房价战争20年:国家未发挥遏制房价暴涨作用

[导读]房价暴涨的根源在于土地的垄断和土地价格的暴涨，而每次的政策从来都没从源头来解决问题。

中国周刊记者 田乾峰 北京报道

2010年4月，国家出台强硬的“限购令”，以强硬的手段试图降低房价。20年来，这种尝试轮番上演了很多次。

海南胜利

中央政府对房价调控的最初胜利是在海南，可惜这只是局部的胜利，而且这种胜利或许不在于调控政策有力，而是1990年代初期海南房价的高涨确实太早了点。

1978年10月，邓小平在北京视察十几套新建公寓时，萌生一想法，想用积蓄给身患残疾的儿子邓朴方买一套房子。问“居民住房可否成为商品”，随从人员没人能回答。

当时，中国尚没有商品房的概念。

十年之后，1988年1月15日至18日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。

实际上，中国房地产市场的启动应该始于1989年。当年2月15日，在北京首次公开出售商品房，拉开了住房商品化的大幕。当时，出售商品房350套，每平米最高2000元，位于黄金地段。然而，人们还是嫌贵，登记预定仅250套。

1990年，国内经济萎靡，全国的房改陷入困境。主政上海的朱镕基在上海率先开创了公积金制度。

1991年，全国第二次住房制度改革工作会议在北京召开，确定城市土地转让制度正式实施。国务院批准了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，在房改大旗下，房价开始攀升；房地产公司如雨后春笋般冒了出来。

1992年，邓小平南巡讲话。英国《金融时报》当时报道说，南方讲话“在全国引发起自由市场经济改革的新浪潮”。房地产在这一年井喷，引发海南房地产狂潮，投身海南房地产开发的冯仑 (微博)、潘石屹、张宝全这些今天的房地产大佬，当年都从中受益匪浅。

1992年出现的海南房地产狂潮，导致商品房价格一路飙升，贵得离谱，普通老百姓很难买起房。后来，政府进行宏观调控，房地产泡沫破裂。当时，未来得及从海南撤离的投资者，赔得干干净净；提前撤出来的冯仑、潘石屹等人，北上到北京，稳步进入下一个成功。

经历海南房地产泡沫之后，1994年7月18日，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，再次指出房改的根本目标就是实现住房商品化、社会化，再次启动城镇住房改革之路。对房地产市场进行控制，禁止房地产开发企业上市。这一时期，房地产市场急转直下，上海市中心的房价从每平米6000元降到了3000元，市场一片萧条。

任志强后来在文章中回忆说：“由于当时的市场是以住房实物分配为主，限制了国有企业与财政的建房资金投入，实际就是限制了市场的需求，因此1996年全行业出现了大量亏损。”

越调越高

1998年7月3日，这个普通的日子，却成为中国住房制度改革的一个分水岭。

这一天，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个政策的最重要内容就是彻底取消了福利分房。想住房，只有去买了。

1998年5月，中国人民银行正式推出《个人住房贷款管理办法》，此后，贷款买房、按揭等这些新概念登陆中国内地。这一年，真正市场化的春季房展会在北京启动。

在南方，房地产市场也开始回暖。1999年11月26日，首届“住交会”在深圳开幕，一炮打响。从1996年5月1日到2002年2月21日，中国人民银行又史无前例地连续八次降息，试图分流储蓄、拉动内需，刺激消费。

到2001年，房价开始大涨。房地产业观察者分析，这与很多因素息息相关：“福利分房”的大门紧闭，居民必须购房才能改善居住环境；银行接连降息降低开发商的负担，降低开发成本，投资增多；股市暴跌，很多钱转投房地产市场。

到2002年，中国的房地产业已成为支柱产业。2002年5月9日，国土资源部叫停已沿用多年的土地协议出让方式，从7月1日开始，实行土地招拍挂制度。业内称之为“新一轮土地革命”。随之，在全国范围内，地价再次飙升，各个城市“地王”频现。

2002年，面对房地产投资增长明显高于销售增长，商品房空置面积明显增多、而且幅度很大这一现象。央行在初步得出“部分地区房地产出现过热”的判断后，发现房地产信贷违规金额接近1/4。

政府又开始伸手对市场进行宏观调控。

2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这就是后来房地产业界耳熟能详的121号文件。

121号文件规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

政府的意图很明确，是想通过调控牢牢把住信贷、土地两个闸门，以降低房价。

然而，在国家的宏观调控下，2003年，地价和房价依然是义无反顾地一路飙升。

2003年，“非典”过后，2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，也就是“18号文”，将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，实质起到了鼓励房地产发展的作用。从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。

财经评论家时寒冰说：1998年—2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平米的房价就比上年暴涨了352元。

打压房价的政策随之而来。

2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执行监察工作的通知》，规定当年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过“招拍挂”的形式进行出让，业内称为“8.31大限”。

不久，央行宣布九年以来的首次加息，这个政策导致很多人改变了买房计划。

然而，2004年政府调控的结果，尽管一定程度上抑制了房地产的投资规模，但房价并没有停止攀升。

对宏观调控下的房价不断增长，美国商业规划专家何瑞杰有过精辟的分析：中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。

国N条的失败

到2005年，房价上涨太快成为了“两会”最为热门的话题之一。

“两会”之后，3月底，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，其八条意见包括：“把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关人责任。”

一个月后，4月27日，温家宝在主持召开国务院常务会议时，房价及房地产市场的调控问题再一次成为讨论研究的焦点。会上提出了8项加强房地产市场引导和调控措施，即新“国八条”。

余温未消，5月11日，国务院办公厅转发了七部门早在4月30日即已拟好完成的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。又是一个“国八条”！

到8月中旬，央行研究部门建议“取消现行的房屋预售制度”。素以言论犀利著称的开发商任志强，认为取消期房预售弊大于利。这样做，开发商成本增大，只会导致房价进一步上涨。

任志强说对了。

果然，房价在经过短暂的调整之后，在2005年下半年出现报复性上涨。以北京为例，2005年1—7月份，商品期房平均价格7308元/平方米，同比上涨了1312元/平方米，涨幅为21.9%。房价不跌反升。

到2006年初，房价继续一路飞涨，媒体声讨，民怨声起。“国八条”出台一周年之际，5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，又提出了促进房地产业健康发展的六项措施——“国六条”，进行新一轮调控。“国六条”延续“国八条”的调控思想，但偏重于“结构调整”。

仅仅12天之后，国务院办公厅以罕见的速度发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》——“九部委十五条”，对“国六条”进一步细化。

其重点是规定套型建筑面积90平方米一下住房须占开发商建设总面积70%以上。这一政策引起更大的争议，有开发商认为，这一政策是市场经济的倒退，户型和套型应由市场和消费者来决定，强制规定会导致产品趋同和积压。

然而，政府的调控政策继续出台：国土、金融、税收、建设等九部委的“国15条细则”、落实新建住房结构比例要求的165号文件、建立土地监察制度、限制外资准入的171号文件、对二手房交易征收个人所得税的108号文件等一系列文件相继出台。

金融方面，央行两次加息，幅度都是0.27个百分点，银监会于7月22日发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的九条措施，严控房地产信贷风险。

调控越来越紧。2006年，不到6个月，九部委组成的调控大军出台了不下13个房地产调控政策。政府的目标很明确，就是要抑制房地产商的投资热情，平稳房价。然而，2006年的政府调控并没能如愿地抑制住房价的上涨。

2006年10月，北京以10.7%的涨幅领先全国。自2005年7月以来，北京房价连续上涨15个月。调控效果非常一般。现实是，每个调控政策一出，一个比一个严厉，然而，房价一次比一次涨得高。

2006年的房地产市场，在网络上怨声载道，一个新鲜的名词“房奴”成为反映年轻白领新心声的代名词，在巨大的房贷压力下不堪重负，很多人买不起房。

变味的经适房

原本可以遏制房价上涨的保障房，迟迟没有发挥功效。

事实上，很多人想租住廉租房却找不到，很多人需要经济适用房却总也排不上队，买不了房。在北京，经济适用房早已变了味儿，资格审查不严，让很多有关系、有钱的人大量购得经济适用房。北京最大的经济适用房小区天通苑内，奥迪、宝马等豪华轿车遍布在停车场内。更荒唐的是，在这里小区里充斥着大量动辄200平方米以上的大户型。这意味着，从设计一开始，经济适用房就已经变味。很多人把购得的经济适用房出租出去，成为食利一族。

在新加坡，85%左右的居民都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。在中国，到2006年底，还有5个省没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。

2007年，更多里程碑式的事件接踵而至。年初的“两会”上，《物权法》高票通过、调控政策重磅出击、国务院24号文件引领住房体制第三次变革、国土资源部第39号令直指囤积土地的众“地主”、五次加息、第二套房贷首付上调、地王频现、小产权房叫停、楼市拐点出现……

这一年，中国的房地产市场依然让人难以看透。1月16日，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%—60%不等。这一政策出台，立刻引发房地产股的集体暴跌。

然而，房价并没有持续下跌，新一轮的买房潮在上半年席卷全国，房价呈上升趋势。老百姓感觉是“按下葫芦浮起瓢”。

2007年的土地市场更是疯狂，地王频现。“地产寡头”现象引起了决策层的注意，国土资源部10月10日出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，直指土地开发市场的囤积土地问题：土地受让方未缴清全部土地出让款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

从市场成交量来看，2007年11月，深圳、北京的成交量出现下降。

经历了2006年和2007年的土地和资本市场交替互动攀升，2008年风向骤变。开发商对于土地的态度，从以往不顾一切地疯抢，变成望而却步，土地流拍在全国频发。

2008年春节，房地产市场蔓延着浓厚的观望情绪，交易量严重萎缩，北京最大的房地产中介公司中大恒基将关闭50家门店的消息登上报头。一些炒房者断供的消息让银监会坐不住了，回应断供只是个别想现象，不会出现系统性风险。

楼市陷入低迷，政府又频发政策进行救市，上海调高公积金贷款额上限到60万元；福州延长公积金贷款到30年。

2008年10月22日，奥运会之后，针对一直陷入低迷的楼市，国务院又决定降低住房交易税费，刺激消费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售住房暂免征收土地增值税。自10月27日起，最低首付款比例调整为20%。

很多人期望着，低迷的楼市会继续低迷下去，如专家学者的判断一样，房价会真正地降下来。然而，专家又错了。

“限购令”强压房价

很少人能想到，到了2009年春节一过，楼市回暖，量价齐升。

2009年底，一些城市更是出现了“恐慌性抢购”，房价一骑绝尘，从低谷到巅峰，这一年楼市疯狂的涨幅令人瞠目结舌，超过了以往任何一年。在中国的一线城市，几乎一天一个价。

房价飞涨，带动沉寂一年的中国土地市场再度火爆，开发商又开始争相地疯狂拿地，新的“地王”频发出现。

从政府角度来说，“地王”多当然是好事，意味着政府的财政收入越多；然而，从民生的角度说，“地王”越多，意味着公众要为不断上涨的房价付出越来越多的经济成本，最后要有普通民众来承担。

2009年末，电视剧《蜗居》受观众追捧，刺激着买房人的神经，全国上下“满城尽议房地产”。

在2009年12月14日，国务院召开常务会议，明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，这标志着中国房地产政策，从刺激消费又全面转向“抑制”房价。

然而，2010年的楼市，犹如脱缰之马，继续保持着昂扬的上升势头，北京等一线城市的房价，很快进入3万元时代。4月1日，国务院又公布新政策，决定对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

刚过半个月，4月17日，国务院又公布新“国十条”，要求对首套自住房高于90平米的家庭，首付比例不得低于30%；二套房比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。

连续几个月，房地产新政频出。从5月1日开始，北京开始实施史上最为严厉的“限购令”，规定北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，若作假被发现将不予办理房产证。

这是继计划经济时代之后，政府首次对购房提出“限购令”。任志强批评说，出台这样的限购政策意味着中国改革在向计划经济回归。这样的做法是“伤敌八百、而自伤一千”。在他看来，房价暴涨的根源在于土地的垄断和土地价格的暴涨，而每次的政策从来都不从源头来解决问题。

到2010年10月份，步北京之后，上海、深圳、南京、杭州、厦门、宁波、福州等城市也纷纷发布调控房价的“限购令”，各地的楼市出现量价齐跌。紧随其后，央行在近3年以来首次加息。在提高首付、限制贷款、加息一系列政策的调控下，引发新一轮退房潮。中国的楼市暂时性地得以降温，更多人又转身观望，坐看房地产市场的价起价不落。

这一次，更多的人开始相信，也开始担心任志强的话会再次成真，“限购令”只是兔子尾巴长不了；也担心，尽管冬天来了，但房价会不会在来年的春天，再还调控以报复性暴涨。

(中国周刊)