通胀要好。或者当通胀的压力减弱时、当经济结构调整时、当国际环境转化时、当货币政策能发挥更大效力时，政策会做相应的调整。 从外国人的提问中看出，这些问题并没有十分清楚的向市场释放出正确的信号，国内也同样存在着多种疑问。不知道我的理解是否正确，但也许能解释现行政策的动机与效果吧。10月份的36.5%流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针，但仍远远高于固定资产的投资增速。而除房地产之外的十大产业的投资增速均降到了固定资产投资增速之下。无疑中国的投资增长或说投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。
今年房地产的在施面积大幅增长正在于中央政府的调控政策中有突出的一条就是“增加有效供给”。去年的在施面积约为30对性的防止在境外某些国家增量的货币政策时，大量的资金会通过非正规渠道进入境内炒高资产价格，这种限制性措施并不会对市场产生过度的影响。 四、为什么调控房价？ 房价的变化因素许多是在房地产市场之外，这些根本性因素不改变房价上涨的压力会始终存在。面前中国政府对房价的遏制更重要的在于控制资产价格的上涨，目的是为了防止通胀。 所有人都看到超发货币的刺激政策已在全球，特别是经济恢复增长的新型经济体内形成了通胀的压力。中国也不能幸免，这样就必须将防通胀当作重点工作。中国出现了升息、提高银行准备金率的动作、韩国出现了第二次的加息，明显的看出通胀已不是一个国家中的难题，因此用各种手段也许是不合理的、非市场化的、行政干预的手段来防止资产价格的上涨就成了一件非做不可的事情了。 用非市场化的手段控制房价也许只是暂时的，并非解决满足需求的问题，也不能保证今后的价格不反弹，但是如果不按住房价则可能推动CPI的更快上涨。因此牺牲局部利益而保证全局利益就不可避免了。不按住房价也许通胀的压力会更大。 我不赞成不动货币而硬压房价，但临时性措施总比通胀要好。或者当通胀的压力减弱时、当经济结构调整时、当国际环境转化时、当货币政策能发挥更大效力时，政策会做相应的调整。 从外国人的提问中看出，这些问题并没有十分清楚的向市场释放出正确的信号，国内也同样存在着多种疑问。不知道我的理解是否正确，但也许能解释现行政策的动机与效果吧。亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。
流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。
都说今年最严厉的调控在紧缩银行信贷对房地产的支持，但实际的情况却是去年月均银行对房地产的信贷为流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900 昨天上午接受了澳大利亚《金融评论》记者的采访，两个老外问了许多的问题，给我的印象是中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有被正确的理解，这也难怪政策会被戏称为“空调”了。 一、号称历史上最严厉的调控政策调的是什么？ 大多数人都认为今年出台的各项房地产新政是在打压中国的房地产业，外国人也同样理解，于是就认为这样调控根本就没有产生任何作用，因为中国的房地产业仍一枝独秀不但撑起了中国投资增长的一片蓝天，并在拉动着整个中国经济的增长。 1—10月份全国固定资产的投资增速仅为24%，而中国的房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍远远高于固定资产的投资增速。而除房地产之外的十大产业的投资增速均降到了固定资产投资增速之下。无疑中国的投资增长或说投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。 今年房地产的在施面积大幅增长正在于中央政府的调控政策中有突出的一条就是“增加有效供给”。去年的在施面积约为30亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。 土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。 都说今年最严厉的调控在紧缩银行信贷对房地产的支持，但实际的情况却是去年月均银行对房地产的信贷为1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。 因此从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业形成打击，反而创出了历史的新高。这说明中国的经济发展中房地产是不可缺少的重要组成部分，尤其是在城市化高速发展的过程中，这是一种必然，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。 二、调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为的临时性措施。 4月17日的国十条非常明确的提出了，个别城市的三个标准：一是房价过高；二是上涨过快；三是供求紧张，这些城市的房价应坚决遏制。 这些城市主要有哪些呢？文件中没有明确的指明，但至今为止只有16个城市出台了进一步限制的措施，包括限价与限购等。而对于房价本就不高、供求相对平衡的二、三线城市并未采取过激的限制性措施。 当前中国城市间发展极不平衡，尤其是居住土地的供给是以城市或农民户籍进行计划式管理的，因此农村的宅基地并不因人口的亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。
流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针 因此从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业形成打击，反而创出了历史的新高。这说明中国的经济发展中房地产是不可缺少的重要组成部分，尤其是在城市化高速发展的过程中，这是一种必然，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。
二、调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为的临时性措施。
流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针4月17日的国十条非常明确的提出了，个别城市的三个标准：一是房价过高；二是上涨过快；三是供求紧张，这些城市的房价应坚决遏制。
昨天上午接受了澳大利亚《金融评论》记者的采访，两个老外问了许多的问题，给我的印象是中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有被正确的理解，这也难怪政策会被戏称为“空调”了。 一、号称历史上最严厉的调控政策调的是什么？ 大多数人都认为今年出台的各项房地产新政是在打压中国的房地产业，外国人也同样理解，于是就认为这样调控根本就没有产生任何作用，因为中国的房地产业仍一枝独秀不但撑起了中国投资增长的一片蓝天，并在拉动着整个中国经济的增长。 1—10月份全国固定资产的投资增速仅为24%，而中国的房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍远远高于固定资产的投资增速。而除房地产之外的十大产业的投资增速均降到了固定资产投资增速之下。无疑中国的投资增长或说投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。 今年房地产的在施面积大幅增长正在于中央政府的调控政策中有突出的一条就是“增加有效供给”。去年的在施面积约为30亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。 土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。 都说今年最严厉的调控在紧缩银行信贷对房地产的支持，但实际的情况却是去年月均银行对房地产的信贷为1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。 因此从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业形成打击，反而创出了历史的新高。这说明中国的经济发展中房地产是不可缺少的重要组成部分，尤其是在城市化高速发展的过程中，这是一种必然，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。 二、调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为的临时性措施。 4月17日的国十条非常明确的提出了，个别城市的三个标准：一是房价过高；二是上涨过快；三是供求紧张，这些城市的房价应坚决遏制。 这些城市主要有哪些呢？文件中没有明确的指明，但至今为止只有16个城市出台了进一步限制的措施，包括限价与限购等。而对于房价本就不高、供求相对平衡的二、三线城市并未采取过激的限制性措施。 当前中国城市间发展极不平衡，尤其是居住土地的供给是以城市或农民户籍进行计划式管理的，因此农村的宅基地并不因人口的这些城市主要有哪些呢？文件中没有明确的指明，但至今为止只有16个城市出台了进一步限制的措施，包括限价与限购等。而对于房价本就不高、供求相对平衡的二、三线城市并未采取过激的限制性措施。
当前中国城市间发展极不平衡，尤其是居住土地的供给是以城市或农民户籍进行计划式管理的，因此农村的宅基地并不因人口的流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。
昨天上午接受了澳大利亚《金融评论》记者的采访，两个老外问了许多的问题，给我的印象是中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有被正确的理解，这也难怪政策会被戏称为“空调”了。 一、号称历史上最严厉的调控政策调的是什么？ 大多数人都认为今年出台的各项房地产新政是在打压中国的房地产业，外国人也同样理解，于是就认为这样调控根本就没有产生任何作用，因为中国的房地产业仍一枝独秀不但撑起了中国投资增长的一片蓝天，并在拉动着整个中国经济的增长。 1—10月份全国固定资产的投资增速仅为24%，而中国的房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍远远高于固定资产的投资增速。而除房地产之外的十大产业的投资增速均降到了固定资产投资增速之下。无疑中国的投资增长或说投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。 今年房地产的在施面积大幅增长正在于中央政府的调控政策中有突出的一条就是“增加有效供给”。去年的在施面积约为30亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。 土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。 都说今年最严厉的调控在紧缩银行信贷对房地产的支持，但实际的情况却是去年月均银行对房地产的信贷为1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。 因此从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业形成打击，反而创出了历史的新高。这说明中国的经济发展中房地产是不可缺少的重要组成部分，尤其是在城市化高速发展的过程中，这是一种必然，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。 二、调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为的临时性措施。 4月17日的国十条非常明确的提出了，个别城市的三个标准：一是房价过高；二是上涨过快；三是供求紧张，这些城市的房价应坚决遏制。 这些城市主要有哪些呢？文件中没有明确的指明，但至今为止只有16个城市出台了进一步限制的措施，包括限价与限购等。而对于房价本就不高、供求相对平衡的二、三线城市并未采取过激的限制性措施。 当前中国城市间发展极不平衡，尤其是居住土地的供给是以城市或农民户籍进行计划式管理的，因此农村的宅基地并不因人口的于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。
中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。
流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化对性的防止在境外某些国家增量的货币政策时，大量的资金会通过非正规渠道进入境内炒高资产价格，这种限制性措施并不会对市场产生过度的影响。 四、为什么调控房价？ 房价的变化因素许多是在房地产市场之外，这些根本性因素不改变房价上涨的压力会始终存在。面前中国政府对房价的遏制更重要的在于控制资产价格的上涨，目的是为了防止通胀。 所有人都看到超发货币的刺激政策已在全球，特别是经济恢复增长的新型经济体内形成了通胀的压力。中国也不能幸免，这样就必须将防通胀当作重点工作。中国出现了升息、提高银行准备金率的动作、韩国出现了第二次的加息，明显的看出通胀已不是一个国家中的难题，因此用各种手段也许是不合理的、非市场化的、行政干预的手段来防止资产价格的上涨就成了一件非做不可的事情了。 用非市场化的手段控制房价也许只是暂时的，并非解决满足需求的问题，也不能保证今后的价格不反弹，但是如果不按住房价则可能推动CPI的更快上涨。因此牺牲局部利益而保证全局利益就不可避免了。不按住房价也许通胀的压力会更大。 我不赞成不动货币而硬压房价，但临时性措施总比通胀要好。或者当通胀的压力减弱时、当经济结构调整时、当国际环境转化时、当货币政策能发挥更大效力时，政策会做相应的调整。 从外国人的提问中看出，这些问题并没有十分清楚的向市场释放出正确的信号，国内也同样存在着多种疑问。不知道我的理解是否正确，但也许能解释现行政策的动机与效果吧。1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针万套，价格上涨的压力适度减弱了。
今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。
对性的防止在境外某些国家增量的货币政策时，大量的资金会通过非正规渠道进入境内炒高资产价格，这种限制性措施并不会对市场产生过度的影响。 四、为什么调控房价？ 房价的变化因素许多是在房地产市场之外，这些根本性因素不改变房价上涨的压力会始终存在。面前中国政府对房价的遏制更重要的在于控制资产价格的上涨，目的是为了防止通胀。 所有人都看到超发货币的刺激政策已在全球，特别是经济恢复增长的新型经济体内形成了通胀的压力。中国也不能幸免，这样就必须将防通胀当作重点工作。中国出现了升息、提高银行准备金率的动作、韩国出现了第二次的加息，明显的看出通胀已不是一个国家中的难题，因此用各种手段也许是不合理的、非市场化的、行政干预的手段来防止资产价格的上涨就成了一件非做不可的事情了。 用非市场化的手段控制房价也许只是暂时的，并非解决满足需求的问题，也不能保证今后的价格不反弹，但是如果不按住房价则可能推动CPI的更快上涨。因此牺牲局部利益而保证全局利益就不可避免了。不按住房价也许通胀的压力会更大。 我不赞成不动货币而硬压房价，但临时性措施总比通胀要好。或者当通胀的压力减弱时、当经济结构调整时、当国际环境转化时、当货币政策能发挥更大效力时，政策会做相应的调整。 从外国人的提问中看出，这些问题并没有十分清楚的向市场释放出正确的信号，国内也同样存在着多种疑问。不知道我的理解是否正确，但也许能解释现行政策的动机与效果吧。从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。
房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和 昨天上午接受了澳大利亚《金融评论》记者的采访，两个老外问了许多的问题，给我的印象是中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有被正确的理解，这也难怪政策会被戏称为“空调”了。 一、号称历史上最严厉的调控政策调的是什么？ 大多数人都认为今年出台的各项房地产新政是在打压中国的房地产业，外国人也同样理解，于是就认为这样调控根本就没有产生任何作用，因为中国的房地产业仍一枝独秀不但撑起了中国投资增长的一片蓝天，并在拉动着整个中国经济的增长。 1—10月份全国固定资产的投资增速仅为24%，而中国的房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍远远高于固定资产的投资增速。而除房地产之外的十大产业的投资增速均降到了固定资产投资增速之下。无疑中国的投资增长或说投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。 今年房地产的在施面积大幅增长正在于中央政府的调控政策中有突出的一条就是“增加有效供给”。去年的在施面积约为30亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。 土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。 都说今年最严厉的调控在紧缩银行信贷对房地产的支持，但实际的情况却是去年月均银行对房地产的信贷为1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。 因此从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业形成打击，反而创出了历史的新高。这说明中国的经济发展中房地产是不可缺少的重要组成部分，尤其是在城市化高速发展的过程中，这是一种必然，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。 二、调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为的临时性措施。 4月17日的国十条非常明确的提出了，个别城市的三个标准：一是房价过高；二是上涨过快；三是供求紧张，这些城市的房价应坚决遏制。 这些城市主要有哪些呢？文件中没有明确的指明，但至今为止只有16个城市出台了进一步限制的措施，包括限价与限购等。而对于房价本就不高、供求相对平衡的二、三线城市并未采取过激的限制性措施。 当前中国城市间发展极不平衡，尤其是居住土地的供给是以城市或农民户籍进行计划式管理的，因此农村的宅基地并不因人口的PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10% 昨天上午接受了澳大利亚《金融评论》记者的采访，两个老外问了许多的问题，给我的印象是中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有被正确的理解，这也难怪政策会被戏称为“空调”了。 一、号称历史上最严厉的调控政策调的是什么？ 大多数人都认为今年出台的各项房地产新政是在打压中国的房地产业，外国人也同样理解，于是就认为这样调控根本就没有产生任何作用，因为中国的房地产业仍一枝独秀不但撑起了中国投资增长的一片蓝天，并在拉动着整个中国经济的增长。 1—10月份全国固定资产的投资增速仅为24%，而中国的房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍远远高于固定资产的投资增速。而除房地产之外的十大产业的投资增速均降到了固定资产投资增速之下。无疑中国的投资增长或说投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。 今年房地产的在施面积大幅增长正在于中央政府的调控政策中有突出的一条就是“增加有效供给”。去年的在施面积约为30亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。 土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。 都说今年最严厉的调控在紧缩银行信贷对房地产的支持，但实际的情况却是去年月均银行对房地产的信贷为1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。 因此从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业形成打击，反而创出了历史的新高。这说明中国的经济发展中房地产是不可缺少的重要组成部分，尤其是在城市化高速发展的过程中，这是一种必然，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。 二、调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为的临时性措施。 4月17日的国十条非常明确的提出了，个别城市的三个标准：一是房价过高；二是上涨过快；三是供求紧张，这些城市的房价应坚决遏制。 这些城市主要有哪些呢？文件中没有明确的指明，但至今为止只有16个城市出台了进一步限制的措施，包括限价与限购等。而对于房价本就不高、供求相对平衡的二、三线城市并未采取过激的限制性措施。 当前中国城市间发展极不平衡，尤其是居住土地的供给是以城市或农民户籍进行计划式管理的，因此农村的宅基地并不因人口的。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。
三、限外令限制的是什么？
流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。 于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。 中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。 很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。 今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。 从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。 房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。 三、限外令限制的是什么？ 国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。
对性的防止在境外某些国家增量的货币政策时，大量的资金会通过非正规渠道进入境内炒高资产价格，这种限制性措施并不会对市场产生过度的影响。 四、为什么调控房价？ 房价的变化因素许多是在房地产市场之外，这些根本性因素不改变房价上涨的压力会始终存在。面前中国政府对房价的遏制更重要的在于控制资产价格的上涨，目的是为了防止通胀。 所有人都看到超发货币的刺激政策已在全球，特别是经济恢复增长的新型经济体内形成了通胀的压力。中国也不能幸免，这样就必须将防通胀当作重点工作。中国出现了升息、提高银行准备金率的动作、韩国出现了第二次的加息，明显的看出通胀已不是一个国家中的难题，因此用各种手段也许是不合理的、非市场化的、行政干预的手段来防止资产价格的上涨就成了一件非做不可的事情了。 用非市场化的手段控制房价也许只是暂时的，并非解决满足需求的问题，也不能保证今后的价格不反弹，但是如果不按住房价则可能推动CPI的更快上涨。因此牺牲局部利益而保证全局利益就不可避免了。不按住房价也许通胀的压力会更大。 我不赞成不动货币而硬压房价，但临时性措施总比通胀要好。或者当通胀的压力减弱时、当经济结构调整时、当国际环境转化时、当货币政策能发挥更大效力时，政策会做相应的调整。 从外国人的提问中看出，这些问题并没有十分清楚的向市场释放出正确的信号，国内也同样存在着多种疑问。不知道我的理解是否正确，但也许能解释现行政策的动机与效果吧。 中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针对性的防止在境外某些国家增量的货币政策时，大量的资金会通过非正规渠道进入境内炒高资产价格，这种限制性措施并不会对市场产生过度的影响。
四、为什么调控房价？
房价的变化因素许多是在房地产市场之外，这些根本性因素不改变房价上涨的压力会始终存在。面前中国政府对房价的遏制更重要的在于控制资产价格的上涨，目的是为了防止通胀。
所有人都看到超发货币的刺激政策已在全球，特别是经济恢复增长的新型经济体内形成了通胀的压力。中国也不能幸免，这样就必须将防通胀当作重点工作。中国出现了升息、提高银行准备金率的动作、韩国出现了第二次的加息，明显的看出通胀已不是一个国家中的难题，因此用各种手段也许是不合理的、非市场化的、行政干预的手段来防止资产价格的上涨就成了一件非做不可的事情了。
用非市场化的手段控制房价也许只是暂时的，并非解决满足需求的问题，也不能保证今后的价格不反弹，但是如果不按住房价则可能推动 昨天上午接受了澳大利亚《金融评论》记者的采访，两个老外问了许多的问题，给我的印象是中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有被正确的理解，这也难怪政策会被戏称为“空调”了。 一、号称历史上最严厉的调控政策调的是什么？ 大多数人都认为今年出台的各项房地产新政是在打压中国的房地产业，外国人也同样理解，于是就认为这样调控根本就没有产生任何作用，因为中国的房地产业仍一枝独秀不但撑起了中国投资增长的一片蓝天，并在拉动着整个中国经济的增长。 1—10月份全国固定资产的投资增速仅为24%，而中国的房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍远远高于固定资产的投资增速。而除房地产之外的十大产业的投资增速均降到了固定资产投资增速之下。无疑中国的投资增长或说投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。 今年房地产的在施面积大幅增长正在于中央政府的调控政策中有突出的一条就是“增加有效供给”。去年的在施面积约为30亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。 土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。 都说今年最严厉的调控在紧缩银行信贷对房地产的支持，但实际的情况却是去年月均银行对房地产的信贷为1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。 因此从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业形成打击，反而创出了历史的新高。这说明中国的经济发展中房地产是不可缺少的重要组成部分，尤其是在城市化高速发展的过程中，这是一种必然，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。 二、调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为的临时性措施。 4月17日的国十条非常明确的提出了，个别城市的三个标准：一是房价过高；二是上涨过快；三是供求紧张，这些城市的房价应坚决遏制。 这些城市主要有哪些呢？文件中没有明确的指明，但至今为止只有16个城市出台了进一步限制的措施，包括限价与限购等。而对于房价本就不高、供求相对平衡的二、三线城市并未采取过激的限制性措施。 当前中国城市间发展极不平衡，尤其是居住土地的供给是以城市或农民户籍进行计划式管理的，因此农村的宅基地并不因人口的CPI的更快上涨。因此牺牲局部利益而保证全局利益就不可避免了。不按住房价也许通胀的压力会更大。
我不赞成不动货币而硬压房价，但临时性措施总比通胀要好。或者当通胀的压力减弱时、当经济结构调整时、当国际环境转化时、当货币政策能发挥更大效力时，政策会做相应的调整。
从外国人的提问中看出，这些问题并没有十分清楚的向市场释放出正确的信号，国内也同样存在着多种疑问。不知道我的理解是否正确，但也许能解释现行政策的动机与效果吧。