青岛地税规范加强房地产业税收管理

2006-12-4 17:34　新华网山东频道
山东省青岛市地税局围绕规范和加强房地产业税收管理，建立房地产业税收科学化、精细化、规范化、一体化和社会化长效管理机制，促进了房地产税收收入的持续、大幅增长，实现了经济与税收的协调发展的经验。2000年—2005年，青岛地税累计组织房地产税收收入89.7亿元，年均增长38％。今年1月－10月，组织房地产税收收入28.8亿元，同比增长32％。
理清思路，发挥职能，促进房地产经济与税收协调发展
青岛经济和城市化的加快发展，加之良好的地理、自然环境和人文景观，逐渐成为房地产业投资的“热土”。2000年，青岛市地税局对273户房地产企业进行了专项检查，发现有问题的企业近80％，查补税款7995万元，占当年该行业入库税收的15％，个别房地产企业偷逃税收上百万元。经过深入的调查分析，青岛市地税局认为房地产业税收流失主要原因是税收管理比较粗放，对税源管理乏力，还没有建立起适应房地产业特点的税收管理新模式。
从2000年起，青岛市地税局把房地产业作为重点，不断研究探索科学有效的税收管理方法，逐步确立了“五化”管理的思路，即以信息化为依托，开发计算机管理软件，通过机开专用收据和发票控制经营收入，实行科学化管理；以房源控税源为突破，监控开发项目和房屋销售数量，实行精细化管理；以“先税后证”为制约，委托房产交易中心代征，先缴税后才能办理权证，实行规范化管理；以行业管理为抓手，统筹各税种的税收管理，实行一体化管理；以社会综合治税网络为平台，在政府支持下，强化与房地产市场管理各职能部门的配合协作，实行社会化管理，建立起富有鲜明行业特色的税收管理模式。特别是近两年来，青岛市地税局认真贯彻落实国家对房地产业的宏观调控政策，积极发挥税收的职能作用，努力把国家宏观调控政策的效果反映在税收增收上，按照“五化”管理思路，走出了一条政府支持、部门协作、精细管理、科学发展的征管新路子，不断深化完善了税收征管机制，取得了显著的税收效益。
——从税收规模上看：房地产业的税收规模由2000年的5.3亿元发展到2005年的27.3亿元，5年翻了两番半。尤其是2005年，房地产业的税收再创新高，首次超过了制造业税收规模，成为税收规模最大的行业。
——从税收增速上看：2000年至2005年，房地产业的税收收入以年均38.5％的高速发展，比各行业税收收入平均发展速度快了1倍还多，成为税收收入发展速度最快的行业；
——从税收拉动上看：2000年至2005年，房地产业税收拉动全部税收增长5.4个百分点，占五年间税收平均发展速度1／4还强；尤其是2005年其税收拉动力达到6％，成为对税收增长拉动力最强的行业；
——从税收贡献上看：2004年房地产业的税收收入占税收总额的比重为20％，其中地方级收入17.3亿元，“含金量”高达83％，是地方财政收入的重要来源；2005年房地产业的税收比重达到21.6％，同比又提高了1.6个百分点，提供的地方级收入首次突破20亿大关，达到21.5亿元，成为对税收收入尤其是地方财政收入贡献度最高的行业；
——从税收质量上看：房地产业的宏观税负由2000年的14.9％提升至2005年的29.4％，增长了14.5个百分点，房地产经济与税收的弹性系数平均在1：1.7，在各行业中遥遥领先，成为税收效益最好的行业。
政府支持，部门协作，构建高效的社会综合治税网络
房地产业在国民经济中举足轻重，又是一个特殊行业，因而是政府关心的“重点”，社会关注的“焦点”，税收征管的“难点”。如何加强房地产业税收管理，青岛市地税局认为房地产业税收管理是一项系统的社会管理工程，必须依靠政府的领导、部门的协作和市场的规范发展，构建高效的社会综合治税网络。
政府支持是关键。青岛市委、市政府对房地产行业的税收管理极为重视。2003年，市政府成立了社会综合治税领导小组，自上而下地建立起“政府领导、税务主管、部门配合、社会参与、司法保障、信息支撑”的市、区（市）、乡镇（街道）三级综合治税社会网络，完善了组织、协调、管理等工作机制，推动了综合治税工作的深入发展。2005年，市政府又成立了综合治税办公室，作为常设机构，抽调专人集中办公，专职负责和协调全市综合治税工作；同时加大了考核力度，将其纳入政务督查范围，列为各部门年度政绩考核内容，定期督促检查，年终奖惩兑现，从而进一步加强了政府领导，完善了组织机构，健全了管理机制，强化了综合治税工作体系。
部门协作是保障。青岛市地税局在加强房地产业税收管理工作中，坚定不移地走税收社会化管理的路子，充分利用社会综合治税系统，主动密切与有关部门的工作联系，逐个部门签订综合治税协议，明确各自的职责和任务、要求；有关部门积极配合税收工作，认真履行综合治税协议，及时提供大量的涉税信息，建立了部门配合协作机制，较好地解决了信息不对称的问题，从而延伸了税收管理的触角，由事后管理变为事前管理，由信息变为税源，由税源变为税收，实现了部门协税职责化、内外协作互动化、群策群力一体化的效果。如国土资源和房屋管理部门每半年传递《房地产开发项目许可证》的发放情况；每年1月份传递用于商用开发《国有土地使用证》的发放情况。规划部门每半年传递用于房地产开发的《建筑工程规划许可证》的发放情况。建设主管部门每季度传递《建筑工程施工许可证》的发放和房地产开发项目竣工验收备案情况，等等。
市场规范是基础。1998年，青岛成立了市房地产交易中心，并按照“信息、交易、服务、管理”四大功能配套要求，对市内四区房地产交易市场和产权产籍进行集中管理；同时银行、财政、税务、中介机构等相关部门进驻联合办公，实行“一个窗口、一条龙、一站式”服务模式。2005年下半年，又在互联网上建立了“青岛市房地产市场信息系统”，全面、及时、准确地反映房地产开发、经销、交易、租赁等经济信息，并实行了“网上登记”，不仅加强了房地产市场的动态监测，增强了政府宏观调控能力；而且也提高了信息的透明度，进一步强化了房地产市场的监管。青岛市房地产市场的规范发展，客观上为加强房地产业税收管理提供了良好的社会基础，特别是房地产市场实行集中交易、集中办证、集中管理，为税收委托代征、源头控管创造了条件，有力地促进了征管质效的提高，实现了“开发经营有序、市场管理规范、地方财政增收、普通百姓受益”的经济和社会效果。
把握规律，控制源头，建立房地产业税收征管长效机制
近几年来，青岛市地税局围绕着房地产行业的特点，以强化管理为主线，以信息化为依托，实施了房源控制税源、“先税后证”等一系列行之有效的征管措施，突破了长期以来制约房地产业税收管理的“瓶颈”，建立了税收征管长效机制，推动了税收管理科学化、精细化、规范化、一体化和社会化发展。
房源控制税源，实施税收管理精细化。在对房地产开发企业的税收管理工作中，青岛市地税局经过多年不懈的探索，不停地创新，不断的实践，逐步形成了以行业管理为主，按开发项目监控，房源控制税源，管理增加税收的征管模式。
实行行业管理，整合征管资源，探索精细化管理的“样板”。青岛市地税局把房地产行业作为精细化管理的重点，围绕着行业特点，整合征管资源，推进分类管理，深化纳税评估，开展专项整治，通力合作，精耕细作，实施行业化管理，全力打造精细化管理的“样板”；同时以点带面，对其他行业尤其是建筑安装、装饰装潢等上下游行业的管理起到了示范、带动、辐射作用，实现了“五个统筹”，即统筹各税种的管理，统筹征、管、查等各环节的管理，统筹“评、定、改、治”等各种征管措施的应用，统筹关联行业的税收管理，统筹内部和外部各部门的配合协作，最大限度地发挥了征管资源的作用，推进了精细化管理。
找准征管着力点，房源控制税源，抓牢精细化管理的源头。实行了房源登记备查制度。督促房地产企业建立反映开发项目详细辅助性账薄“开发产品备查薄”，记载房源的明细信息，加强了对房屋的实物监控。建立了信息共享机制。主动与建委、土地、规划、房管等部门交换信息，加强信息比对分析，及时发现“地下工程”，防止漏征漏管。推行了房屋销售清算办法。对房地产企业各个开发项目的可售面积、可售收入、销售收入逐项监控，定期实地检查，及时控制经营收入，实现了由“管户”向“管房”的转变。同时，按照房源控制税源的思路，拉长了征管链条，把过去从 “开发商->税源->税收”的粗放型管理模式转变为从“开发商->开发项目->房源->税源->税收”的精细化管理模式，克服了房源不明，收入不实，税源不清的问题，达到了以房源控制税源的目的。
加强所得税管理，牵住“牛鼻子”，突破精细化管理的“瓶颈”。针对房地产企业结转收入时间滞后、结转成本时间提前这两个制约企业所得税征管的难点，明确收入实现时间，严格成本结转，合理确定利润率，牵住了“牛鼻子”，规范了房地产企业的核算，加强了税基管理，强化了房地产企业所得税的征管。2000年房地产行业实现企业所得税0.24亿元，2004年达到5.43亿元，4年增长了20余倍；2005年达到了8.43亿元，同比增收3亿元，增长55％，是该行业发展最快的税种。
依托信息化技术，促进税收管理科学化。为提高房地产业税收科学化管理水平，青岛市地税局自行开发并于2005年推广应用了房地产业税收管理软件，整合了房地产企业及其各个开发项目基础数据和纳税情况，规范了数据录入，从而掌握了房屋开发总量、销售数量和存量；同时，通过机开预收款专用收据或专用发票，进一步丰富了房地产管理的手段，完善了对销售收入的监控，确保了对房地产企业税基信息监控的真实性、及时性、有效性，初步实现了房地产税收全程“无缝隙”管理。
实行流程管理，确保税基监控的真实性。在软件设计和开发中，通过流程化操作，启用机开发票（收据）信息管理系统，解决了房地产企业收入真实性难以控制的问题，提高了科学化管理水平。
规范数据管理，确保税基监控的及时性。通过统计分析系统对房屋销售进度、房产土地证办理情况、房产土地所有者的变更情况等进行分析比对，从源头上实现了对房地产企业的税收监管，为及时准确地征收各税提供了可靠的依据。
增强制约功能，确保税基监控的有效性。房地产企业收到预收款，必须开具“房地产业预收款专用收据”。购房者缴齐房款后凭专用收据到房地产企业才能开具专用发票，持专用发票才能办理房地产产权证书，这样就有效地监控了各税的缴纳情况，起到了“以票管税”的作用。
先完税后办证，实现税收管理规范化。青岛市地税局依法委托各级房地产交易管理部门，对“二手房”交易实行了“源头代征、各税统扣、先税后证”的办法，取得了明显的效果。尤其是市房地产交易中心把代征税收工作作为一项份内职责，坚持“先税后证”，认真履行代征义务，并于2005年初自行开发了代征税收软件，作为办理产权证的前置条件，衔接在房地产交易信息系统之中，不代征“二手房”交易涉及的各项税收，就无法打印《房地产权证》，用现代化的技术控管代征税收工作，不仅强化了税源源头控管，保证了税收及时足额地代征代缴，而且也规范了代征人员的代征行为，有效地防止了税收流失。2001年至2005年，青岛市房地产交易中心累计代征税收2.68亿元，其中2005年代征税收1.2亿元，比上年增长62.7％。前不久，国家税务总局谢旭人局长到青岛考察时对这种作法给予了充分肯定。