2002年—2010年北京房价暴涨揭秘(图表)

北京房价暴涨揭秘(图表)
【2007.08.13 09:22】　来源：楼市  作者：靳华

自2005年7月以来，北京房价已连续上涨23个月。经历了2005、2006两轮宏观调控，均价仍然从2005年的7069元飙升至当前的12820元。最近两个月，在全国房价全面上涨的浪潮袭来时，多年来全国房价“领头羊”的北京，领涨效应也加速爆发。近40个万元以上高档楼盘半年内房价涨幅高达2000元/平方米以上。
购房的欲望
北京房价自2006年开始三级跳式飞跃，2006年初，三环内楼盘突破万元； 2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破万元；而今年年中，五环内已难觅万元以下的楼盘。就在北京房价一波又一波的高涨中，购房群体被迅速分化为两类：一类在房价飙升中获利的人群，投资的欲望越来越强；一类被高额房价挡在门外的人群，买房的欲望也越来越大。
2003年从江宁老家来京的张丽华很快找到了自己所属的类群。以单价6800元购买的锦秋家园，不到两年便涨到了8000元。在合适时机卖掉后，握着净赚的30万她激动异常：原来财富得来如此容易。张丽华深深体会到，在北京只靠工资，永远都转不出穷人的圈子，而靠投资房产她在最短的时间内积聚到了最多的财富。
两年里，张丽华带着多位同乡、同学在后现代城、沿海赛洛城等多个楼盘投资。她从炒房的“散户”变成了“炒房庄家”——在购买50多套房子后，她的角色由一般买主变成了中间批发商，开始替一批“跟进”她的“散户”代销房子。除了自有资金“炒房”的收入外，替别人炒房交易中每笔还抽取2%的代理费。张丽华回忆，当时的圈子里流传着：在北京，炒房可以一夜爆富。
而2006年初，张丽华在卖房时，突然得知二手房交易要交5%的营业税。逐渐，张丽华意识到她正在经历一场严峻的宏观调控。一开始非常害怕，甚至差点将房子全部抛售。但是很快，她就发现，所有要征收的税费都可以转嫁到买房者的房价里；张丽华告诉记者，她们投资客圈里，大多数人坚信这样一个原则：在奥运之前，绝不要抛盘。
然而并非人人如此幸运。比张丽华晚三年到京的师弟受尽了买房的折磨。去年8月到京赶上了东亚奥北中心开盘。殊不知，早上６点钟开始排队，排了２天２夜后却被告之一套不剩！18天后，楼盘再推新房，师弟和100多个人在售楼处呆了整整一夜，终于可以选房了，可房价也由5800元上涨到6700元。一次不行，师弟再战。北京新天地一期推出670套房，师弟心想或许有些希望，谁知当日签到的客户4800多人。7个人抢一套房，师弟再次落败而归。
师弟无奈地对张丽华说：“等房结婚感觉就是等米下锅，有人米都溢出锅了，自己却一粒米都没抢到，不过他会继续为买房而奔波。”和张丽华师弟一样的人在北京比比皆是。不管是刚毕业的大学生，还是“月光”的打工族，没有谁不在盘算着买套房。
作为一种特殊商品，房地产具有必需品和投资品的双重特征，而在北京，近年来，随着房价高涨，房地产的投资属性凸显，20%掌握财富的人投资和投机心理助长，80%的人自住需求也越来越旺，不同目的的人群都在为了买房而博奕，而房价就在博奕中不断被拉高。
上涨之路开启

从全国房价水平来看，北京一直以来位居前位。但就北京房价发展的历史趋势而言，从2002—2006年北京商品住宅成交价格走势图上可以看出，北京房价可分为四个阶段：2002—2004年为房价低迷期；2005年为房价平稳增长期；2006年房价开始快速增长；2007年北京房价进入爆涨期。
北京房价现在的爆涨绝不是一蹴而就的。事实上， 2004年前，北京房价上涨推动因素已经表现得越来越明显，即住房需求增长得越来越快。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞这样描述：“目前北京房产供求失衡是多年积累的结果”。
北京是我国的政治文化中心，拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层；拥有规模庞大的国内驻京办事机构；拥有规模庞大的涉外机构，由于行政级别、职称、学历等原因，这部分人的住房消费力较强。
自2001年全国户籍制度改革以后，外地人口的增多使得北京本身已较大的住房需求更加膨胀。北京拥有北大、清华等70余所高校，拥有一流的医疗设施等。我国GDP一直以来平稳增长，2006年以10.7%的增幅达到20.94亿元，是1997年以来增长最快的年份。GDP创新高，通常也就意味着老百姓的钱袋子又鼓了一些。于是，富裕起来的小城市居民或特权阶层，由于子女上大学、建立第二居所等原因，纷纷到北京购房。于是北京住宅市场的弹丸之地开始对抗来自世界五湖四海的购房需求。《楼市》市场研究部统计数据显示，在平均每年有20.2万人涌入北京所产生的购房需求下，北京房屋销售套数开始以超过100%的速度增长。2004年北京房屋销售总套数达到了18.3万套，此后维持在15万套左右。而从2002～2006年北京房屋销售情况来看，外省个人购房占到了34%。
2004年房地产市场还有一件大事在影响房价，那就是土地8·31大限。当时媒体用了“大地震”等字眼来形容这场政策变动对房地产市场的影响。尽管国土资源部相关官员均明确表态，土地招拍挂不是房价上涨诱因。但是富力集团以32亿巨资，拍下广渠路东五厂用地；顺驰集团于以9.05亿元的高价拍得大兴一号地；华润置地以25.65亿天价拿下北京土地招拍挂以来面积最大的清河地块却以事实在改变着周边楼盘的房价。
“当初，富力拿地的时候，这里的中高档项目还非常少，售价亦较低，约在5000～6000元/平方米之间。与当时CBD高档公寓的10000多元的售价，相差甚远。然而，富力进驻之后，不仅区域内新入市的项目产品品质有相当大的提高，售价亦赶超过当时CBD内公寓的售价水平。”乐城国际销售总监张榕如是回顾。
在住房需求加大和土地招拍挂推动下，2005年北京房价扭转自2002年下降的局面，开始平稳增长，从6903元上涨到7176元。

膨胀的投资需求
然而北京的房价并没有就此平稳增长下去。中国农业银行高级经济师何志成分析，2006年新一轮房价躁动的直接原因还应归因于人民币升值的预期。
2005年7月21日，人民币升值2%。自此，人民币对美元一直呈单边上扬态势。人民币升值预期直接导致的结果是，中国的外汇储备从2003年的 4000亿美元一直升到目前的超过12000亿美元。全世界都在看好经济增长速度飞快的北京，比起国外发达城市成熟的发展环境，北京的经济环境让人充满了想像力，于是各种资本不断涌入北京。
房地产这个原本区域性很强的行业，随着资本的全球流动以及人们不动产投资观念的增强、异地置业需求的上升，逐渐显现出国际一体化的趋势。2006年，中国进入了“流动性过剩”时代。
“持续两年的A股牛市，至少创造出8万亿元新财富，其中一部分正明显地转向楼市。”一位业内分析师明确地对《楼市》表示。
来自北京房产中介“信一天不动产”的统计数据表明，在目前北京的购房人群中，投机性购房的比重占总体购房的26.7%，也就是说每四个购房人中就有一个是投机性购房者。短期北京投机性购房者的队伍正在快速发展。
据一位精于在北京操盘别墅转手生意的Richard先生透露，北京一个名为“蒙顿卡雀”的别墅项目至今已经倒手了10次。他所服务的管理顾问公司在一年内转手120套左右别墅的案例并不鲜见。
在此期间，政府先后出台了“国六条”“国八条”等政策，尽管部分政策对打压投机、抑制投资起到了一定的作用，但是由于北京房地产市场已是全世界购房人的市场，投资客对北京房地产市场的看涨预期高涨，不断膨胀的投资需求始终没有从根本得以抑制。
在上述各种因素合力下，经过2005年的平稳增长期，北京房价2006年开始快速增长。
爆涨临界点
北京房价上涨的欲望在2007年表现得尤其强。而房价爆涨的导火索便是奥运的契机。
事实上，自2003年申奥成功以来，伴随着政府对基础设施投入力度的加大，北京尤其是亚奥板块的房价便水涨船高。“奥运利好早在数年前就已经释放，但不可否认，奥运的临近将再度成为房价上涨的刺激因素”，阳光100置业副总经理范小冲表示。
截至7月中旬，包括世茂奥临花园、万达大湖公馆、媒体村等亚奥楼盘共计推出近1000套房源，亚奥楼市今年首度”井喷“。尽管区域竞争激烈，但是房价飙升丝毫不打折扣。”世茂奥临花园“已由年初的16800元/平方米上涨到19000元/平方米；”亚奥·观典”2006年10月均价还徘徊在11000元左右，目前，其二期价格已达18000元。
同时，受去年70%·90m2政策影响，2007年上半年新盘供应量减少。在新盘供应减少，投资需求增加的情况下，开发商大肆利用奥运契机，北京房价出现爆涨。
不止如此，目前北京房价还被卷入了全国甚至全世界房价高涨的浪潮中。5月份住宅价格出现了一次全国性的急涨。深圳、北京房价均呈现双位数上扬，上海又爆连夜排队购房的壮景，而且大批二三线城市楼盘也持续火爆。
“并不只是中国房价上涨，也不只是北京或深圳房价上涨，房价上涨具有全球性的特征。从1997年到2006年，爱尔兰房价上涨超180%；美国也达到98%。” 国家统计局局长谢伏瞻7月23日表示。
放置全世界范围内，以10%房价涨幅上涨的北京或许并不显著，而这也极有可能成为开发商和投机投资者看涨北京房价的理由。最终可怕的后果就是北京房价再持续爆涨，成又一个上海，下一个深圳。